Самовольное занятие земельного участка как доказать

  • автор:

Содержание

О чем нужно знать владельцам земельных участков, ставшим жертвой «захватчиков»

Каждый земельный участок на территории РФ принадлежит конкретному собственнику, который не только пользуется землей, но и отвечает за сохранность земельного надела и эксплуатацию его по целевому назначению. Если земля не находится в собственности у граждан или организаций, то владельцем территории является государство или муниципальные органы власти. Попытка юридических или физических лиц использовать в своих целях чужой земельный участок без приобретения официального права на владение или временное пользование — самовольный захват от земли, который является административным преступлением. Существует несколько эффективных законных способов, которыми собственник самозанятой территории может восстановить свои права и получить компенсацию за понесенный ущерб.

Самовольный захват: определение в законодательстве

Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ) определяет самовольное занятие земельного участка, как неправомерный захват и использование этой недвижимости лицами, не имеющими на нее законных прав (статья 7.1 КоАП РФ). К самозахвату отнесены следующие действия:

  • нарушение границ собственного участка земли, установленных межевым планом: вынос построенного здания или ограждения на территорию прилегающего соседнего;
  • постройка на участке любых зданий или установка конструкций, а также применение земли под хранение (складирование) имущества без предварительного оформления правоустанавливающей документации;
  • использование земли для сельскохозяйственных целей (садоводство, огород, дачное хозяйство) или для коммерческой деятельности без оформления разрешительных документов, а также после окончания срока его действия;
  • иные незаконные действия, из-за которых собственник участка не может полноправно пользоваться своей недвижимостью.

Случается, что человек, использующий не принадлежащую ему землю, даже не подозревает, что совершает административное преступление. Особенно это касается «стихийных» огородов и дачных наделов, которые возникли на неэксплуатируемой территории сельхозназначения или арендаторов, своевременно не продливших договор с собственником земли. Рассмотрим, какие последствия могут ожидать «захватчика», вольно или невольно нарушающего чужое право собственности.

Ответственность за самозахват: гражданская, административная, уголовная

Нередко правонарушители пытаются самовольно захватить и застроить землю в надежде, что со временем удастся оформить эту недвижимость на себя. Но, как показывает практика, легально получить чужой участок без согласия собственника невозможно, а захватчику рано или поздно приходится нести ответственность за нарушение закона. Прежде всего стоит помнить о гражданско-правовых последствиях:

  1. Невозможность законно пользоваться участком земли, осуществлять на нем строительство (застройку), использовать его в коммерческих целях и проводить сделки с самозанятым участком.
  2. Обязанность нарушителя покинуть самозахваченную территорию по требованию собственника, а также возместить причиненный вред и провести за свой счет все работы, позволяющие вернуть участку состояние, пригодное для дальнейшего использования земли (статья 76 ЗК РФ). К таким видам работ относятся: снос нелегальных построек, очистка от загрязнений, восстановление ограждения и межевых знаков.
  3. Обязанность компенсировать владельцу убытки и выплатить собственнику сумму, аналогичную полученной от участка прибыли.

Важным условием является то, что сам правонарушитель не имеет права претендовать на возмещение понесенных убытков, например, на возмещение ему стоимости нелегальных построек на самозахваченном участке (статья 222 ГК РФ).

Одновременно с вышеперечисленными последствиями за несанкционированную эксплуатацию занятой территории нарушителю будет грозить административное наказание — денежный штраф. Размер взыскания зависит от того, кем является правонарушитель. К ответственности за самозахват могут быть привлечены:

  • граждане, то есть физические лица, не занимающие государственную должность и не являющиеся индивидуальным предпринимателем;
  • должностное лицо — представитель органов власти, занимающий должность в государственных организациях;
  • юридические лица или индивидуальные предприниматели.

В соответствии со статьей 7.1 КоАП РФ, штраф налагается в сумме, равной определенному проценту от кадастровой стоимости нелегально занятой земли:

  • для рядовых граждан — штраф в размере от 1 до 1,5%, но в сумме не менее 5 тысяч рублей;
  • на должностных лиц — от 1,5 до 2%, но не менее 20 тысяч рублей;
  • на юридических лиц или предпринимателей — от 2 до 3%, но не менее 100 тысяч рублей.

Для ситуации, когда кадастровую стоимость занятой территории определить невозможно, законом указаны следующие размеры штрафных взысканий:

  • для физического лица — от 5 до 10 тысяч рублей;
  • для должностного лица — от 20 до 50 тысяч рублей;
  • для предпринимателя или юридического лица — от 100 до 200 тысяч рублей.

Если нарушителю удалось доказать, что нелегально эксплуатировалась только часть участка, штраф при расчете от кадастровой стоимости занятой земли будет меньше. В такой ситуации сумма, на которую его могут штрафовать, высчитывается пропорционально площади самовольно захваченной части.

Особо тяжелые последствия наступают, если в процессе проверки выяснится, что самозанятие участка было связано с преступлением. Факты мошенничества и незаконных операций по обороту недвижимости станут основанием для уголовного дела и привлечению нарушителя к ответственности.

Законные способы восстановить право на недвижимость

Всех собственников земельных участков закон наделяет полномочиями по восстановлению и защите прав, нарушенных при самозахвате (статьи 59, 60 ЗК РФ). На свое усмотрение законный владелец может предпринять действия по выдворению «захватчика» со своей территории самостоятельно или с привлечением контролирующих и судебных органов:

  1. Самозащита (статья 14 ГК РФ). Под этим термином понимаются самостоятельные активные действия собственника недвижимости, в том числе применение физической силы. Например, демонтаж или перенос ограждения, установленного с нарушением границ соседних участков (подробнее о том, как определить границы земельного участка). Важно, чтобы при этом действия пострадавшего владельца недвижимости не выходили за рамки законов.
  2. Жалоба в надзорные органы. Обращаться потребуется в отдел Росреестра, который обязан контролировать законность регистрации и использования подведомственных ему земельных участков. По заявлению инспектора Росреестра проведут проверку и составят протокол, на основании которого будет начато административное разбирательство. Помимо этого, контроль могут осуществлять органы Россельхознадзора и Росприроднадзора.
  3. Направление требования правонарушителю. Передача официального письма с требованиями прекратить совершение незаконных действий по использованию земли обязательно должна быть зафиксирована и иметь подтверждение. Например, требование может быть отправлено по почте заказным письмом. Одновременно собственник земли может дополнить письмо претензией о возмещении ему ущерба, полученного в результате самовольного занятия участка.
  4. Обращение в суд (статьи 301, 304 ГК РФ). Следующий шаг после отказа или игнорирования требования собственника участка к правонарушителю — подача искового заявления в суд. Вместе с восстановлением нарушенного права на участок земли, в иск могут быть включены требования о компенсации ущерба и выгоды, упущенной из-за невозможности пользоваться участком.

Важное условие для рассмотрения гражданского иска — владелец участка должен представить документы, подтверждающие его права на данную недвижимость.

В пакет документов собственника должны входить:

  • правоустанавливающая документация — основание для получения прав на недвижимость (свидетельство о вступление в наследство, решение муниципалитета о передаче участка земли или договор, подтверждающий приобретение собственности);
  • правоподтверждающие документы: свидетельство Росреестра о госрегистрации прав на землю, выписка, кадастровый паспорт.

Если в процессе подготовки к судебному разбирательству выяснилось, что одного из указанных документов не хватает, необходимо оформить всю недостающую документацию до того, как начнут рассматривать иск.

Пример из судебной практики о возвращении захваченного участка

Наиболее ярким примером судебных разбирательств, связанных с самовольными захватами земли, могут служить многочисленные иски между участниками садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ), пытающимися легализовать свое право собственности на участки. Сложность подобных дел в том, что документы на садовые участки, полученные много десятилетий назад, не всегда оформлены в соответствии с действующими нормами закона или отсутствует межевой паспорт, позволяющий отделить границы участка от земель соседа по даче или от общих территорий товарищества.

Вас может заинтересовать: что делать, если сосед захватил часть земельного участка.

Пример из судебной практики

Соседние участки СНТ, находящиеся в муниципальной собственности, были получены гражданами А. и В. в конце 80-х годов при вступлении в товарищество. По состоянию здоровья А. несколько лет не мог посещать садовый участок, при этом являлся членом СНТ и регулярно оплачивал все взносы. В этот период А. воспользовался правом, предусмотренным пунктами 3, 4 статьи 39.5 171-ФЗ от 23.06.2014, и обратился в органы исполнительной власти, чтобы получить и узаконить право собственности на полученный участок.

После смерти А., его сын Б. вступил в наследство на участок, но обнаружил, что часть его территории самовольно захвачена В. и отделена забором. Гражданин В. сообщил, что считает свои действия законными, так как документы СНТ, определяющие границы участков, были утрачены во время пожара и при установке ограждения В. был вынужден приблизительно определить границы своей территории. После направления требования и предъявления правоустанавливающих документов, гражданин В. согласился на перенос ограждения в соответствии с границами участков, но при условии, что ему компенсируют затраты на общий забор и стоимость сарая, построенного на занятой территории.

Собственник самозанятого участка счел поставленные условия незаконными и обратился в районный суд с исковым заявлением с просьбой обязать гражданина В. освободить участок и демонтировать незаконную постройку. В соответствии с пунктом 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 ЗК РФ, суд вынес решение о восстановлении нарушенного права собственности на земельный участок и в полном объеме удовлетворить исковые требования. Гражданин В. воспользовался правом оспорить решение суда, подав апелляционную жалобу. После рассмотрения апелляции, суд вынес определение сохранить решение суда 1-й инстанции без изменения.

Приведенный пример явно доказывает, что любые действия правильно начинать только после согласования с собственником земли. Отсутствие документов на земельный участок не является основанием для эксплуатации чужой недвижимости в своих интересах.

Самовольное занятие земельного участка – в каких случаях наступает ответственность

Самовольное занятие земельного участка может иметь две формы выражения. Первая связана с фактическим переносом границ собственного участка за их юридические пределы. Вторая — это занятие земли там, где у совершившего такое действие лица нет никакого своего участка, права на которые оно может подтвердить. В обоих случаях факт занятия выявляется по признакам ведения на участке какой-то деятельности, чаще всего строительства зданий и сооружений, и препятствования попаданию на территорию других лиц.

Правовые нормы

Основная проблема в том, что с момента появления на земельном участке не только здания или сооружения, но объектов незавершенного строительства, они являются чей-то собственностью. Частная собственность в России охраняется законом, поэтому невозможен снос таких строений или занятие их только на том основании, что они находятся на том участке земли, права на который имеются у другого лица. Участок и постройки в равной мере становятся спорными и сделать что-то можно только на основании решения суда, которое вступит в законную силу. В противном случае возможно усмотрение самоуправства, что может повлечь за собой юридические последствия.

Вопросы самовольных построек относятся к ст. 222 ГК РФ и тесно переплетаются с самовольным захватом земли.

Другим способом занятия участка является проведение посева или высаживание каких-то растений. При этом у того лица, которое совершает действие, отсутствуют документы на право владения участком. Постановление Правительства РФ от 30.06.2006 № 404 говорит о том, что ими могут быть:

  • акты органов государственной власти или местного самоуправления;
  • выписка из госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • кадастровый план земельного участка.

Ничего из перечисленного у того лица, которое подозревается в совершении захвата участка или утверждает будто он ему принадлежит, быть не должно. Однако существенная часть всех захватов земли связана с тем, что какие-то документы всё же предоставляются.

Если участок занят кем-то самовольно, то лицу, обладающего на него правами, или органам местного самоуправления, надлежит обращаться в суд с исковым заявлением. В таком случае могут вступить в силу многие статьи гражданского, земельного и административного кодексов. По факту самого деяния, которое относится к деликту, правонарушению, требующему возмещения вреда, наказание предусматривает ст. 7.1 КоАП РФ. Во всех случаях природа ответственности одинаковая — это административный штраф, а размер его меняется в зависимости от типа лица, совершившего занятие участка не имея на то прав, и его общей площади.

Объект, предмет, субъект и другие аспекты правонарушения

Объектом этого правонарушения являются общественные отношения в области ведения и использования земли. Предметом — сами земельные участки. Объективной стороной правонарушения может быть только действие, которые направлены на присвоение земельного участка. Правонарушение может совершаться только в умышленной форме.

Поэтому никакого административного наказания не может последовать в тех случаях, когда кто-то, в силу ошибки, неосторожности или по иной случайной причине, поставил забор дальше, чем следует. Признаком ошибочности в таком случае является согласие лица, подозреваемого в совершении правонарушения, исправить ситуацию после того, как ему объяснят ошибочность его действий.

Точно так же не попадает под состав правонарушения по ст. 7.1 КоАП любое временное ограничение на использование территории в силу проведения строительных работ, когда устанавливаются временные ограждения, препятствующие прохождению людей и проезду автотранспорта из-за строительных и ремонтных работ. Даже в том случает, если они установлены слишком далеко и попадают на частные владения или муниципальную собственность, ст. 7.1 КоАП применить всё равно невозможно в силу отсутствия состава правонарушения.

В качестве лиц, которые могут быть признаны виновными, выступают физические, в том числе и не являющиеся гражданами РФ, юридические, а так же должностные лица, осуществляющие полномочия представителей власти.

Рассмотрение дел, связанных с самовольным занятием земельных участков, отнесено к компетенции органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель. Они же могут становиться инициаторами рассмотрения дел в судах. Таким же правом обладают и все те лица, которые считают свои права нарушенными и требуют восстановления состояния, которое было до самовольного занятия того участка, который на законных основаниях им и принадлежит.

Состав административного правонарушения и постановление ВС РФ от 7 ноября 2017 г. по делу № 60-АД17-3

Далеко не все решения местных органов контроля за использованием земельных участков и судов начальных инстанций относятся к числу обоснованных. Не так давно, постановлением ВС РФ от 7 ноября 2017 г. № 60-АД17-3, были отменены все акты о привлечении судами и государственном земельным надзором физического лица в административной ответственности. Причиной стало отсутствие в его действиях состава вменяемого ему административного правонарушения. Кроме этого ВС РФ обратил внимание на то, что каждое дело должно рассматриваться с учётом его индивидуальных особенностей.

Органами контроля 29.08.2016 было выявлено отсутствие у гражданки документов, свидетельствующих о зарегистрированных правах на используемую часть придомового земельного участка примерной площадью 683 кв. м. Однако это не давало повода для того, чтобы выносить решение об административной ответственности. Дело в том, что гражданка является собственником части жилого дома. Ранее она подавала заявления о том, чтобы сформировать участок, который был бы в её собственности, как часть недвижимости, которой она владеет. Соседка отказалась проводить согласование местоположения границ смежных земельных участков. В результате внесение участка в кадастровый план оказалось невозможным.

Судья ВС напомнил, что уже давно введён в действие ФЗ от 08.03.2015 № 46-ФЗ, которым внесены изменения в КоАП, что изменили подходы к пониманию состава правонарушений административного характера в сфере земельных отношений. С 20.03.2015 диспозиция статьи 7.1 КоАП РФ исключает правонарушения по владению земельными наделами без правоустанавливающих документов. Это не отрицает того, что документы должны быть оформлены в надлежащем порядке, но их отсутствие может быть следствием каких-то событий, поведения третьих лиц, которые мешают их получить.

Если гражданин стремится оформить документы, но это у него не получается, то из этого нельзя сделать вывод о том, что он совершает правонарушение. Для применения санкций любой статьи КоАП должен быть состав административного правонарушения, а если его нет, то невозможно и назначение штрафа.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Другие статьи раздела

  • Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка
  • Статья 7.2. Уничтожение или повреждение специальных знаков
  • Статья 7.3. Пользование недрами без лицензии на пользование недрами либо с нарушением условий, предусмотренных лицензией на пользование недрами, и (или) требований утвержденных в установленном порядке технических проектов
  • Статья 7.4. Самовольная застройка площадей залегания полезных ископаемых
  • Статья 7.5. Самовольная добыча янтаря, нефрита или иных полудрагоценных камней
  • Статья 7.6. Самовольное занятие водного объекта или пользование им с нарушением установленных условий
  • Статья 7.7. Повреждение объектов и систем водоснабжения, водоотведения, гидротехнических сооружений, устройств и установок водохозяйственного и водоохранного назначения
  • Статья 7.8. Утратила силу.
  • Статья 7.9. Самовольное занятие лесных участков
  • Статья 7.10. Самовольная уступка права пользования землей, недрами, лесным участком или водным объектом
  • Статья 7.11. Пользование объектами животного мира и водными биологическими ресурсами без разрешения
  • Статья 7.12. Нарушение авторских и смежных прав, изобретательских и патентных прав
  • Статья 7.13. Нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
  • Статья 7.14. Организация или проведение земляных, строительных или иных работ без разрешения органа, осуществляющего государственный надзор за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия
  • Статья 7.14.1. Уничтожение или повреждение объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, объектов, составляющих предмет охраны исторического поселения
  • Статья 7.14.2. Неисполнение обязанности по приостановлению работ в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, или работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия либо нарушить его целостность и сохранность
  • Статья 7.15. Проведение археологических полевых работ без разрешения
  • Статья 7.15.1. Незаконный оборот археологических предметов
  • Статья 7.16. Незаконное изменение правового режима земельных участков, отнесенных к землям историко-культурного назначения
  • Статья 7.17. Уничтожение или повреждение чужого имущества
  • Статья 7.18. Нарушение правил хранения, закупки или рационального использования зерна и продуктов его переработки, правил производства продуктов переработки зерна
  • Статья 7.19. Самовольное подключение и использование электрической, тепловой энергии, нефти или газа
  • Статья 7.20. Самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения
  • Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
  • Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
  • Статья 7.23. Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами
  • Статья 7.23.1. Утратила силу с 1 мая 2015 г.
  • Статья 7.23.2. Нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов
  • Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
  • Статья 7.24. Нарушение порядка распоряжения объектом нежилого фонда, находящимся в федеральной собственности, и использования указанного объекта
  • Статья 7.25. Уклонение от безвозмездной передачи копий геодезических или картографических материалов и данных в государственный картографо-геодезический фонд Российской Федерации
  • Статья 7.26. Утрата материалов и данных государственного картографо-геодезического фонда Российской Федерации
  • Статья 7.27. Мелкое хищение
  • Статья 7.27.1. Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием
  • Статья 7.28. Нарушение установленного порядка патентования объектов промышленной собственности в иностранных государствах
  • Статья 7.29. Несоблюдение требований законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд при принятии решения о способе и об условиях определения поставщика (подрядчика, исполнителя)
  • Статья 7.29.1. Нарушение порядка определения начальной (максимальной) цены государственного контракта по государственному оборонному заказу или цены государственного контракта при размещении государственного оборонного заказа
  • Статья 7.29.2. Отказ или уклонение поставщика (исполнителя, подрядчика) от заключения государственного контракта по государственному оборонному заказу, договора, необходимого для выполнения государственного оборонного заказа
  • Статья 7.29.3. Нарушение законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок при планировании закупок
  • Статья 7.30. Нарушение порядка осуществления закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд
  • Статья 7.31. Нарушение порядка ведения реестра контрактов, заключённых заказчиками, реестра контрактов, содержащего сведения, составляющие государственную тайну, реестра недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей)
  • Статья 7.31.1. Нарушение порядка и (или) сроков возврата денежных средств, внесенных в качестве обеспечения заявок на участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя), порядка и (или) сроков блокирования операций по счету участника закупки, порядка ведения реестра участников электронного аукциона, получивших аккредитацию на электронной площадке, правил документооборота при проведении электронного аукциона, разглашение оператором электронной площадки, должностным лицом оператора электронной площадки информации об участнике закупки до подведения результатов электронного аукциона
  • Статья 7.32. Нарушение порядка заключения, изменения контракта
  • Статья 7.32.1. Нарушение срока и порядка оплаты товаров (работ, услуг) для государственных нужд по государственному оборонному заказу
  • Статья 7.32.2. Нарушение требований жилищного законодательства к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования
  • Статья 7.32.3. Нарушение порядка осуществления закупки товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц
  • Статья 7.32.4. Нарушение процедуры обязательных в соответствии с законодательством Российской Федерации торгов, продажи государственного или муниципального имущества, порядка заключения договоров по результатам проведения таких торгов и продажи или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися
  • Статья 7.32.5. Нарушение срока и порядка оплаты товаров (работ, услуг) при осуществлении закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд
  • Статья 7.33. Уклонение исполнителя земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных или иных работ либо археологических полевых работ, осуществляемых на основании разрешения (открытого листа), от обязательной передачи государству культурных ценностей, обнаруженных в результате проведения таких работ
  • Статья 7.34. Использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицом, не выполнившим в установленный федеральным законом срок обязанности по переоформлению такого права на право аренды земельного участка или по приобретению этого земельного участка в собственность
  • Статья 7.35. Нарушение порядка согласования при совершении сделки по распоряжению государственным (муниципальным) имуществом
  • Статья 7.32.6. Заведомо ложное экспертное заключение в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд

Статья 7.1. КоАП РФ. Самовольное занятие земельного участка

1. Состав самовольного захвата земли в разные периоды времени предусматривался уголовным и административным законодательством. В связи с принятием нового ЗК РФ актуальность ответственности за посягательства на земельную собственность повысилась: ст. 7.1 КоАП РФ отражает изменения земельного законодательства. В ней содержатся два формальных состава, различающихся по объективной стороне и противоправности.

2. Цель статьи — защита права государственной, муниципальной и частной собственности на землю, обеспечение надлежащего порядка владения и распоряжения ею. Сфера ее действия чрезвычайно широка и затрагивает интересы как государства, так и иных землепользователей.

3. Земельное законодательство содержит значительное число правовых предписаний, регулирующих право собственности на землю, возникновение прав на землю, порядок оформления документов и т.п. (см. комментарий к ст. 7.10).

4. Объект правонарушения — общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Предмет — земельные участки: часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Они являются неделимыми или делимыми, если земельный участок может быть разделен на части и каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок. Разрешенное использование последнего осуществляется без перевода его в состав земель иной категории.

5. Самовольное занятие земельного участка — простой формальный состав, объективная сторона которого выражается в активных действиях по установлению фактического господства над земельным участком путем размещения на нем строений, огораживания, принятия иных мер для воспрепятствования доступа на него законных собственников (владельцев, арендаторов, других пользователей) или контролирующих лиц, в частности охраны; либо путем посева (посадки) сельскохозяйственных и иных растений и т.п.

6. Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю или без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, — формальный состав с альтернативными признаками по противоправности деяния, так как ст. 7.1 предусматривает незаконность использования, имеющую место в случае отсутствия двух видов документов, подтверждающих право пользования: а) собственно на земельный участок; б) на хозяйственную деятельность в пределах его границ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 30 июня 2006 г. N 404 правоустанавливающими документами на земельный участок являются: копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления; кадастровый план земельного участка; иные документы, подтверждающие предоставление земельного участка данному субъекту, либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в случаях, установленных федеральными законами, в этот Перечень могут быть включены и другие правоустанавливающие документы.

Объективная сторона — деяние в виде активных действий по любому использованию земельного участка без правоустанавливающих документов или без разрешения на ведение хозяйственной деятельности, т.е. производства любых работ, которые в целом или на отдельных этапах требуют получения разрешения (см. комментарий к ст. 8.1).

7. Субъективная сторона — умышленная вина.

8. Субъекты перечислены в санкции комментируемой статьи.

9. Дела об административных правонарушениях рассматривают должностные лица органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель (ст. 23.21).

Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных выше органов, а также органов внутренних дел (полиции) (ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 28.3).

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, —
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Примечания:
1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка.

(Статья в редакции, введенной в действие с 20 марта 2015 года Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 46-ФЗ.

Комментарий к статье 7.1 КоАП РФ

1. Объект правонарушения — общественные отношения в сфере использования земель и охраны собственности. Предмет — земельные участки, которые согласно ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимому имуществу (недвижимости). В свою очередь, ст. 261 ГК РФ содержит характеристики земельного участка как объекта права собственности. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Между тем такое определение не совсем точно. Дело в том, что не учтены положения ст. 261 ГК РФ — ничего не сказано о части воздушного пространства, располагающегося над поверхностью, занимаемой, например, многолетними насаждениями, или же о той части земли под поверхностью почвы, где могут залегать минералы. Более широкое определение содержится в Федеральном законе от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» <10> (далее — Закон о государственном земельном кадастре): земельный участок — часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно ст. 40 ЗК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоемы, расположенные на нем многолетние насаждения, если иное не установлено законом <11>. Вместе с тем в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <12> (далее — Закон о государственной регистрации) часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости.

2. Объективная сторона данного правонарушения состоит в совершении противоправных деяний, т.к. самовольное занятие земельного участка выражается в активных действиях по установлению фактического владения и пользования земельным участком, использованию земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания, и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают предоставление земельного участка.

В этом отношении небезынтересным является следующий пример.

ООО обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Службе земельного кадастра по г. Казани о признании недействительным Постановления N 214 от 06.12.2002.

Решением первой инстанции заявление удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено.

Как следует из материалов дела, 05.12.2002 Службой земельного кадастра по г. Казани был составлен Протокол N 118 об использовании ООО земельного участка без правоустанавливающих документов.

На основании протокола Службой земельного кадастра по г. Казани 06.12.2002 было вынесено постановление о привлечении ООО к административной ответственности в соответствии со статьей 7.1 КоАП виде штрафа в размере 10 тыс. руб. за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Арбитражный суд первой инстанции заявление ООО удовлетворил, придя к выводу, что согласно статье 46 ЗК РФ и статье 421 ГК РФ после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в удовлетворении заявления ООО отказал, установив, что материалы дела не содержат доказательств выполнения сторонами договора условий по регистрации. В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды земли со сроком действия более года подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды N 4235 от 25.10.2000 был установлен сторонами до 09.11.2002, следовательно, в силу указанной нормы ГК РФ договор подлежал государственной регистрации, однако отсутствие таковой указывает на его незаключенность.

При таких обстоятельствах использование ООО земельного участка площадью 0,483 га осуществлялось в нарушение требований земельного законодательства РФ <13>.

———————————
<13> Споры, связанные с применением земельного законодательства // Правосудие в Поволжье. N 1/2004.

3. Субъектами данного правонарушения могут быть граждане и юридические лица, самовольно занявшие земельный участок, не имеющие правоустанавливающих документов на земельный участок или совершившие иное нарушение земельного законодательства, а также должностные лица.

4. Субъективная сторона правонарушения характеризуется виной в форме умысла, что подтверждается следующим примером из судебной практики. Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Территориальному отделу Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по г. Казани Республики Татарстан о признания незаконным Постановления о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан заявленные требования удовлетворены, производство по делу прекращено.

Данное решение суд обосновал отсутствием в действиях заявителя умысла и вины в совершении административного правонарушения.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт по делу.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, проверив законность принятого по делу решения, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что в ходе проведения плановых проверок по использованию земель без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов в 2006 г. по городу Казани ответчиком установлено отсутствие документов на земельный участок, которым пользуется заявитель.

Ответчиком составлен акт и протокол об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.1 КоАП, и принято Постановление, в соответствии с которым заявитель признан виновным в совершении указанного административного правонарушения и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 2000 руб.

Арбитражный суд Республики Татарстан, признавая незаконным и отменяя Постановление, сделал вывод о том, что до выявления факта совершения административного правонарушения и возбуждения административного производства заявитель принимал меры для получения правоустанавливающих документов и в его действиях отсутствует вина в совершении административного правонарушения.

Кассационная инстанция выводы суда признает законными в силу статей 1.5, 2.1 КоАП.

Судом установлено, что заявителем со Службой земельного кадастра по г. Казани заключен договор об аренде земельного участка.

В Службу земельного кадастра по г. Казани индивидуальным предпринимателем было подано заявление о предоставлении земельного участка, занимаемого объектом недвижимости, для заключения либо продления заключенного договора аренды.

Начальником Управления дан ответ, что до настоящего времени вопрос о предоставлении земельного участка не решен.

Таким образом, в действиях заявителя отсутствует вина в совершении административного правонарушения, так как им предприняты все зависящие от него меры по оформлению земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил решение Арбитражного суда Республики Татарстан оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

5. Кроме того, следует отметить, что КоАП предусматривает специальную ответственность за самовольное занятие земельных участков:

а) прибрежной защитной полосы, водоохранной зоны водного объекта (ч. 1 ст. 7.8 КоАП);

б) зоны (округа) санитарной охраны источника водоснабжения (ч. 2 ст. 7.8 КоАП);

в) лесного фонда или участка леса, не входящего в лесной фонд (ст. 7.9 КоАП).

Другой комментарий к статье 7.1 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ

1. Согласно п. 1 ст. 25, п. 1 ст. 26 ЗК права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права на земельные участки граждан и юридических лиц удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 29 ЗК предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения управомоченных органов исполнительной власти или муниципальных органов.

Согласно п. 1 ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен ст. 30 ЗК.

2. Применительно к земельным участкам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок их предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду установлен соответственно п. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В случае использования указанных земельных участков по договору аренды правоустанавливающим документом является договор аренды, заключаемый в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

При предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правоустанавливающим документом является решение соответствующего исполнительного органа государственной власти или муниципального органа, управомоченных принимать данные решения в соответствии с ч. 2 п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п. 1, 3 ст. 10 указанного Федерального закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК.

Передача в аренду указанных земельных участков осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК (см. ч. 1 п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

3. Применительно к правоотношениям, существовавшим до введения в действие ЗК, понятие «самовольное занятие земель» было определено Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160. Согласно п. 1 приложения 1 к Инструкции по организации и осуществлению госземконтроля органами Минприроды России, утвержденной этим Приказом, под самовольным занятием земель понимается пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли.

К самовольному занятию относится пользование земельным участком:

до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка;

до заключения договора купли-продажи (купчей) или оформления в установленном порядке других документов, подтверждающих переход права собственности на землю;

до получения и регистрации в установленном порядке документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования или аренды земли;

до установления границ участка на местности, если иное не предусмотрено федеральным законодательством или нормативно-правовыми актами субъектов Российском Федерации и местного самоуправления;

в случае приостановки неправомерных решений по вопросам изъятия, предоставления и совершения сделок с землей — до рассмотрения протестов, вынесенных органами, осуществляющими госземконтроль, в вышестоящих органах исполнительной власти, суде, арбитражном суде.

4. Согласно п. 1 ст. 60 ЗК следствием самовольного занятия земельного участка является обязанность лица по восстановлению нарушенного им права.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 76 ЗК самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

5. Применительно к правоотношениям, существовавшим до введения в действие ЗК, практика применения арбитражными судами земельного законодательства была обобщена Президиумом ВАС РФ (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61).

По смыслу п. 2 вышеуказанного письма отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка.

6. Самовольное использование земельного участка может выражаться в действиях по противоправной застройке земельного участка. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК.

Согласно п. 2 ст. 263 ГК последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, также определяются ст. 222 ГК.

7. См. примечание к п. 5 комментария к ст. 5.1.

Рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных комментируемой статьей, отнесено к ведению органов, осуществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель (см. комментарий к ст. 23.21).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *