Стоимость объединения земельных участков

  • автор:

В последнее время существенным изменениям подвергается Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фото: www.transgeocom.ru

Так, в связи с принятием Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены значительные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ, актуальным стал вопрос о возможности осуществления строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках, а также о возможности осуществления строительства нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке.

Однако у профессиональных застройщиков до сих пор нет четких ответов на данные вопросы.

О возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках

Относительно возможности строительства многоквартирного жилого дома на нескольких смежных земельных участках до настоящего времени высказываются абсолютно противоположные позиции, в том числе судами.

За возможность такого строительства высказываются те, кто не усматривает в действующем земельном и градостроительном законодательстве норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство (например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 октября 2012 года по делу №А33-4596/2012), противники такого строительства ссылаются на возможный различный правовой режим застраиваемых земельных участков (например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18 декабря 2014 года №Ф10-4481/2014 по делу А35-274/2014).

Неоднократно высказывается также позиция о недопустимости такого строительства в связи с необходимостью соблюдения в рамках предусмотренных частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельных параметров, устанавливаемых правилами землепользования и застройки поселения, городского округа. Такой же вывод следует из письма Минэкономразвития Российской Федерации от 10 октября 2011 года№А23-4229, в котором указано, что по мнению ведомства, возможность пересечения границ здания и границ земельных участков, на котором расположено здание (строение, сооружение), действующим законодательством не допускается и, соответственно, один объект недвижимости (площадный объект) может быть размещен только на одном земельном участке, предоставленном для строительства, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания (строения, сооружения) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Однако с подобным выводом трудно согласиться, поскольку целью установления минимальных отступов от границ земельных участков является необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежных земельных участков, противопожарных расстояний, требований инсоляции и иных подобных требований в отношении объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках. При строительстве одного площадного объекта на двух и более смежных земельных участках в отношении этих участков данные требования неприменимы.

Комитет Государственной Думы РФ по земельным отношениям и строительству, а позднее Комитет ГД РФ по транспорту и строительству высказывал следующее мнение.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГРК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Часть 6 статьи 51 ГРК РФ устанавливает компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в случае выдачи разрешения на строительство объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируется на территории двух и более муниципальных образований, субъектов Российской Федерации. Учитывая, что согласно пункту 3 статьи 119 Земельного кодекса Российской Федерации границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов, в указанном положении Кодекса, по мнению профильного Комитета Госдумы, уже прямо предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на нескольких смежных земельных участках.

Кроме того, по мнению профильного Комитета Госдумы, необходимо учесть, что в соответствии с п. 26 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение №1 к приказу Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. №943) к основным сведениям о здании, подлежащим внесению в записи кадастра недвижимости, относится кадастровый номер (номера) земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположено (расположены) здание (здания).

На основании изложенного, по мнению Комитета, в ГРК РФ отсутствуют ограничения на проектирование и строительство объекта капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. При этом разрешенное использование всех земельных участков должно допускать размещение такого объекта.

В целом такая позиция представляется обоснованной, однако вопрос о строительстве одного площадного объекта на нескольких земельных участках, по нашему мнению, остается дискуссионным.

О строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке

По вопросу о строительстве нескольких площадных объектов на одном земельном участке необходимо отметить следующее.

ГРК РФ также не предусматривает запрета на осуществление строительства нескольких площадных объектов на одном земельном участке. Единственное исключение из данного правила установлено частью 31 статьи 51 ГРК РФ.

В соответствии с указанной нормой в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для комплексного освоения территории, выдача разрешения на строительство объектов капитального строительства — многоквартирных домов в границах данной территории — допускается только после образования земельных участков из такого земельного участка в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Представляется, что если бы подобное строительство было запрещено, указанное в части 31 статьи 51 ГРК РФ правило было бы распространено на все случаи.

Необходимо также отметить, что Федеральным законом от 2 июля 2013 года №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в гражданское законодательство введен институт единого недвижимого комплекса — недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект.

В соответствии со статьей 1331 Гражданского кодекса Российской Федерации единый недвижимый комплекс — это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Следует учесть и изменения формы разрешения на строительство. В соответствии с Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 года № 117/пр новая форма разрешения на строительство предусматривает возможность указания характеристик каждого объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса в соответствии с проектной документацией.

При этом понятия «единый недвижимый комплекс» и «имущественный комплекс» не тождественны.

Гражданское законодательство в качестве «имущественного комплекса» указывает лишь один его вид — предприятие. Соответственно, предприятие характеризуется тем, что используется исключительно в рамках предпринимательской деятельности, в его состав могут входить не только имущественные, но и неимущественные права.

Характерной чертой единого недвижимого комплекса является его отнесение к неделимым вещам.

Учитывая изложенное, представляется бесспорным, что в тех случаях, когда речь идет о сложном объекте, будь то «единый недвижимый комплекс» или «имущественный комплекс», осуществление строительства нескольких площадных объектов капитального строительства на одном земельном участке вполне возможно.

Однако применение этих правил к группе многоквартирных домов не всегда правомерно и не всегда возможно.

Фото: www.vd-tv.ru

Необходимо учесть, что в рамках градостроительных отношений, в том числе, при строительстве микрорайонов, могут возникнуть проблемы реализации данных положений, поскольку в рамках единого недвижимого комплекса прямо не предусматривается возможность строительства по этапам, в том числе путем выдачи разрешений на ввод в эксплуатацию отдельных домов (до момента введения единого недвижимого комплекса в целом). Не предусмотрена и регистрация отдельных объектов без одновременной регистрации в рамках единого недвижимого комплекса.

Частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о том, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. При этом, согласно частям 1 и 5 той же статьи такой земельный участок с момента государственного кадастрового учета становится общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу этих положений после введения дома в эксплуатацию последующее строительство на общем земельном участке иных предусмотренных проектной документацией объектов может повлечь дополнительные риски невозможности завершения строительства.

Эти и иные подобные вопросы на практике создают серьезные административные преграды в случае реализации инвестиционных проектов, в том числе в рамках, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности институтов комплексного и устойчивого развития территории (развитие застроенных территорий, комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, комплексное развитие территории и т.п.).

Представляется, что подобное изменение отчасти решит возникшие проблемы застройщиков.

Алексей ТЁ, заместитель руководителя аппарата Комитета Госдумы РФ по транспорту и строительству
Кирилл ХОЛОПИК, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли»
Никита ФИЛИППОВ, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-Юре»

Как оформить два дома на небольшом земельном участке

В Управление Росреестра по Республике Татарстан нередко обращаются граждане, интересующиеся, можно ли на земельном участке, который невозможно разделить в виду небольшой площади, построить два дома и оформить на каждый право собственности.

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются довольно часто. Например, в одном доме живут родители, в другом – молодая семья.

Как пояснила начальник отдела государственной регистрации недвижимости физических лиц Эндже Мухаметгалиева, действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Поэтому в случае, если земельный участок, находящийся в долевой собственности двух лиц, не может быть реально разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свои собственные средства.

Для сведения

Согласно ст.247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Кроме того, важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.д. В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной, а также привести к спорам с соседями. При этом Эндже Мухаметгалиева напомнила, что до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка следует получить в полномочном органе разрешение на строительство таких объектов недвижимости.

Сведения об объекте индивидуального жилищного строительства указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии).

При обращении за государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией права собственности каждого из правообладателей земельного участка на свой индивидуальный жилой дом необходимо будет представить не менее двух подлинников указанного соглашения, технические планы на построенные дома, а также уплатить каждому заявителю госпошлину в размере 350 рублей.

Также государственный регистратор напомнила, что до 1 марта 2020 года действует упрощенный порядок государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства («дачная амнистия»).

Пресс-служба

ОБЪЕДИНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Объединение земельных участков (ОЗУ) является землеустроительной процедурой, по итогам которой владельцу (собственникам) выдается кадастровый паспорт на вновь образованный земельный участок. Процесс объединения возможен при участии двух и более наделов земли.

Компания «Кадастровый инженер» недорого и качественно выполняет услуги по объединению земельного участка и составлению межевого плана. У нас работают только высококвалифицированные специалисты, имеющие большой практический опыт.

Объединение земельных участков. Этапы

Земельное законодательство РФ предусматривает несколько стадий для правильного объединения нескольких наделов в один участок.

1. Необходимо получить согласие от каждого владельца, причем если у наделов один собственник, то в таком согласии необходимость отпадает. Каждый участник объединения смежных земельных участков должен выразить личное согласие в письменной форме. При этом к соглашению прилагается выписка из Росреестра, а также ксерокопия паспортных данных собственника (собственников).

2. Этап заключения договора с кадастровой компанией на выполнение инженерно-технических мероприятий с разработкой пакета необходимых документов. На первом шаге процедуры необходимо определить и согласовать границы вновь образованного надела. Выполнять МЗУ (межевание земельного участка) и разрабатывать межевой план должны только лицензированные профессиональные специалисты кадастрового дела, прошедшие необходимое обучение и имеющие достаточный опыт проведения таких работ. Инженеры землеустроители кадастровой компании не являются госслужащими, поэтому они самостоятельно устанавливают стоимость объединения земельных участков, которая будет зависеть от объема будущих работ.

3. На объединенный участок необходимо получить кадастровый паспорт и зарегистрировать его в Едином государственном реестре (ЕГРН). Это последний этап объединения, когда собственник (собственники) обращаются в местное отделение кадастровой палаты с ходатайством о необходимости объединения смежных земельных участков в один надел, с последующей выдачей кадастрового паспорта. Государственный орган в этот момент ставит новый участок на временную регистрацию в Государственном кадастре. Владельцу дается пять лет на регистрацию права собственности на новый надел земли.

Состав межевого плана по ОЗУ

При объединении земельных участков создается межевой план, который составляют две части – графическая и текстовая. Перечень основных пунктов межевого плана составляют:

  1. общие сведения о кадастровых работах;
  2. исходные данные;
  3. сведения об образуемых земельных участках и их частях;
  4. сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;
  5. чертеж.
Где можно заказать объединение земельных участков

Компания «Кадастровый инженер» предоставляет качественные и недорогие услуги по межеванию границ земельного участка и составлению межевого плана в г. Чехов, Чеховского района, Московской области.

Объединение земельных участков

  • Услуги
  • Геодезические работы в строительстве
    • Мониторинг деформаций зданий и сооружений
    • Разбивочные работы
      • Создание геодезической разбивочной основы
      • Разбивка осей зданий и сооружений
    • Вынос межевых знаков в натуру
    • Определение границ земельного участка
    • Контрольно-исполнительные съемки
    • Вынос осей здания
  • Кадастровые работы
    • Технический план
      • Технический план объекта капитального строительства
      • Технический план квартиры
      • Технический план сооружения
      • Технический план незавершенного строительства
      • Технический план для аренды помещения
      • Технический план автодороги
      • Технический план ЛЭП, электросети
      • Технический план для АЗС
      • Технический план канализации
      • Технический план водопровода
      • Технический план на машиноместо
      • Технический план газопровода
      • Технический план на дачный или садовый дом
    • Межевание земельного участка
      • Перераспределение земельного участка
      • Увеличение площади земельного участка
      • Объединение земельных участков
      • Раздел земельного участка
      • Первичное межевание с подготовкой межевого плана
    • Услуги кадастрового инженера
      • Схема расположения земельного участка
      • Акт обследования
      • Заключение кадастрового инженера
      • Помощь при отказах и приостановках в кадастровом учете
      • Исправление реестровой ошибки
      • Получение кадастровой выписки
      • GPS-измерения площади
      • Кадастровый план земельного участка
      • Уточнение границ земельного участка
      • Технический паспорт
      • Перевод садового дома в жилой
    • Поэтажный план и экспликация объекта
    • Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет
    • Заказать кадастровый паспорт
    • Получение разрешения на строительство
      • Уведомление о начале строительства
      • Уведомление об окончании строительства
      • Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
    • Прирезка земельного участка
    • Обмерные работы
  • Землеустроительные работы
    • Описание местоположения границы объекта
      • Описание местоположения границ объекта
    • Градостроительный план земельного участка
  • Инженерные изыскания для проектирования и строительства
    • Инженерно-геологические изыскания
      • Геология для строительства
      • Статическое зондирование грунтов
      • Инженерные геологические изыскания дорог
      • Инженерно-геологические изыскания грунтов
      • Лаборатория грунтов
      • Инженерно-геологические изыскания для реконструкции
      • Штамповые испытания
      • Геология для ИЖС
      • Геология под коттедж
      • Геология под фундамент
      • Георадарное обследование грунтов
    • Инженерно-геодезические изыскания
      • Расчет объемов земляных работ земельных масс
      • Топографическая съемка
        • Геодезическая съемка участка
        • Кадастровая съемка земельного участка
        • Топографическая съемка для проектирования
        • Фасадная съемка
        • Съемка подземных коммуникаций
        • Ландшафтная съемка
        • Топографическая съемка земельного участка для газификации
        • Топографическая съемка дороги
        • Топографическая съемка для ГПЗУ
        • Топографическая съемка ЛЭП
        • Топографическая съемка 1:100
        • Топографическая съемка 1:200
        • Топографическая съемка 1:500
        • Топографическая съемка 1:1000
        • Топографическая съемка 1:2000
        • Топографическая съемка 1:5000
    • Инженерно-экологические изыскания
    • Инженерно-гидрометеорологические изыскания
    • Инженерно-гидрогеологические изыскания

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *