Сдать квартиру юридическому лицу плюсы и минусы

  • автор:

Договор аренды и договор найма жилого помещения – это два разных договора. В чем же разница, какой договор нужен в вашем случае?

Если вы сдаете квартиру другому гражданину (т.е. физическому лицу) – это договор найма (регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Наймодатель», а снимающий ее человек – «Наниматель».

Если вы сдаете квартиру предприятию (т.е. юридическому лицу) – это договор аренды (регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ «Аренда»). В этом случае тот, кто сдает квартиру, называется «Арендодатель», а арендующая ее фирма – «Арендатор».

В чем разница между этими договорами? Главное отличие в том, что договор найма лучше защищает права нанимателя, то есть гражданина. Выселить досрочно его можно только по решению суда, даже если он задерживает оплату и устраивает в квартире шумные вечеринки. И не важно, что вы напишете в договоре, если в Кодексе сказано, что по решению суда, значит только через суд. В то же время сам квартиросъемщик может прекратить договор в любое время по своему желанию.

А вот в договоре аренды можно предусмотреть случаи и порядок его расторжения по усмотрению сторон. То есть выселить жильца (работника предприятия, для которого оно арендовало жилье) намного проще.

Однако вдаваться в нюансы этих договоров не нужно, мы их все учли и даем возможность вам быстро и бесплатно сформировать свой договор на сдачу квартиры в зависимости от того, физическому лицу или организации вы сдаете свое помещение.

Договор аренды квартиры заключается в следующих случаях:

  1. Сдается нежилое помещение
  2. Жилое помещение сдается юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК РФ)

При сдаче квартиры юридическому лицу есть как свои плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести то, что юридические лица, как правило, являются более платежеспособными, чем граждане. К тому же с юридического лица в случае проблем и конфликтов проще взыскать неуплаченную арендную плату и возмещение ущерба, нанесенного имуществу. Но юридические лица, в любом случае, могут использовать жилые помещения только для проживания граждан. (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Поэтому жить в квартире все равно будут, в конечном итоге, физические лица, но не те, с которыми договоритесь лично вы, а те, которым предоставит квартиру ваш арендатор – юр.лицо.

Отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. В соответствии со ст. 606 ГК РФ стороны по договору аренды именуются «арендодателем» и «арендатором».

Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более года. В этом случае договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Но вне зависимости от срока нотариальное заверение договора аренды не требуется.

Что же касается срока договора аренды в целом, то ему посвящена ст. 610 ГК РФ.

Каких-либо ограничений по сроку договора законодатель не предусматривает: ни максимального ни минимального сроков договора аренды нет. Договор также может быть заключен на неопределенный срок.

Права и обязанности сторон по договору аренды помещения

В отличие от договора найма жилого помещения, где больше прав имеет наниматель, по договору аренды стороны имеют равные права, и ограничений при заключении договора у них значительно меньше.

Предоставление квартиры арендатору

Одной из обязанностей арендодателя является предоставление квартиры в состоянии, соответствующем условиям договора (п.1 ст. 611 ГК РФ). За недостатки, препятствующие использованию квартиры, арендодатель несет ответственность в соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ. Поэтому советуем вместе с арендатором осмотреть все имущество, и все выявленные недостатки квартиры или имущества в ней указать в договоре или в акте приема-передачи. Такой акт будет являться неотъемлемой частью договора. Эти меры позволят вам избежать последующих споров и конфликтов. (п.2 ст. 612 ГК РФ).

Арендная плата

Арендная плата – это, собственно, то ради чего сдается квартира. Положения, касающиеся арендной платы, содержатся в ст. 614 ГК РФ:

  • обязательство арендатора своевременно вносить арендную плату (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
  • виды арендной платы (п.2 ст. 614 ГК РФ);
  • порядок изменения арендной платы и штрафные санкции за нарушение сроков её уплаты (п.3, 4, 5 ст. 614 ГК РФ).

Содержание арендованной квартиры

В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ капитальный ремонт квартиры производится за счет арендодателя. При этом текущий ремонт и расходы на содержание квартиры (в т.ч. коммунальные платежи) – это обязанность арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако, в договоре вы можете предусмотреть и иное распределение расходов – здесь все зависит от вас и арендатора.

Заключение договора с арендатором на новый срок

Также как и по договору найма, по договору аренды арендодатель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. (п. 1 ст. 621 ГК РФ) Арендодатель также несет ответственность в случае, если откажет арендатору в заключении договора на новый срок и в течение года после этого заключит договор с другим лицом.

Но важное отличие в том, что в договоре аренды можно прописать и другие условия заключения нового договора – такие, которые стороны согласуют сами.

Субаренда

Обращаем ваше внимание на то, что арендатор имеет право сдать имущество, арендуемое им, в субаренду. В ст. 617 ГК РФ законодатель выделил тот факт, что при досрочном расторжении самого договора аренды прекращается также и договор субаренды. В этом случае субарендатор будет иметь право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Такой договор может быть заключен на оставшийся срок договора субаренды и на условиях прекращенного договора аренды.

Расторжение договора по инициативе сторон

В данном разделе мы рассмотрим основания, по которым договор может быть расторгнут как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора. Но сразу заметим, что в соответствии со ст. 619 и 620 ГК РФ, стороны могут предусмотреть в договоре и иные основания для расторжения, не перечисленные в указанных статьях.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

В ст. 619 ГК РФ перечислены основания, по которым договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя:

  1. арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора;
  2. арендатор существенно ухудшает имущество;
  3. арендатор более 2х раз подряд не вносит арендную плату;
  4. арендатор не производит капитальный ремонт (только если на него возложено такое обязательство).

В любом случае потребовать досрочного расторжения договора арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение и исполнить обязательство в разумный срок.

Расторжение договора по инициативе арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

  1. непредоставление имущества арендодателем;
  2. имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Дополнительные соглашения к договору аренды, составленные юристами Портала

Выводы, итоги и резюме

Как видно, договор аренды можно назвать более «свободным” по сравнению с договором найма. Обусловлено это тем, что по договору найма квартира сдается физическому лицу. А права физических лиц – потребителей (к тому же на жилье) охраняются особо.

В договор аренды можно включить практически любые условия, которые устраивают обе стороны. Законодательные ограничения, конечно имеются, но рамки не столь жесткие, как при заключении договора найма. А чем подробнее будут прописаны взаимные права и обязанности – тем лучше.

При сдаче квартиры юридическому лицу заключать договор нужно обязательно. Во первых, это существенно снижает риски и избавляет от неприятностей с налоговыми органами. А во-вторых, сами юридические лица (арендаторы) относятся к договорному оформлению своих отношение намного строже, чем физические лица. А во многих случаях арендаторами выступают довольно крупные компании, в том числе международные, арендующие квартиры для своих сотрудников.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете недвижимость? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютно бесплатно
  • Купить дополнительные соглашения к договору аренды на все случаи жизни в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.

Нужно ли физическому лицу зарегистрироваться в качестве ИП и по какой ставке платить налог при сдаче в аренду собственной единственной квартиры?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В данном случае предоставление в аренду собственной квартиры не является предпринимательской деятельностью и не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13%.

Обоснование позиции:

Регистрация ИП

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.

Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

За осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, смотрите также постановление Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011) и уголовная ответственность (ст. 171 УК РФ).

При этом в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

Соответственно, при сдаче гражданином в аренду принадлежащего ему имущества (в данном случае квартиры) правомерно возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

Как отмечено в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23, в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

По сути, данный вывод означает, что сдача в аренду недвижимого имущества при указанных условиях не является предпринимательской деятельностью.

При этом вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской должен разрешаться правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2015 N 1770-О, п. 20 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@).

Мнение о критериях осуществления предпринимательской деятельности в связи со сдачей гражданином в аренду помещения высказала также ФНС России в письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@.

Со ссылками на ГК РФ налоговое ведомство разъяснило, что самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

В письме также подчеркивается, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, поэтому квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности. Смотрите также п. 28 письма ФНС России от 24.12.2015 N СА-4-7/22683@ и определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 N 59-КГ15-2.

При этом практика судов общей юрисдикции указывает на неправомерность привлечения физического лица к административной ответственности за незаконное предпринимательство по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ по следующим основаниям:

— сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом, и потому не содержит необходимых элементов, характеризующих «экономическую деятельность» (Постановление МС СУ N 64 Октябрьского района г. Омска Омской области от 11.01.2018 N 5-9/18, Постановление МС СУ N 4 по Чистопольскому судебному району Республики Татарстан от 16.04.2015 N 5-226/15);

— арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в ст. 208 главы 23 НК РФ и являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы по ставке 13 процентов, но при этом не осуществляет на свой риск какую-либо экономическую деятельность, поскольку именно арендатор осуществляет деятельность с использованием арендованного имущества (Постановление МС СУ N 11 Промышленного района г. Ставрополя Ставропольского края от 29.11.2017 N 5-517/11/17);

— действующее законодательство не содержит запрета на приобретение физическим лицом нежилого помещения и, как следствие, наличие у этого лица права владения и распоряжения таким нежилым помещением, т.е. прав собственника имущества, предусмотренных ст. 209 ГК РФ, в том числе по сдаче такого помещения в аренду (Постановление МС СУ N 6 по Московскому судебному району города Казани Республики Татарстан от 12.03.2018 N 5-241/18).

Вопрос о том, является ли сдача имущества в аренду предпринимательской деятельностью, в каждом конкретном случае должен решаться с учетом целого ряда факторов, а именно с учетом длительности периода аренды, направленности действий на систематическое получение прибыли и другое. Аналогичной позиции придерживаются и судебные органы (смотрите, например, постановления ФАС Поволжского округа от 04.09.2008 N А57-6655/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.12.2006 N Ф08-6481/2006-2689-А, ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004)*(1).

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации мы не видим достаточных оснований для признания деятельности по сдаче в аренду единственной квартиры физического лица лицу предпринимательской и необходимости в связи с этим регистрации физического лица — собственника этой квартиры в качестве индивидуального предпринимателя.

НДФЛ

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ)*(2).

При получении дохода от сдачи имущества в аренду лицам, не являющимся налоговыми агентами (например, другим физлицам), арендодатели — физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ). По окончании налогового периода налогоплательщики, получившие доходы от сдачи имущества в аренду, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета (месту жительства) налоговую декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если же физическое лицо, не являющееся ИП, сдает свое имущество в аренду лицу, которое признается налоговым агентом по НДФЛ (организации или ИП), обязанность исчислить, удержать из дохода арендодателя налог с суммы арендной платы возлагается на налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ)

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

*(1) При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки присутствуют, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица (смотрите письмо Минфина России от 26.10.2017 N 03-04-05/70443). При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, вправе не регистрироваться в качестве ИП (письма Минфина РФ от 16.08.2010 N 03-04-05/3-462, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125).

Суды признают деятельность по предоставлению имущества в аренду юридическим лицам предпринимательской по следующим юридическим фактам: деятельность имеет длительный характер, систематически приносит доход, ряд объектов недвижимости не может использоваться в личных целях собственника, и целью их использования является получение дохода от предоставления третьим лицам за плату, устойчивые связи с арендатором (неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же лицом (смотрите апелляционное определение СК по административным делам Иркутского областного суда от 26.02.2019 по делу N 33а-1459/2019, решение Рубцовского городского суда Алтайского края от 10.05.2017 по делу N 2а-1697/2017, решение Буденновского городского суда Ставропольского края от 25.12.2017 по делу N 2а-1423/2017), длительное оказание услуг краткосрочного проживания в гостевом доме с меблированными комнатами (постановление МС СУ N 1 г. Анапы Краснодарского края от 15.11.2017 N 5-1633/17).

*(2) При этом физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность по сдаче внаем жилья, вправе применять также патентную систему налогообложения или упрощенную систему налогообложения (письмо Минфина России от 26.01.2018 N 03-04-05/4451).

Мы работаем на рынке Республики Мордовия с 1995 года. За это время наша компания зарекомендовала себя как надежный партнер в области информационных технологий.

С основными нормативно-правовыми актами из статьи вы можете ознакомиться в некоммерческой интернет-версии системы Гарант.

Печерская налоговая инспекция провела масштабную работу по выявлению нелегальных арендодателей, в результате которой в бюджет поступило почти полмиллиона гривен

Борьба за внесение налогов с платы за аренду квартир и домов набирает обороты. «Военные» действия идут по всем фронтам, но особо ожесточенные «бои» ведутся в Киеве, где стоимость аренды жилья самая высокая в стране.

Подключились к этой борьбе и сотрудники столичной Печерской налоговой инспекции. Оно и понятно: именно в этом районе Киева находится большинство элитных квартир, которые можно особо выгодно сдать внаем. Впрочем, уклониться от уплаты налога с вырученных денег у жителей Печерска получается все реже: налоговики тщательно отслеживают случаи «подпольной» аренды квартир с тем, чтобы привлечь к налогообложению как можно большее количество граждан.

Например, на днях сотрудники трех структурных подразделений ГНИ в Печерском районе Киева (управления массово-разъяснительной работы и обращений граждан, управления налогообложения физических лиц и главного отдела налоговой милиции) при участии представителей СМИ провели рейд с тем, чтобы лично познакомиться с недобросовестными арендодателями. Так, налоговики посетили одну из квартир на бульваре Дружбы Народов, которую собственник сдавал в аренду, «забыв» поставить в известность налоговые органы.

Многочисленной делегации, состоявшей из сотрудников налоговой службы и представителей СМИ, двери открыл молодой человек, который, как выяснилось, является командированным. Аренду данного жилья оплачивает ему фирма, причем посуточно — 80 долларов за день проживания. Естественно, никаких договоров собственник жилья не оформил, налогов не платил. Так что владельцу квартиры после беседы с сотрудниками налоговой службы предстоит заполнить по итогам года декларацию о доходах и рассчитаться с бюджетом.

— Избегая заключения арендных договоров, люди не только уклоняются от уплаты налогов, они рискуют быть обманутыми собственными арендаторами, — отметила начальник управления массово-разъяснительной работы и обращений граждан ГНИ в Печерском районе Киева Лариса Мыльникова-Сатыш. — Кто будет нести ответственность перед хозяевами в случае пожара, затопления соседей, кражи из квартиры? Понятно, что не тот человек, который нелегально снимает квартиру, ведь никаких документов, подтверждающих, что ущерб нанес квартирант, нет.

Ну а что касается уплаты налогов, то хочу напомнить: всю ответственность по уплате налога в бюджет несут именно те люди, которые сдают жилье. Причем закон строго наказывает неплательщиков. Поэтому мы рекомендуем всем гражданам заключить с арендатором договор и, конечно, платить налоги. Сделать это можно двумя способами. Первый: по итогам года заполнить декларацию о доходах и уплатить 15-процентный налог с полученной арендной платы. Второй: зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности и заплатить единый налог, максимальная ставка которого на сегодняшний день составляет 200 гривен. Так, кстати, поступают многие… Согласитесь, с учетом средней арендной ставки на жилье в Киеве 200 гривен — это небольшая сумма.

Не стоит забывать, что с 1 января 2009 года в стране стартует декларационная кампания, во время которой все люди, сдававшие жилье в аренду, смогут рассчитаться с бюджетом. Для примера скажу, что жители Печерска, которые сдают в аренду свои квартиры, за 11 месяцев 2008 года уже заплатили в бюджет 1 миллион 548 тысяч 800 гривен налогов. Кроме того, сотрудники инспекции выявили 103 квартиры, собственники которых при сдаче жилья в аренду налоги не уплатили. В результате им было доначислено еще 474 тысячи гривен налогов.

Добавлю, что работники Печерской налоговой инспекции и в дальнейшем будут вести работу по выявлению нелегальных арендодателей, проводя мониторинг специализированных СМИ, в которых публикуются объявления о сдаче внаем жилья, а также привлекая к сотрудничеству консьержей и жителей домов, которые могут сообщить о «шумных» квартирантах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *