Остаточная стоимость земельного участка

  • автор:

Понятие кадастровой стоимости земельного участка, ее особенности и применение. Кадастровая стоимость вновь образуемых земельных участков

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости определенная на основе рыночной информации, на основе усредненных данных о массовой оценке. Ее определение необходимо государству для выявления налогооблагаемой базы и выполнения ряда других регулирующих функций.

Современная система кадастровой оценки земельных участков в качестве объекта недвижимости основывается на сформированной методической базе, при помощи которой обеспечивается процесс ее проведения. Данные методики госкадастровой оценки всех установленных категорий земель и технические указания являются практическим руководством, утвержденным приказами Министерства экономического развития РФ. Все применяемые методики опираются на методы оценки рыночной стоимости объектов земельной недвижимости.

Государственная кадастровая оценка всех видов земельных участков основывается на классификации по целевому назначению и функциональному использованию и на обязательном порядке учета данных земельного кадастра. Каждая категория земель и каждый вид использования имеет свои методы оценки, которые зависят от факторов, влияющих непосредственно на их оценку.

Понятие «кадастровая стоимость земельных участков» впервые было дано во Временных методических рекомендациях по кадастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 1996 г.

В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, расчета арендной платы за землю, установления размера платы при продаже государственных земель, а также в иных случаях, предусмотренных земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, отражающая ценность (полезность) земельного участка при существующем его использовании.

Определение кадастровой стоимости земельных участков является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения государственного кадастра недвижимости, оно необходимо при проведении любых видов сделок с земельными участками, а так же для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.

Кроме того, кадастровая стоимость применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей за земельные участки в связи с тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к уровню рыночных цен.


Кадастровая стоимость исполняет роль расчетной величины, отражающей представление полезности, ценности конкретного участка земли при его использовании. Кроме того, это массовая оценка земель, которая всегда проводится на некоторую установленную дату, охватывая значительный перечень объектов.

Факторы, влияющие на уровень кадастровой стоимости земель:

• Местоположение земельного участка, его площадь;
• Обеспечение инженерными коммуникациями;
• Наличие транспортной инфраструктуры;
• Наличие социальной инфраструктуры;
• Состояние окружающей среды;
• Техногенные воздействия.

Кадастровая стоимость не формируется сама в результате поведения участников рынка, а ее устанавливают по расчетным моделям или регламентированным правилам. Так как данный показатель является субъективным, в законодательстве предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости. Так, в статье 66 Земельного кодекса говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

КС = КСбаз *КS *Кместо *Кпривл,поВРИ(вид разрешенного использования)

где:

КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м);

КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м);

КS – коэффициент площади;

Кместо – коэффициент местоположения;

Кпривл – коэффициент фактора «архитектурная привлекательность».

КС = КСбаз *КS *Кместо *Кинженерия *Кпл _ населения,поВРИ(вид разрешенного использования)

КС – расчѐтная величина удельной кадастровой стоимости (руб./кв. м);


КСбаз – базовая ставка (руб./кв. м);

КS – коэффициент площади;

Кместо – коэффициент местоположения;

Кинженерия – коэффициент фактора «инженерная обеспеченность»;

Кпл_населения – коэффициент фактора «плотность населения».

Информация о кадастровой стоимости земельных участков, как объектов недвижимости, вносится в Государственный кадастр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются в форме кадастровой выписки из государственного кадастра недвижимости по запросу заинтересованного лица, поданного филиалах ФГБУ «ФКП Росреестра». Кадастровую стоимость земельного участка по его кадастровому номеру можно также узнать на официальном интернет-сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровую стоимость земельных участков рассчитывают оценочные организации, прошедшие соответствующий конкурс и оценочные работы в рамках государственного контракта по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Заказчиком работ являлась Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Результат этой оценки утверждается нормативно-правовым актом субъекта РФ.

При определении стоимости земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

§ расчет стоимости воспроизводства/замещения здания, которое предполагается построить на оцениваемом участке;

§ расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

§ расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

§ расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

,

где:

Vзем – стоимость земельного участка;

ЧОДзем – чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;

Rзем – ставка капитализации для земельного участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

,

где:

ЧОДоб – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

ЧОДул — чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

, где

СВОСПР – стоимость воспроизводства здания;

Rул – ставка капитализации для улучшений.

Расчет стоимости воспроизводства Здания главного дома представлен в таблице 24. Величина стоимости воспроизводства здания составляет 33 203 257 рубля.

Расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости представлен в таблице № 14. Величина чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости составляет 4 932 369 руб./год.

Расчет ставок капитализации для улучшений и земельного участка представлен в разделе 4.2. Ставка капитализации для улучшений составляет 14%. Ставка капитализации для земельного участка составляет 13,6%.

Расчет стоимости земельного участка методом остатка представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 15. Определение стоимости земельного участка методом остатка

Как определить кадастровую стоимость земельного участка?

В России на законодательном уровне регламентировано несколько видов оценочной стоимости земли. И если, например, рыночная стоимость необходима для объективной оценки при продаже участка, то в соответствии с государственной (кадастровой) стоимостью, ценность земли устанавливается, исходя из ее принадлежности к определенному классу земель.

Кадастровая оценка земли несет в себе три основных предназначения (цели):

  • Формирование полной базы земельных участков, которые находятся в использовании;
  • Реструктуризация и упрощение системы налогообложения;
  • Формирование четкого представления о процедуре оформления разрешений на строительство, а также о том, какие земли распределены, какие приватизированы.

Наличие такого показателя, как кадастровая стоимость, позволяет гражданам, имеющим земельные участки, знать его официальную (реальную) стоимость и, исходя из имеющихся данных, с легкостью вычислить сумму налогов земельного участка, подлежащих оплате.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

На основании земельного законодательства РФ, государственная оценка земель должна обязательно проводиться хотя бы один раз в промежутке от трех до пяти лет.

Кто осуществляет государственную оценку земель и анализирует полученные результаты?

В каждом регионе нашей страны существует одно очень важное государственное учреждение под названием Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сначала региональные представители службы составляют список земельных участков, подлежащих государственной оценке на территории вашего региона.

Затем они же заключают договоры на проведение процедуры определения кадастровой стоимости с компаниями, специализирующимися на осуществлении данного вида деятельности.

Деятельность таких юридических лиц контролируется специальным законом «Об оценочной деятельности».

Этот нормативно-правовой акт устанавливает:

  • Порядок проведения оценочных мероприятий;
  • Перечень показателей, по которым проводится оценка;
  • Порядок предоставления отчетов в Росреестр;
  • Ответственность оценщиков за нарушение закона.

При определении кадастровой стоимости любого из участков, компания, проводящая оценку, руководствуется следующими показателями:

  • Местоположение земельного участка;
  • Площадь земли;
  • Вид использования (как именно используется участок);
  • Цели, для которых используется земля (целевое назначение).

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий, компания-оценщик предоставляет в Росреестр отчет, который формируется по определенному образцу. Далее все сведения утверждаются и передаются местным органам власти.

Как получить справку о кадастровой стоимости земельного участка?

Об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка

Территориальное подразделение населенных пунктов

Если взять любой населенный пункт и посмотреть на него с точки зрения кадастрового инженера, то можно увидеть, что вся его территория поделена на административно-территориальные округа (их обычно несколько).

Округа, в свою очередь, делятся на кадастровые кварталы. Самой мелкой единицей деления выступают квадратные метры. Кстати, кадастровые кварталы воочию можно увидеть на кадастровой карте при определении государственной цены земельного участка через интернет.

Как определить государственную (кадастровую) стоимость земли?

Для того чтобы определить, во сколько был оценен государством ваш участок, вам необходимо узнать удельный показатель стоимости.

Он присвоен каждому из всех видов использования земельных участков в рамках одного кадастрового квартала (всего таких видов 17 штук).

Далее берете площадь участка и умножаете его на вышеупомянутый удельный показатель. И вот, вы уже знаете кадастровую стоимость своей земли.

Но при осуществлении таких расчетов, нужно учитывать важный момент: если земельный участок предназначен для нескольких видов использования, то из всех видов берется удельный показатель с наибольшей величиной.

Существует два основных момента, от которых напрямую зависит результат государственной оценки земли:

  • Вид использования земли (у одного участка может быть несколько видов использования);
  • Удельный показатель государственной стоимости земли, который определяется в прямо пропорциональной зависимости от ее использования.

Конкретный порядок проведения оценки земельных участков закреплен в Постановлении Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Проанализировав данный нормативно-правовой акт, можно выделить несколько последовательных этапов проведения кадастровой оценки и внесения ее результатов в специальный реестр:

Этапы государственной оценки
земельных участков
Специфика этапа
Подача собственником земли заявления о постановке участка на государственный учет. Рассмотрение данного заявления в Росреестре Проверка подлинности документов и информации в них. Принятие решения о необходимости оценки государственной стоимости для включения участка в единую базу Росреестра
Сотрудниками Росреестра составляется перечень участков, для которых необходимо определить кадастровую стоимость Данный перечень содержит общую информацию о каждом участке, в отношении которого будет проводиться оценка. Далее в порядке очередности осуществляется расчет кадастровой стоимости
Государственная оценка стоимости каждого из земельных участков, которые были включены в список Формируется специальная оценочная комиссия, которая и производит оценку стоимости участка, исходя из ряда показателей
Получение результатов кадастровой оценки и внесение данных в специальную базу После того, как данные об участке и его кадастровой стоимости внесены в базу Росреестра, считается, что земля состоит на государственном учете. После прохождения всех этих процедур, собственник, наконец, сможет получить правоустанавливающие документы на свой земельный участок

Кадастровая стоимость участка – показатель довольно неустойчивый, и с течением времени способен меняться, поэтому специалисты советуют следить за происходящими изменениями и производить государственную оценку земли в сроки, рекомендованные на законодательном уровне.

Для чего нужна кадастровая стоимость земельного участка

Законодательство РФ устанавливает обязательность определения кадастровой стоимости любого из участков, вне зависимости от его использования и назначения.

Для государственной оценки земельного участка обратитесь в Кадастровую палату, Росреестр или иной орган государственной власти, отвечающий за проведение данной процедуры.

В небольших населенных пунктах, этот вопрос обычно контролируется администрацией города или сельсоветом, так как каждый из них несет ответственность только за подведомственный ему участок.

Даже если в органах местного самоуправления нет специалистов, отвечающих за земельные вопросы, то вас, скорее всего, отправят за консультацией по нужному адресу.

Как правило, на практике кадастровая стоимость земельного участка необходима для следующих целей:

  • Определение реальной стоимости при покупке или продаже земли;
  • Расчет суммы налога, подлежащего оплате;
  • Приватизация земли или ее выкуп у государства;
  • Вступление в наследство.

Результат кадастровой оценки земли не только хранится в специальной базе Росреестра, но и вписывается в кадастровый паспорт земельного участка. Если вам понадобилась информация о вашем участке, зайдите на сайт Росреестра, там можно найти все необходимые данные.

Специалисты обращают особое внимание на тот факт, что кадастровая оценка земли является обязательной и проводится еще до постановки участка на государственный учет (даже при оформлении права собственности по результатам любой из сделок).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 10 из 13 читателей считают Запись полезной.

Зачем нам нужны кадастровая стоимость квартиры и Росреестр

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.


Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

  • обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;

  • обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.

Кадастровая оценка

Кадастровая оценка земель — это прикладной экономический анализ спроса и предложения ЗУ для определенного функционального использования и прогнозирование наиболее точной стоимости предложения участков на рынке.

Все виды оценки, в том числе и кадастровая, направлены на установление денежного выражения стоимости объекта (земли). Кадастровая оценка отличается от других тем, что она является основным показателем при налогообложении и проводится массовым методом. В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад. стоимость отдельного ЗУ исходя из его индивидуальных особенностей и рыночная, которая будет наиболее вероятной для продажи в условиях конкурентного рынка.

Порядок проведения такой оценки земельного участка определен российским законодательством и имеет цель определения стоимости земель различного назначения. Далее вы видите текст закона ЗК РФ, 10 главы, 66 статьи.

Для чего проводиться?

Оценка земель имеет свои цели:

  • Для заключения сделок с землей – дарение, аренда, продажа и пр.;
  • Оформления кредита в банках, где она используется в качестве залога;
  • При имущественных спорах;
  • Для сбора документов службой судебных приставов;
  • При приватизации;
  • При страховании;
  • Для оценки инвестирования;
  • Для привлечения пайщиков;
  • Для оценки предприятий (когда применяется затратный подход);
  • При привлечении объекта в качестве составляющей части уставного капитала;
  • Для того чтобы оценить ущерб;
  • Для формирования налогообложения.

Оценка земель

У земли есть свои особенности, которые имеют непосредственное отношение к результату оценки недвижимости:

  • Она никогда не будет являться результатом труда;
  • Ограничена в пространстве;
  • Ее нельзя заменить другими средствами;
  • Имеет постоянное местоположение;
  • Если ее грамотно использовать она не изнашивается;
  • Имеет разные качества на разных территориях;
  • Отдельные ЗУ характеризуются своими данными полезности;
  • Обладает свойством плодородия;
  • Является пространственном опорой в любой области деятельности (кроме лесного и с/хозяйств) – ее нельзя рассматривать отдельно от находящихся на ней объектах (дорогах, зданий и пр.).

Термины «земельный участок» и «земля» несколько отличаются по определению друг от друга. «Земля» — это территория, еще не освоенная и не имеющая улучшений. «Земельный участок» — это часть земли, на которой были проведены какие-либо улучшения, определяющие ее целевое назначение.

Улучшения могут быть:

  • Внешними – строительство коммуникаций, дорог, улиц;
  • Внутренними – озеленение, планировка, проведение строительных работ для возможности проведения сетей связи, коммуникаций и пр.

Оценка применима ко всем видам земель. Стандартный объект недвижимости состоит из ЗУ и всех построек на нем. Оценка в этом случае проводится отдельно для каждого объекта – для каждой постройки и для ЗУ.

Очень часто земля может находиться не в собственности, а быть арендованной. В этом случае оцениваются права аренды на ЗУ. Хотите знать как производится оценка земли сельскохозяйственного назначения или как оспорить кадастровую стоимость земельного участка? Нажимайте на выделенные фразы.

Массовая и единичная

Мировой практикой оценочной деятельности сформировано два вида оценки ЗУ:

  1. Массовая. Может применяться сразу для нескольких видов землепользования на значительной территории.
  2. Единичная.

Оба метода являются систематическими и требуют тщательного анализа существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

При оценке ЗУ должен определиться самый оптимальный вариант его использования. Для этого изучается ряд факторов. Изучаются все варианты предполагаемого использования, при котором учитываются такие показатели, как:

  • Расположение. Оно является наиболее влиятельным фактором и учитывает транспортную доступность, близлежащие объекты и перспективность.
  • Ситуация на рынке.
  • Разумность финансовых вложений;
  • Физические характеристики и перспектива проведения работ по улучшению;
  • Физическая осуществимость проекта;
  • Технологическая обоснованность;
  • Соответствие использования и назначения;
  • Расчет максимальной доходности с учетом рисков.

Методы и подходы оценки

При проведении оценочной деятельности используются несколько разных методов.

Нормативный метод

Определяет нормативную стоимость ЗУ. Он применяется в случаях:

  • Передачи или выкупе ЗУ в собственность;
  • Дарения или оформления наследства;
  • Изъятия государством;
  • Получения кредита с использованием ЗУ в виде залога;
  • Определения совместной (долевой) собственности помимо бесплатно отведенной нормы.

Когда оценивается объект, в который входит земля с правом владения на основе аренды и постройки на ней, показателем стоимости ЗУ являются затраты, понесенные при отводе его под строительство.

Метод сравнения продаж

Один из самых эффективных и удобных способов оценки. Для определения стоимости земли он основывается на фактическом положении рынка. Если оценщик не имеет примеров сделок с подобными ЗУ, он может опираться на текущий спрос. Сравнительные пункты для этого метода применяются общепринятые:

  • Права собственности;
  • Состояние рынка;
  • Условия продажи конкретного объекта;
  • Условия финансирования;
  • Месторасположение объекта;
  • Наличие инженерных коммуникаций;
  • Физические показатели;
  • Зонирование;
  • Наличие инженерные коммуникации;
  • Наличие коммунального обеспечения;
  • Варианты наиболее эффективного использования;
  • Экономические прогнозы.

Такой подход даст наиболее точный результат при условии открытого рынка.

Метод капитализации земельной ренты (доходный)

Обрабатывает информацию об арендных ставках на ЗУ и определяет их стоимость в качестве планируемых доходов от арендной платы. Согласно такому подходу земельная рента будет рассчитываться в виде дохода с арендной платы. Эта плата капитализируется в виде регулярного дохода. Показатели капитализации вычисляются на основе данных продаж арендованной земли и стоимости аренды.

Существует формула, по которой принято вычисление стоимости арендной земли. Она равна сумме дохода с аренды, поделенной на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется путем деления сумм арендной стоимости аналогичных ЗУ на их стоимость.

Арендная ставка зависит от:

  • Места расположения ЗУ;
  • Формы ЗУ;
  • Размера;
  • Наличия инженерных коммуникаций;
  • Транспортного сообщения;
  • Вида землепользования.

В нашей стране в аренде находятся земли, в основном принадлежащие государству или муниципалитетам. Арендная ставка в таких случаях рассчитывается исходя из нормативной стоимости, которая не всегда соответствует рыночной.

Метод распределения

Определяет долю стоимости ЗУ в общей стоимости имущественного комплекса. Основывается на соотношении цены ЗУ и построек на нем.

Такое соотношение будет являться наиболее достоверным для новостроек, которые по определению должны отвечать наилучшему варианту использования ЗУ. Земля под более старыми зданиями будет иметь большую долю в общей стоимости объекта по сравнению со зданием.

Для этого метода необходимо иметь полную информацию о соотношении в стоимости построек и земель определенного типа недвижимости и на конкретном рынке.

Значения этого метода могут считаться ориентировочными и не всегда достоверными. Поскольку его применяют только при нехватке достоверной информации о ситуации на рынке.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка, читайте .

Метод выделения

Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:

  1. Определяются сравнительные элементы объектов;
  2. Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
  3. По каждому элементу рассчитывается корректировка;
  4. Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
  5. Рассчитывается стоимость улучшений;
  6. Определяется стоимость ЗУ.

Этот метод актуален для ЗУ, на которых есть небольшие постройки (вклад улучшений в общую стоимость невелик), например – дачных, а так же если отсутствуют какие-либо данные об аналогичных продажах в заданном районе.

Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.

Метод остатка

Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.

Метод осуществляется по такому плану:

  1. Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
  2. Определяется доход от строений;
  3. Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.

Метод разбивки на участки

Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:

  1. Определяется количество и размеры будущих участков;
  2. Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
  3. Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
  4. Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
  5. Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.

Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:

  • Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
  • Строительство инженерных сетей, дорог;
  • Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
  • Реклама и маркетинг.

Процесс проведения

Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.

  • Заключается договорДля его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
    • Цель проведения оценки;
    • Стандарты оценки;
    • Категория земель;
    • Вид разрешенного использования;
    • Вид собственности;
    • Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
    • Данные земельного кадастра;
    • Наличие строений;
    • Оговаривается дата проведения оценки.
  • Проводится сбор и анализ имеющейся информации. Сюда входят:
    • Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
    • Физические характеристики ЗУ;
    • Описание строений и инженерных коммуникаций;
    • Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
    • Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
    • Анализируются экономические факторы.
  • Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
  • Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
  • Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
  • Определение метода оценки.
  • Согласование полученных результатов.
  • Составление отчета.

Финальный отчет

Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:

Наличие информации о стоимости объекта. Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:

  • Понять его содержание и способ оценки;
  • Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
    • Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
    • Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
    • Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
    • Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.

При составлении отчета об оценке исполнитель должен:

  • Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
  • Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
  • При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
  • В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
  • Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.

Стоимость проведения

Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.

В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.

Самостоятельная работа

С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.

К земле нельзя применять затратный подход в оценке, поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.

Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:

  1. Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
  2. По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
  3. Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
  4. Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.

Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.

Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.

Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.

Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения. Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.

Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *