Учет муниципального жилищного фонда

  • автор:

Об утверждении Положения об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане (с изменениями на 27 ноября 2019 года)

Об утверждении Положения об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане

КУРГАНСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
РЕШЕНИЕ
от 20 сентября 2006 года N 260
Об утверждении Положения об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане

(с изменениями на 27 ноября 2019 года)

(в ред. Решений Курганской городской Думы от 16.05.2007 N 117, от 21.04.2010 N 93, от 18.04.2012 N 84, от 27.11.2019 N 233)

В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом муниципального образования города Кургана Курганская городская Дума решила:

1. Утвердить Положение об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане (прилагается).

2. Настоящее Решение опубликовать в газете «Курган и курганцы».

3. Контроль за исполнением настоящего Решения возложить на постоянную депутатскую комиссию по развитию городского хозяйства, градостроительству и земельным ресурсам Курганской городской Думы.

(п. 3 в ред. Решения Курганской городской Думы от 27.11.2019 N 233)

Глава города Кургана
А.Ф.ЕЛЬЧАНИНОВ

Приложение. Положение об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане

Приложение
к Решению
Курганской городской Думы
от 20 сентября 2006 г. N 260
«Об утверждении Положения об
организации строительства и
содержания муниципального жилищного
фонда, создании условий для жилищного
строительства в городе Кургане»

ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА И СОДЕРЖАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА, СОЗДАНИИ УСЛОВИЙ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ КУРГАНЕ

(в ред. Решения Курганской городской Думы от 27.11.2019 N 233)

Статья 1. Общие положения

1. Настоящее Положение об организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создании условий для жилищного строительства в городе Кургане (далее — Положение) разработано в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и регулирует вопросы организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства на территории города Кургана.

2. Понятия и термины, применяемые в настоящем Положении, если не оговорено иное, соответствуют понятиям и терминам, принятым в Жилищном и Градостроительном кодексах Российской Федерации и иных правовых актах Российской Федерации и Курганской области.

Статья 2. Основные цели и задачи

1. Основной целью органов местного самоуправления города Кургана в области организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства является улучшение условий проживания граждан на территории города Кургана.

2. Основными задачами по организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства на территории города Кургана являются:

2.1. обеспечение доступности приобретения жилья в городе;

2.2. поддержка индивидуального жилищного строительства;

2.3. создание условий для реализации программы переселения граждан из ветхого аварийного жилищного фонда города.

Статья 3. Полномочия Курганской городской Думы

1. К полномочиям Курганской городской Думы относятся:

1.1. принятие муниципальных нормативных правовых актов по вопросам организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства;

1.2. осуществление иных полномочий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Курганской области и муниципальными правовыми актами города Кургана.

Статья 4. Полномочия Главы города Кургана

1. К полномочиям Главы города Кургана относятся:

1.1. принятие решений в области градостроительной деятельности в пределах полномочий, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации;

1.2. осуществление иных полномочий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Курганской области и муниципальными правовыми актами города Кургана.

Статья 5. Полномочия Администрации города Кургана

1. К полномочиям Администрации города Кургана относятся:

1.1. организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства в городе Кургане;

1.2. разработка, принятие и реализация муниципальных программ в соответствии с бюджетным законодательством в области организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства в городе Кургане;

1.3. обеспечение управления муниципальным жилищным фондом;

1.4. учет муниципального жилищного фонда;

1.5. осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений муниципального жилищного фонда установленным санитарным и техническим нормам и правилам, иным требованиям;

1.6. подготовка проекта Генерального плана города, проектов местных нормативов градостроительного проектирования, проектов Правил землепользования и застройки города и внесение в них изменений;

1.7. выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города Кургана;

1.8. принятие решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления;

1.9. принятие решений о развитии застроенных территорий;

1.10. осуществление иных полномочий в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Курганской области и муниципальными правовыми актами города Кургана.

Федеральным законом 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к ведению поселений и городских округов отнесены: организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом; обеспечение малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства. К ведению муниципальных районов законодательство не относит обеспечение граждан жильем; они, однако, ответственны за организацию в границах района снабжения поселений энергоресурсами.

Новое жилищное строительство сами муниципальные образования ведут в небольшом объеме. Больше этим занимаются частные строительные кампании, которые соответственно строят дома и продают квартиры гражданам или организациям. Полномочия органов местного самоуправления в связи с новым строительством обусловлены в особенности такими вопросами, как отвод земельных участков, согласование проектов жилищного строительства, ряд аспектов контроля за соблюдением правил строительства, участие в приемке домов в эксплуатацию и т.п. Последующая эксплуатация таких домов организуется либо частными управляющими организациями, либо товариществами собственников жилья. В ведении органов местного самоуправления остаются задачи общего контроля за соблюдением в этом секторе законодательства об эксплуатации жилищного фонда.

Что касается жилищного фонда, который в советское время был на балансе местных Советов и далее перешел в муниципальное ведение и к тому же существенно пополнился за счет передачи ведомственных домов, ранее находившихся в ведении предприятий, но ставших для них нерентабельным в рыночных условиях, в отношении такого жилищного фонда органы местного самоуправления выполняют задачи управления, организации эксплуатации и обслуживания пока еще в полном объеме. Приватизация квартир мало повлияла на эти трудные и хлопотные обязанности органов местного самоуправления.

Кроме того, на местное самоуправление возлагаются обязанности обеспечения жильем малоимущих граждан. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ «малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами». Таким образом, органы местного самоуправления должны не только обслуживать имеющийся в их ведении жилищный фонд, но и организовывать строительство так называемого социального жилья для малоимущих за счет бюджетных средств.

Названные задачи органов местного самоуправления в жилищных вопросах потребовали обновления законодательной базы их реализации. Особенно важную роль в этом плане играет Жилищный кодекс РФ 2004 г. (с изм. и доп.).

В ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище» Кодекса говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Согласно ст. 5 Жилищного кодекса РФ, определяющей структуру жилищного законодательства, органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с данным Кодексом, другими актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Жилищный кодекс РФ (ст. 14) к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относит:

учет муниципального жилищного фонда;

установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ (ст. 157 Жилищного кодекса РФ).

Коммунальными сетями обычно занимаются самостоятельные специализированные службы. Но практика такова, что одними вопросами органы местного самоуправления занимаются минимально (например, электричество, газ), другим вынуждены уделять гораздо большее внимание — отопление, горячая вода, канализация. На строительство и ремонт соответствующих сетей расходуются значительные средства из местных бюджетов. Поэтому в законодательстве усилена ответственность органов местного самоуправления в части развития коммунального комплекса.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (в ред. от 18 октября 2007 г.) установил полномочия органов местного самоуправления в этой сфере, особенно при потреблении на территории муниципального образования более 80% услуг данных организаций.

Так, представительные органы муниципальных образований: 1) утверждают в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований программу комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры; 2) утверждают инвестиционные программы организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры; 3) устанавливают надбавки к ценам (тарифам) для потребителей.

Закон определяет: полномочия органов местного самоуправления в отношении коммунального комплекса, что только ими решаются другие ключевые вопросы его деятельности, — не случайно эти органы называются также «органами регулирования муниципальных образований». В области регулирования тарифов и надбавок названных организаций коммунального комплекса органы местного самоуправления: определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги указанных организаций; устанавливают систему критериев, используемых для определения доступности для потребителей соответствующих товаров и услуг; согласовывают производственные программы организаций коммунального комплекса; утверждают технические задания по разработке инвестиционных программ организаций коммунального комплекса по развитию систем коммунальной инфраструктуры и рассматривают проекты таких программ; осуществляют расчет цен (тарифов) для потребителей; устанавливают тарифы на товары и услуги данных организаций, надбавки к тарифам, а также тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры; заключают с организациями коммунального комплекса договоры в целях развития систем коммунальной инфраструктуры и т.д.

Важно то, что органы местного самоуправления вправе проверять все расчеты организаций коммунального комплекса, особенно в связи с составлением инвестиционных программ. При необходимости муниципальные органы принимают решения и выдают предписания в пределах своих полномочий, установленных Федеральным законом, которые обязательны для исполнения организациями коммунального комплекса.

В соответствии с Законом органы местного самоуправления регулируют тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса, осуществляющих эксплуатацию систем коммунальной инфраструктуры, используемых в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, в случае если потребители соответствующего муниципального образования, обслуживаемые с использованием этих систем и объектов, потребляют более 80% (в натуральном выражении) товаров и услуг этих организаций коммунального комплекса, а также регулируют тарифы на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, тарифы организации коммунального комплекса на подключение, надбавки на товары и услуги организации коммунального комплекса и надбавки к ценам (тарифам) для потребителей.

Планирование застройки территории муниципального образования. Организация благоустройства, озеленения, сбора и вывоза бытовых отходов и мусора

Как отмечалось ранее, Федеральный закон 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения для поселений относит:

утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории;

выдачу разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения;

утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;

резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах поселения для муниципальных нужд;

осуществление земельного контроля за использованием земель поселения;

организацию благоустройства и озеленения территории поселения;

использование, охрану, защиту, воспроизводство городских лесов, лесов особо охраняемых природных территорий, расположенных в границах населенных пунктов поселения;

организацию сбора и вывоза бытовых отходов и мусора;

организацию освещения улиц и установки указателей с названиями улиц и номерами домов.

Сходные вопросы отнесены к ведению муниципальных районов и городских округов — естественно, с учетом их специфики, Например, у районов нет права на утверждение правил землепользования и застройки территории, характерного для поселений, зато есть более масштабная задача — организация утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов.

Освещением улиц занимаются поселения, а не районы.

Рассмотрим подробнее отдельные направления деятельности органов местного самоуправления в данной сфере.

Утверждение генеральных планов поселений (городских округов) Градостроительным кодексом РФ возложено на представительные органы поселения (городского округа). Подготовка проекта генерального плана осуществляется на основании результатов инженерных изысканий в соответствии с требованиями технических регламентов, с учетом комплексных программ развития муниципальных образований, положений о территориальном планировании, содержащихся в схемах территориального планирования Российской Федерации и ее субъектов, схемах территориального планирования муниципальных районов (при подготовке генерального плана поселения), региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования, результатов публичных слушаний по проекту генерального плана, а также с учетом предложений заинтересованных лиц. При этом проект генерального плана до его утверждения подлежит обязательному согласованию в порядке, установленном Правительством РФ.

Подготовка генеральных планов поселений, генеральных планов городских округов осуществляется применительно ко всей территории поселений, городских округов, а также применительно к отдельным населенным пунктам, входящим в их состав.

Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе: объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа; автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа; иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Положения о территориальном планировании, содержащиеся в генеральных планах, включают в себя: цели и задачи территориального планирования; перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения. На картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются границы: поселения, городского округа; существующие и планируемые населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа; земель соответствующего отраслевого назначения (сельскохозяйственного, обороны и безопасности, лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий федерального и регионального значения; существующие и планируемые границы земель промышленности, энергетики, транспорта, связи; функциональных зон с отображением параметров планируемого развития таких зон; территорий объектов культурного наследия; зон с особыми условиями использования территорий; земельных участков, которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения либо на которых размещены объекты капитального строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; зон планируемого размещения объектов капитального строительства; зон инженерной и транспортной инфраструктур и др.).

Проведение работ по профессиональному планированию развития территории муниципального образования и выбору земель под застройку возможно лишь на основании и в соответствии с действующими на территории муниципального образования правилами землепользования и застройки, которые утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Основой определения правового режима земель поселений является зонирование, которое играет важную роль для установления режима земель, предоставляемых для нужд строительства, промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения, земель историко-культурного назначения и др. Территориальное зонирование играет важную роль при предоставлении земельных участков (ст. 34 Земельного кодекса РФ). Вся территория поселения подлежит разделению на территориальные зоны. Результаты разделения отражаются органами местного самоуправления в документах зонирования, которые, составляют часть правил землепользования и застройки.

Земельный кодекс РФ возлагает на органы местного самоуправления муниципальный земельный контроль (ст. 72). Данный вид контроля осуществляется в порядке, определяемом нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и может быть сопряжен с их действиями по контролю за градостроительной деятельностью на территории муниципального образования.

Организация работ по благоустройству и озеленению территорий муниципальных образований также должна вестись в рамках реализации утвержденной на территории поселения градостроительной документации и правил землепользования и застройки.

Благоустройство территории способствует повышению эффективности ее использования, улучшению внешнего вида и экологического состояния, охраны окружающей среды, функционального обеспечения социальных условий ее эксплуатации. В целях развития градостроительного подхода к комплексному благоустройству поселения городские территории можно дифференцировать на территории, где:

комплексное благоустройство является самостоятельным и ведущим фактором формирования и улучшения городской среды: районы сохраняемой сложившейся жилой застройки; районы сохраняемой производственной и общественной застройки; рекреационные территории природного комплекса (территории рекреационного назначения природного комплекса — зоны отдыха, парки, сады, скверы, бульвары, рекреационные центры в составе особо охраняемых природных территорий, режимы регулирования градостроительной деятельности и функциональные зоны которых, включая выделение рекреационных центров, устанавливаются при разработке градостроительной документации);

комплексное благоустройство выступает средством, сопутствующим разработке проектов, новому строительству или реконструкции территории: это участки нового строительства и реконструкция территорий жилого, общественного и производственного назначения;

основными методами являются экологическая реабилитация и реставрация: это территории природного комплекса с соответствующим режимом регулирования градостроительной деятельности, участки особо охраняемых природных территорий в соответствии с режимами регулирования градостроительной деятельности и функциональным назначением, территории объектов историко-культурного наследия (памятников садово-паркового искусства, истории и архитектуры).

Озеленение территории поселения является составной частью его благоустройства. Зеленый фонд включает в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты.

Выделяют три основные категории озелененных территорий, каждая из которых имеет свои особенности по отношению к гражданскому обороту (отношения к собственности, продажа, аренда), режимам пользования и способам хозяйствования. Это озелененные территории:

общего пользования, используемые для рекреации всего населения города. Расчет потребности в них рассчитывается на все городское население или население планировочного или жилого района плюс так называемое временное население — приезжие, туристы и т.д.;

ограниченного пользования. Это территории в пределах жилой, гражданской, промышленной застройки, территорий и организаций обслуживания населения и здравоохранения, науки, образования, рассчитанные на пользование определенными группами населения;

специального назначения: санитарно-защитные, водоохранные, защитно-мелиоративные зоны, кладбища, насаждения вдоль автомобильных и железных дорог, питомники, цветочно-оранжерейные хозяйства, территории, подпадающие под действие Федерального закона от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых территориях» (в ред. от 10 мая 2007 г.). Расчет потребности в озелененных территориях данной категории ведется с учетом их функционального назначения.

Объекты, входящие в категорию озелененных и лесных территорий общего пользования, имеют самостоятельное финансирование и входят в титульный список проектирования и строительства как самостоятельные объекты и финансируются из средств местных бюджетов.

Озелененные территории ограниченного пользования финансируются за счет того объекта, при котором они создаются. Озеленение микрорайонов, кварталов, групп жилых домов отдельных зданий и сооружений входит в стоимость общестроительных и проектных работ как раздел сводной сметы. Эти расходы могут быть выделены из сводной сметы в локальные сметы и используются строго по назначению. Озеленение территорий промышленных и научно-производственных организаций осуществляется за их счет. Объекты, входящие в категорию озелененных территорий специального назначения, могут иметь адресное финансирование или финансироваться как объекты озеленения ограниченного пользования.

Организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора органами местного самоуправления является достаточно актуальной, так как проблема экологически безопасного обезвреживания, хранения, переработки и утилизации отходов производства и потребления в течение последних лет требует незамедлительного решения.

До настоящего времени в связи с недостаточным количеством у муниципальных образований полигонов для складирования и захоронения отходов зачастую вопреки требованиям Федерального закона от 24 июня 1998 г. «Об отходах производства и потребления», Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды», Федерального закона от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» отходы производства и потребления складируются и захораниваются в несанкционированных местах, нередко в водоохранных зонах рек, в охранной зоне магистральных трубопроводов, в санитарных зонах скважин питьевого водоснабжения. Объемы размещения токсичных отходов на несанкционированных свалках постоянно растут. Часто не согласуется отвод земельных участков под свалки, нарушаются сроки сбора и вывоза бытовых отходов.

Вместе с тем согласно нормам Градостроительного кодекса РФ при проектировании территорий городских и сельских поселений должны выделяться зоны специального назначения, которые предназначены для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон городских и сельских поселений. Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов и правил, специальных нормативов.

Кроме того, при проектировании, строительстве, реконструкции, консервации и ликвидации предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы, юридические лица и граждане — индивидуальные предприниматели обязаны соблюдать экологические, санитарные и иные требования, установленные законодательством Российской Федерации в области охраны окружающей среды и здоровья человека, а также иметь техническую и технологическую документацию об использовании, обезвреживании образующихся отходов.

Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

При проектировании жилых зданий, а также предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы, органам местного самоуправления необходимо предусматривать места (площадки) для сбора таких отходов в соответствии с установленными правилами, нормативами и требованиями в области обращения с отходами.

Определение места строительства объектов размещения отходов в муниципальных образованиях должно осуществляется на основе специальных (геологических, гидрологических и иных) исследований в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Органам местного самоуправления запрещается захоронение отходов на территориях городских и других поселений, лесопарковых, курортных, лечебно-оздоровительных, рекреационных зон, а также водоохранных зон, на водосборных площадях подземных водных объектов, которые используются в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Запрещается захоронение отходов в местах залегания полезных ископаемых и ведения горных работ в случаях, если возникает угроза загрязнения мест залегания полезных ископаемых и безопасности ведения горных работ.

Объекты размещения отходов вносятся в государственный реестр объектов размещения отходов.

Порядок сбора отходов на территориях городских и других поселений, предусматривающий их разделение на виды (пищевые отходы и др.), определяется органами местного самоуправления и должен соответствовать экологическим, санитарным и иным требованиям в области охраны окружающей природной среды и здоровья человека.

Объектами, которые подлежат очистке учреждениями, создаваемыми органами местного самоуправления, являются: территория домовладений, уличные и микрорайонные проезды, объекты культурно-бытового назначения, территории различных предприятий, учреждений и организаций, парки, скверы, площади, места общественного пользования, места отдыха.

Генеральная схема очистки территорий населенных пунктов разрабатывается в составе градостроительной документации и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами жилищно-коммунального хозяйства и санитарно-эпидемиологической службы.

При решении вопросов организации освещения улиц и установки указателей с названием улиц и номерами домов органам местного самоуправления следует иметь в виду, что с 15 июня 2003 г. введены в действие Санитарные правила и нормы 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», утвержденные главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 6 апреля 2003 г. N 34. Указанные Санитарные правила и нормы разработаны на основании Федерального закона от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и распространяются на все объекты, требующие установки наружного электрического освещения, а также на световую рекламу в городах, поселках и сельских населенных пунктах.

Установка указателей с названиями улиц и номерами домов органами местного самоуправления должна осуществляться с учетом требований постановления Госстроя России 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Согласно нормам этого постановления на фасадах жилых зданий домов в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой, размещаются указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. Таблички с указанием номеров подъездов, а также номеров квартир, расположенных в данном подъезде, должны иметь эстетический вид и быть хорошо читаемыми.

Учет муниципального жилищного фонда

Главная » Недвижимость » Учет муниципального жилищного фонда

Статью подготовил специалист по сопровождению сделок с недвижимостью Рожков Вадим Алексеевич. Связаться с автором


Вернуться назад на Жилищный учет
Неоднократно поднимался вопрос о неправомерности нахождения на балансе муниципальных предприятий жилых зданий, в которых часть жилых помещений находится в собственности граждан или юридических лиц, а часть — в муниципальной собственности. Однако не во всех муниципальных образованиях решен вопрос о снятии всех помещений с баланса предприятий.
Как правило, это вызвано бездействием комитетов имущественных отношений (далее — КУМИ) муниципальных образований, что не позволяет руководителям предприятий самостоятельно принять необходимые решения.
Еще раз обратим внимание на причины неправомерности нахождения на балансе унитарных предприятий многоквартирных домов:
1. в соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав является жилое помещение, а не многоквартирный дом (п. 3 ст. 16 ЖК РФ);
2. в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия (далее — МУП) может находиться только муниципальное имущество (п. 3 ст. 215; ст. 294 ГК РФ; п. 1 ст. 2; п. 1 ст. 8; п. 1 ст. 11 Федерального закона № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон № 161-ФЗ)), а относительно объектов права в многоквартирных домах — только жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности;
3. объект права «жилое помещение» не соответствует признакам признания его в бухгалтерском учете коммерческих организаций объектом основных средств (п. 4 Положения по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина России № 26н (далее — ПБУ 6/01));
4. закрепление за МУП в хозяйственное ведение муниципальных жилых помещений социального использования противоречит целям использования помещений (ст. 17 ЖК РФ; ст. 671, 294 ГК РФ). Дополнительно разъясним процедуру снятия с баланса МУП жилых помещений.
Согласно Методическим указаниям по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России № 91н, для оформления документации на списание с баланса МУП жилых помещений создается инвентаризационная комиссия, в состав которой могут приглашаться представители КУМИ. По итогам инвентаризации составляется инвентарная опись жилых помещений с их группировкой по праву собственности на них. Для целей проведения такой инвентаризации могут использоваться данные БТИ, органов регистрации прав собственности на недвижимое имущество, документы, представляемые собственниками жилья (договоры, свидетельства).
Жилые помещения, принадлежащие частным собственникам, в соответствии с Федеральным законом № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (п. 2 ст. 1) как имущество, правообладателем которого МУП не является, снимаются с его баланса. Основанием для снятия с баланса частных жилых помещений является приказ руководителя организации (ПБУ 6/01).
Обращаем внимание на то, что для издания такого приказа не требуется специального разрешения органа местного самоуправления (или уполномоченного им органа — КУМИ). КУМИ может давать МУП какие-либо обязательные указания только в части объектов, находящихся в муниципальной собственности, а относительно жилых помещений, находящихся в частной собственности, КУМИ не вправе принимать решения и давать какие-либо указания.
Таким образом, в итоге установления перечня жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности и собственности частных лиц, руководитель предприятия в соответствии с правилами бухгалтерского учета объектов основных средств, регулируемыми ПБУ 6/01, вправе издать приказ о списании жилых помещений, находящихся в частной собственности, с баланса, исключая их из объектов учета основных средств.
Обоснованием такого приказа должно быть приведение учета основных средств предприятия в соответствие с действующим законодательством и правилами соответствующего учета основных средств.
Руководитель предприятия уведомляет КУМИ о результатах списания жилых помещений, находящихся в частной собственности, одновременно указывая информацию о жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности.
Поскольку закрепление за МУП на праве хозяйственного ведения жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности социального использования, не соответствуем нормам Жилищного кодекса РФ, руководитель предприятия может обратиться в КУМИ с просьбой решить вопрос об изъятии у МУП муниципального жилья. Если КУМИ принимает решение от таких действиях, то процедура передачи жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, от предприятия в казну должна сопровождаться актом приема-передачи соответствующих объектов. Передача объектов жилищного фонда КУМИ оформляется актом приема-передачи основных средств ОС-1 (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России № 91н).
Согласно ст. 14 Федерального закона № 154-ФЗ органы местного самоуправления (далее — ОМС) наделяются в соответствии с уставами муниципальных образований компетенцией в решении вопросов местного значения. Исходя из Устава (Положения) муниципального образования стороной, принимающей жилые помещения, является орган, представляющий ОМС во всех имущественных отношениях (КУМИ и другие органы), если же данный орган отсутствует, то принимающей стороной выступает администрация муниципального образования.
Учет объектов жилищного фонда в муниципальной казне осуществляется в реестровой форме с указанием: всей необходимой информации по идентификации каждого объекта жилого здания в части жилых помещений; и доли общего имущества, находящегося в муниципальной собственности. Во вновь введенных законодательных актах по бюджетному учету наблюдаются предпосылки к постановке данных объектов на балансовый учет. Если до настоящего времени КУМИ администрации муниципальных образований не издал распоряжение об изъятии из хозяйственного ведения МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, списание имущества с баланса МУП можно произвести следующим образом. В соответствии с п. 3 ст. 29! ГК РФ «право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются га основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника».
В ст. 235 ГК РФ указаны основания прекращения права собственности: «Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от прав, собственности, гибели или уничтожении имуществ и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом».
Согласно ст. 236 ГК РФ «юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо прав на это имущество».
Статьи 235 и 236 ГК РФ применяются в случаях прекращения права хозяйственного ведения, следов) следовательно, МУП вправе отказаться от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом.
Для реализации названного способа прекращения права хозяйственного ведения необходимо со стороны МУП издать соответствующий приказ по предприятию и направить в КУМИ уведомление об отказе от имущества, находящегося в его хозяйственном ведении, и о снятии с баланса объектов жилищного фонда. В этом случае КУМИ необходимо принять решение о внесении в реестр муниципального имущества записи о прекращении права хозяйственного ведения МУП на соответствующие объекты.
Таким образом, если руководитель МУП выполнит условия отказа от права хозяйственного ведения, а именно — издаст приказ о снятии с баланса МУП жилых домов (помещений) и уведомит об этом КУМИ, то право хозяйственного ведения на указанное имущество прекратится.
Исходя из указанного, МУП вправе списать имущество, находящееся на его балансе, объявив об этом (уведомив КУМИ о намерениях) либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом (уведомления КУМИ о совершенных действиях по снятию с баланса).
Для оформления учета муниципальных жилых помещений в муниципальной казне МУП в КУМИ предоставляются необходимые данные (данные инвентаризации жилых помещений) и акт приема-передачи основных средств ОС-1, подписанный от имени передающей стороны представителями предприятия.
Таким образом, порядок списания с баланса МУП муниципальных жилых помещений зависит от действий КУМИ по данному вопросу.
При согласии КУМИ оформляются:
1. акт инвентаризации жилых помещений;
2. распоряжение КУМИ об изъятии из права оперативного управления МУП жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
3. приказ руководителя МУП;
4. акт приема-передачи объектов основных средств, подписанный от имени передающей стороны представителями учреждения, а от имени принимающей стороны — КУМИ.
При отсутствии согласия КУМИ оформляются:
1. акт инвентаризации жилых помещений;
2. приказ руководителя МУП о снятии жилых помещений с баланса в связи с необходимостью приведения имущественных отношений по владению муниципальными жилыми помещениями в соответствие с нормами жилищного законодательства;
3. акт приема-передачи объектов основных средств ОС-1, подписанный от имени передающей стороны руководителем и специалистами предприятия.
Жилищный кодекс РФ не исключает закрепления на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными предприятиями или учреждениями жилых помещений в тех случаях, когда такие помещения предоставляются в наем работникам соответствующих организаций. Однако такое закрепление жилых помещений за ГУП, МУП, ГУ, МУ, казенным предприятием (КП) возможно только по специализированным жилым помещениям: служебным и в общежитиях (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Обращаем внимание на то, что передача служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях на право хозяйственного ведения или оперативного управления организациям не является обязательной. Такие жилые помещения могут учитываться в едином порядке со всеми другими государственными и муниципальными жилыми помещениями в соответствующей казне.
При этом различными будут условия предоставления соответствующих жилых помещений в пользование работникам организаций:
1. если жилые помещения переданы в хозяйственное ведение (оперативное управление) организациям, то наймодателем в соответствующих договорах найма с работниками организаций являются сами организации, которые будут не только распоряжаться такими жилыми помещениями в целях их заселения, но и нести расходы по содержанию и ремонту жилых помещений в размере обязательств собственника таких помещений (определять размер платежей для работников — нанимателей помещений; нести расходы по капитальному ремонту общего имущества; оплачивать услуги в случае незаселения помещений);
2. если жилые помещения не передаются их собственниками в хозяйственное ведение (оперативное управление) организациям, то наймодателем в соответствующих договорах найма с работниками организаций является орган, уполномоченный исполнять функции собственника помещений. При этом порядок представления служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях работникам государственных (муниципальных) организаций должен исходить из нормативного правового акта органа власти. В таком случае соответствующий орган будет определять размер платы за услуги для нанимателей, нести расходы по капитальному ремонту общего имущества и оплачивать услуги в случае незаселения помещений. Аналогично решаются вопросы и пожилым помещениям коммерческого использования.
3. Однако еще раз обращаем внимание, что жилые помещения социального использования не закрепляются на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными и муниципальными организациями, поскольку в соответствии с условиями Жилищного кодекса РФ наймодателями таких помещений могут выступать только органы государственной власти, ОМС или управомоченные ими лица, выступающие от имени таких органов.
Для наглядности приведем схематично информацию об основаниях и порядке учета жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности:

Наймодатель

Наниматель

Передача жилых помещений во владение юридическим лицам

Балансовый учет

Учет жилых помещений социального использования и специализированных в домах маневренного фонда, системы соцобслуживания, в домах для социальной защиты отдельных категорий граждан и для временного поселения

Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС, управомоченное ими лицо, выступающее от имени органа власти

Граждане малоимущие и отдельных категорий, определенных в порядке, установленном федеральным законом, законом субъекта РФ

Не передаются

В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)

Учет специализированных жилых помещений: служебное жилье, жилье в общежитиях

Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее от имени органа власти

Гражданин, отвечающий критериям, установленным ЖК РФ

Не передаются

В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)

ГУП, МУП

Граждане, состоящие с ГУП, МУП в трудовых отношениях

Могут быть переданы в хозяйственное ведение

В балансе ГУП, МУП (ст. 294 ГК РФ)

ГУ, МУ, КП

Граждане, состоящие с ГУ, МУ, КП в трудовых отношениях

Могут быть переданы в оперативное управление

В балансе ГУ, МУ, КП (ст. 296, 297 ГК РФ)

Учет жилых помещений коммерческого использования

Орган власти Российской Федерации, субъект РФ, ОМС или управомоченное ими лицо, выступающее от имени органа власти

Граждане, определяемые по решению наймодателя

Не передаются

В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)

ГУП, МУП, ГУ, М1У, КП

Граждане, определяемые по решению организации

Могут передаваться в хо­зяйственное ведение или оперативное управление

В балансе ГУП, МУП, ГУ, МУ, КП (ст. 294, 296, 297 ГК РФ)

Иная организация

Граждане, определяемые по решению организации

По договору аренды

В государственной или муниципальной казне (п. Зет. 215 ГК РФ)


В соответствии со ст. 215 ГК РФ в государственную или муниципальную казну передаются жилые помещения в жилых домах, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Минфин России в своем ответе № 02-14-10а/239 (см. приложение) разъяснил, что имущество казны должно учитываться в балансах органов, осуществляющих управление государственным или муниципальным имуществом. Относительно того, что такой порядок учета имущества не соответствует закону о бухгалтерском учете, устно было дано объяснение о предполагаемом изменении в данной части соответствующего положения закона.
Таким образом, позиция Минфина России по указанному вопросу выражена, и те органы власти, которые будут ей следовать, должны принять решение об обязании органов по управлению государственным или муниципальным имуществом осуществлять балансовый учет объектов, составляющих государственную или муниципальную казну в установленном Минфином России порядке бюджетного учета соответствующих активов.
Под жилищным фондом, подлежащим балансовому учету в казне, понимаются жилые помещения.
До передачи муниципальных жилых помещений в муниципальную казну в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой балансовая стоимость отдельного многоквартирного дома была разделена пообъектно по разным предприятиям. Это происходило в тех случаях, когда органами местного самоуправления принимались решения о передаче отдельных объектов из состава дома на баланс разным предприятиям. Таким образом передавались внутридомовые инженерные системы для предоставления коммунальных услуг, лифты, газовые и электрические плиты.
Такое разделение объектов было ошибочным. Ни внутридомовое оборудование, ни лифты, ни плиты, ни иное имущество, предназначенное для обеспечения нормальной эксплуатации многоквартирного дома, не могло выделяться из состава дома, поскольку является составной частью конкретного дома и не может существовать отдельно от него. Это следует из определения, данного в Общероссийском классификаторе основных фондов ОК 013-94, утв. постановлением Госстандарта России № 359, в ред. постановления Госстандарта России № 1/98, согласно которому жилое здание представляет собой единый неделимый объект основных средств, в состав которого «входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты».
Поскольку объекты, расположенные внутри дома, не могут существовать отдельно от жилых домов, в которых они установлены, необходимо исправить допущенную ранее ошибку.
Если операции по поступлению объектов в хозяйственное ведение МУП в бухгалтерском учете были отражены записями: Д 01 К 75; Д 75 К 84, то предприятиям следует сделать обратные записи: Д 75 К 01; Д 84 К 75 и проинформировать КУМИ о снятии объектов с баланса.
В большинстве случаев КУМИ администраций принимают решение о передаче ранее переданных объектов на баланс МУП, которое имело многоквартирные дома на праве хозяйственного ведения. Однако МУП, передавшее жилищный фонд в казну, вправе только ввести стоимость ранее исключенных объектов в стоимость жилых домов и учитывать их за балансом. Так как в технической документации жилых зданий указываются все объекты, а муниципальный жилищный фонд не закреплен за МУП на праве хозяйственного ведения, т. е. находится в казне, то передача объектов как части оборудования жилого дома на баланс МУП невозможна. В противном случае снова повторится ранее допущенная ошибка — передача части неделимого имущества на баланс МУП. Поэтому ОМС в лице КУМИ на основании данных передачи объектов жилых зданий от их балансодержателей — МУП, а также данных о приватизированных жилых помещениях (с учетом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме) должен внести соответствующие корректировки в бюджетный учет муниципального жилищного фонда (учет казны).
В целях приведения отношений по обслуживанию жилищного фонда в соответствие с нормами действующего законодательства и организации его правомерного учета рекомендуем МУП, которые не сняли с баланса жилищный фонд, повторно обратиться в ОМС для решения вопроса об изъятии муниципального жилищного фонда из хозяйственного ведения предприятия и передаче его в казну.
При отказе ОМС принять в казну муниципальный жилищный фонд МУП должно отказаться от права хозяйственного ведения на него, оформив односторонний акт передачи муниципальных жилых помещений в КУМИ. Если МУП не осуществит указанной передачи, то, имея на балансе жилищный фонд, оно будет являться плательщиком налога на имущество муниципального жилищного фонда. При этом расходы по уплате налога на имущество могут быть покрыты только за счет прибыли предприятия, поскольку такие расходы в составе платы за содержание и ремонт жилья не могут быть признаны обоснованными. Кроме того, процедура выбора управляющей организации собственниками жилых помещений не предполагает обязательного сохранения статуса управляющей за той организацией, которая учитывает жилые помещения на своем балансе.
Департамент бюджетной политики Министерства финансов Российской Федерации рассмотрел письмо года № 33 и сообщает.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 214) средства соответствующего бюджета и иное государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа.
Так как согласно Инструкции по бюджетному учету, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации № 70н, бюджетный учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств органов государственной власти, имущество казны следует учитывать на балансах органов, осуществляющих управление государственным, муниципальным имуществом на соответствующих счетах Плана счетов бюджетного учета в порядке, установленном для бюджетного учета указанных нефинансовых и финансовых активов.
В случае когда за органами государственной власти или органами местного самоуправления право муниципальной или государственной собственности на объекты недвижимости не зарегистрировано, их учет следует производить на соответствующих счетах аналитического учета счета 010601000 «Вложения в нефинансовые активы».

Жилищные условия
Жилищная сфера
Жилищно-коммунальное хозяйство
Жилищное законодательство
Жилой найм

| | Вверх

Учет жилищного фонда

Предприятия жилищно — коммунального хозяйства, а также другие предприятия и организации, имеющие на своем балансе объекты жилищного фонда, учет данных объектов должны вести на счете 01 «Основные средства», к которому открывается отдельный субсчет «Жилищный фонд» и вводятся субконто «Жилищный фонд муниципальной собственности», «Жилищный фонд ведомственный» и прочие (Письмо Минфина России от 29.10.1993 N 118 «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно — коммунальном хозяйстве» (в ред. от 03.04.1996)).

Пунктом 1 Письма Министерства финансов Российской Федерации N 118 рекомендуется в пределах каждого субконто вести обособленный учет объектов жилищного фонда с различными формами права пользования жилым помещением, например, «Жилищный фонд на условиях аренды», «Жилищный фонд по договору найма», «Жилищный фонд приватизированный».

Учет объектов жилищного фонда осуществляется по первоначальной стоимости, формирование которой зависит от источников их приобретения:

приобретение объектов за плату;

приобретение основных средств в обмен на другое имущество;

безвозмездное получение жилых зданий;

получение основных средств в качестве вклада в уставный (складочный) капитал предприятия;

строительство объектов жилого фонда.

При приобретении жилых зданий и помещений их первоначальной стоимостью признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление этих объектов (п.3.2 ПБУ 6/97 «Учет основных средств», а также ст.11 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»). В фактические затраты на приобретение основных средств включаются:

покупная стоимость приобретаемого объекта;

суммы, уплачиваемые организациями за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением жилого фонда;

вознаграждения, выплачиваемые предприятиям за торговлю недвижимостью, выполняющим роль посредника по операциям с объектами жилого фонда;

иные затраты, связанные с приобретением жилых помещений.

В бухгалтерском учете приобретение объектов жилищного фонда за плату отражается на основе акта (накладной) приемки — передачи основных средств (форма N ОС-1). Сумма НДС не включается в первоначальную стоимость основных средств.

В бухгалтерском учете составляются записи:

Д-т сч. 08 «Капитальные вложения»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

на покупную стоимость объекта;

Д-т сч. 88 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) отчетного года»,

К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

на сумму налога на добавленную стоимость, выделенного в счете — фактуре.

Оплата приобретенных объектов осуществляется наличным или безналичным путем. Сумма НДС подлежит возмещению за счет собственных средств предприятия (п.20 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 «О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость» (с последующими дополнениями и изменениями).

При приобретении объектов жилищного фонда в обмен на другое имущество их первоначальной стоимостью признается стоимость обмениваемого имущества, по которой оно отражалось в балансе предприятия (ПБУ 6/97).

Таким образом, в бухгалтерском учете должна быть отражена стоимость поступившего и выбывшего имущества, определяемая договором мены. Каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п.2 ст.567 ГК РФ). Стоимость обмениваемых товаров должна быть равноценной. В противном случае сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар (п.2 ст.568 ГК РФ).

Исходя из требований законодательства при осуществлении операций по договору мены обе стороны договора должны отразить объем реализации по выбывшему имуществу, сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет от реализации объекта и предъявляемую к возмещению из бюджета по поступившему имуществу, а также финансовый результат по законченной сделке.

В связи с тем что единая методика учета операций по договору мены отсутствует, возникают ошибочные бухгалтерские записи, которые ведут к искажению суммы НДС и финансовых результатов.

На наш взгляд, для учета операций по договору мены следует применять счета расчетов для отражения дебиторской и кредиторской задолженности и счета учета реализации для отражения объема реализации по выбывшему имуществу.

Основанием для учета операций по договору мены является договор мены и акты приемки — передачи основных средств. В целях правильного отражения в учете суммы НДС по обмениваемым объектам обе стороны должны оформлять счета — фактуры.

Пример 1. Организация приобретает здание общежития в обмен на готовую продукцию. В счете — фактуре на обмениваемую продукцию указано:

отпускная стоимость 200 000 руб.
сумма НДС 40 000 руб.
к оплате 240 000 руб.
фактическая себестоимость продукции 170 000 руб.

В счете — фактуре на поступивший объект основных средств указано:

стоимость объекта 200 000 руб.
сумма НДС 40 000 руб.
к оплате 240 000 руб.

В акте (накладной) приемки — передачи основных средств (форма N ОС-1) отражено:

первоначальная стоимость общежития 250 000 руб.
сумма амортизационных отчислений 60 000 руб.

В бухгалтерском учете предприятия операции, связанные с приобретением объекта жилищного фонда по договору мены, отражаются записями:

Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К-т сч. 46 «Реализация продукции (работ, услуг)» — 240 000 руб.

продажная стоимость обмениваемой продукции с учетом НДС на основании предъявленного счета;

Д-т сч. 08 «Капитальные вложения», К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 170 000 руб.

поступление жилого здания по стоимости, равной балансовой стоимости передаваемой в обмен готовой продукции без НДС (на дату перехода права собственности на обмениваемое имущество);

Д-т субсч. 19-1 «НДС при осуществлении капитальных вложений», К-т сч. 60 — 40 000 руб.

на сумму НДС по поступившему объекту согласно счету — фактуре передающей стороны;

Д-т сч. 87 «Добавочный капитал», К-т сч. 60 — 30 000 руб.

на разницу между стоимостью имущества в результате списания фактической себестоимости обмениваемой продукции и стоимостью поступившего общежития, указанной в счете — фактуре;

Д-т сч. 01 «Основные средства», К-т сч. 08 — 170 000 руб.

отражается первоначальная стоимость общежития, принятого в эксплуатацию;

Д-т сч. 46, К-т сч. 40 «Готовая продукция» — 170 000 руб.

переданная в обмен на жилое здание готовая продукция списывается с баланса по фактической себестоимости.

Моментом реализации по операциям договора мены является его выполнение обеими сторонами. Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, определяется от стоимости обмениваемой продукции в соответствии со счетом — фактурой. Составляются записи:

Д-т сч. 46, К-т сч. 68 — 40 000 руб.

на сумму НДС, уплачиваемую в бюджет;

Д-т сч. 46, К-т сч. 80 «Прибыли и убытки» — 30 000 руб.

финансовый результат от реализации продукции по договору мены;

Д-т сч. 60, К-т сч. 62 — 240 000 руб.

отражается взаимозачет сторон договора по обмениваемому имуществу;

Д-т субсч. 88-1 «Нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года», К-т сч. 19 — 40 000 руб.

на сумму НДС по поступившему объекту согласно счету — фактуре поставщика.

Данная методика обеспечивает соблюдение законодательства при отражении выручки по обмениваемому имуществу, позволяет правильно начислить сумму НДС, уплачиваемую в бюджет, и определить налогооблагаемую базу для исчисления сбора на пользователей автомобильных дорог и налога на содержание объектов жилищно — коммунального хозяйства по реализованной продукции.

Безвозмездное поступление объектов жилищного фонда осуществляется на основе договора дарения от юридических или физических лиц, а также на основе акта приемки — передачи от органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии с п.1 ст.11 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и п.2.3 Изменений к Плану счетов бухгалтерского учета финансово — хозяйственной деятельности предприятий и Инструкции по его применению, утвержденных Приказом Минфина России от 17.02.1997 N 15, имущество (в том числе объекты жилого фонда), безвозмездно полученное от юридического или физического лица, подлежит обязательному принятию на баланс предприятия по рыночной стоимости. На безвозмездно полученные объекты жилого фонда в бухгалтерском учете составляется запись:

Д-т сч. 01,

К-т субсч. 87-3 «Безвозмездно полученные ценности».

В соответствии с п.6 ст.2 Закона РФ от 27.12.1991 N 2116-1 «О налоге на прибыль предприятий и организаций» и п.2.7 Инструкции Госналогслужбы России от 10.08.1995 N 37 «О порядке исчисления и уплаты налога на прибыль предприятий и организаций» предприятие, получившее безвозмездно от юридических лиц объект основных средств, увеличивает налогооблагаемую базу при исчислении налога на прибыль на его рыночную стоимость. При получении данного объекта от физического лица корректировка прибыли на его стоимость не производится.

При поступлении объектов жилого фонда в качестве вклада в уставный капитал предприятия первоначальной стоимостью вносимых основных средств согласно п.24 ПБУ 6/97 признается их денежная оценка, согласованная с учредителями (участниками).

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово — хозяйственной деятельности предприятий, утвержденной Приказом Минфина России от 28.12.1994 N 173, для учета расчетов с учредителями по вкладам в уставный капитал предусмотрен счет 75, субсчет «Расчеты с учредителями по вкладам в уставный (складочный) капитал». Согласованная стоимость объекта представляет собой определенный размер вклада учредителя и соответственно первоначальную стоимость, по которой объект принимают на баланс.

Пример 2. При создании общества с ограниченной ответственностью в качестве вклада в уставный капитал внесена стоимость жилого дома, равная 150 000 руб. (определенная учредительными документами).

В акте приемки — передачи отражена первоначальная стоимость здания в размере 200 000 руб., сумма начисленного износа за время эксплуатации — 60 000 руб.

В бухгалтерском учете созданного общества следует составить записи:

Д-т субсч. 75-1 «Расчеты с учредителями по вкладам в уставный (складочный) капитал»,

К-т сч. 85 «Уставный капитал»

на сумму задолженности учредителя по вкладу в уставный капитал предприятия, вносимую объектом основных средств;

Д-т сч. 01,

К-т субсч. 75-1

на согласованную стоимость принятого на баланс жилого дома.

При создании унитарного предприятия основные средства, в том числе объекты жилого фонда могут поступать в качестве вклада в уставный капитал, а также передаваться в хозяйственное ведение и оперативное управление от государственного или муниципального органа в целях осуществления его хозяйственной деятельности.

Порядок отражения в бухгалтерском учете основных средств зависит от назначения их взноса.

Учет вклада в уставный капитал унитарного предприятия идентичен его учету в обществах с ограниченной ответственностью (пример 2).

Поступление объектов в хозяйственное ведение или оперативное управление отражается в соответствии с п.28 ПБУ 6/97 с применением счета расчетов с государственным муниципальным органом.

В учете составляются записи:

Д-т сч. 01,

К-т субсч. 67-2 «Расчеты с фондом имущества»

на первоначальную стоимость поступившего объекта;

Д-т субсч. 67-2,

К-т сч. 87 «Добавочный капитал»

на увеличение размера добавочного капитала унитарного предприятия.

К источникам поступления объектов жилого фонда относится их строительство. Строительство жилых и специализированных домов может осуществляться подрядным и хозяйственным способами.

Отношения подрядчика и заказчика при строительстве жилого дома регулируются договором строительного подряда (ст.740 ГК РФ). Подрядчик может привлекать для выполнения комплекса или отдельных видов работ другие организации — субподрядчиков (ст.706 ГК РФ). При этом генеральный подрядчик заключает с субподрядчиком отдельный договор подряда. Расчеты заказчика непосредственно с субподрядчиком возможны только в порядке, установленном ст.313 «Исполнение обязательств третьими лицами» ГК РФ, на основании письменного указания генерального подрядчика.

Порядок учета затрат на строительство подрядным способом определен ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», утвержденным Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167, а также Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160. В соответствии с п.3.1.2 Положения при подрядном способе строительства все строительные работы отражаются у заказчика на счете 08 на основании принятых к оплате счетов — фактур подрядчика.

Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные подрядчику по выполненным строительным работам, в соответствии с п.48 Инструкции Госналогслужбы России N 39 относят на увеличение балансовой стоимости принятого объекта.

В бухгалтерском учете на общую стоимость выполненных работ с учетом НДС согласно предъявленному счету — фактуре подрядчика составляется запись:

Д-т сч. 08,

К-т сч. 60.

Задолженность перед подрядчиком может быть погашена наличными денежными средствами или безналичным путем:

Д-т сч. 60,

К-т счетов 50 «Касса», 51 «Расчетный счет».

При принятии жилого объекта в эксплуатацию его стоимость отражается на основании акта приемки — передачи, включая все суммы расходов, учтенные по его строительству на счете 08:

Д-т сч. 01,

К-т сч. 08.

Если строительство жилых домов производилось с привлечением средств бюджетов всех уровней и целевых внебюджетных фондов, и эти средства составляют не менее 40% от стоимости работ, а работы производились в период реализации целевых социально — экономических программ жилищного строительства по строительству объектов жилищного, социально — культурного и бытового назначения, объемы таких работ не облагаются НДС (пп.»т» п.12 Инструкции Госналогслужбы России N 39).

Размер бюджетного финансирования определяется в рамках отчетного периода нарастающим итогом. Перерасчеты с бюджетом за предыдущие периоды не производятся.

При хозяйственном способе предприятие строит жилой дом своими силами. Построенный объект жилого фонда должен пройти государственную регистрацию, с момента которой согласно ст.219 ГК РФ возникает право собственности на объект. Бухгалтерские записи по отражению первоначальной стоимости объекта осуществляются с момента возникновения права собственности на жилой дом. В противном случае объект учитывается как незавершенные капитальные вложения.

Пример 3. Строительство жилого дома предприятие осуществляет хозяйственным способом. Капитальные вложения включают затраты на приобретение строительных материалов, заработную плату работников, расходы по эксплуатации оборудования, техники и автотранспорта. В бухгалтерском учете предприятия по отражению расходов на строительство составляются записи:

Д-т сч. 10 «Материалы», 12 «Малоценные и быстроизнашивающиеся предметы», К-т сч. 60 — 50 000 руб.

оприходование строительных материалов, поступивших от поставщиков;

Д-т сч. 19, К-т сч. 60 — 10 000 руб.

НДС по приобретенным материальным ценностям;

Д-т сч. 60, К-т сч. 50, 51 — 60 000 руб.

оплата счетов поставщика за поставку строительных материалов;

Д-т сч. 68, К-т сч. 19 — 10 000 руб.

предъявлена к возмещению из бюджета сумма НДС по поступившим материальным ценностям;

Д-т сч. 08, К-т сч. 10, 12 — 50 000 руб.

списаны материалы на производство строительных работ;

Д-т сч. 08, К-т сч. 70, 69 — 97 000 руб.

начислена заработная плата работникам за выполнение строительных работ и произведены обязательные отчисления во внебюджетные фонды;

Д-т сч. 08, К-т сч. 02, 76 — 23 000 руб.

отражены расходы по эксплуатации оборудования и транспортных средств;

Д-т сч. 08, К-т сч. 68 — 34 000 руб.

начислен НДС по выполненным хозяйственным способом строительным работам.

Капитальное строительство, осуществляемое хозяйственным способом, рассматривается как услуги, предоставляемые на сторону или предусмотренные уставной деятельностью.

При сдаче этапа или полностью законченного объекта (в зависимости от того, как предусмотрено учетной политикой предприятия) стоимость капитальных затрат, учтенная по дебету счета 08, списывается следующим образом:

Д-т сч. 46, К-т сч. 08 — 204 000 руб.

Объем строительно — монтажных работ, выполненных хозяйственным способом (без НДС), включается в налогооблагаемую базу при исчислении налога на пользователей автомобильных дорог (Письмо Госналогслужбы России от 05.03.1998 N АС-6-07/161) и налога на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы:

Д-т сч. 46, К-т сч. 67 «Расчеты с внебюджетными фондами» — 4250 руб.

Д-т сч. 46, К-т сч. 68 — 2550 руб.

После государственной регистрации жилого дома объект принимается на баланс по сформировавшейся первоначальной стоимости:

Д-т сч. 01, К-т сч. 08 — 210 800 руб.

К объектам жилищного фонда предприятий и организаций могут быть отнесены и отдельные квартиры, приобретенные для своих работников.

Квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права собственности, владелец которой осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением квартиры (ст.ст.288 — 289 ГК РФ).

Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ). Только после этого квартира поступает в собственность организации — покупателя.

При покупке квартиры в многоквартирном доме юридическое лицо получает на правах общей долевой собственности долю общего имущества дома (лифты, лестницы, коммуникации), которое оно не вправе отчуждать (ст.290 ГК РФ).

Юридические лица, которые приобрели в собственность квартиру, могут использовать ее лишь как жилое, а не производственное помещение (ст.288 ГК РФ).

Расходы по приобретению отдельной квартиры в жилом фонде являются затратами по объекту, который согласно п.3 ст.288 ГК РФ не может участвовать в процессе производства продукции (работ, услуг) и, соответственно, не входит в состав основных средств.

Порядок учета приобретенных предприятием квартир определен Письмом Минфина России от 29.10.1993 N 118 (в ред. изменений и дополнений от 03.04.1996). Согласно п.2 данного Письма при приобретении отдельных квартир в объектах жилого фонда предприятие — покупатель в бухгалтерской документации отражает стоимость квартиры как объекта нематериальных активов.

В бухгалтерском учете нематериальные активы учитываются на счете 04 «Нематериальные активы» по первоначальной стоимости, включая затраты на приобретение, расходы по доведению их до состояния, в котором они пригодны к полезному использованию.

При покупке квартиры предприятие производит определенные расходы, связанные с юридическим оформлением договора купли — продажи. Кроме того, у предприятия могут возникать расходы по уплате процентов по кредитам банков и иным заемным обязательствам. При этом следует учитывать, что проценты, уплаченные по кредитам после постановки на учет нематериальных активов, списываются за счет собственных средств предприятия (нераспределенной прибыли или фондов накопления).

Пример 4. Предприятием приобретена квартира у юридического лица по договорной стоимости 300 000 руб., в том числе НДС 50 000 руб. Расходы, связанные с юридическим оформлением, составили 20 000 руб.

Для оплаты стоимости квартиры предприятием получен банковский кредит в размере 300 000 руб. под 60% годовых за пользование средствами банка. Оформление квартиры со для заключения договора купли — продажи до постановки на баланс предприятия осуществлялось в период, равный двум месяцам.

В бухгалтерском учете операции по приобретению квартиры отражаются:

Д-т сч. 08, К-т сч. 60 — 250 000 руб.

договорная стоимость квартиры согласно договору купли — продажи и предъявленному счету — фактуре;

Д-т субсч. 19-1, К-т сч. 60 — 50 000 руб.

на сумму налога на добавленную стоимость от стоимости квартиры;

Д-т сч. 08, К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — 20 000 руб.

списываются расходы по юридическому оформлению приобретения квартиры;

Д-т сч. 08, К-т сч. 76 — 25 000 руб.

отражена сумма процентов за пользование банковским кредитом за два месяца;

Д-т сч. 04, К-т сч. 08 — 295 000 руб.

приобретенная квартира принята на баланс предприятия по первоначальной стоимости.

Проценты, уплаченные по кредиту после постановки квартиры на учет, ежемесячно должны отражаться записью:

Д-т субсч. 88-3 «Фонды накопления», К-т сч. 76 — 12 500 руб.

При приобретении отдельной квартиры в жилом фонде следует учитывать ряд особенностей, связанных с налогообложением данных операций.

Если квартира приобретается у юридического лица (пример 4), сумма НДС, выделенная отдельной строкой в договоре и в первичных документах, подлежит возмещению за счет собственных средств предприятия или специальных источников финансирования (п.20 Инструкции Госналогслужбы России N 39).

В результате по данным примера 4 в бухгалтерском учете будут составлены записи:

Д-т сч. 60, К-т сч. 51 — 300 000 руб.

на оплату договорной стоимости приобретенной квартиры;

на списание суммы НДС за счет собственных средств предприятия:

а) за счет прибыли отчетного года

Д-т субсч. 88-1 «Нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года», К-т субсч. 19-1 — 50 000 руб.;

б) либо за счет фондов накопления

Д-т субсч. 88-3 «Фонды накопления»,

К-т субсч. 19-1.

При покупке квартиры предприятие не может учесть ее стоимость при исчислении льготы по налогу на прибыль, так как в соответствии с п.4.1 Инструкции Госналогслужбы России от 10.08.1995 N 37 льгота предоставляется в отношении средств, направленных на финансирование жилищного строительства. Приобретение квартиры не относится к жилищному строительству, кроме того, затраты на приобретение активов нематериального характера при исчислении льготы по налогу на прибыль не учитываются.

Объекты жилищного фонда в процессе эксплуатации подвергаются физическому износу. Однако ввиду того, что жилье и специализированные дома не являются объектами производственного назначения, списание их стоимости путем начисления амортизации с последующим включением в себестоимость продукции согласно п.48 ПБУ 6/97 не осуществляется.

Начисление износа по жилому фонду регламентируется Письмом Министерства финансов Российской Федерации «Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно — коммунальном хозяйстве» от 20.10.1993 N 118 (в ред. от 03.04.1996). Согласно п.3 указанного Письма начисление износа по жилому фонду производится в конце года по нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.1990 N 1072 «О Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР».

Для обобщения информации о начислении и движении износа по объектам жилого фонда Планом счетов бухгалтерского учета хозяйственно — финансовой деятельности и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 28.12.1994, предусмотрен забалансовый счет 014 «Износ жилищного фонда».

В бухгалтерском учете владельца жилищного фонда на забалансовом счете отражаются записи:

Д-т сч. 014

на сумму начисленного износа по объектам жилищного фонда (единовременно в конце года);

К-т сч. 014

на списание начисленного износа по объекту жилищного фонда в связи с его выбытием.

Аналитический учет амортизационных отчислений у владельцев жилищного фонда на специальном забалансовом счете целесообразно вести по каждому объекту.

Износ по приобретенной предприятием отдельной квартире, учитываемый на счете 04, не начисляется. Его сумма определяется владельцем дома, у которого здание находится на балансе, и отражается в конце отчетного года на забалансовом счете 014.

Согласно п.50 ПБУ 6/97 начисление амортизации по жилому фонду в общеустановленном порядке может осуществляться по тем объектам, которые используются предприятием для извлечения дохода и учитываются на счете учета доходных вложений в имущество.

Н.А.Лытнева

Кандидат экономических наук

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов.

Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч.

1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются — БТИ).

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Г осударственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.

Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в т.ч. для проектирования и строительства.

Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких, как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.

Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.

Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Г осударственном университете землеустройства.

За семь с половиной десятилетий своего существования служба технической инвентаризации Оренбургской области претерпела много преобразований. На территории Оренбуржья действует две службы технический инвентаризации — это ГУП «Облтехинвентаризация» и ФГУП «Ростехинвентаризация» — Федеральное БТИ.

ГУП «Облтехинвентаризация» представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности, кроме основных функций входят; приватизация, обмен, геодезическая, риэлтерская и оценочная деятельности.

Основа предприятия — инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача — натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.

Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии более чем 500 тысяч объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.

Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП «Облтехинвентаризация» при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости и жилой недвижимости в частности.

В сентябре 2002 года в нашей области открылся Оренбургский филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Оренбургский филиал оснащен современной компьютерной техникой, высокопроизводительным копировальным и множительным оборудованием. Использует современные технологии передачи и хранения данных.

Для повышения производительности труда все компьютеры объединены в локальную вычислительную сеть (ЛВС). Из локальной сети часть пользователей имеет доступ в глобальную сеть Internet для обмена электронной почтой и возможности поиска технической документации и других материалов, необходимых в работе. Работа пользователей всех подразделений в единой информационной базе данных позволяет вести автоматизированный учет выполнения работ по технической инвентаризации. Программа автоматически проверяет наличие информации об объекте недвижимости и правообладателях в базе данных, корректность внесения адресов объектов. Эти меры позволяют исключить дублирование информации об объектах недвижимости и избавиться от неконтролируемого разрастания базы данных.

Архив Оренбургского филиала был образован в 2003 году; тогда же было выделено первое помещение под архивохранилище. В 2004 году началось оснащение архива новейшим оборудованием. Архив стал проводить ежедневный приём инвентарных дел в архив филиала. Принятые в архив дела имеют полный комплекс необходимых технических и правоустанавливающих документов. В архиве осуществляется 100 % приём инвентарных дел на проинвентаризованные объекты: после выдачи заказчику в течение нескольких дней дело передаётся в архив. Многочисленные проверки архива Филиала вышестоящими организациями показали, что архив Оренбургского Филиала занял достойное место среди лучших архивов ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 48, ст.5369) и иными нормативными правовыми актами.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

-техническую инвентаризацию жилищного фонда;

-оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

-информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

-составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

-исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной

сфере;

-определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.

Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления «О государственном учете жилищного фонда в Российской

Федерации», считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.

Г осударственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. На основании федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ.

В законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации, исходя из их уровня значимости:

— между субъектами РФ;

— между муниципальными образованиями;

— между населенными пунктами.

Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.

Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный

кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее — публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет».

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, например, представители собственника, действующие в силу нотариально удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым решением общего собрания собственников.

Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:

а) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. Технический план объекта недвижимости — это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или сооружения.

В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный дом указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

С1 января 2013 года для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе предоставить только технический план, формы которого установлены:

1) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 403 от 1 сентября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»;

2) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 583 от 29 ноября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»;

3) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 893 от 23 ноября 2011 г. «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке».

Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра недвижимости — кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;

б) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено;

в) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

д) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении).

При этом, верность предоставленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.

После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.

После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения, либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ст.26 закона «О государственном кадастре недвижимости», в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если:

— имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не

является объектом недвижимости, кадастровый учет которого

осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

— заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

— истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

— технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

— ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», послужившие

основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат

кадастрового инженера (далее — квалификационный аттестат).

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.

Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет жилой недвижимости на основании федерального закона №224-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающем строго регламентированную процедуру постановки на учет, снятии с учета, случаях приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе жилой, а также о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности.

До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений, относящийся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества не осуществлялся, и в отношении них имел место лишь технический учет, инвентаризация и паспортизация данных объектов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *