Сервитуты

  • автор:

Большинству обывателей термин сервитут незнаком, поэтому кратко опишу простым языком, что он значит. Сервитут – это право использовать чужую собственность: земельный участок, жилое или нежилое помещение в своих (частный сервитут) или в общественных целях (публичный сервитут), для осуществления прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д.

Установление сервитутов характерно, к примеру, для коттеджных поселков и садоводств, когда земельный участок окружен другими участками и к нему отсутствует доступ с улицы – то есть не могут попасть ни собственник, ни экстренные службы: пожарная, скорая помощь.

Другой пример: в садоводстве есть водный объект (озеро), но доступ к нему преграждают садовые участки, стоящие «забором».

В подобных случаях, когда иной вариант решения проблемы отсутствует, одного или нескольких владельцев земельных участков обязывают выделить землю в пользование, то есть устанавливают обременение в виде сервитута. При этом собственники таких участков не лишаются прав владения, пользования и распоряжения землей.

Существует великое множество сервитутов, у каждого свои особенности и сферы применения: лесные, водные, воздушные, земельные, гражданские (для сооружений и зданий, без привязки к земельному участку). В этой статье остановлюсь на земельном.

Как установить сервитут?

Сервитут может быть установлен как добровольно – через заключение договора с собственником земельного участка, так и принудительно – через судебную инстанцию либо через нормативный акт органов государственной власти регионов, местного самоуправления.

Независимо от способа установления, сервитут может быть срочным – тогда устанавливается срок действия обременения – и может быть бессрочным, без установления срока действия.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут (их называют обладателями сервитута), плату за пользование своим участком.

Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а сведения об обременении вносятся в ЕГРН.

Если предстоит добровольная регистрация обременения – через договор, кроме договора сторонам потребуются паспорта (для удостоверения личности участников сделки), выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (для подтверждения права собственности), межевой план земельного участка, на который будет наложено обременение (для конкретизации площади наложения сервитута), заявление по форме (для инициации соответствующего регистрационного действия), а также чек на уплату государственной пошлины в размере 1,5 тыс. руб. для граждан и 6,0 тыс. для юридических лиц (для подтверждения оплаты процедуры государственной регистрации наложения обременения).

В случае если устанавливается публичный сервитут, заключение договора, а также обращение в Росреестр гражданам и юридическим лицам не требуется. Сервитут накладывают региональные, муниципальные органы власти, для чего принимают нормативный акт, в котором перечисляются все основные условия обременения. Далее информация передается в Росреестр, и сведения о сервитуте фиксируются в ЕГРН.

Обладатель сервитута не может никаким способом распоряжаться землей, на которую наложено обременение, кроме срочного или бессрочного пользования. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

Сервитут может быть прекращен досрочно по требованию собственника, если отпали основания для установления такого обременения либо при установленном сервитуте стало невозможно пользоваться земельным участком по его целевому назначению. Для прекращения сервитута по данному основанию собственник земли обращается в суд.

Что там с судебной практикой?

Часто граждане и юридические лица не могут прийти к компромиссу по поводу установления сервитута: не могут договориться о стоимости пользования земельным участком, о площади обременения, о сроках наложения обременения. В том случае, если диалог зашел в тупик, единственный выход – обращение в суд. Если спор идет между гражданами, обращаться необходимо в районный либо городской суд. Если одна из сторон – юридическое лицо, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Заинтересованная сторона должна обратиться с иском в тот районный, городской или арбитражный суд, к которому принадлежит земельный участок по территориальной подсудности. Перед обращением истец должен убедиться в обоснованности заявленных требований, так как обременение в виде сервитута – это, прежде всего, крайняя необходимость в отсутствие иных вариантов, а не роскошь выбора только потому, что «я так хочу».

По возможности истец должен заходить на судебную процедуру с уже готовыми вариантами возможных схем установления сервитута. Для этого ему следует обратиться к земельным экспертам и судебным юристам – они помогут сориентировать заявителя по оптимальному способу (способам) из возможных, ведь нужно соблюсти баланс интересов сторон. Также надо понимать, что чем больше по площади земельный участок находится под сервитутом, тем он дороже для заявителя: редко (практически никогда) собственники земли передают землю в ограниченное пользование на безвозмездной основе. Поэтому вопрос о стоимости условной «аренды» также должен стоять перед экспертом.

Граждане и юридические лица обычно не обладают должными познаниями в земельной сфере, поэтому в рамках судебного разбирательства для исследования участков практически всегда назначается экспертиза. Проводится анализ земли (сопоставляется целевое назначение земельного участка с фактическим дальнейшим использованием участка), оцениваются риски для земельного участка в случае его использования не по назначению и возможность ухудшения его свойств, производятся замеры земли, устанавливается возможность прокладывания одного или нескольких возможных путей (если они одинаковые по площади и длине), к примеру, для доступа граждан к своему участку через сквозной проход по земле, принадлежащей соседям. На судебный процесс также может быть допущен кадастровый инженер – для рекомендаций по вышеупомянутым положениям относительно определения места и размеров земельного участка под ограниченное пользование.

Экспертизу чаще всего оплачивает заинтересованная сторона, то есть истец. В случае если ответчика не устроило экспертное заключение, проводимое по ходатайству истца, он может заявить о проведении повторной экспертизы. Для этого потребуется рецензия на первичное заключение – ее готовит земельный эксперт. Далее рецензия кладется в обоснование ходатайства о проведении повторной экспертизы и подается вместе с ним в рамках судебного разбирательства. Оплачивает повторную экспертизу, как и рецензию, в данном случае ответчик.

Если проанализировать текущую совокупную судебную практику – положительную и отрицательную, можно прийти к выводу, что граждане часто в силу незнания и/либо ради возможной экономии личных средств пренебрегают обращением на досудебной и судебной стадиях к судебным юристам и земельным экспертам. Это приводит к отказам в исковых требованиях в полном объеме, а также компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, чаще – в пользу ответчика.

Справка БН

Публичный сервитут может устанавливаться для

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;

9) складирования строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;

10) устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с железнодорожными путями общего пользования на земельных участках, находящихся в государственной собственности, в границах полос отвода железных дорог, а также устройства пересечений автомобильных дорог или железнодорожных путей с автомобильными дорогами или примыканий автомобильных дорог к другим автомобильным дорогам на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах полосы отвода автомобильной дороги;

11) размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

12) проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения, проведение инженерных изысканий для строительства, реконструкции указанных объектов, а также сооружений.

Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве

А. А. Рябов

За годы, прошедшие с момента принятия части первой Гражданского кодекса РФ, адаптация ГК к новым рыночным отношениям помимо положительных сторон выявила и определенные моменты, требующие критического осмысления и доработки1. Введение норм о частных сервитутах в ГК РФ стало серьезной новеллой по сравнению с законодательством советского периода. Однако на начало девяностых годов понять значимость разных групп отношений, для регулирования которых потенциально мог использоваться сервитут, было сложно. Возможность использования предусмотренной в ГК общей модели сервитута ко всем их видам и классификационным группам, выделяемым теорией гражданского права, остается одной из серьезных проблем современного гражданского права, требующей рассмотрения и последовательного решения.

Сегодня проблема вида, открывающегося с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов), стала не менее важной, чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи, связи, водоснаб-

Рябов Алексей Александрович — заместитель заведующего кафедрой гражданского и семейного права МГЮА, доцент, кандидат юридических наук.

1 О проблемах развития системы российского права вообще и системы права гражданского в частности, см. напр.: Развитие гражданского законодательства на современном этапе / Сборник материалов конференции, посвященных 80-летнему юбилею В. П. Мозолина. М., 2005. С. 10—30.

жения. При том, что для удовлетворения потребностей в воде, энергии, связи научно-технический прогресс предлагает множество альтернатив, красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города. Объекты недвижимости, с которых закрыт вид на красивые морские, горные, лесные пейзажи, равно как объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах, где нарушено архитектурное, ландшафтное, садово-парковое единство, теряют в цене во много раз. Стоимость небольших соседних участков на черноморском побережье отличается на сотни тысяч долларов, если с одного открывается вид на море, а с другого — нет. В масштабе же всей страны цена вопроса о «праве на вид» составляет миллиарды долларов, а проблема «права на вид» — это проблема одного из важных инвестиционных факторов и интересов. Поэтому ясно, сколь сильное влияние оказывают на имущественную сферу жизни общества такие факторы, как красота архитектурного ландшафтного окружения и красота вида, и сколь серьезный частный интерес формируется на этой основе. Осуществление и защита этого интереса невозможны вне адекватной правовой формы, а реализовать фактические потребности соседей здесь можно лишь в рамках правового отношения, предполагающего четкие правовые связи, субъективные права и обязанности.

Наложение на собственников недвижимости ограничений по изме-

нению внешнего архитектурного облика зданий, внешнего вида земельного участка при этом оказывается одной из наиболее сложных юридических задач и для застройщика-продавца, и для будущих соседей. Речь здесь идет об ограничении в реализации собственником его прав и полномочий в отношении своего имущества в интересах других лиц. Из-за того, что «право на вид» не имеет четкой разработки в современной российской цивилистике, на практике в рамках частноправового механизма его пытаются защитить несколькими путями: через установление сервитута вида; путем заключения договора, обязывающего собственника воздерживаться от определенных действий; через крайне редко используемый авторско-правовой механизм, препятствующий изменениям архитектурного и садово-паркового проекта и объекта, которые могут нанести ущерб чести, достоинству и деловой репутации автора или нарушить исключительное имущественное право на изменение (переработку), в четвертой части ГК РФ, вступающей в силу с 1 января 2008 г., введено право на неприкосновенность произведения (подп. 4 п. 2 ст. 1255). При всей выгодности сервитута, обладающего свойством следования и не прекращающегося при смене собственника недвижимости, возможность существования сервитута вида — один из нерешенных вопросов российского гражданского права. Не знают, как относиться к сервитуту вида и российские суды.

Основы конструкции сервитутов, равно как и основания для их классификации были разработаны еще в римском праве и сохраняют свое значение в качестве принципиальной модели для понимания сути сервитутных прав и на сегодняшний день.

Сервитуты традиционно относятся к числу вещных прав. И как вещное право сервитут отличается от

обязательственного тем, что дает непосредственное господство над вещью, в то время как обязательственное право есть только право на действия лица и связывает только само обязавшееся лицо2. Сущность обязательственного права состоит в возможности требовать от обязанного лица известных действий (поведения). Напротив, относительно сервитутов, как прав на вещи, а не на действия, существует правило: servitus in faciendo consis-tere non potest, т. е. сервитут не может состоять в совершении. Это значит, что сервитут может обязать владельца служащей вещи к тому, чтобы он чего-либо не делал (non facere) или к тому, чтобы он терпел воздействие на вещь (pati); но ни в коем случае не обязывает его к тому, чтобы он совершал какие-либо положительные действия3 .

Виды сервитутов, объединенные по различным классификационным критериям, разнообразны. Выделяются предиальные и личные, положительные и отрицательные, городские и сельские, срочные и бессрочные сервитуты и множество других.

Существо предиальных сервиту-тов В. М. Хвостов сводит к нескольким характеристикам. Содержанием предиального сервитута может быть только такое пользование служащим участком, которое полезно для самого господствующего участка, а не только для данного его собственника как личности. Не требуется, чтобы польза для господствующего участка была непременно оценима на деньги; сервитут может служить и для удовольствия обитателей участка (во-

2 В статье не рассматривается место сервитута в системе вещного — обязательственного права, исходя из легального определения сервитута как вещного права, данного в ГК РФ.

3 См.: Хвостов В. М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 300.

допровод для устройства фонтана, servitus prospectus). Содержанием предиального сервитута может быть только такое пользование служащим участком, которое основано на постоянном его свойстве, точно так же интерес господствующего участка в пользовании должен быть постоянный, а не временный. Участки должны находиться в таком положении (в первую очередь с точки зрения места расположения), чтобы служащий участок фактически мог быть полезен господствующему участку4.

Деление сервитутов на положительные и отрицательные основано на том, что сервитут положительный дает право иметь какое-либо сооружение на служащем участке или совершать в отношении него какие-либо действия. Сервитут отрицательный дает право запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия (servitus altius non tollendi).

В ГК РФ сервитутам посвящено пять статьей (ст. 216, ст. 274—277). В ст. 216 ГК РФ сервитут отнесен к числу вещных прав на имущество, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками.

Само понятие сервитута дается в п. 1 ст. 274 ГК. Он характеризуется как право собственника недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В п. 1 ст. 274 ГК также указывается, что сервитут может устанавливаться для обеспечения нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и дается открытый перечень таких нужд: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный

4 Там же. С. 303.

участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации.

Из этого общего (и, к тому же, весьма скупого) определения видно, что положительные сервиту-ты, заключающие в себе возможность совершения волевых актов по использованию чужой недвижимости, предусмотрены в п. 1 ст. 274 ГК непосредственно, поскольку именно к ним относятся те нужды и соответствующие им виды пользования, которые перечислены в качестве примеров: проход и проезд через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации.

Возможность существования в российском праве сервитутов отрицательных, заключающих в себе право запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия в отношении своей недвижимости (БегуНи аШш поп 1;о11епШ), отнюдь не очевидна и требует отдельного рассмотрения и доказательства. Именно отрицательный характер сервитута вида создает проблему для отнесения его к числу сервитутов, о которых говорит ст. 274 ГК.

И. Э. Косарев, отмечая возможность классификации сервитутов на положительные и отрицательные, считает, что такая классификация не имеет большого значения для отечественной практики. Он пишет: «Понимая положительные сервиту-ты как права лица совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости, а отрицательные — как права требования к собственнику примыкающего служащего участка воздерживаться от тех или иных видов его использования, подлинными сервитутами можно считать лишь положительные. Они не просто стесняют право собственности на господствующий участок, но и предоставляют право реального

ограниченного пользования чужой недвижимостью. Запрет же пользоваться владельцу своим имуществом определенным образом (например, строить дом, заслоняющий свет соседу) не содержит в себе реального пользования чужой недвижимостью, из чего следует вывод о том, что отрицательных сервитутов не существует. Это — не «отрицательное пользование», а установление границы права соб-ственности»5.

Аргументы, приводимые в статье И. Э. Косарева, логичны и убедительны. Но нужно заметить, что отрицательные сервитуты представляют собой не просто абстрактные теоретические конструкции, а реальные правовые явления, существовавшие на протяжении истории развития права и присутствующие в законодательстве ряда иностранных государств. В отличие от ГК РФ, Германское гражданское уложение, к примеру, прямо выделяет и положительные, и отрицательные сервитуты. Как отмечает Л. Ю. Василевская, в §1018 ГГУ устанавливается три вида сервитутов (один — положительный, а два — отрицательных) следующего содержания:

— право на использование служащего земельного участка: собственник господствующего участка имеет «право использовать чужой участок в определенных случаях». Обязанность собственника служащего участка заключается в претерпевании (dulden) действия собственника господствующего участка на своем участке (например, проход через один участок на другой, выкорчевывание пней, устройство водопровода);

— запрет на использование служащего земельного участка: собственником обремененного земельного участка «не могли совершать-

ся определенные действия» (non facere), которые он вправе совершать согласно §903 ГГУ в обычной ситуации (например, строительство фабрики, поскольку оно может быть связано с другим участком);

— исключение осуществления права собственника обремененного земельного участка: для собственника обремененного земельного участка «исключено осуществление права, которое следует из права собственности на обремененный земельный участок (например, исключено предъявление негатор-ного иска)6.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Действительно ли отрицательный сервитут вида не является сервитутом и не может применяться в России? На наш взгляд, ответ на этот вопрос зависит от ответов на другие взаимосвязанные вопросы. Первый — можно ли понятием «пользование» охватить те случаи, когда извлечение блага и пользы не связано с прямым воздействием на вещь, а само пользование не выражается в активных волевых действиях? Второй вопрос — содержатся ли признаки вещного права в отрицательном сервитуте, традиционно понимаемом, как возможность запрещать собственнику служащего участка совершать какие-либо действия в отношении своей недвижимости? Третий вопрос (он не затрагивается в настоящей статье и требует отдельного анализа) — соответствуют ли потребности в отрицательном сервитуте тем нуждам, о которых упомянуто в ГК РФ, в качестве оснований для установления сервитута?

С точки зрения ГК РФ, сервитут есть право пользования чужим недвижимым имуществом для обеспечения нужд собственника господствующей недвижимости, но устанавливается он лишь тогда, когда без него эти нужды обеспечить нельзя.

5 См.: Косарев И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом: Сервитуты // Правоведение. 1996. № 3.

6 См.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 383—384.

Сама категория пользования не раскрывается в гражданском законодательстве России. Обычно под «пользованием» понимается извлечение из вещи выгод или полезных свойств путем воздействия или при непосредственном воздействии на нее (построить на участке дом, пройти через участок, проложить коммуникации и т. д.). Часто категория пользования, точнее, «использования» связывается с извлечением из имущества плодов, продукции, дохода. Традиция юридического осмысления пользования сквозь призму фактического воздействия на вещь весьма продолжительна и устойчива.

Гегель в «Философии права», раскрывая развитие понятия права собственности, определяет пользование как акт единичного для себя вступления во владение7. Здесь пользование — это активная деятельность, а акт пользования, воздействующего на вещь, и получение от этого какого-либо блага находятся в прямой причинно-следственной взаимосвязи. Представляется, что такое «пользование» — это пользование, понятое весьма узко. В широком смысле пользование предполагает любую возможность получения выгоды (пользы) от тех или иных свойств имущества, неважно, каким образом получается эта польза — путем активных действий либо без совершения пользователем таковых. Именно это понимание пользования, на наш взгляд, наиболее верно. Категорию пользования неправильно рассматривать только сквозь призму актов непосредственного воздействия на имущество. Как право (правомочие), имеющее надлежащее юридическое обеспечение, пользование должно предполагать как минимум следующее:

1) наличие у имущества определенных свойств, к которым обращен интерес пользователя;

7 См.: Гегель Г. В. Ф. Философия права. М., 1990. С. 116.

2) действительная польза, которую эти свойства приносят заинтересованному субъекту;

3) возможность заинтересованного субъекта получать пользу от этих полезных свойств, не обращаясь за содействием к обязанному лицу, причем не важно, как эти полезные свойства приносят пользу: будучи извлеченными из имущества путем активных действий или естественно проистекая из свойств имущества как ручей, имеющий своим источником служебный участок и текущий на участок господствующий.

Каждое из этих трех условий существенно важно для пользования имуществом и, разумеется, наличие у имущества определенных постоянных полезных свойств является непременной предпосылкой для того, чтобы пользование могло быть осуществимым.

С этой точки зрения и положительный, и отрицательный сервитут предполагают необходимость воздержания собственника служащей недвижимости от совершения действий, которые бы могли привести к утрате свойств, полезных лицу, в интересах которого установлен сервитут. Положительный сервитут в виде права прохода и проезда ничем не отличается здесь от сервитута отрицательного, в том числе права на вид. Если через участок установлено право проезда (сервитут — положительный), а на участке имеется источник воды, собственник должен воздерживаться от устройства запруды, которая бы лишила участок такого полезного свойства, как проходимость. Если на служащем участке бьет источник и вследствие этого господствующий участок имеет должную влажность для посадки растений, собственник служащего участка должен воздерживаться от действий, осушающих этот источник и лишающих участок полезного свойства — постоянной влажности (сервитут — отрицательный).

Если служащий участок имеет красивый ландшафт и растительность и вследствие этого господствующий участок максимально пригоден для отдыха и получения удовольствия, собственник служащего воздерживается от действий, лишающих участок этих полезных свойств эстетического характера (сервитут — отрицательный).

Таким образом, воздержание собственника служащего участка от действий, которые могут привести к утрате или умалению его полезных свойств, есть непременный атрибут как «положительного», так и «отрицательного» сервитута и по этому основанию их различать неверно. Более того, наличие запретов в совершении другими лицами действий, нарушающих интересы, выраженные в субъективном праве, есть неотъемлемый атрибут субъективного права как такового. Если мое субъективное право выражается и в том, что разрешено мне, и в том, что запрещено другим, в нем выражена граница неприкосновенности принадлежащего или используемого мной блага, которую не могут переступить все другие, поскольку это повлечет нарушение моего интереса, защищаемого правом. Кроме того, любой сервитут с точки зрения поведения собственника служащего участка выражается либо в бездействии, либо в претерпевании чужого воздействия. Положительные действия собственника обремененной недвижимости не входят в содержание сервитута, за исключением случаев, когда собственник устраняет препятствия в пользовании, созданные им самим (открывает ворота для прохода, убирает часть забора для проезда и т. д.).

Отличие положительного сервитута от отрицательного проявляется, поэтому, не в том, что на собственника служащего участка наложены или не наложены ограничения по совершению отдельных действий в отношении своей вещи.

Эти отличия проявляются в другом: нужны или не нужны активные действия обладателя сервитута, акты воздействия на служащую недвижимость для извлечения из нее полезных свойств. Здесь можно заметить только следующее: совершение активных действий для извлечения полезных свойств из имущества есть вынужденная мера для пользователя, а не обязательный атрибут пользования. Зачем устанавливать положительный сервитут водопользования и рыть оросительную канаву со служебного участка на господствующий, по которому бы текла вода, если вода и так, естественным образом в виде ручья стекает на господствующий участок и важно ей не препятствовать? Другое дело, что при некоторых видах пользования воздействие на имущество объективно необходимо (сбор плодов с деревьев) и такие случаи преобладают, когда речь идет об использовании хозяйственном. При других видах пользования получение пользы может происходить и без такого воздействия (пользование красотой деревьев или запахом кустарников). Для определенных категорий вещей, чье предназначение и типичное использование заключаются в удовлетворении нематериальных потребностей, пользование очень часто не сопровождается активными действиями в отношении вещи: получение эстетического удовольствия от ландшафта, цветов, кустарников и деревьев, растущих в саду, общение и игры с домашними животными, пользование запахами и звуками природы. Этот вид пользования, кстати, характерен для вещей, одновременно являющихся материальным носителем произведения искусства, цель которого — украшать, создавать настроение, вызывать душевные переживания, не принося материальных плодов и, часто, не выполняя каких-либо потребительских функций вообще.

Бесспорно, что пользование вещью, предполагающее необходимость воздействия на нее, т. е. то самое пользование, которое Гегель охарактеризовал как «единичное вступление во владение», отличается от пользования свойствами вещи, доступными без такового воздействия. В первом случае в «пользовании», рассматриваемом сквозь призму правомочий собственника, изначально проявляется исключительный, абсолютный характер права собственности, а возможность такого пользования с очевидностью принадлежит, присвоена только одному лицу. Пользование «путем единичного вступления во владение» со стороны других лиц будет правомерным только после совершения собственником действия распорядительного характера: предоставления права пользования, и только с этого момента третьи лица станут управомоченными, имеющими право требования к собственнику в отношении пользования. Пользование общедоступными свойствами вещи со стороны третьих лиц, на первый взгляд, осуществляется свободно, возможность пользования не зависит от воли собственника, а потому такого рода пользование нельзя связывать с характеристикой правомочия, т. е. юридически обеспеченной возможностью, принадлежащей одному лицу. Но это кажется лишь на первый взгляд. Возможность пользования общедоступными свойствами столь же сильно зависит от воли и усмотрения собственника, как и пользование, осуществляемое путем воздействия на вещь. Своими фактическими действиями собственник может как ограничить общую доступность полезных свойств, так и изменить эти свойства (загородить фасад дома, перекрасить его в другой цвет, сорвать благоухающие цветы и т. д.), тем самым прекратив пользование ими со стороны третьих лиц. Интерес последних в пользовании не будет юридически защи-

щен до наделения их собственником соответствующим правом. Только при наличии такого права, в основе своем опирающегося на волю собственника, третьи лица приобретут возможность требования от него возможности пользования вещью, требования юридического характера, защищенного принудительной силой государства. Как в случае пользования путем воздействия на вещь, так и в случае пользования «общедоступными» свойствами, судьбу пользования, возможность пользования третьими лицами теми благами, которые заключены в вещи, будет решать сам собственник, реализуя правомочие распоряжения, определяя юридическую судьбу вещи. Таким образом, расширительное понимание пользования никак не затрагивает сути пользования как исключительного правомочия собственника и целиком охватывается последним.

Отвечая на второй вопрос, следует, прежде всего, отметить, что при отрицательном сервитуте вида требование об его установлении, выраженное в указании на положительные действия собственника господствующей недвижимости, которые он может совершать, выглядело бы необычно по сравнению с требованием об установлении положительного сервитута. Ведь для получения искомого блага обладателю отрицательного сервитута не нужно воздействовать на недвижимость, переходить границы земельного участка. «Смотреть на объект недвижимости и видеть его в определенном состоянии» либо «смотреть сквозь земельный участок и видеть то, что расположено за ним» — слишком экзотические формулировки для исковых требований об установлении сервитута, а потому этот сервитут должен формулироваться по иному. Перечисление позитивных действий, которые обладатель отрицательного сервитута вида совершает в рамках осуществления своего права, здесь затруд-

нительно еще и по другой причине. Этим действиям сложно дать характеристику волевых. Потребность в красоте и комфорте от нее удовлетворяется, в том числе бессознательно, а воля к красоте появляется не тогда, когда красота есть, а тогда, когда она утрачена и нужда в ее восстановлении толкает к активным действиям, ведущим к четкой осознанной цели.

Но следует заметить, что не каждое субъективное право, в том числе вещное, может быть полностью выражено в тех действиях или правомочиях, посредством которых происходит его осуществление (так, элементы структуры, характерные для одних групп субъективных прав, к другим могут быть применены лишь условно). Наиболее показательный пример этого — право собственности, традиционно определяемое через перечисление триады правомочий, условность которой отмечается большинством авторов. Если представить себе, что для требования о признании права собственности потребовалось бы исчерпывающим образом описать позитивное содержание этого права, задача написания иска стала бы поистине неразрешимой. Именно поэтому содержание права собственности не в меньшей, а, может быть, и в большей степени определяется той границей, которую не могут переступать все другие лица в отношении принадлежащего мне блага (в случае собственности — вещи). Это можно сказать применительно и к другим вещным правам, где помимо границы, установленной для всех остальных (характеризующей абсолютную природу вещных прав), устанавливается и граница, которую не может переступать собственник обремененной вещи. Такая граница определяет суть обременения права собственности, заключающегося в ограниченном вещном праве. Потому определение содержания субъективного права с помощью уяснения того, где про-

ходит граница невмешательства со стороны других лиц, вкупе с таким признаком, как возможность самостоятельного извлечения пользы из свойств вещи, не прибегая к содействию другого лица, свидетельствует о вещном характере права, принадлежащего управомоченному лицу, что применимо и к отрицательному сервитуту. Отрицательный сервитут как особое вещное право раскрывается не через перечисление позитивных действий его обладателя, а через его характеристику как права, обременяющего право собственности на служебную недвижимость и ограничивающего ее собственника в осуществлении его права. Существо же обременения раскрывает природу ограниченного вещного права «от противного», в том числе выражаясь в перечислении запретов, обращенных к собственнику служащей недвижимости.

Таким образом, содержание отрицательного сервитута может быть определено, с одной стороны, путем указания на полезное свойство служащей недвижимости, которое выгодно собственнику господствующей недвижимости и поддерживает или увеличивает ценность последней, с другой, путем установления границ в поведении собственника и всех иных лиц в отношении служащей вещи, обеспечивающих сохранение ее полезных свойств. Дополнительным в содержании отрицательного сервитута может быть перечень положительных действий, которые обладатель сервитута вправе совершать для поддержания служащей вещи в состоянии, позволяющем сохранить ее полезные свойства, но необходимость этого будет зависеть от каждого конкретного случая и вида используемого блага.

Широкое толкование категории «пользование» не может, однако, решить проблему признания всех разновидностей сервитутов вида в современном гражданском праве

России. Среди сервитутов вида можно выделить как минимум две большие подгруппы. Первая охватывает те из них, которые дают возможность пользоваться благами, проистекающими из собственных свойств земельного участка и расположенной на нем недвижимости: красота ландшафта и растительного покрова, красота и органичность архитектуры, запах деревьев, кустарников и трав. Ко второй можно отнести те виды сервитутов, которые налагают запрет на собственника служащей недвижимости для того, чтобы сосед мог пользоваться теми блага-

ми, которые не являются ее неотъемлемой частью: вид на природу или архитектуру, расположенные за пределами земельного участка, доступ света, ветра и т. д. Именно для нее оказывается неприменимой конструкция сервитута, установленная в ГК РФ, поскольку такой обязательный признак сервитута, как пользование чужой недвижимостью и ее свойствами, здесь отсутствует. Существование этой подгруппы сервитутов в российском праве не возможно, на наш взгляд, без внесения изменений в действующий ГК РФ.

Земельный кодекс РФ устанавливает два вида сервитута: частный и публичный.

Частный сервитут

Признание возможности и права использовать земельный участок соседям или просто неопределенному числу лиц (например, при пользовании прибрежной полосой), проистекает из необходимости неконфликтного, разумного использования территории. Известно, что владелец земельного участка может наложить максимальный запрет на проникновение в границы своих земель. Такая возможность подкреплена, в том числе правом защиты владения. Но тесно расположенные, соприкасающиеся границами земельные участки при таком безусловном праве собственников или пользователей могут создать проблему при передвижении по территории. Ясно, что поиски обхода или объезда занимают известное количество времени и усилий. Сервитут позволяет решить эту проблему.

Имеются два правовых способа установления частного сервитута: один — по соглашению сторон, другой — на основании судебного решения, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, не согласен на такой вид использования его участка иным лицом, но данное лицо настаивает на установлении сервитута.

При этом сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Поскольку обладателем сервитута может быть только обладатель права на соседний земельный участок или иную недвижимость, законом (ст. 275 ГК РФ) установлено условие, согласно которому сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

На основании ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения.

Правовой опыт выработал два варианта установления сервитута: один — по согласованию сторон, когда владелец участка, на котором предполагается сервитут, может не согласиться на такой вид использования, и его воля имеет определенное значение. Тогда речь идет о частном сервитуте. Еще одной особенностью этого сервитута является то, что его обладателем является определенный круг заинтересованных лиц.

Другой вариант, когда сервитут устанавливается на основании государственного акта или акта местного самоуправления. В этом случае владелец земельного участка обязан принять такое обременение в интересах сообщества. И поскольку такой «принудительный» сервитут устанавливается именно в публичных интересах, он носит название сервитута публичного.

Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В этом заключается современное правовое содержание сервитута, установленное гражданским законодательством. Деления сервитута на частный и публичный ГК РФ не знает. При этом частный сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута: обеспечения прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др.

Указанной выше статьей ГК РФ также подтверждается, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Поскольку обладателем сервитута может быть только обладатель права собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на соседний земельный участок или иную недвижимость, законом (ст. 275 ГК РФ) установлено условие, согласно которому сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения, использования которого сервитут установлен. Следует заметить, что указанное положение распространяется не только на собственников, но и владельцев и пользователей недвижимого имущества, поскольку на основании ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

При рассмотрении судами споров об установлении сервитутов обращается внимание на цели установления сервитута, а также обоснованность его установления.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11 в частности, разъяснено:

в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Следовательно, выводы судов по настоящему делу о необходимости подтверждения обществом «Сервис-центр «Холодильщик» помимо изложенных обстоятельств и того факта, что ответчиком совершаются действия, ограничивающие или затрудняющие доступ истца к имуществу, нельзя признать соответствующими приведенным нормам материального права.

Следует обратить внимание, что судом может быть отклонено требование об установлении частного сервитута, если заявитель не предъявит достаточных оснований в доказательство его необходимости.

ВАС РФ отказал в передаче дела в Президиум ВАС РФ (определение от 22.10.2009 N ВАС-13836/09 по делу N А67-917/2008), обосновав свое мнение тем, что в соответствии с п. 5 ст. 23 ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Суд, руководствуясь ст. 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ, признал, что истцом не представлено доказательств невозможности использования принадлежащих ему объектов недвижимости без установления сервитута. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Аналогичная позиция легла в основу определения ВАС РФ от 22.10.2009 N ВАС-13629/09. При этом суд пояснил также, что, исследовав представленные сторонами документы, суды пришли к выводу о том, что истец не представил доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования испрашиваемым земельным участком, а также доказательств, подтверждающих, что и другие лица действительно не могут предоставить право проезда и прохода истцу, а также обстоятельства того, что существующая застройка территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и иные условия создают невозможность организации проезда без обременения сервитутом собственности ответчика либо иных лиц.

Суд учел также доводы ответчика о том, что к объекту недвижимости истца возможен проезд еще как минимум двумя другими путями, а также о том, что установлением сервитута возможно причинение значительного имущественного ущерба и что установление сервитута истца повлечет за собой не наименьшее, а существенное обременение земельного участка, объекта недвижимости и, как следствие, существенное нарушение прав ответчика как собственника, выражающееся в невозможности полноценного использования принадлежащих ему прав пользования, владения, распоряжения.

Частный сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, если отпадут основания, по которым он был установлен. В случаях когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом в любом случае, публичный это сервитут или частный, не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. При этом смысл сервитута заключается и в том, что право пользования земельным участком, обремененным сервитутом, за собственником сохраняется.

На основании ст. 23 ЗК РФ и ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Плату можно считать компенсацией за то, что собственник земельного участка обязан терпеть установленное обременение. Соразмерность платы может определяться степенью обременения. Земельный кодекс РФ и ГК РФ предоставляют только собственнику право требовать плату за сервитут. Законодательством не предусматривается право собственника земельного участка требовать плату за установление сервитута публичного.

Основания установления публичного сервитута в ряде случаев совпадают с основаниями установления сервитута частного. Различие заключается в том, что публичный сервитут устанавливается, как уже было сказано, в интересах Российской Федерации, субъекта РФ, интересах муниципальных или населения проживающего на данной территории.

Из правового содержания публичного сервитута, установленного статьей 23 ЗК РФ, следует, что им может пользоваться либо неопределенное число лиц (например, проход, проезд, прогон скота через земельный участок), либо конкретные лица, действующие в публичных интересах. Например, сервитут временного пользования земельным участком для производства изыскательских, исследовательских и других работ не может быть установлен как сервитут публичный, если работы проводятся коммерческой организацией и в целях получения ею прибыли. В последнем случае право пользования участком может быть оформлено договором аренды или частным сервитутом.

Указание п. 4 ст. 23 ЗК РФ на то, что сервитут может быть срочным или постоянным в целом должно быть отнесено как к частному, так и публичному сервитуту, поскольку вид сервитута в данном случае не указывается. В то же время вызывает сомнение то, что частный сервитут как вещное право может быть установлен на срок, отличающийся от срока существования участка, на котором он установлен, или срока существования недвижимости, ради которого он устанавливается.

Пунктом 4.1 ст. 23 ЗК РФ установлено достаточно жесткое правило, согласно которому вне зависимости от целей установления публичного сервитута такой сервитут устанавливается до окончания срока резервирования. Как считаем, если обстоятельства складываются так, что за резервированием не следует изъятие участка для государственных или муниципальных нужд либо после изъятия участка делается вывод о возможности действия публичного сервитута на тех же землях, такой сервитут должен продолжить свое действие.

В случае, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник на основании ст. 276 ГК РФ вправе требовать по суду прекращения сервитута. В то же время п. 7 ст. 23 ЗК РФ действует только в случае установления публичного сервитута и владелец участка вправе либо по суду потребовать признания недействительным государственного акта или акта местного самоуправления об установлении сервитута недействительным и прекращения сервитута либо выкупа (изъятия) земельного участка в установленном законом порядке.

При возникновении споров, связанных с установлением публичных сервитутов следует иметь в виду разъяснение Пленума ВАС РФ от 24.03.05 N 11*(7), согласно которому при принятии искового заявления от лиц, права и законные интересы которых затронуты установлением публичного сервитута, необходимо учитывать следующее.

Согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Дела об оспаривании нормативных правовых актов в силу части второй ст. 191 АПК РФ рассматриваются в арбитражных судах, если их рассмотрение в соответствии с федеральным законом прямо отнесено к компетенции арбитражных судов.

Исходя из взаимосвязанных положений, содержащихся в ст. 52 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и п. 2 ст. 23 ЗК РФ, рассмотрение заявлений о признании недействующими нормативных правовых актов об установлении публичного сервитута, принятых органами местного самоуправления, относится к компетенции арбитражных судов.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Земельным кодексом РФ (ст. 41) специально определено, что в соответствии с п. 1 ст. 23 ЗК РФ права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Защита сервитута может быть осуществлена в судебном порядке. Защита права сервитута может осуществляться преимущественно следующими способами: признание права сервитута в том случае, если собственник отказывает истцу в установленном законным порядком праве; восстановление положения, существовавшего до нарушения права сервитута, пресечения действий, нарушающих право сервитута или создающих угрозу этого нарушения. Данное нарушение может возникнуть в том случае, когда собственник не отрицает сервитута, но начинает строительство или распашку на территории участка, отведенной для осуществления сервитута, и тем самым препятствует его осуществлению; самозащиты права. В рамках этого права обладатель права сервитута может сам произвести действия пресекающие нарушение его прав, соразмерные с нарушением. Такими действиями могут быть, например, снесение части забора, препятствующего проезду; возмещение убытков и компенсация морального вреда. В качестве защиты права сервитута могут применяться и иные способы, предусмотренные законодательством.

Понятие и субъекты — право ограниченного пользования чужим земельным участком.

По содержанию: частный сервитут (в интересах одного лица) и публичный сервитут (в интересах государства, МСУ, местного населения).

По сроку действия: срочный (устанавливается для временных нужд — проведения изыскательских, исследовательских работ и т.п.) и постоянный (устанавливается для нужд, не имеющих временного характера — прохода и проезда через земельный участок, забора воды и т.п.).

Частный сервитут — право ограниченного пользования собственника недвижимости чужим земельным участком для обеспечения прохода и проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (статья 274 ГК).

Публичный сервитут — устанавливается РФ, субъектом РФ, органами МСУ в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, МСУ или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *