Самовольная постройка ГК РФ 222

  • автор:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Комментарий к статье 222 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).

Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.

По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник КС. 2007. N 6)).

3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.

Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.

4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Аликумова Галина Юрьевна

заместитель начальника факультета по подготовке научно-педагогических кадров Краснодарского университета МВД России (тел.: 89182679598)

Правовые последствия самовольного строительства

Аннотация

В статье поднимаются правовые проблемы последствий самовольного строения. Анализируются точки зрения ученых по поводу квалификации самовольного строения. Предлагаются механизмы сноса самовольной постройки.

Ключевые слова: самовольная постройка, право собственности, земельный участок, снос строения, защита права собственности, механизм сноса.

Г

ражданско-правовые последствия самовольного строительства сформулированы законодателем в п. 2 ст. 222 ГК РФ, где указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на него право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В связи с этим необходимо отметить положительную динамику в развитии правил о самовольной постройке по сравнению с ранее действующим законодательством. Во-первых, ныне действующий Гражданский кодекс совершенно четко в качестве последствия подобной деятельности называет отсутствие права собственности на самовольную постройку, в то время как ст. 109 ГК РСФСР указывала на невозможность распоряжения такими объектами, т.е. упоминала лишь об одном из правомочий собственника. Во-вторых, определяя создателя постройки п. 2 ст. 222 ГК РФ оперирует термином «лицо», тем самым, включая в сферу действия как физических, так и юридических лиц. Таким образом, область применения названных правил подверглась существенному расширению не только за счет включения в нее новых объектов, но и путем увеличения количества субъектов подпадающих под сферу действия ст. 222 ГК РФ.

По мнению К.И. Скловского, снос

самовольной постройки рассматриваются как частноправовая санкция .

По нашему мнению снос самовольной постройки — лишь логическое следствие не признания права собственности на неё, поскольку самовольное строительство представляет собой правонарушение, результатом которого выступает незаконная постройка, нарушающая права и интересы отдельных граждан и общества в целом, поэтому сохранение подобного объекта будет означать продолжение правонарушения. Следовательно самой санкцией является не признание в силу закона права собственности на самовольную постройку.

Несмотря на достаточно специфический характер такой санкции, она согласуется с общим выводом, предусмотренным п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, если вещь создана с соблюдением закона и иных правовых актов. Следствием непризнания права собственности на самовольную постройку является установленный законодателем запрет на вовлечение ее в гражданский оборот, включая совершение с таким объектом каких-либо сделок. Несоблюдение этого запрета будет служить основанием для признания подобных сделок ничтожными со всеми вытекающими отсюда

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2010 • № 2 (29)

последствиями, предусмотренными гражданским законодательством. Кроме того, на самовольно возведенное строение не распространяется ст. 234 ГК РФ, регулирующая вопросы приобретательной давности , т.к., по своей сути, самовольная постройка является имуществом «вне закона». Эта позиция была подтверждена определением Конституционного суда РФ от 25.03.2004 г. №85-0 указавшим на то, что «гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях» .

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. когда право собственности на незаконную (самовольную) постройку признано судом. Аналогичное положение, за исключением ряда уточнений, закреплено в отраслевом законодательстве.

Практика обсуждает вопрос о возможности предъявления иска о сносе самовольной постройки не только собственником или законным владельцем, но и любым лицом, которое докажет, что сохранение (или узаконение) самовольной постройки нарушает его права и охраняемые законом интересы, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение постройки (п. 5 проекта Обзора Президиума ВАС РФ по ст. 222 ГК РФ).

Положения статьи 305 ГК РФ предоставляют защиту законному владельцу, т.е. тому лицу, чье владение опирается на закон либо договор.

Защите согласно ст. 12 ГК РФ подлежат нарушенные гражданские права и законные интересы. Данной норме корреспондирует положение п.1 ст.4 АПК РФ, согласно которому заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Применение судом способа защиты по требованию истца возможно только при условии его легитимации как носителя права либо интереса, нуждающегося в защите.

Поэтому субъект, не являющийся собственником либо законным владельцем земельного участка, требовать его освобождения, в том числе посредством демонтажа и сноса находящихся на нем временных построек, не вправе. Такие требования могут быть предъявлены собственником либо органом местного самоуправления в порядке осуществления им контроля за планировкой и застройкой территории муниципального образования.

Подобные нормы также имелись и в ранее действовавшем российском законодательстве. Так, согласно Постановлению СНК РСФСР от 22.05.1940 № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» (в ред. от 23.07.1993) самовольные застройщики обязаны немедленно по получении соответствующего требования местного исполнительного органа прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строений и привести в порядок земельный участок. В случае невыполнения самовольным застройщиком требования органа власти о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет давал распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения.

С возложением обязанности снести самовольную постройку связано требование доказать тот факт, что лицо, к которому это требование предъявляется, создало постройку. Это вытекает из п. 2 ст. 222 ГК РФ — субъектом является только ее создатель. В силу чего возникает две сложности: во-первых, истцы по таким вопросам, как правило, не располагают необходимой документацией, подтверждающей возведение строения ответчиком, и, во-вторых, в качестве последнего вообще может выступать фактический владелец самовольной постройки, не являющийся ее создателем. Таким образом, вполне реальна ситуация, когда возложить обязанность по сносу самовольно возведенного объекта просто не на кого. С учетом этого целесообразно в качестве лица, которому надлежит снести самовольную постройку рассматривать не ее создателя, а фактического владельца. Но поскольку он может и не являться непосредственным нарушителем закона, то необходимо предоставить ему право предъявлять регрессные требования к тому лицу, от которого он получил самовольную постройку.

Статья 12 ГК РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает самозащиту права. Возникает вопрос: возможно ли снос строения собственником земельного участка или иным его законным владельцем рассматривать как самозащиту принадлежащих им прав? На наш взгляд, для этого нет никаких препятствий. Однако нужно учитывать, что ст. 14 ГК РФ допуская самозащиту права в п. 2 устанавливает, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Кроме того, воспользоваться таким ^^

способом защиты может только законный владелец земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка.

Не устанавливая механизма сноса, Гражданский кодекс не устанавливает и сроки, в течение которых самовольная постройка должна быть снесена. Ряд авторов считают, что в данном случае применим п. 6 Постановления СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», предусматривающий месячный срок с момента получения уведомления исполкома о сносе самовольной постройки. Ранее уже упоминалось о том, что данный нормативный акт применяется в части не противоречащей ГК РФ. Однако ГК не предусматривает административного порядка решения вопроса о сносе, поэтому местные администрации не вправе выдвигать подобные требования, а значит положения о сроках неприменимо. Поскольку снос возможен только в судебном порядке и в отношении таких судебных решений специальных правил исполнения не предусмотрено, то следует применять общие правила исполнения судебных актов, в том числе ст. 76 ФЗ «Об исполнительном производстве» . Следует сразу оговориться, что никакие компенсации застройщику при сносе строения не выплачиваются, это вытекает из п. 3 ст. 222 ГК РФ, устанавливающего, что расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Общие правила ГК о праве собственности сохранили за застройщиком лишь право собственности на использованные в процессе строительства материалы.

В целом, следует отметить, что п. 2 ст. 222 ГК РФ рассматривается судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителей правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения к ним специфической санкции в виде отсутствия права собственности на возведенные объекты и как следствие — необходимость их сноса.

Одновременно гражданское законодательство предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем приобретения права собственности на нее. Ввиду последних изменений и дополнений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-Ф3, подобная возможность может быть реализована

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

как в судебном порядке, так и в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. В этом смысле, как отмечает С. Моргунов «самовольная постройка является едва ли не единственным материальным объектом, из числа вовлекаемых в гражданский оборот, право собственности на который первоначально может возникнуть на основании судебного решения» . При этом в качестве способа защиты гражданских прав предложено использовать признание права, однако это предполагает наличие самого субъективного гражданского права. А поскольку за защитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не о признании права, а о наделении его соответствующим правом в установленном порядке. Причем предпосылкой такого наделения (само право возникает с момента государственной регистрации) является именно судебное решение о признании права собственности на самовольную постройку за соответствующим лицом.

Как уже отмечалось, существует два порядка признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок: судебный и иной установленный законом. В силу действия ст. 11 ГК РФ под последним следует понимать административный порядок, т.к. каких-либо других механизмов для защиты гражданских прав ГК РФ не предусматривает.

До недавнего времени судебный порядок являлся единственно возможным способом легализации самовольно созданного недвижимого имущества. Более того, правом требовать признания за ним права собственности был наделен застройщик, т.е. непосредственный правонарушитель, что, по меньшей мере, представлялось нелогичным. С вступлением в силу изменений, внесенных ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросам оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» такое право стало предоставляться лишь лицам, которым соответствующий земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. В круг таких лиц могут входить и фактические застройщики при условии принадлежности им земельных участков на указанных правах . Что отражает «стремление российского законодателя

ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2010 • № 2 (29)

привести обозначенные правовые нормы в соответствие с общепризнанными мировыми и историческими сложившимися стандартами». За застройщиком же, исходя из содержания п. З ст. 222 ГК РФ, сохранено лишь право на возмещение расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им того факта, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.

1. Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2004. С. 138.

2. П. 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал

2003 г.: Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003// Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 12.

3. СПС Консультант Плюс. 25.02.2007 г.

4.Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 21.07.1997 № 119-ФЗ//СЗ РФ. 28.07.1997. №30. Ст. 3591.

5. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки //Хозяйство и право. 2004. № 4. С. 119.

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 222 ГК РФ. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 222 ГК РФ, судебная практика применения

Обзор судебной практики ВС РФ по вопросам самовольной постройки

Рекомендуем: «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года

Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Признание права собственности на самовольную постройку при отсутствии разрешения на строительство

«..Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

Решение о сносе самовольной постройки вправе принять орган местного самоуправления

В Определении Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О Конституционный Суд РФ констатировал, что пункт 4 статьи 222 ГК РФ не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции РФ.

Рекомендуем некоторые комментарии к указанному определению КС РФ в статье «Снос самовольной постройки органом местного самоуправления. Позиция Конституционного Суда РФ».

Многоквартирный жилой дом — самовольная постройка?

О перспективах признания многоквартирного жилого дома самовольной постройкой и его сносе в случае, когда помещения в данном доме уже переданы гражданам см. Признание самовольной постройкой и снос многоквартирного жилого дома.

Рекомендуем обзор практики: Признание самовольной постройкой и снос многоквартирного жилого дома. Судебная практика отказов в иске

Сервитут для проезда и прохода к самовольной постройке

Не может быть установлен сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества (см. подробнее п. 3 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года)

 Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ

Л.М. Абдуллина юрист компании «Содружество Земельных Юристов» (г. Москва)

Лима Маратовна Абдуллина, Abdullinalima@gmail.com

В сентябре 2015 года была принята новая редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), однако вопросов в отношении судебной практики по признанию права собственности на самовольную постройку и относительно ее сноса по-прежнему осталось больше, нежели ответов.

Кроме того, суды еще не знают, как применять новую статью. Попробуем разобраться, в том, как было и как стало.

Право собственности на самовольную постройку

Как было

Согласно статье 222 ГК РФ в старой редакции самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, исходя из норм статьи 222 ГК РФ можно выделить два вида исков:

1) защита собственника земельного участка;

2) защита правообладателя самовольной постройки.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 (далее — Постановление № 10/22) можно выделить два способа защиты:

1) о признании права собственности на самовольную постройку;

2) о сносе самовольно возведенной постройки.

Согласно старой редакции и Постановлению № 10/22 признание права собственности в судебном порядке понималось следующим образом.

В соответствии с пунктом 25 Постановления № 10/22 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее — правообладатель земельного участка).

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, то с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, то ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге — уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, следуя логике Постановления № 10/22, существуют два случая обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:

1) иск собственника земельного участка к застройщику;

2) иск застройщика самовольной постройки к уполномоченному органу местного самоуправления 1.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). В соответствии с российским законодательством такая постройка подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Согласно сложившейся судебной практике право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, но только при наличии следующих оснований:

• принадлежность земельного участка лицу;

• отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

• отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

• наличие попыток легализации постройки (например попыток получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 26 Постановления № 10/22).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Как стало

Теперь рассмотрим, как соотносятся положения Постановления № 10/22 и новой редакции статьи 222 ГК РФ, касающиеся условий признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии с пунктом 3 новой редакции статьи 222 ГК РФ «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом

В судебной практике города Москвы спорным считается вопрос об установлении надлежащего ответчика по иску о признании права собственности на самовольную постройку. Согласно постановлению правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» таким уполномоченным органом является Департамент городского имущества города Москвы. Но возникает вопрос, что делать, если самовольная постройка осуществлена на федеральной собственности в городе Москве.

порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Проанализировав указанное положение ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что законодатель взял условия признания права собственности частично из Постановления № 10/22 и частично из сложившейся судебной практики по подобным спорам.

Важно отметить, что законодатель указал на то, что для признания права собственности на самовольную постройку необходимо одновременное соблюдение всех перечисленных условий, что значительно затрудняет работу практикующим юристам.

Первое условие «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта» трактуется как целевое назначение земельного участка, то есть если объект, который возвели, соответствует изначальным целям предоставления земли.

Второе условие «если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки,

содержащимися в иных документах» означает, что возведенная постройка должна соответствовать проекту планировки территории на земельном участке (который может быть не принят), правилам землепользования и застройки (чаще всего приняты), а также то что постройка должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка (см. определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу № А65-6880/2013).

Третье условие «если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» уже учитывается в судебной практике (указанный в этом условии факт нужно доказывать в суде посредством проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Таким образом, законодатель значительно усложнил процедуру признания права собственности на самовольные постройки в судебном порядке (на практике самовольные постройки чаще всего возводятся на земельных участках, вид разрешенного использования которых не соотносится с возведенными на них самовольными постройками). Также решение вопроса о признании права собственности усложнило третье условие), касающееся проекта планировки территории и правил землепользования и застройки.

Законодатель сделал практически невозможным признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Необходимо отметить и то, что одно из условий признания права собственности «соблюдение надлежащих мер к легализации», обозначенное Постановлением № 10/22, пунктом 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года № 143, не добавлено в новую редакцию статьи 222 ГК РФ.

Соответственно, можно сделать вывод о том, что факт обращения в досудебном по-

рядке в орган, осуществляющий государственный строительный надзор, за разрешением на строительство, а впоследствии за актом ввода в эксплуатацию, теперь не входит в предмет доказывания по такой категории дел. Отметим, что Верховный Суд Российской Федерации пока не дал соответствующие разъяснения.

Иск о сносе самовольной постройки как способ защиты собственника земельного участка

Согласно пункту 22 Постановления № 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Основаниями для сноса самовольной постройки в судебном порядке являются:

• строительство на земельном участке, не предоставленном для этих целей;

• существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил;

• отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и (или) акта ввода в эксплуатацию;

• угроза жизни и здоровью граждан.

Каким был порядок сноса самовольных

построек и произошедшие изменения рассмотрим на примере города Москвы.

Как было

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Согласно постановлению правительства

Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» (далее — Постановление № 819-ПП) в случае если на постройку, обладающую признаками самостроя, не было зарегистрировано право собственности, она подлежит сносу без решения суда префектурой соответствующего округа в максимально короткие сроки после ее выявления.

В случае если право собственности зарегистрировано на самовольную постройку, то к лицу, которое ее возвело, предъявляется иск о сносе самовольной постройки и об исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если объект капитальный) либо о признании права собственности отсутствующим и об освобождении земельного участка (если объект не капитальный).

Таким образом, никто не мог быть лишен права собственности на объект недвижимости без решения суда.

Как стало

С принятием пункта 4 статьи 222 ГК РФ стало непонятно, как вести себя органам исполнительной власти. Рассмотрим противоречия между Постановлением № 819-ПП и новыми положениями статьи 222 ГК РФ.

В связи с тем, что федеральный закон имеет большую юридическую силу, чем нормативный правовой акт правительства Москвы, в случае возникновения коллизии необходимо руководствоваться федеральным законом, то есть новыми нормами статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 222 ГК РФ органы местного самоуправления (ОМСУ) городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае ее создания или возведе-

ния на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Порядок сноса самовольной постройки в соответствии с положениями Постановления № 819-ПП показан на рисунке.

ОМСУ

X Ф 7

Решение о сносе

X Ф

Публичное опубликование решения о сносе 2

В случае невыявления строителя — принудительный снос самовольной постройки _без решения суда_

Таким образом, сроки сноса и принятия решения о том, что постройка является самовольной, указанные в новой редакции статьи 222 ГК РФ (7 дней для принятия решения, 7 дней для опубликования, 2 месяца для сноса), разнятся со сроками, указанными в Постановлении № 819-ПП.

Также законодатель не указал, что делать органам исполнительной власти, если на объект, обладающий признаками самовольного строительства, зарегистрировано право собственности и каков порядок его сноса.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 1 сентября 2015 года.

2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10, Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

3. Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2013 года № 819-ПП.

4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 сентября 2014 года по делу № А65-6880/2013.

5. Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 2010 года № 143.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *