Семинар 214 ФЗ для застройщиков

  • автор:

Содержание

Избавиться от долевого строительства: что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году

Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции «Девелопмент и строительство: правовые вопросы», организованной «Право.ru».

Долевому строительству создали препятствия

Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие – один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент», однако те 2–3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.

В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.

Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других – в особенности меньших по размеру региональных компаний.

Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них – правило «1 дом – 1 застройщик», в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят «требование об идеальном застройщике», который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.

Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель – обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.

Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»

Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia. Например, правило «1 дом – 1 застройщик» обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.

Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. «Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах – они не строят нужные объёмы», – признал Пискунов.

Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры», сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.

При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп», и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии – там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.

Как будет работать проектное финансирование

О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ. Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка «Российский Капитал», «Внешэкономбанка». Как рассказал Владимир Гамза, «Внешэкономбанк» планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам – на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов, юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.

6% –

под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% – обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.

Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать «по запросу» – если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.

Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора – и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.

Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, – в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.

Банкротить по-новому

С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области.

Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.

Иван Коршунов, юрист КА «Ковалев, Тугуши и партнеры», обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.

Обсудили и то, что делать с правом залога, – формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры».

Экстремисты среди дольщиков

Дольщики бывают не только обманутыми: термин «потребительский терроризм» стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе «О защите прав потребителей», напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal: в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.

2 442 691 924 руб.

взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.

По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. – солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше – удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.

Основные злоупотребления правом – заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.

Порекомендовала Сорокина, как защититься от «террористов». Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.

Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики Alliance Legal CG, рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости – 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков – 49%, 7% – не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.

Для поддержки застройщиков правительство приняло решение не начислять до конца 2020 года неустойки, гарантированные дольщикам законом,— за неисполнение девелоперами своих обязательств в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В течение этого времени также не будет пополняться реестр проблемных объектов. Девелоперы инициативу в целом приветствуют, хотя некоторые из них отмечают, что меры в большей степени направлены на спасение тех застройщиков, у которых проблемы уже возникли.

Правительство постановлением №423 от 2 апреля до конца 2020 года освободило застройщиков от ряда штрафных санкций. Так, объекты, срок строительства которых нарушен более чем на полгода (если нарушение возникло после 3 апреля), не будут включаться в реестр проблемных, но окажутся в нем в 2021 году, если отставание не будет сокращено. До этого власти не смогут обращаться в суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением средств дольщиков. Финансовая ответственность перед самими дольщиками будет заморожена — до 1 января не будет начисляться неустойка за неисполнение обязательств по ДДУ. По требованиям, предъявленным до 3 апреля, отсрочка продлится до 2021 года.

В Минстрое поясняют, что в нынешних условиях ожидают увеличения сроков завершения строительства, что может грозить дестабилизацией финансового положения застройщиков, признавая, впрочем, что с точки зрения дисциплины и ответственности девелоперов «шаг рискованный». Сами застройщики в целом приветствуют решение Белого дома. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая полагает, что это позволит девелоперам, нарушившим сроки ввода, все-таки достроить жилье, а не направлять ресурсы на выплату неустоек. «По сути, продление срока сдачи на девять месяцев — это лояльная рассрочка»,— говорит она. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко полагает, что меры направлены на случаи, когда у застройщиков уже начались проблемы. Для поддержки отрасли в целом он предлагает внедрять механизм дистанционной покупки жилья с применением льготных ипотечных программ и оперативный перевод строек на проектное финансирование. Также отрасль ждет включения ее в список наиболее пострадавших и стратегических отраслей, как в Италии и Германии,— это «даст понять, что финансирование строительства и возведение объектов не прекратятся», говорит господин Алексеенко.

Как оценивают отсрочку финансовой ответственности девелоперы

Юрист Forward Legal Вероника Решетникова отмечает, что освобождение застройщиков от штрафов лишает дольщиков до конца года гарантий, но закону не противоречит — у правительства на 2020 год появились дополнительные полномочия. Глава департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова добавляет, что эти меры «скорее связаны с соблюдением баланса интересов застройщиков и дольщиков».

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что подход не должен обострить ситуацию с обманутыми дольщиками: «Законодательство в большей степени отрегулировано, проблемные объекты посчитаны, и по ним ведутся работы». Отметим, сейчас объем долгостроя — более 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м — это 17,5% от площади всего строящегося жилья (100,7 млн кв. м). В 2017 году сообщалось о 86 тыс. обманутых дольщиков, в 2018 году — 200 тыс., а по итогам 2019 года — 133 тыс. Такая динамика, поясняет господин Моор, связана с большей достоверностью информации — «раньше ее просто замалчивали, но после создания фондов защиты прав дольщиков появляются реальные цифры». Впрочем, свой острожный прогноз дал и вице-премьер Марат Хуснуллин: количество обманутых дольщиков в этом году может увеличиться из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование и возможной остановки строек.

Евгения Крючкова, Елизавета Макарова

Обманутые дольщики в 2018 году: что ждет пострадавших инвесторов

Долевое строительство, на первый взгляд, весьма выгодная схема покупки жилья, при которой граждане получают возможность приобрести квартиру дешевле, а застройщики – инвестиции для своевременного завершения строительства. Но она привлекает многих мошенников, которые наживаются на желании россиян обзавестись собственным жильем.

За последние несколько лет страну потрясли сообщения о тысячах обманутых дольщиков, которые лишились своих средств и остались без обещанных квартир.

Правительство пообещало разобраться с этой проблемой и помочь обманутым людям уже до 2018 года. Власти намерены не только помочь гражданам получить свое жилье, но и защитить подобные сделки в будущем. Также не исключено, что сама процедура долевого участия в строительстве будет изменена.

В любом случае правительство заявляет, что обманутые дольщики в 2018 году получат необходимую помощь.

Долевое строительство: что это и в чем опасность

Долевое строительство – это одна из схем инвестирования в недвижимость, при которой застройщик привлекает средства граждан для возведения жилых домов на условиях долевого участия. За полученные от людей деньги строительная компания завершает постройку квартир, которые после ввода в эксплуатацию передает в собственность дольщиков.

Преимущество такой схемы сотрудничества для застройщиков очевидно – они получают средства для реализации проектов недвижимости и решают таким образом вопрос инвестирования.

Для граждан это также выгодно, ведь квартиры, которые только строят, дешевле, чем уже готовое жилье: экономия составляет 30-40 %, что весьма внушительно. Поэтому, едва появившись в РФ, долевое строительство стало очень популярным и тысячи россиян вложили средства в улучшение своих жилищных условий.

Но участие в долевом строительстве кроет в себе много рисков для инвесторов, главным из которых является превращение проекта недвижимости и долгострой. Так, застройщик может откладывать завершение возведения здания, постоянно оттягивая момент ввода жилья в эксплуатацию.

Небольшие отсрочки являются вполне обычным, хотя и неприятным явлением на рынке недвижимости, поэтому не очень беспокоят граждан, которые вложились в проект. Но бывает так, что дольщики не могут поселиться в принадлежащие им квартиры по нескольку лет.

Кроме того, застройщик вполне может оказаться мошенником, который в определенный момент просто «замораживает» строительство и исчезает с деньгами, полученными от покупателей квартир. Вычислить таких преступников достаточно сложно, поскольку на протяжении нескольких отчетных периодов они действительно возводят дом, привлекая за это время все больше денег.

Бывает и так, что дольщики получают обещанные квартиры, но их качество оставляет желать лучшего. Например, в доме могут не работать некоторые коммуникации или же может оказаться, что само здание построено из некачественных материалов.

Да и сами договоры долевого участия в строительстве содержат немало «подводных камней», разобраться в которых самостоятельно очень сложно.

Контракт вполне может включать пункты, которые снимают с застройщика ответственность за затягивание ввода объекта строительства в эксплуатацию или другие положения, которые совсем не на руку инвесторам. Кроме того, может оказаться, что гражданин заключил не долевой договор, а договор инвестирования.

Чтобы обезопасить себя от мошенников при желании поучаствовать в долевом строительстве, следует обязательно привлекать к заключению сделки опытных юристов, которые помогут разобраться в договоре. Также следует тщательно изучить репутацию застройщика и объекты строительства, которые он завершил.

Самые громкие недострои

В последнее время в СМИ появилось множество сообщений об аферах в сфере долевого строительства, в которых пострадали тысячи россиян. Так, одним из самых громких дел стало строительство Жилого комплекса «Гусарская баллада», застройщиков которого стала компания АО «АлеутСтрой».

Этот проект заморозили еще в 2008 году и до этого времени обманутые инвесторы боролись за возврат своих средств. По состоянию на 2016 год своих квартир не получили 785 граждан. При этом, чтобы достроить ЖК, необходимо больше 1,3 млрд. рублей.

Не меньший резонанс вызвал комплекс «Немецкая деревня», который должен был включать 1746 коттеджей. В начале строительства граждане выкупили 318 таунхаусов и вложили в проект 1,8 млрд. рублей, но приобретенного жилья они так и не увидели.

Вопрос о дальнейшей судьбе комплекса и дольщиков даже прозвучал в рамках прямой линии с В. В. Путиным. Сейчас известно, что достраивать «Немецкую деревню» будет компания Urban Group, поэтому у инвесторов есть шансы получить свои коттеджи, хотя точно гарантировать им этого никто не может.

Вообще количество афер в долевом строительстве очень большое и перечислить их все сложно. Так, обманутые дольщики зафиксированы в 54 субъектах РФ: самое большое их количество в Самарской и Новосибирской областях, а также в Подмосковье, а меньше всего – в Хабаровском крае и на Алтае.

Что будет с обманутыми дольщиками в 2018 году

Есть ли положительные новости для пострадавших в долевом строительстве?

Согласно последним заявлениям властей, до 2018 года в Подмосковье должно не остаться обманутых дольщиков – все инвесторы получат жилье.Правительство старается уменьшить масштаб проблемы в сфере долевого строительства. В первую очередь, оно решает вопрос завершения «замороженных» проектов.

Кроме того, чиновники разрабатывают законопроекты, которые защитят права дольщиков и повысят ответственность застройщиков. Так, вполне возможно, что правительство введет посредника между строительной компанией и дольщиками, который будет контролировать состояние счетов, на которых размещены инвестиции от граждан. Таким посредником может стать банковская организация.

Тем не менее, количество обманутых дольщиков остается очень высоким. Они борются за свои права в судах и стараются добиться возврата средств или же продолжения строительства. В особенно сложных случаях граждане обещают проводить митинги и перекрывать трассы, чтобы обратить на себя внимание правительства.

Исходя из всего вышесказанного, можно отметить, что, несмотря на все преимущества долевого строительства, оно является очень рисковым предприятием. Участвовать в нем стоит только будучи полностью уверенным в честности застройщика и правильности договора.

Видео новость

Просмотров: 19

Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в редакции 478-ФЗ от 25.12.2018. Масштабные изменения законодательства, реформа условий финансирования гражданского строительства, новые условия работы застройщиков

ПРОГРАММА КУРСА

1. Правовое регулирование долевого строительства по-новому:

Федеральный закон № 214-ФЗ в актуальной редакции (ФЗ от 27.06.2019 № 151): банковское сопровождение по новым правилам; целевое использование средств дольщиков; запрет на привлечение средств ЖСК; переход к модели финансирования с использованием эскроу-счетов с 01.07.2019; перевод новых ДДУ по ранее начатым проектам на уплату взноса в компенсационный фонд; расширение оснований для внеплановых проверок и др.

2. Новые требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.

Каким конкретно критериям необходимо соответствовать застройщику, получившему разрешение на строительство, чтобы получить право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома?

3. Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик теперь вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года: при каких условиях возможно строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке с одним разрешением на строительство? Возможность внесения изменений в разрешение на строительство в данном случае.

4. Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018).

  • Отмена требований о величине уставного капитала;
  • Требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации. На какой срок эта сумма должна находиться на расчетном счете банка?

5. Источники финансирования строительства для Застройщиков.

  • Банковское проектное финансирование строительства многоквартирных домов
  • Привлечение средств граждан через специальные эскроу-счета;
  • Отсутствие у Застройщика обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство — новые требования к Застройщикам согласно части 6 и 7 ст.18 Закона 214-ФЗ;
  • Финансирование объектов долевого строительства за счет собственных средств заказчика-застройщика;
  • Инвестирование юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в строительство объектов недвижимости;
  • Аккумулирование средств дольщиков через ЖСК. Преимущества и недостатки. Нормативно-правовое регулирование ЖСК;
  • Какие еще существуют альтернативные источники финансирования жилищного строительства?

6. Ужесточение требований к деятельности Застройщика, а также к его органам управления и участникам.

  • Для каких должностей недопустимы не истекший срок дисквалификации, отдельные виды судимости, привлечение к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, банкротство и т.п.?
  • Внесудебная приостановка регистрации долевых договоров в течение 1 дня с момента выявления у застройщика любой налоговой задолженности (в бюджеты всех уровней). Действия контролирующих органов в случае обнаружения недоимок и неплатежей в гос. бюджет;
  • Правовые последствия нецелевого использования средств участников долевого строительства. Штрафы, варианты минимизации и оспаривания;
  • Совмещение функций застройщика, заказчика, генподрядчика в свете новой реформы;
  • Совмещение функций инвесторов (соинвесторов) и подрядных организаций и возникающие ограничения.

7. Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г.)

  • Критерии, установленные Правительством РФ для Уполномоченных банков;
  • Требования к Застройщикам, Техническим заказчикам и Генеральным подрядчикам по открытию счетов в таких банках;
  • Специальный банковский контроль и предполагаемый механизм проверки соответствия каждого платежа содержанию обосновывающих документов (договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, актов приема-передачи товара, товарно-транспортные накладных, счетов, счетов-фактур и пр.);
  • Действия банка в случае установленных несоответствий в документах.

8. «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» — новый способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации ДДУ.

  • Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ в ред. ФЗ от 02.08.2019 №261-ФЗ: комментарии к новым требованиям.
  • Отказ от системы обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ страхованием или поручительством банка.
  • Определение размера обязательных взносов (отчислений), их предельный размер.
  • Основания для возврата денежных средств из компенсационного фонда.
  • Спецзастройщик, созданный Фондом: требования к созданию и деятельности.
  • Дополнительные полномочия Фонда по проверке финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, иных хозяйствующих обществ, входящих в одну группу с застройщиком, мониторингу строительства объектов в рамках одного либо нескольких РС

9. Повышение информационной открытости застройщика. Увеличение требований к Застройщикам по размещению информации на своем официальном сайте, в единой информационной системе жилищного строительства и в проектной декларации. Расширение состава обязательной информации для размещения в интернете Застройщиком, уточнение требований, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков. Обязательный аудит годовой бухгалтерской отчетности застройщика. Обязанность и сроки размещения в полном объеме промежуточной бухгалтерской отчетности, годовой бухгалтерской отчетности и аудиторского заключения. Ответственность за размещение недостоверной и неактуальной информации.
10. Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 г.

  • Условия и лимиты использования таких денежных средств на административные расходы застройщика – аренда офиса, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.д.
  • Ограничения по размеру авансовых платежей при расчетах с контрагентами.

11. Заполнение проектной декларации, другие необходимые документы для получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома — ст.19 214-ФЗ.
12. ДДУ по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Что изменилось? Стороны договора. Существенные условия договора. Изменение цены договора. Комментарии к изменениям в 214-ФЗ.

  • Минимизация рисков сторон договора на участие в долевом строительстве. Риски, заложенные в договоре долевого строительства, связанные с переуступкой прав при долевом участии. Риски признания договора долевого строительства незаключенным и последствия такого признания;
  • Порядок регистрации договора участия в долевом строительстве. Список необходимых документов. Государственный контроль. Причины отказа в государственной регистрации договора долевого участия;
  • Взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства по-новому. Права и обязанности участников рынка долевого строительства. Особенности оформления правоустанавливающих документов в процессе долевого строительства;
  • Ответственность Застройщика по 214-ФЗ при взаимодействии с дольщиками.

13. Налоговые риски при долевом строительстве. Налоговая база. Оптимизация суммы НДС. Риски договоров с организациями, выполняющими проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы и их минимизация.
14. Новые правила организации ведения учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома по 218-ФЗ.
15. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: порядок составления, необходимая информация для участников долевого строительства.
16. Оформление прав на земельный участок и определение границ участка, на котором расположен многоквартирный дом. Права на земельный участок по договору долевого участия в строительстве.
17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, применительно к 214-ФЗ, положения земельного и градостроительного законодательства.

  • Изменения в осуществлении государственной регистрации договора долевого участия и договора об уступке прав требования;
  • Регистрация права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме: причины отказа;
  • Оформление права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
  • Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.

18. Закон РФ о защите прав потребителей. Закон о ЗПП в судебной практике по искам дольщиков. Сфера действия ЗЗПП в правоотношениях сторон.
19. Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», актуальная редакция от 03.07.2019. Изменения, касающиеся деятельности Застройщиков в сфере жилищного строительства. Особенности оформления прав на недвижимость (объект незавершенного строительства) участниками долевого строительства и соинвесторами при банкротстве Застройщика.
Защита прав дольщиков в ходе банкротства застройщика по 218-ФЗ.
Особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Замена солидарной ответственности бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства на субсидиарную.

20. Судебная практика по искам о признании права собственности на объект недвижимости; определении долей в строительстве; расторжению договоров аренды с инвестиционными условиями.

Подведение итогов. Обсуждение наиболее актуальных тем и ответы на вопросы.

Долевое строительство по новым правилам (214-ФЗ): требования к застройщикам. Защита прав дольщиков, госконтроль

Программа семинара

  • Новое в законодательстве о долевом строительстве c 01.01.2017. Проблемные вопросы в деятельности застройщика в связи со вступлением в силу новых норм 214-ФЗ и новыми правилами, вступающими в силу после 01.07.2018
    • Способы привлечения денежных средств граждан: сравнительные преимущества и недостатки
    • Расширение состава требований к застройщикам (опыт участия в строительстве не менее 3-х лет, наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м. многоквартирных домов, обязательная экспертиза проектной документации и пр.)
    • Расширение перечня раскрытия информации, в т.ч. бухгалтерской отчетности и аудиторских заключений
    • Единый реестр застройщиков: насколько надежны критерии надежности
    • Источники формирования и условия использования средств компенсационного фонда
    • Запрет на осуществление строительства по нескольким разрешениям на строительство одновременно
    • Обязательное открытие счетов застройщика, технического заказчикам и генподрядчика в одном банке
    • Как отразятся новые требования к организационно-правовой форме застройщика и размеру собственных средств на моделировании юридической структуры реализации девелоперских проектов
    • Образование застройщиком отдельного юрлица под новый строительный проект: как это регулируется 214-ФЗ; аргументы «за» и «против»; принцип солидарной ответственности застройщика и учредителей; договор поручительства, связывающий застройщика и учредителей отдельного юрлица (порядок оформления и регистрации)
    • Новый механизм привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу: плюсы для дольщика, минусы для застройщика? Проблема «заморозки» средств дольщиков на счетах эскроу
    • Проблемы перехода к дольщикам прав собственности на земельные участки (новое с 01.01.2017)
    • Риски застройщика в случае, если собственником или арендодателем земельного участка являются сторонние лица
    • Новое в защите прав граждан – участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков (218-ФЗ от 27.07.2017, ПП РФ от 07.12.2016 № 1310): новые требования к застройщикам, функционирование ЕИС жилстроительства
    • Злоупотребления со стороны дольщиков нормами Закона о защите прав потребителей в части доведения добросовестного застройщика до банкротства
    • Спорные вопросы в связи с применением обновленного 214-ФЗ (по материалам судебной практики)
  • Договор долевого участия в строительстве: сильные и слабые позиции для застройщика и дольщика
    • Виды ДДУ. Предмет, существенные условия, цена договора. Порядок заключения и изменения договора
    • Права и обязанности сторон. Основные разделы договора: что важно не упустить
    • Обязательность регистрации ДДУ в Росреестре как способ защиты дольщиков от «двойных продаж»
    • Обязательные условия ДДУ (полное описание объекта недвижимости; план объекта; срок передачи объекта дольщику по акту; цена, срок и порядок ее уплаты дольщиком; гарантийный срок на возведенный объект недвижимости и пр.)
    • Залог прав требования по ДДУ: требования, порядок оформления залогового обязательства
    • Риски признания ДДУ незаключенным: последствия для застройщика, способы минимизации
    • Расторжение договора: основания для расторжения ДДУ застройщиком в одностороннем порядке; особенности расторжения ДДУ через суд; расторжение ДДУ с ипотекой дольщиком (риски для застройщика)
    • Расторжение договора: основания для расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке
    • Процедура окончательных расчетов между сторонами по ДДУ
    • Право дольщика на получение неустойки за просрочку передачи объекта недвижимости застройщиком по акту
    • Механизмы защиты интересов застройщиков в случае иска о возмещении неустойки, судебная практика
  • Ответственность застройщика (в т.ч. за нарушение условий ДДУ)
    • Принудительное применение требований 214-ФЗ к инвестиционным отношениям в строительстве
    • Административная ответственность за нарушения нового порядка уплаты цены договора долевого участия
    • Целевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства. Запрет на использование застройщиком денежных средств дольщиков для строительства других объектов
    • Ответственность застройщика за нецелевое использование средств участников долевого строительства
    • Как минимизировать и оспорить административные штрафы за нарушения 214-ФЗ: полезные советы застройщику
    • Ответственность застройщиков за нарушение сроков строительства, сроков устранения строительных недостатков. Сочетание договорной и внедоговорной ответственности
    • Ответственность застройщика: за публичное размещение недостоверной и неактуальной информации
    • Закон о защите прав потребителей в отношении участников долевого строительства: практика применения
    • Уголовная ответственность за нарушения законодательства о привлечения денежных средств граждан для строительства (ст. 200.3 УК РФ, введена 139-ФЗ от 01.05.2016): практика применения. Основания для освобождения от уголовной ответственности лица, признанного виновным по ст. 200.3 УК РФ
    • Приостановление деятельности застройщика в судебном порядке
  • Градостроительное регулирование деятельности застройщика в 2017 году в свете 214-ФЗ
    • Новый порядок получения разрешения на строительство. Проектная декларация застройщика (ст.19 214-ФЗ): новый правовой статус, условия и порядок представления в уполномоченный орган. Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика требованиям, установленным 214-ФЗ
    • Разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию: новые требования, порядок и условия выдачи
    • Ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и порядок его передачи дольщикам по акту. Инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства
    • Реализация функций госконтроля при выдаче уполномоченным органом: заключения о соответствии застройщика нормам 214-ФЗ; разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию
    • Реестр застройщиков как инструмент государственного контроля застройщиков в интересах дольщиков
    • Практика администрирования ДДУ государственными органами
    • Региональное регулирование деятельности застройщиков. Разрешение разногласий при взаимодействии застройщика с уполномоченными органами (примеры из практики)
  • Новые правила госрегистрации договоров и прав в сфере отношений застройщика с дольщиками
    • Особенности госрегистрации: договора участия в долевом строительстве; договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; прав участника долевого строительства на объект долевого строительства
    • Состав документов, необходимых для госрегистрации
    • Сроки регистрации ДДУ. Порядок регистрации основного имущества (помещений) и вспомогательных объектов. Проблемные вопросы регистрации машиномест
    • Общая долевая и совместная собственность на имущество многоквартирного дома (основания возникновения, режим пользования, соглашения участников долевой собственности, выдел доли, распоряжение долей, преимущественные права приобретения)
    • Особенности признания недвижимого имущества объектом незавершенного строительства. Особый порядок завершения строительства многоквартирного жилого дома
  • Обзор судебной практики разрешения споров по договорам ДДУ (утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017)
  • Ответы на вопросы, практические рекомендации

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *