Субстандартные ипотечные кредиты

  • автор:

В России сложились предпосылки для возникновения ипотечного кризиса. Об этом газете «Ведомости» рассказал доцент РАНХиГС Сергей Хестанов.

По его словам, падение реальных располагаемых доходов населения, растущие объемы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость являются идеальным сочетанием факторов для начала ипотечного кризиса.

Эксперт считает, что одним из главных факторов риска является повышение доступности ипотеки.

В структуре ипотечных займов огромную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом. Именно эти заемщики, как считает Хестанов, станут проблемными при «экономическом шторме».

А России, по его словам, предстоит пережить вторую волну «коронакризиса», и многие потеряют работу и часть доходов.

По этой причине велика вероятного того, что проблемы с выплатой ипотеки станут массовыми.

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:

— Подготовка ко второй волне: что делают власти, чтобы спасти бизнес

— Путин положительно оценил меры поддержки строительства жилья

— Эксперты описали идеального ипотечного заемщика

Давайте уточним: люди, которые одалживают деньги неблагонадёжным заёмщикам — не Робин Гуды, это невозможно по определению. Это сомнительный бизнес, от которого порядочные люди предпочитают держаться подальше, поскольку не хотят, чтобы в один прекрасный день им пришлось отбирать машину у рыдающей матери-одиночки с тремя маленькими детьми на руках. Если всех жалеть, то потеряешь и все деньги.

Вообще, надо избегать субстандартного кредитования любой ценой. Лучше отказаться от алкоголя, сигарет, мяса, чего угодно и попытаться скопить денег на покупку того, что необходимо. Этот совет подходит всем, кто собирается купить жильё, автомобиль или любую другую вещь, на приобретение которой вы планировали получить кредит.

Но что, если кто-то не последовал этим мудрым советам, и тут автомобиль просто сломался или вас уволили с удобно расположенного места работы? Будет ли подходящим выходом из ситуации получить займ в первом попавшемся месте? Это сложный вопрос. Можно, конечно, рассуждать, что лучше бы поднять уровень зарплат и повысить качество городской транспортной системы, тогда матерям-одиночкам не нужна была бы дорогая машина, чтобы добраться на работу. Однако пока всё остается так, как есть.

Особенно ужасны кредиты «до зарплаты». Такие займы действительно очень дороги, и следует их избегать, если для этого есть хоть малейшая возможность. Понятно, что обычно такой кредит помогает избежать ещё более катастрофических последствий, например, чтобы не отключили коммунальные услуги и потом не пришлось платить втрое больше для их подключения. Есть и такие, кто берет кредит до получки, чтобы оплатить праздник для своих детей, и 200 долларов на выпускной бал превращаются в 1000 долларов на оплату процентов.

Результаты исследования рынка кредитования оказались не такими однозначными. Большинству кредиты действительно помогают, но есть малая доля людей, положение которых только ухудшилось. Наверное, если провести исследование среди заёмщиков по субстандартному авто кредитованию, сравнивая их положение в качестве должника с ситуацией, когда отсутствует всякая возможность иметь автомобиль, то результат был бы похожий.

Хорошо, что все эти истории подчеркивают, как это плохо — иметь долги. Однако, в них упускается важный аргумент — насколько хуже была бы жизнь людей, не будь у них вообще никакой возможности взять в долг.

В России будет развиваться рынок ипотечных облигаций. Власти рассчитывают, что ценные бумаги помогут развитию строительной отрасли без затрат из бюджета. Ключевая трудность здесь — проблемы при оценке потенциального риска, которые могут привести к полноценному финансовому кризису. Опыт США показывает, как быстро наводняют рынок синтетические ценные бумаги, в основе которых лежат некачественные жилищные кредиты, — эти бумаги не обеспечены ничем, кроме честного слова тех, кто их выпускает. Итогом становится раздувание пузыря. После того как он лопается, наступает коллапс.

Уже в этом году на российском финансовом рынке могут появиться так называемые высоконадежные ипотечные облигации — об этом 18 мая сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев. Сейчас у российских банков уже есть 62 выпуска облигаций с ипотечным покрытием на 369 миллиардов рублей.

С помощью ипотечных облигаций власти хотят поддержать строительную отрасль без затрат из бюджета, но у участников рынка есть опасения, что риски недооценены и инициатива обернется серьезным ипотечным кризисом. Тем более что печальный опыт уже существует.

Десять лет назад быстрое развитие рынка ипотечных облигаций привело к тому, что американцы не смогли рассчитаться со своими жилищными кредитами. Это способствовало краху ипотечного кредитования в США. Кризис, как пожар, перекинулся на финансовый сектор, а затем и на всю мировую экономическую систему. Последствия финансового коллапса, случившегося в Соединенных Штатах, ощутили и в России.

А правительство США только на господдержку ипотечных агентств истратило более 200 миллиардов долларов. Мировые финансовые потери, вызванные кризисом, оцениваются в триллионы долларов.

Ты помнишь, как все начиналось?

А начиналось все очень оптимистично. В двухтысячных мир переживал беспрецедентный сырьевой бум: с 2003 по 2008 год цены на энергоносители и металлы выросли в два раза. В 2000-2005 годах стоимость недвижимости в США постоянно росла, и этот рынок привлекал многих игроков, в том числе государства-экспортеры нефти и азиатские страны с быстрорастущими экономиками. В таких условиях ипотечные кредиты были крайне выгодными для кредиторов, расширился и доступ к займам, ассортимент которых разросся до небывалых размеров.

Бум на рынке недвижимости привел к увеличению выпуска ипотечных ценных бумаг. Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами, придумал и начал выпускать «король Уолл-стрит» Джон Гутфренд, глава банка Salomon Brothers. Финансовая инновация была внедрена еще в 80-х годах прошлого века. Гутфренд с товарищами ездил по всей Америке, скупал ипотечные закладные в сберегательных кассах и упаковывал их в облигации, а потом успешно продавал их на рынке. Система раздувалась как пузырь: жилищных кредитов выдавалось все больше, стоимость недвижимости увеличивалась, Salomon Brothers и другие трейдеры с Уолл-стрит активно выпускали ипотечные облигации. Все шло хорошо до тех пор, пока цены на недвижимость росли.

1/1Джон Гутфренд — человек, придумавший способ обогатиться на «упаковке» жилищных кредитов в облигации, которые потом продавали на Уолл-стритФото: David Cantor / AP

Мусорная ипотека

В середине двухтысячных в США выросло предложение так называемого нестандартного, или субстандартного кредитования, — ипотечные кредиты выдавали заемщикам, которые не могли получить займы, соответствующие стандартам государственных ипотечных агентств, таких как Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (Freddie Mac) и Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae). Ненадежным заемщикам позволили получать кредиты как раз под давлением воротил с Уолл-стрит — им нужно было «сырье» для производства ипотечных облигаций. «Сырьем», как нетрудно догадаться, выступали жилищные кредиты. Многие добропорядочные заемщики уже оформили ипотеку и платили по ней, а для того, чтобы производить облигации и выгодно продавать их, нужно было посадить как можно больше людей на кредитную иглу.

Эти кредиты были высокорискованными. Дело усугублялось плавающей процентной ставкой. Кроме того, в эти годы влияние государственных ипотечных агентств (упомянутые выше Freddie Mac и Fannie Mae) значительно упало, зато укрепились позиции частных компаний-кредиторов.

В 2002 году нестандартные кредиты составляли всего 6 процентов от всего объема выданных займов, а уже в 2006-м они выросли до 20 процентов. Именно заемщики, получившие в 2004-2007 годах огромное количество нестандартных кредитов, были чаще всего не способны исполнять свои обязательства. Они были уверены, что цены на недвижимость будут расти чуть ли не вечно, и взваливали на себя кредиты, рассчитывая на рефинансирование при более благоприятных условиях.

1/1Доля некачественных кредитов, которые выдавались неплатежеспособным людям, стремительно рослаФото: Brendan McDermid / Reuters

Впрочем, беспечны были все: и заемщики, и банки, которые давали кредиты неплатежеспособным людям. А Уолл-стрит качала деньги: больше выданных кредитов — больше возможностей для выпуска облигаций.

Стремительный рост цен на недвижимость и распространение ипотечного кредитования спровоцировали строительную лихорадку. Со временем это привело к переизбытку недвижимости на рынке. В результате к середине 2006 года рост цен на жилье остановился, а затем стал падать. Пузырь стремительно сдувался.

Хроника пикирующей ипотеки

Осенью 2005 года на американском жилищном рынке началась лихорадка. Рынок забуксовал, а из-за увеличения процентных ставок по нестандартным кредитам (а проценты, напомним, были плавающими — в первые месяцы они были низкими, что позволяло заманивать финансово неграмотных людей в кредитную ловушку) выросло число частных дефолтов. Начался отток компаний из сектора нестандартного кредитования. Показательный пример: в конце 2005-го кредитная компания Ameriquest заплатила инвесторам 385 тысяч долларов за то, чтобы они купили у нее кредитов на 14 миллионов долларов. Низкокачественные займы были никому не нужны.

В марте 2007 года просрочки по кредитам (на срок более 30 дней) крупнейшего «нестандартного» кредитора Countrywide составили 19 процентов.

Падение цен на недвижимость привело к тому, что реальная стоимость дома или квартиры уже не покрывала имеющиеся долговые обязательства. Финансовые учреждения бросились массово поднимать действующие процентные ставки. В ответ банки получили лавину отказов от клиентов, которые были не в состоянии обслуживать оформленные ипотечные ссуды.

В середине 2007 года один из лидеров рынка ипотечных облигаций — инвестиционная компания Bear Stearns — объявил о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов, вызванных дефолтами по жилищным кредитам.

Накрыло всех

Одним из ключевых участников разгоравшегося кризиса стали рейтинговые агентства. Как мы уже видели, в основу ипотечных облигаций легли низкокачественные жилищные займы. По сути это были «мусорные» ценные бумаги, но агентства присваивали им высокие рейтинги, тем самым подталкивая инвесторов к покупке. Есть две теории относительно странного поведения рейтинговой «большой тройки»: либо виной всему стало низкое качество экспертизы в рейтинговых агентствах, либо они сговорились с теми, кто выпускал ипотечные облигации.

Первая теория. Ценные бумаги, попавшие под оценку Moody’s, Fitch и S&P, были непростым финансовым продуктом. В них были «вшиты» как хорошие кредиты, так и грозящие вот-вот превратиться в просроченные. Это были так называемые синтетические бумаги — обеспеченные лишь честным словом инвестиционных банков. Они прятали «мусор» среди нормальных займов. Банки называли эти бумаги диверсифицированными. Рейтинговать облигации, в основе которых лежали тысячи отличающихся друг от друга кредитов, — слишком сложная задача. На эти облигации также выпускалась страховка — так называемые кредитно-дефолтные свопы (CDS, еще один вид синтетической ценной бумаги), которые гарантировали держателю компенсацию в случае дефолта по ипотечным облигациям. Тут есть один примечательный момент: те, кто видели, насколько близок крах, сумели нажиться на кризисе. Они скупали CDS, так как верили, что жилищный рынок в США скоро схлопнется, а ипотечные облигации превратятся просто в бумагу. В этом случае владельцы кредитно-дефолтных свопов, как застрахованные лица, оставались в плюсе.

1/1Фото: Rich Pedroncelli / APИнвестиционные банки успешно внедрили инновацию: смешивали в одном пуле качественные кредиты и кредиты на грани дефолта, называли этот пакет «диверсифицированным» и выпускали на его основе синтетич…

Вторая теория. Рейтинговые компании были в сговоре с крупными банками и специально присваивали высокие оценки мусорным облигациям, чтобы последние смогли как следует нажиться. В 2011 году специальная американская комиссия, созданная для расследования причин финансового кризиса, сообщила, что именно действия «большой тройки» способствовали финансовому краху — ведь ипотечные облигации выпускались с их одобрения. Высокие рейтинги способствовали раздуванию пузыря. В докладе комиссии также отмечалось, что одна из причин странного поведения агентств — влияние финансовых корпораций, которые были их клиентами. В конечном счете власти США пришли к очевидному выводу: работа рейтинговых компаний должна строже регулироваться. Делом о завышении рейтингов до сих пор занимается Министерство юстиции США.

В итоге инвесторы и законодатели обвинили агентства в запоздалом снижении рейтингов ценных бумаг, обеспеченных нестандартными кредитами, — они были ухудшены только после того, как рыночная стоимость облигаций упала в два раза.

В 2008 году общий размер просроченной задолженности по ипотечным кредитам в США составил 98 миллиардов долларов. Около миллиона американцев, взявших ипотечные кредиты, оказались неплатежеспособными. В 2007-2008 годах взятые в кредит дома покинули более 100 тысяч семей. Лопнувший пузырь на ипотечном рынке Соединенных Штатов запустил мировой экономический кризис. Многие страны до сих пор от него не оправились, а рост ВВП США и ЕС остается низким.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *