Взыскание арендной платы после расторжения договора аренды

  • автор:

Гражданское законодательство предоставляет арендодателю право на получение арендной платы за все время, когда арендатор пользовался арендованным имуществом, либо, исходя из условий договора и фактических обстоятельств мог им пользоваться.

Возражая против взыскания арендной платы после расторжения договора, арендаторы зачастую ссылаются либо на сам факт такого расторжения, либо на фактическое освобождение объекта аренды.

При каких условиях расторжение договора аренды либо досрочное прекращение использования арендованного имущества не является достаточным основанием для освобождения от внесения арендных платежей, рассмотрим в данной статье.

Взыскание арендной платы после расторжения договора аренды при фактическом продолжении использования имущества

Одной из обязанностей арендатора по договору аренды является обязанность по окончании срока действия договора аренды возвратить объект аренды арендодателю. Факт такого возврата фиксируется в акте приема-передачи (акте возврата) имущества, подписываемого арендатором и арендодателем.

Действие договора может закончиться как в связи с истечением срока, на который он был заключен, так и в связи с досрочным расторжением договора аренды.

Независимо от оснований прекращения договора, если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата (ст.622 ГК РФ).

Пример судебной практики:

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании арендной платы после расторжения договора аренды. Судом установлено, что договор аренды нежилого помещения расторгнут, но спорные помещения арендатором в установленном порядке не возвращены арендодателю. Доказательств чинения арендодателем арендатору препятствий по возврату имущества не представлено.

Указав на то, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, суд пришел к выводу об обязанности арендатора оплатить задолженность по внесению арендных платежей по дату фактического возврата помещения и неустойку за просрочку исполнения обязательства, начисленную арендодателем на основании условий договора (Определение Верховного Суда РФ от 30.03.2018 по делу N А56-33827/2016).

В каком размере осуществляется взыскание арендной платы после расторжения договора аренды

В тех случаях, когда договор аренды расторгнут либо прекращен в связи с истечением срока его действия, но арендатор какое то время фактически продолжал пользоваться имуществом, уклоняясь от его возврата арендодателю, возникает вопрос о том, в каком размере оплачивает указанное время пользования имуществом.

Так по одному из дел арендодатель обратился с иском о взыскании арендной платы, исчисленной с момента расторжения договора до освобождения помещения. Арендатор возражал, ссылаясь на то, что указанный размер превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества. Так же арендатор ссылался на факт прекращения обязательств по договору с момента его расторжения, в связи с чем, по мнению арендатора, при определении размера подлежащей взысканию арендной платы арендодатель не может руководствоваться его условиями.

Не согласившись с доводами арендатора суд указал, что в силу ст.622 ГК РФ прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Поскольку арендатор несвоевременно возвратил помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором (п.38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Недобросовестные действия арендодателя как основания для отказа во взыскании арендной платы после расторжения договора аренды

Отказом во взыскании арендной платы после расторжения договора могут служить недобросовестные действия самого арендодателя. Например, оказание препятствий в пользовании имуществом, неосуществление капитального ремонта, не предоставление имущества в пользование и другие подобные случаи.

Одним из таких злоупотреблений арендодателя, в связи с которыми есть основания для отказа во взыскании арендной платы после расторжения договора, является уклонение от приемки арендованного имущества от арендатора по окончании срока действия договора аренды.

Пример судебной практики:

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за использование помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема — передачи. Согласно доказательствам арендатор к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.

Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд во взыскании арендной платы за период уклонения арендодателем от приемки помещения по акту отказал. (п.37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Имеет ли право арендодатель в связи с неудовлетворительным состоянием объекта аренды не принимать его по акту и взыскать арендную плату после расторжения договора до приведения объекта аренды в надлежащее состояние ?

Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно. Верховный суд неоднократно указывал, что по смыслу ст.622 ГК РФ наличие недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества.

Как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (п.3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ), что исключает применение положений абзаца 2 ст. 622 ГК РФ.

Несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества. (Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 по делу N А63-746/2014; Определение ВС РФ от 22.03.2019 по делу N А50-1473/2016).

Взыскание арендной платы при досрочном прекращении арендатором использования арендованного имущества

При рассмотрении вопроса о возможности взыскания арендной платы после расторжения договора аренды существенное значение имеет не только факт возврата арендованного имущества арендодателю, но и правомерность действий арендатора по досрочному расторжению (отказу) договора.

В частности, законом установлено, что от договора аренды, заключенного на неопределенный срок арендатор может в одностороннем порядке отказаться уведомив за один месяц, когда договор заключен на аренду движимого имущества и за три месяца, когда договор заключен на аренду имущества недвижимого. Договором может быть установлен иной срок для отказа от такого договора.

Если арендатор отказался в одностороннем порядке от договора аренды и фактически прекратил пользование арендованным имуществом, но такой отказ сделан с нарушением установленного срока направления уведомления об отказе, арендная плата с него может быть взыскана за весь тот период, не позднее которого должно было быть сделано заявление об отказе. Например, если уведомление об отказе от договора должно быть сделано за три месяца, а арендатор направил такое уведомление за один месяц, то арендную плату за два оставшихся месяца ему придется заплатить, независимо от того, прекратил ли он фактическое пользование арендованным имуществом (п.13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В тех случаях, когда договор аренды заключен на определенный срок, расторгнуть такой договор либо отказаться от него, можно только по основания, предусмотренным законом или договором.

Так по одному из дел, дошедшему до Верховного Суда арендодателю нижестоящими судами было отказано во взыскании арендной платы с арендатора, расторгнувшего, по мнению судов трех инстанций договор аренды и освободившего помещения.

Отменяя решения нижестоящих судов Верховный суд РФ указал следующее.

Договор аренды был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, если у него не было права на односторонний отказ от договора (Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 по делу N А55-28556/2014).

— Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

— Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

— Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

— Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

4. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

5. В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы, при этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *