Судебная практика по договорам аренды земельных участков

  • автор:

Содержание

Судебная практика по аренде земли

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Итоги

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

  1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
  2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
  3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
  4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

  1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
  • неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
  • отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
  1. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
  2. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

  • ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
  • участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
  • в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Судебная практика по аренде земли

Взаимодействия граждан по вопросу аренды земли регулируются гражданским законодательством. При этом поймите, что индивидуальные права арендатора распространяются на все объекты, расположенные на земле, на результат деятельности, осуществляемой с земельными ресурсами.

Арендатор может передать права на использование земельного ресурса в субаренду. В соответствии с этим в судебной практике присутствуют разнообразные дела, связанные с земельными правоотношениями: от взыскания задолженности за аренду до восстановления прав за участок земельного массива.

Правовое регулирование аренды земельных участков

В российском правовом поле существуют нормы правового регулирования договоров аренды земли, которые прописаны в главе 34 ГК РФ.

Изучите следующие требования к договорам аренды земли, которые можно найти в указанной выше главе ГК РФ:

  • Суть арендных отношений;
  • Юридический статус владельца земли, передающего ее в аренду;
  • Юридические полномочия гражданина, который берет земельный участок в аренду;
  • Основные пункты и варианты заключения договоров аренды;
  • Указания относительно периода времени, на протяжении которого действует заключенный договор аренды.

В Гражданском кодексе не существует отдельной главы, посвященной вопросам аренды земли. Такая ситуация предусмотрена для того, чтобы все земельные отношения, включая вопросы аренды, регулировались на основании Земельного кодекса России.

Учтите, что в Гражданском кодексе существуют пункты, отсылающие граждан к конкретным нормативным актам, законам или кодексам, регулирующим земельные отношения. Например, в п.2 ст. 607 ГК РФ написано, что специфические вопросы передачи земли в аренду могут регламентироваться отдельными законами. В России на данный момент основной закон, регулирующий земельные отношения, опубликован в виде Земельного кодекса России.

Обратите внимание на тот факт, что при заключении договоров аренды на основании норм ГК РФ в отношении зданий, помещений, строений капитального типа применяются нормы Земельного кодекса России в вопросах регулирования обязательной или добровольной аренды земли, на которой возведены указанные постройки. Эти сведения найдите для подробного изучения в ст. 652 и ст. 653 главы 34 Гражданского кодекса России.

Учтите, что на сегодняшний день существует много юридических пробелов относительно вопросов аренды земли, которые более конкретно рассматриваются на уровне законодательства субъектов РФ, учитывая особенности ведения бизнеса, заключения сделок в регионах.

Основания возникновения споров по аренде земли

Изучите основные поводы обращения в арбитражную судебную инстанцию владельцев земельных участков по вопросам аренды земли:

  • Ситуации, связанные с формой и процедурой составления договора аренды земли, учитывая особенности и требования к основным пунктам договора аренды;
  • Вопросы, возникающие в случае принудительного подведения гражданина под заключение договора аренды в тех случаях, когда такой договор не требуется. Чаще всего такие споры возникают при заключении договоров по передаче прав собственности или права аренды на возведенные конструкции или помещения, расположенные на территории земельного участка;
  • Вопросы, возникающие при определении суммы арендной платы, формировании порядка и сроков выплат;
  • Споры, возникающие при определении и фиксировании в тексте договора условий, прав и обязательств каждого участника договора аренды земли;
  • Ситуации, появляющиеся при досрочном прекращении правового взаимоотношения сторон по договору аренды;
  • Непонимания сторон по факту прекращения договора аренды из-за истечения срока договора. Часто споры возникают относительно условий пролонгирования договора или заключения нового документа относительно аренды земли.

Отдельными проблемными ситуациями, отраженными в судебной практике, являются конфликты, возникающие в отношении арендованных земельных участков, расположенных в природоохранной зоне, в землях спецназначения, в пределах земель лесного и водного фонда. Немало встречается дел о перепродаже права аренды земли и дел о долговых обязательствах в отношении арендованной территории.

Судебная практика по аренде земельного участка двумя арендаторами одновременно

Чтобы получить официально права аренды на земельный участок, находящийся в ведении государственных органов или муниципалитета, необходимо оформить особый документ. Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту.

Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки.

Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.

Внимательно изучите материал следующей ситуации:

  • На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц;
  • В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли;
  • В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела;
  • Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.

Исходя из судебной практики по таким вопросам, делайте вывод о том, что сам договор аренды не может считаться единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим права арендатора на землю. Свободное волеизъявление сторон сделки должно быть засвидетельствовано дополнительной документацией с постановкой удостоверяющих подписей уполномоченных должностных лиц.

Судебная практика по заключению договора аренды земельного участка

Знайте, что большая часть земель, которые допустимо получить в аренду, находятся в собственности государства. Пройти процедуру составления и подписания договора аренды участка земли, необходимо внимательно изучить регламентирующие нормы Земельного кодекса России, законов о земле, принятых в субъектах РФ, где планируется получить землю в аренду.

Процедура состоит из нескольких пунктов:

  • Необходимо составить в письменном виде обращение в соответствующий госорган с указанием следующей информации:
    • Назначение применения участка;
    • Необходимый минимальный и максимальный размер участка земли нужно указать в тексте;
    • Географическое положение территории;
  • Определение условий, по которым участок земли будет выведен из оборота, указать, кем и на каких условиях такое действие осуществится;
  • Предоставить принятое решение и заверенное уполномоченными представителями государственных органов исполнительной власти о предоставлении права аренды на участок;
  • Стадия заключения договора аренды и предоставления участка арендатору в натуре.

Поймите, что нарушив порядок, описанный выше, процесс заключения договора аренды в отношении земельного участка может быть признан несостоявшимся. Изучите на примере причины отказа в заключении сделки по аренде участка земельного массива.

Суть дела заключается в том, что некоторому кооперативу, осуществляющему гражданские строительные работы, суд отказал в иске, суть которого сводилась к признанию недействительным распоряжение мэра города Санчурск. Суть распоряжения заключалась в отмене постановления, которое было принято прежним главой города о выделении определенной территории муниципальной земли в пользу указанного кооператива для застройки на этой территории гаражного кооператива.

На основании собранных данных выяснилось, что земля, предоставленная кооперативу для возведения гаражей, находится в непосредственной близости к конкретному жилому дому. Разрешение прежнего мэра города нарушало статью 28 ЗК РФ, так как граждане, проживающие в непосредственной близости, не были опрошены и поставлены в известность о предстоящих работах.

Суть в том, что на указанной территории, выделенной под гаражное строительство, уже осуществлялись работы по возведению овощных ям в соответствии с коллективным решением жильцом. Именно эти граждане, проживающие в близлежащих домах, обратились в Градостроительный комитет с целью привлечь градостроительную инспекцию к проблеме.

Инспекция выяснила, что обязательного согласования по поводу возведения гаражей не осуществлялось, сотрудники архитектурно-строительного надзора и Земельного комитета не получали извещений или уведомлений, или иных письменных обращений от гаражного кооператива.

Существует правило на основании данных ЗК РФ о том, что допустимо осуществлять строительство объектов в пределах границ поселения, если данный участок включен в генеральный план застройки и расширения территории города.

В соответствии с этим правилом провели исследование и выяснили, что возведение гаражей и иных сооружений такого типа не внесено в Генеральный план застройки, при этом согласования не осуществлялись, заявлений о проведении согласовательных действий не обнаружено со стороны гаражного кооператива. Именно на основании вышеизложенного было принято оспариваемое постановление нового мэра города.

Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней

Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.

Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.

Суть обращений в суд заключается в том, что муниципалитет или уполномоченные представители исполнительной власти или местного самоуправления заведомо незаконно отказывают собственникам помещений в получении земли на основании бесплатного бессрочного владения с правом выкупа или оформления в собственность законными способами.

Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.

Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.

Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.

Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.

Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.

Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:

  • Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
  • Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
  • Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.

После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.

Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.

Практика принудительного изъятия земельного участка в судебном порядке.

О спорах об установлении границ земельных участков

Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.

Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.

Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.

Судебная практика по установлению арендной платы за пользование земельным участком

Знайте, чтобы назначить плату за землю при передаче участка в аренду, необходимо арендодателю представить документы, на основании которых можно сделать вывод о его правовом статусе по отношению к участку земли.

Суть судебных обращений заключается в том, что в некоторых субъектах РФ представители местной администрации приняли нормативные локальные акты, в которых установили стоимость аренды земли для владельцев объектов недвижимости, расположенных на муниципальной земле. При этом понимая, что осуществляют преступную деятельность, так как нарушают ФЗ «О плате на землю». Мотивируя свои действия тем, что это решение позволяет наполнить дополнительными суммами денег бюджет поселения.

Налицо явное превышение должностных полномочий и злоупотребление должностным положением в личных целях.

Плату за землю можно взимать только в том случае, если при заключении договора аренды в отношении помещения в текст документа внесен пункт о том, что за пользование землей необходимо составить отдельный договор аренды.

Если указанной оговорки в документе аренды нет, тогда взимать арендную плату за землю, на которой располагаются помещения, недопустимо. Основанием служит пункт 2 статьи 654 ГК РФ, в котором сказано, что при отсутствии отдельных условий в договоре аренды на помещение, стоимость аренды земли считается включенной в стоимость аренды за использование помещения.

Имейте в виду, что в договоре аренды в отношении здания или сооружения может быть включен пункт о том, что арендатор обязуется выплачивать арендодателю сумму ежегодного земельного налога за ту территорию земельного участка, которую занимает арендованное строение или объект недвижимости.

Разберитесь с данными судебной практики, после этого сделайте вывод о том, что арбитражные суды выносят различные решения, не всегда в соответствии со сложившимся пониманием ситуации.

Суть спорных решений заключается в том, что суд должен вынести решение на основании Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Однако, не всегда бывает допустимо выбрать основания для вынесения решения.

Рассмотрите примеры из судебной практики. Истец обратился в суд с просьбой признать правомерным отсутствие дополнительной арендной платы за землю, так как он уже выплачивал деньги за аренду помещения, а в договоре арендодатель прописал обязательство арендатора по выплате дополнительной аренды за землю. Истец ссылался на статью 654 ГК РФ. Дополнительным мотивом для истца являлся факт того, что в законе не установлено пункта о внесении отдельной платы за землю при наличии прав и обязательств аренды в отношении объектов на этой земле.

Суд принял решение отказать истцу и признать его позицию неправомерной, так как на основании норм гражданского законодательства существует право владельца недвижимости включать в договор пункты о раздельной оплате аренды за недвижимое имущество на территории и за саму территорию.

На основании закона суд принял решение, мотивируя тем, что стоимость аренды земли должна присутствовать в любом случае, но при отсутствии отдельного договора на аренду земли, стоимость использования взималась арендодателем по общему договору правомерно.

Вывод весьма спорный, но имеет место:

  • Не существует законодательного запрета на то, чтобы оформлять договор аренды на землю отдельно от договора аренды на здание или сооружение на этой земле;
  • С другой стороны, если по существующим документам можно сделать вывод о том, что стороны оговорили раздельную оплату за аренду помещения и земли, но не заключили отдельный договор, взимание оплаты за землю будет правомерным.

В приведенном выше случае суд постановил, что арендатор заведомо знал, что должен уплатить средства за аренду земли, но намеренно скрыл их, что является незаконным накоплением средств, подлежащих выплате по договору аренды.

Чтобы не попадать в такие ситуации, необходимо заключать единый договор аренды недвижимости, а не договор аренды недвижимого имущества и отдельно договор аренды земельного ресурса.

Однако, имейте в виду, что такие сделки с недвижимостью допустимо оформлять, если все объекты недвижимости на участке зафиксированы в едином реестре недвижимости.

Судебная практика по нарушению порядка индивидуализации при заключении договора аренды земли

Часто судебные иски связаны с тем, что появляются спорные ситуации из-за недостаточной индивидуализации участка при составлении договора аренды.

Чтобы земельный участок признавался в правовом поле индивидуальным, необходимо соблюсти некоторые моменты:

  • Для земельного участка в качестве территории собственника необходимо оформить границы;
  • Земельный участок у собственника должен быть поставлен на государственный учет, и участку должен быть присвоен кадастровый номер.

Существует ряд законов и нормативных актов, на основании которых необходимо проводить процедуру межевания, определения границ, формирования межевого плана, внесения данных в специальные реестры учета.

Знайте, что определение границ признано законным на основании приказа Минэкономразвития РФ от 24 ноября 2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Знайте, что в таких ситуациях чаще всего поводом для судебного вмешательства становятся вопросы о том, допустимо ли считать часть земельного участка объектом аренды, если этот участок земли не индивидуализирован в соответствии с описанными выше нормами.

Важный вопрос заключается в том, что ожидает нарушителя при передаче в аренду земли, не прошедшей процедуру индивидуализации. Очень важным моментом является понимание ситуации, при которой заключался договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером, а на момент подписания бумаг такой участок с кадастровым номером перестал существовать.

Знайте, что единого мнения не существует по вопросам признания земельного участка объектом аренды только после его межевания и получения подтверждающего этот процесс документа:

  • Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу № А28-4588/2009. Основное мнение состоит в том, что земельный участок без проведения процесса межевания не может быть признан объектом аренды, так как нет границ, чтобы определить параметры и условия аренды территории. Если попытка оформить такой участок в аренду инициирована, то до момента получения документов о проведенном межевании сделка считается не заключенной;
  • С другой стороны, часто встречаются ситуации обжалования вынесенного решения на основании вышеперечисленных обстоятельств. Например, Предприятие заключает договор о реализации инвестиционной деятельности с администрацией области, но при этом после заключения договора не последовало заключение договора аренды в отношении земельных ресурсов, принадлежащих государству. Инвестор потребовал у суда вынести решение о принудительном заключении договора аренды с администрацией области. Суд принял сторону истца и обязал администрацию области заключить договор аренды с предприятием.

В последнем случае мотивом послужили данные Гражданского кодекса, изложенные в статьях 309, 445, 421 о том, что стороны обязаны заключить договор аренды земли с инвестором, так как существует договор о проведении иных мероприятий, заключенный этими же сторонами. Однако в этой ситуации администрация области подала встречный иск и обжаловала решение суда.

Судебная практика по нарушению прав и обязанностей сторон договора аренды земли

Знайте, что в договоре аренды существуют пункты и правила их оформления, которые:

  • Установлены государством и не подлежат изменению по согласию сторон;
  • Определены законом, но могут быть изменены по согласованию сторон;
  • Дополнительные пункты, которые вписываются в договор по желанию сторон.

Чаще всего споры в арбитражном суде разрешаются в отношении арендаторов и их нарушенных гражданских прав с учетом взыскания убытков, причиненных такими нарушениями.

Рассмотрите данный ниже пример. Организация подает жалобу в суд с целью признать решение администрации поселения ошибочным и недействительным. Суть решения в том, что администрация закрепила права на смежную территорию с торговым предприятием, принадлежащим истцу, за третьими лицами. Организация заключала договор аренды с администрацией поселения на условиях предоставления территории для осуществления торговли.

Обратите внимание, что в договоре аренды было указано, что арендодатель обязуется не мешать арендатору осуществлять указанный вид деятельности, не менять условия договора в одностороннем порядке, не допускать осуществление работ на смежных территориях, которые повлекут снижение хозяйственной ценности для осуществления основной деятельности организации.

Однако суд постановил проблемный смежный участок оставить за арендатором. Судебная коллегия приняла решение в пользу истца, так как постановление суда первой инстанции правильно признало недействительным вынесенное администрацией решение. Причина заключается в нарушении пункта договора, что по ГК РФ недопустимо.

Знайте, в такой ситуации, кроме основных пунктов в договоре, которые прописываются в тексте, существуют пункты, которые являются базовыми для любого договора, касающегося прав и обязанностей всех землепользователей.

Если арендатор или арендодатель не соблюдает установленные нормы и правила по отношению к земельному участку, то они могут быть подвергнуты административной ответственности.

Органы земельного контроля часто необоснованно взыскивают штрафы с арендаторов за нарушение установленных законом норм пользования земельным участком. В таких случаях суд требует от органов земельного контроля, которые приняли решение о наложении штрафа, доказать факт нарушения.

Изучите материалы примера. Комитет муниципального образования по землеустройству постановил наложить штраф на арендатора земельного участка за нанесение ущерба путем уничтожения плодородного слоя земли. Суд отменил постановление указанного выше органа исполнительной власти по причине того, что сотрудники комитета не смогли доказать факт передачи земельного участка в пользование арендатору с полноценным плодородным слоем земли.

Вывод суд сделал исходя из проверки договора аренды на момент его заключения, узнав, что никаких оценочных работ в отношении качества почвы не проводилось, акт не составлялся. Основания для наложения штрафа арендатору не существует.

Судебная практика по досрочному расторжению договора аренды земельного участка

Отдельной категорией споров в суде является ситуация расторжения договора досрочно, которую инициирует одна из сторон сделки. В таком случае ситуация может быть разрешена только по обоюдному согласию участников сделки или через суд.

Существует 2 категории подобных дел:

  • Если причиной является обращение арендатора в суд с целью оспорить решение администрации поселения об изъятии земельного участка из владения по причине передачи прав на данный участок третьим лицам;
  • Если досрочное расторжение договора аренды вызвано требованием администрации.

В Земельном кодексе прописан перечень причин, при наступлении которых допускается передача прав на арендуемый участок третьим лицам. Однако, суды в такой ситуации принимают решение в пользу арендатора, так как администрация поселения не имеет права в досудебном порядке изымать землю у добросовестного арендатора и передавать права на участок третьим лицам путем принятия и опубликования акта властного изъятия земли.

Администрация поселения подала иск в суд на компанию с целью признания действий компании незаконными и с целью досрочно прекратить договор аренды. Суть проблемы в том, что компания, арендующая у города территорию под торговлю бытовыми товарами, перестроила вид хозяйственной деятельности по торговле скоропортящимися товарами без уведомления администрации.

Суд первой инстанции отказал в иске администрации поселения. Так как причиной расторжения договора в иске указано желание администрации расторгнуть договор аренды на основании данных пункта 1 статьи 619 ГК РФ. Проблема заключается в нарушении санитарно-эпидемиологических норм ответчиком, что не является достаточной причиной для досрочного расторжения договора аренды, так как остальные условия аренды соблюдены.

Если бы в договоре аренды было указано в качестве причины расторжения досрочно договора аренды нарушение градостроительного законодательства или санитарных норм, тогда суд принял бы сторону истца.

Судебная практика по продлению договора аренды земельного участка

В данной теме споры чаще всего возникают по причине того, что арендаторы требуют у владельцев земли продлить договор аренды бессрочно. Получив отказ, арендаторы отправляются в судебные органы для решения вопроса.

Однако, помните, что любой договор аренды в качестве обязательного условия содержит срок заключения арендных отношений.

Изучите следующие данные. Организации обратились в органы исполнительной власти муниципального образования с целью оспорить решение администрации о сносе временных объектов, которые необходимо расположить за пределами пешеходного пешехода по причине истечения срока аренды территории.

После отказа администрации в удовлетворении требований организации подали в суд, который отказал в принятии иска. Основанием служит Гражданский кодекс, в котором существуют условия заключения аренды с возведением на участке временных построек для их применения в период аренды земли. После окончания срока аренды арендатор обязан снести временные постройки, так как не является собственником земельного участка.

Если арендатор желает продлить срок аренды, то необходимо заранее подать заявление в администрацию с изложением такого намерения. Если арендодатель указывает причинами отказа в продлении аренды особые условия применения участка, то арендатор имеет право потребовать перевести права аренды на себя, если в течение 1 года после отказа в продлении аренды данный участок будет передан третьим лицам в арендные отношения.

Кроме этого, арендатор имеет право через суд взыскать ущерб, нанесенный отказом в продлении договора аренды ему и его предприятию.

Изучите пример ниже по тексту. Частное лицо, являясь предпринимателем, заключило договор аренды определенного участка у администрации города, однако, после окончания срока аренды в продлении срока аренды было отказано. В этом же году участок большего размера, в состав территории которого входил арендуемый ранее участок, был передан администрацией в аренду организации. Первый арендатор участка, входящего в состав большой территории, подал в суд иск на неправомерный отказ в продлении ему договора аренды.

Администрация в качестве основания для отказа в продлении аренды указала наличие нарушений эксплуатации земельного участка. Суд такую мотивацию в отказе продления договора аренды не принял и постановил продлить договор с прежним арендатором.

Была ли Запись полезна? 14 из 19 читателей считают Запись полезной.

Вопросы, связанные практикой применения норм ГК РФ о договоре аренды регулируются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление № 73»).

Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление №13») Постановление №73 было дополнено ключевыми разъяснениями по наиболее важным вопросам в правоприменительной практике, направленными на устранение пробелов действующего законодательства, а именно:

1. Стороны вправе заключить договор на аренду части вещи.

Разъясняя положения ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которой «…в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания и другие вещи…», Президиум ВАС РФ в п. 9 Постановления №13 указал, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Между тем, ранее данный вопрос являлся спорным. Так в Информационном письме от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – «Информационное письмо №66») Президиум ВАС РФ указывал на то, что договор на передачу в пользование отдельного конструктивного элемента здания не является договором аренды. При этом, давая разъяснения ВАС РФ исходил из того, что «…в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому отдельный элемент здания, например крыша, не может являться объектом аренды. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора…».

Таким образом, первоначально ВАС РФ придерживался противоположной позиции, согласно которой договор, заключенный в отношении передачи в пользование части вещи, не является договором аренды, а представляет собой договор, не поименованный в ГК РФ (п. 2 ст. 421 ГК РФ) и, соответственно, положения ГК РФ об аренде к нему не применимы.

Однако позднее позиция ВАС РФ в отношении данного вопроса изменилась. В Постановлении от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС РФ указал, что «…По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом…».

Таким образом, со временем позиция ВАС РФ в отношении данного вопроса претерпела существенные изменения.

В отношении аренды части недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений или помещений) отмечаем следующее.

В Постановлении №13 ВАС РФ указал, что «…если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом…».

В соответствии с положениями п. 2 и 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон №122-ФЗ»), «…если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади…».

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу приведенных положений Закона №122-ФЗ «…представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным…».

Стоит отметить, что давая данное разъяснение Президиум ВАС РФ фактически воспроизвел положение Письма Росреестра от 09.11.2012 №14-5086/12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором Росреестр разъяснил, что в случае, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты) (представляется, что данные сведения могут быть внесены в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды). Данный факт, очевидно, свидетельствует о том, что на практике такие договоры заключались и регистрировались.

ВАС РФ также обращает внимание, что с учетом положений главы V ЗК РФ, заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

2. Арендодатель вправе сдать в аренду имущество, право собственности на которое у него еще не оформлено.

Пленум ВАС РФ, разъяснил положения ст. 608 ГК РФ, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику имущества либо лицу, уполномоченному на это законом или собственником имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Постановления №13, арендодатель, по смыслу ст. 608 ГК РФ, должен обладать правом собственности на сдаваемое в аренду имущество на момент передачи данного имущества арендатору. Таким образом, договор аренды, заключенный лицом, не обладающий правом собственности на объект аренды на момент заключения договора, не является недействительным.

Кроме того, применительно к ст. 608 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано в реестре прав за его владельцем на момент передачи данного имущества в аренду, также не может быть признан недействительным.

Исходя из данных разъяснений, договор аренды имущества может быть признан недействительным, только в случае, если арендодатель не обладал правом собственности на момент фактической передачи имущества арендатору, заключение же самого договора в момент, когда право собственности у арендодателя на передаваемое в аренду имущество еще не возникло, не влечет его недействительности. Таким образом, в целях ст. 608 ГК РФ, для признания договора аренды действительным, имеет значение не момент заключения договора, а факт того, обладал ли арендодатель правом собственности на сданное в аренду имущество в момент фактической его передачи, в соответствии с подписанным сторонами договором.

Таким образом, ВАС РФ распространил на отношения по аренде имущества правило, применяемое в отношении договоров купли-продажи, установленное п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление №54»). Согласно данному правилу «…отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным…».

До вступления в силу Постановления №13, единая позиция в отношении трактовки положения ст. 608 ГК РФ отсутствовала.

Некоторые арбитражные суды, признавали договор аренды заключенный в отношении имущества, право собственности на которое у арендодателя еще не возникло, ничтожным (Определение ВАС РФ от 06.09.2012 №ВАС-11547/12, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу N А10-1655/2010).

Однако существовала и другая позиция, согласно которой договор аренды имущества, на которое у арендодателя еще не возникло право собственности, признавался действительным (Постановление ФАС Московского округа от 09.11.2012 по делу N А40-31862/12-11-291, Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2012 по делу N А40-82572/09-157-579, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10).

Пленум ВАС РФ в п. 10 Постановления №13 также указал, что «…в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора…».

При этом ВАС РФ в п. 12 Постановления №13 разъяснил, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Стоит обратить внимание, что в соответствии с налоговым законодательством, в частности с пп. 10 ст. 264 НК РФ, арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываются в целях налогообложения прибыли организации. В связи с этим, в рамках рассматриваемой ситуации, на практике нередко возникает вопрос, будут ли арендные расходы (в том числе расходы на отделку, ремонт помещений и арендную плату), уплаченные арендатором уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, в случае, если у арендодателя еще нет права собственности на сданное в аренду имущество.

Ранее в этом вопросе контролирующие органы придерживаются однозначной позиции, согласно которой договор аренды имущества, на которое не оформлена собственность, не может являться основанием уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Так согласно Письму Минфина РФ от 27.03.2006 №03-03-04/1/288, «… договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход…».

Данная позиция поддержана также в Письме Минфина РФ от 13.05.2011 №03-03-06/1/292, согласно которому «…в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций…», Письме УФНС РФ по г. Москве от 18.06.2009 №16-15/061721.3.

Однако арбитражные суды, в отношении данного вопроса, принимая сторону налогоплательщика, придерживались иной позиции, согласно которой «…налоговое законодательство не ставит в зависимость учет арендной платы в целях налогообложения прибыли от оснований и правомерности пользования помещением. Поэтому неподтверждение арендодателем права собственности на сдаваемое в аренду имущество не свидетельствует об отсутствии понесенных арендатором расходов, «…признание сделки недействительной ставит под сомнение основание, а не факт осуществления расходов в виде арендной платы. Фактически понесенные затраты, направленные на получение дохода, могут признаваться в составе расходов для целей налогообложения прибыли вне зависимости от наличия договоров аренды и регистрации права собственности арендодателем…» (Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 №09АП-18940/2011-АК, Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 N КА-А40/7183-10-2).

Таким образом, очевидно, что в связи с принятием Постановления №13 правоприменительная практика в отношении данного вопроса должна измениться.

Это обстоятельство связано с тем, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный до получения арендодателем свидетельства о праве собственности на него в соответствии с разъяснениями данными Президиумом ВАС РФ признается действительным, соответственно арендатор вправе учитывать арендные платежи, уплаченные им по такому договору в счет расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

ВАС РФ в п. 10 Постановления №13 также указывает, что «…договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается…».

3. Арендодатель вправе сдавать в аренду недвижимое имущество до получения разрешения на его эксплуатацию.

ВАС РФ в Постановлении №13 дал разъяснения в отношении возможности аренды недвижимого имущества, на которое не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Так в п. 11 Постановления №13 установлено, что «… отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды…».

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с положениями п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 №113, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ)

Таким образом, согласно положениям законодательства, разрешение на ввод в эксплуатацию является обязательным документом, необходимым для регистрации права собственности на создаваемое, реконструируемое недвижимое имущество, и соответственно, является одним из документов подтверждающих право собственника на распоряжение им.

До внесения изменений в Постановление №73 в судебной практике преобладала позиция, в соответствии с которой заключение договора аренды недвижимого имущества при отсутствии разрешения на ввод его в эксплуатацию не допускалось (Определение ВАС РФ от 21.12.2007 N 16945/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2012 по делу № А26-10070/2011).

Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи, когда суды, при отсутствии разрешения на ввод имущества в эксплуатацию, признавали правомерность заключения договора аренды (Определение ВАС РФ от 09.11.2012 г. № ВАС-14320/12, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 г. № Ф03-7965/2009).

А Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.01.2013 г. № 9798/12 указал, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

В п. 11 Постановления №13 Президиум ВАС РФ также указывает, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В тоже время ВАС РФ обращает внимание, что «… при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ…».

Таким образом, очевидно, что ВАС РФ разрешая вопрос о правомерности заключения договора аренды объекта капитального строительства, переданного арендатору до получения разрешение на ввод в эксплуатацию, исходил из того, передача арендатору такого имущества может осуществляться только в целях владения, но не пользования. В данной ситуации арендатор не вправе эксплуатировать такое имущество по прямому назначению, до ввода его в эксплуатацию, в связи с установленной за это административной ответственностью, однако законом не запрещается осуществление его отделки и ремонта.

4. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от обязанностей, связанных с его заключением, при фактическом исполнении договора.

Как установлено положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, если договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, он считается незаключенным. Данный вывод подтверждает п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым «…при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным…».

Однако как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 14 Постановления №13, «…если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется…».

Таким образом, договор аренды связывает заключившие его стороны обязательствами по отношению друг к другу, которые не могут быть изменены в одностороннем порядке одной из сторон, даже в том случае, если он не зарегистрирован, при соблюдении следующих условий:

— объект аренды передан арендатору;

— имущество принято арендатором без каких-либо замечаний;

— между сторонами договора достигнуто соглашение о размере арендной платы и другие существенные условия;

— условия договора фактически исполнялись сторонами.

При соблюдении данных условий, согласно разъяснениям данным Президиумом ВАС РФ в п. 14 Постановления №13, в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Соответственно, арендная плата полученная арендодателем от арендатора по незарегистрированному договору аренды, в данном случае, не может быть признана неосновательным обогащением.

Между тем и ранее в правоприменительной и судебной практике применялся аналогичный подход. Так арбитражные суды сходились нам том, что незарегистрированный договор аренды считался незаключенным, однако если имущество было передано и использовалось арендатором, он обязан вносить установленную договором арендную плату (Определение ВАС РФ от 20.07.2012 N ВАС-8502/12, Определение ВАС РФ от 11.07.2011 №ВАС-9163/11, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2012 по делу №А43-14347/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2007 по делу №А55-15240/06-24).

Стоит отметить, что в связи с тем что, несмотря на то, что такой договор считается незаключенным, но арендатор уплачивает арендные платежи за использование такого имущества, он, исходя из логики данных отношений, как и в случае, рассмотренном нами в п. 2, вправе учесть такие расходы в целях уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Президиум ВАС РФ также отмечает, что «…в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ…».

5. Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже после погашения арендатором долга по арендной плате.

По правилу, установленному пп.3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Президиум ВАС РФ в п. 23 Постановления №13 разъяснил, что «…даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора…».

Следует отметить, что ранее в правоприменительной практике преобладал иной подход, согласно которому погашение долга по арендной плате свидетельствует об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Так в соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» «…требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд…» (Определение ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11, Определение ВАС РФ от 13.08.2010 N ВАС-10556/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А43-30501/2008-13-753).

Президиум ВАС РФ в п. 23 Постановления №13 также отметил, что непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

6. Допускается изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.

В соответствии с положениями п. 3 ст. 614 ГК РФ, «…если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества…».

ВАС РФ в Пункте 21 Постановления №13 разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и «…допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует…».

При этом следует учитывать, что согласно разъяснениям ВАС РФ, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, согласно данным разъяснениям, стороны договора по взаимному согласию вправе изменять условие договора об арендной плате чаще одного раза в год, даже в случае, если данное условие в договоре аренды отсутствует.

Однако при этом, в одностороннем порядке арендодатель имеет право изменить соответствующее условие о размере арендной платы не чаще чем раз в год.

Кроме того ВАС РФ в п. 22 Постановления №13 разъяснил, что если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при отсутствии ее государственного регулирования, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Судебная практика по договору аренды

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

Судебная практика

  • Решение № 2-954/2019 2-954/2019~М-722/2019 М-722/2019 от 25 сентября 2019 г. по делу № 2-954/2019

    Промышленный районный суд г. Курска (Курская область) — Гражданские и административные …По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Исходя из п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о …

  • Решение № 2-1427/2019 2-1427/2019~М-86/2019 М-86/2019 от 19 сентября 2019 г. по делу № 2-1427/2019

    Ленинский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) — Гражданские и административные …лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу п. …

  • Решение № 2-6624/2019 от 16 сентября 2019 г. по делу № 2-6624/2019

    Центральный районный суд г. Хабаровска (Хабаровский край) — Гражданские и административные …свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Как следует из пункта 1 статьи 650 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Вместе с …

  • Решение № 2-4263/2019 от 10 сентября 2019 г. по делу № 2-4263/2019

    Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) — Гражданские и административные …сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В соответствии с ч. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. По правилам ч. …

  • Решение № 2-1-4957/2019 2-4957/2019 2-4957/2019~М-4723/2019 М-4723/2019 от 29 августа 2019 г. по делу № 2-1-4957/2019

    Энгельсский районный суд (Саратовская область) — Гражданские и административные …в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Исходя из п. …

  • Решение № 2-1446/2019 от 28 августа 2019 г. по делу № 2-1446/2019

    Промышленный районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) — Гражданские и административные …во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Из материалов дела …

  • Решение № 2-2015/2019 2-2015/2019~М-1800/2019 М-1800/2019 от 28 августа 2019 г. по делу № 2-2015/2019

    Новоуренгойский городской суд (Ямало-Ненецкий автономный округ) — Гражданские и административные …и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (ч. 1 ст. 607 ГК РФ) Согласно ч. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии со …

  • Решение № 2-1707/2019 2-1707/2019~М-1548/2019 М-1548/2019 от 23 августа 2019 г. по делу № 2-1707/2019

    Октябрьский районный суд г. Кирова (Кировская область) — Гражданские и административные …не явились, извещены. Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, обозрев судебный приказ 64/2-148/2018, пришел к следующему. В соответствии с п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание …

  • Решение № 2-1483/2019 2-1483/2019~М-1446/2019 М-1446/2019 от 22 августа 2019 г. по делу № 2-1483/2019

    Дзержинский районный суд (Город Санкт-Петербург) — Гражданские и административные …аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В соответствии с …

  • Решение № 2-1404/2019 2-1404/2019~М-1511/2019 М-1511/2019 от 12 августа 2019 г. по делу № 2-1404/2019

    Московский районный суд г. Казани (Республика Татарстан ) — Гражданские и административные …временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации ). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и …

Страницы← предыдущая

Верховный суд разрешил проверять договоры аренды на справедливость

Можно ли снизить плату за немотивированный отказ от договора, если она несоразмерна последствиям расторжения? Верховный суд ответил на вопрос положительно. Даже если стороны договора согласны с размером компенсации, это не спасет от возможности оспорить ее в суде. А суд, в свою очередь, может уменьшить сумму, если сочтет ее завышенной. На что ему надо ориентироваться в подобных делах, рассказала экономколлегия ВС.

Верховный суд предпочел справедливость свободе договора в известном деле девелоперского подразделения X5 Retail Group (“Перекресток”, “Карусель”) против “Уфимского хлопчатобумажного комбината”. «Икс 5 Недвижимость» решила досрочно расторгнуть договор аренды помещения под гипермаркет (через четыре года вместо полагавшихся 15) и поэтому, согласно договору, должна была потерять 43 млн руб. (постоянную арендную плату за оставшиеся 11 лет, которая была целиком уплачена авансом). Арендатор обжаловал эту сумму в суде (дело № А07-27527/2015). Он заявил, что комбинату будет достаточно 7,6 млн руб. по двукратной учетной ставке ЦБ, а остальное надо вернуть.

18-й Арбитражный апелляционный суд разделил это мнение и трактовал спорную сумму как компенсацию за расторжение отношений, которая должна быть справедливой. Арбитражный суд Уральского округа полностью отклонил требования ретейлера, сославшись на свободу договора. Ведь крупные игроки бизнеса свободно заключили договор на выбранных условиях и должны были осознавать его последствия.

С этим не согласился арендатор, чью позицию выслушал 22 июня Верховный суд. На заседании представитель «Икс 5 Недвижимости» настаивал, что его компания была слабой стороной в переговорах и не могла отказаться от условия о платном расторжении договора.

В итоге Верховный суд отправил дело на пересмотр. Как он разъяснил в своем определении, «При урегулировании платы за односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК) нужно соблюдать принцип добросовестности (ст. 10 ГК). Если он нарушен – сторона может обратиться в суд, который разрешает спор исходя из его обстоятельств».

Действительно, по договору “Уфимский хлопчатобумажный комбинат” имел право удержать спорную сумму, но это не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно, как предписывает ст. 10 ГК, рассудила “тройка” ВС в составе Елены Борисовой, Алексея Маненкова и Рамзии Хатыповой. Они решили, что спорную сумму следует уменьшить, поскольку она “очевидно не соответствует последствиям расторжения договора”. Ведь комбинат, по сути, получил плату за 11 лет, хотя «Икс 5 Недвижимость» занимала торговый центр всего четыре года. Важно и то, что помещения долго не пустовали – через полгода на них нашелся новый арендатор, который согласился платить больше предыдущего. Кроме того, подчеркнул ВС, комбинат не доказал, что полгода предпринимал меры по поиску арендатора. Ответчик настаивал, что если уж снижать сумму, надо точно рассчитывать убытки, но экономколлегия возразила, что это необязательно.

С другой стороны, компенсация снизилась более чем в 5 раз – с 43 до 7,6 млн руб. Это тоже несоразмерно, отметила “тройка” ВС. Эта сумма не восполняет неполученные доходы арендодателя и другие его возможные потери. Оценить их при новом рассмотрении дела предстоит Арбитражному суду Башкортостана.

Судебная проверка на справедливость договора

Позиция ВС особенно важна для арендных отношений, ведь в них чаще всего встречается плата за односторонний отказ от договора, рассказывает старший юрист АБ «Иванян и партнеры» Константин Галин. По его сторонам арендодатели стимулируют арендаторов не прекращать отношения раньше определенного времени, а если это все-таки случилось – получают компенсацию за то, что вынуждены срочно искать замену.

ВС указывает, что снизить компенсацию можно в исключительном случае, а исключительность в данном деле обоснована, считает Вячеслав Голенев из МКА “Железников и партнеры”. Он отмечает прогрессивную деталь: Верховный суд обосновал свою позицию с помощью “связки” норм (ст. 10 , ст. 421, п. 3 ст. 310 ГК, п. 14 и 16 Постановления Пленума ВС 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»). Вместе с тем на судебную практику может непредсказуемо повлиять возможность определить арендатора как слабую сторону без учета обстоятельств заключения договора, предупреждает Голенев. По его мнению, позиция Верховного суда станет сигналом для арендодателей:

«Даже если существенно завышенная плата за отказ от отношений согласована в договоре, это не убережет арендодателя от судебной проверки компенсации на разумность и обоснованность», – Голенев, МКА “Железников и партнеры”

Ключевой вопрос в деле Верховный суд разрешил, подытоживает партнер КА “Делькредере” Максим Степанчук. Теперь, по его словам, сторонам предстоит большая экономическая работа, чтобы определить разумный размер компенсации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *