Оспаривания кадастровой стоимости

  • автор:

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость нашего участка. Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Правительство Нижегородской области во главе с Губернатором Нижегородской области Г. С. Никитиным разработало пошаговый комплекс мероприятий по снижению налоговой нагрузки на граждан и юридических лиц Нижегородской области. На сегодняшний день готов весь инструментарий по оптимизации налогообложения по имущественным налогам.

Данный вопрос имеет крайнюю актуальность практически для всех проживающих на территории Нижегородской области. Большинство населения являются собственниками — дома, квартиры, доли в жилом помещении или земельного участка.

Право собственности на объекты недвижимости накладывает на собственника определенные обязанности, в том числе оплату земельного налога и налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поэтому каждый обладатель недвижимости должен знать, что нужно делать при получении налогового уведомления по имущественным налогам.

Что делать, если в полученном налоговом уведомлении налог значительно выше прошлогоднего?

Схема оспаривания кадастровой стоимости

В первую очередь, проверить — правильно ли прислано уведомление. Необходимо зайти на сайт Росреестра (в раздел «справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн») и по кадастровому номеру объекта проверить соответствует ли информация действительности. Необходимо сверить данные в налоговом уведомлении с данными в справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн по вашему объекту/земельному участку по таким показателям как:

  • адрес,
  • площадь,
  • кадастровая стоимость,
  • категория земель и вид разрешенного использования для земельных участков,
  • назначение или тип для объектов капитального строительства.

Все эти показатели напрямую влияют на кадастровую стоимость и, как следствие, на размер налога на имущество и землю.

Если выявлена ошибка.

Если налог прислали по другому объекту, то есть произошла техническая ошибка, в этом случае необходимо обратиться в Управление Росреестра по Нижегородской области и в Управление ФНС РФ по Нижегородской области с просьбой разобраться в сложившейся ситуации.

При этом важно знать, что выявленная вами недостоверность данных об объекте дает Вам право на изменение параметров объекта, пересчет кадастровой стоимости — с 01.01.2015 по ОКСам и — с 01.01.2016 по земле, а также пересчет имущественных налогов за 3 предшествующих налоговых периода. Вся процедура для собственника объекта является бесплатной и не требует от налогоплательщика финансовых затрат.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при обнаружении недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости Вам необходимо подать заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее — Комиссия при Росреестре).

Форма заявления
docx, 16 КБ

К заявлению необходимо приложить:

  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление рассматривается Комиссией при Росреестре в течение одного месяца с даты его поступления.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (технической ошибкой, реестровой ошибкой в ЕГРН, другими имевшими место на дату проведения ГКН ошибками по площади объекта, его адресу, категории или виду разрешенного использования земельного участка, назначению объекта капитального строительства и т. д.) Комиссия при Росреестре отправит свое решение в Правительство Нижегородской области (Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области — далее Министерство) для осуществления пересчета кадастровой стоимости.

В свою очередь Министерство, после проведения мероприятий по пересчету кадастровой стоимости объекта, исходя из актуальных сведений об объекте, внесет соответствующие изменения в соответствующее постановление Правительства Нижегородской области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки по земле либо ОКСам.

В дальнейшем постановление об утверждении новых результатов кадастровой оценки Вашего объекта будет направлено в Управление Росреестра по Нижегородской области, в Управление ФНС России по Нижегородской области, а также Кадастровую палату (филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области) для внесения актуализированных сведений о кадастровой стоимости Вашего объекта в ЕГРН.

Еще раз акцентируем внимание, что вся процедура является бесплатной и позволяет изменить налог на имущество с даты начала применения результатов государственной кадастровой оценки (содержащих недостоверные данные об объекте), но не более чем за 3 предшествующих налоговых периода.

Дополнительные консультации на бесплатной основе Вы можете получить в государственном казенном предприятии Нижегородской области «Нижтехинвентаризация», имеющем разветвленную филиальную сеть на территории Нижегородской области.

Если все правильно, но вы не согласны с величиной налога.

Во-первых, нужно проверить возможность включения Вашего объекта в перечень объектов недвижимости, налогообложение по которым осуществляется от кадастровой стоимости, утверждаемый в соответствии со ст. 378.2. Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Перечень), т.к. включение объектов в указанный Перечень влечет налогообложение объекта недвижимости на максимально допустимом Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) уровне — в размере 2% от кадастровой стоимости.

Перечни утверждаются уполномоченным органом Правительства Нижегородской области —Министерством на каждый финансовый год, начиная с 2016 года. В них включаются принадлежащие юридическим и физическим лицам коммерческие объекты, а именно: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания.

Для проверки включения Вашего объекта в Перечень нужно войти на официальный сайт Министерства в раздел «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость», либо на сайт Правительства Нижегородской области.

В случае необоснованного, по Вашему мнению, включения объекта недвижимости в Перечень, для решения вопроса по его исключению из Перечня и пересчету налога на имущества Вам нужно обратиться с заявлением в Межведомственную комиссию по рассмотрению вопросов определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений, созданную при Министерстве (далее — Межведомственная Комиссия при министерстве) (Адрес для подачи заявлений в Межведомственную комиссию при министерстве: 603082, г. Нижний Новгород, Кремль, корпус 2, каб. 3, тел. 435−65−07, 435−65−65).

В компетенцию Межведомственной Комиссии при министерстве входит рассмотрение по заявлению заинтересованных лиц вопросов об определении вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений и принятие решений о включении или исключении объектов из Перечня.

Вся информация о Межведомственной Комиссии при министерстве, образец заявления, перечень документов, а также список аккредитованных министерством организаций на подготовку экспертных заключений о фактическом использовании зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения на территории Нижегородской области размещены на сайте министерства. Указанная информация размещена на главной странице сайта в разделе «Деятельность» → «Как оспорить кадастровую стоимость».

По стандартным случаям решения Межведомственной Комиссии при министерстве принимаются по включению/ исключению объектов только из перечня текущего года, т. е. в 2019 году из Перечня, утвержденного на 2018 год. В то же время по ряду исключительных случаев (гаражи и машино-места) принимается решение за предыдущие периоды в соответствии с действующим законодательством.

Уже сейчас Правительство Нижегородской области принимает экстренные меры по верификации и постоянной актуализации перечня объектов недвижимости, налогообложение по которым осуществляется от кадастровой стоимости, утверждаемый в соответствии со ст. 378.2 НК РФ. По упрощенному механизму стало возможным исключение гаражей и машино-мест, а также для физических лиц исключение объектов недвижимости площадью до 150 квадратных метров без предоставления экспертного заключения, что значительно снижает дополнительные издержки граждан.

Кроме того, активно ведется работа по исключению из Перечня «случайных» объектов, не подпадающих под налогообложение по ст. 378.2 НК РФ, которые вошли в Перечень в связи с кадастровой ошибкой. Речь идет в основном о жилых квартирах и снятых с кадастрового учета объектах.

За период работы Межведомственной Комиссии при министерстве, начиная с июля 2016 года по июль 2019 года в результате верификации данных рассмотрено вопросов по 3298 объектам об исключении/включении из Перечней 2016, 2017, 2018, 2019 годов, из которых по 3110 объектам приняты положительные решения об исключении (включении). При этом только в 2018 году Министерством рассмотрены обращения по 1486 объектам, из которых по 1440 приняты положительные решения.

Таким образом, Правительство Нижегородской области активно предпринимает все меры, чтобы максимально актуализировать утвержденные Перечни, а также внедрить оптимальную стандартизацию критериев и подходов к ежегодному формированию Перечня.

Далее, при положительном решении Межведомственной Комиссии при министерстве о включении или исключении объектов из Перечня, Министерство готовит приказ о включении/ исключении из Перечня и направляет его в Управление ФНС России по Нижегородской области для пересчета налога на имущество. При этом пересчет налога будет осуществлен за весь налоговый период, по которому произошло изменение Перечня в части включения/исключения объекта недвижимости. Копия приказа Министерства также направляется собственнику объекта.

За консультациями по вопросу исключения объекта из Перечня можно обращаться к специалистам Министерства по телефонам 435−65−07, 435−65−65, либо в казенное предприятие Нижегородской области «Нижтехинвентаризация». Все консультации проводятся на бесплатной основе.

Во-вторых, если Ваш объект не включен в Перечень, но вы не согласны с величиной налога, то вероятнее всего причина в том, что кадастровая оценка Вашего объекта не соответствует его рыночной стоимости.

Массовая оценка производится по утвержденной методике, поэтому некоторые индивидуальные характеристики объекта нивелируются. Когда определяется рыночная стоимость конкретного объекта, будь то земельный участок или объект капитального строительства, получается более точная оценка его стоимости. При массовой оценке отклонения в ту и другую стороны неизбежны.

В идеале кадастровая стоимость должна быть на уровне рыночной, во всяком случае — максимально приближенной к ней. Закон дает возможность решить этот вопрос собственнику объекта недвижимости, как в досудебном, так и в судебном порядке.

Чтобы решить вопрос об изменении кадастровой стоимости имущества в досудебном порядке Граждане, имеют право обратиться с заявлением в Комиссию при Росреестре.

Форма заявления
docx, 16 КБ

К заявлению прилагаются следующие документы:

  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
  • Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости — в случае подачи заявления лицом, имеющим право на объект недвижимости.
  • Доверенность на представителя правообладателя — в случае подачи заявления лицом по доверенности.
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости — в случае если заявление подается в связи с определением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
  • Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых заявитель основывает свои замечания и требования.

Более подробная информация о работе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также образец заявления размещены на официальном сайте Росреестра: в разделе «Деятельность» → «Кадастровая оценка» → «Пересмотр/оспаривание кадастровой стоимости».

Контактная информация

Адрес для подачи заявлений в Комиссию:

603006, Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, ул. Варварская, д. 32, каб. 130.

603950, ГСП-888, Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, ул. М. Ямская, д. 78.

Телефон для связи: 8 (831) 439−05−85.

График приема заявлений:

  • Понедельник, вторник, среда, четверг: 9:00−18:00
  • Пятница: 9:00−17:00
  • Перерыв:13:00−13:48

Правительством Нижегородской области реализуются меры по увеличению пропускной способности Комиссии при Росреестре.

В целях сокращения сроков принятия решений о снижении кадастровой стоимости Министерством предложено рассматривать на Комиссии при Росреестре отчеты о рыночной стоимости имущества одновременно с заключениями СРО о подтверждении цены. В данном случае сокращается время рассмотрения обращений заявителей, так как не требуется дополнительного времени на проведение экспертизы отчета о рыночной оценке объекта. Одновременно, данная мера позволит обеспечить снижение цен на отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости в 2 раза с учетом заключений СРО по сравнению с существующими рыночными ценами на такие услуги сегодня, а также в 3 раза на экспертные заключения о фактическом использовании объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень объектов недвижимости.

Еще раз обращаем внимание, что Правительством уже сейчас обеспечено решение вопроса по двух- и трехкратному снижению сопутствующих расходов граждан и юридических лиц, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, за счет проведения данной работы казенным предприятием Нижегородской области «Нижтехинвентаризация», имеющим все необходимые разрешения, а также разветвленную филиальную сеть на территории Нижегородской области. Причем данное снижение цен на работу по подготовке отчета о рыночной стоимости имущества включает в себя и заключения СРО о подтверждении цены. Подача такого отчета в Комиссию при Росреестре позволит обеспечить максимально короткие сроки рассмотрения Вашего вопроса.

Обращаем внимание, что КП НО «Нижтехинвентаризация» уже оказывает всем лицам бесплатные консультации по условиям и порядку оспаривания кадастровой стоимости.

Для льготных категорий граждан, которых в совокупности проживает в Нижегородской области более 73 тысяч человек, бесплатными являются не только консультации, но также услуги по рыночной оценке объектов недвижимости и изготовлению экспертных заключений о фактическом пользовании объектов недвижимости. К льготным категориям относятся многодетные семьи, приемные семьи, созданные на основе договоров с органами опеки и попечительства Нижегородской области, дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также граждане, попадающие под действие Закона Нижегородской области от 30.12.2005 № 212-З «Закон о социальной поддержке отдельных категорий граждан в целях реализации их прав на образование».

При соответствии отчета о рыночной стоимости объекта федеральным стандартам оценки, принимается положительное решение — кадастровая стоимость устанавливается на уровне рыночной.

Исходя из положений статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН о величине кадастровой стоимости, а также в случае уменьшения кадастровой стоимости в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению Комиссии или решению суда в случае недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости по решению Комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Кроме описанных мер Правительством Нижегородской области проводятся системные действия, направленные на изменение ситуации в области налогообложения по имущественным налогам в ближайшей перспективе.

Распоряжением Правительства Нижегородской области от 23 марта 2018 года № 253-р создано государственное бюджетное учреждение Нижегородской области «Кадастровая оценка».

С 2018 года ГБУ осуществляет мероприятия по информационной подготовке к проведению новой кадастровой оценке, обеспечивает выявление и формирование профиля субъектов МСП по отраслям и их платежеспособности. Также указанное бюджетное учреждение продолжит развивать существующие инструменты и осуществлять постоянный мониторинг рынка недвижимости.

Все это позволит повысить достоверность информации для проведения новой государственной кадастровой оценки, сделать ее результаты максимально актуальными, а налогообложение — прозрачным и понятным.

Ориентировочно, государственная кадастровая оценка всех объектов недвижимости может быть закончена с учетом проведения подготовительных мероприятий по сбору, обработке, систематизации сведений об объектах недвижимости, в 2020 году.

Кроме того, после сбора статистики и необходимой информации будет разработана и предложена к рассмотрению новая концепция налоговой политики по налогу на имущество и землю, которая обеспечит эффективное и сбалансированное решение задач как по снижению социальной напряженности из-за налогового бремени на население и бизнес, так и по обеспечению поступления дополнительных доходов в консолидированный бюджет Нижегородской области за счет вовлечения в налоговый оборот объектов, не являющихся в настоящий момент объектами налогообложения.

Правительство Нижегородской области организовало интенсивное информирование граждан и юридических лиц о порядке и основаниях оспаривания кадастровой стоимости.

Подготовлены информационные буклеты по алгоритму действий по всем вопросам, возникающим в связи с завышенной налоговой нагрузкой с приложением форм заявлений в уполномоченные органы власти и суды. Буклеты можно получить во всех филиалах КП НО «Нижтехинвентаризация».

В целях повышения доступности информации о порядке и способах оспаривания кадастровой стоимости обеспечено размещение исчерпывающих данных по указанному вопросу на официальных сайтах Правительства Нижегородской области, Министерства, а также на сайте и на информационных стендах КП НО «Нижтехинвентаризация», МФЦ по Нижегородской области. Кроме того, в целях массового информирования населения по данному вопросу соответствующие рекомендации опубликованы в печатных изданиях Нижегородских СМИ (газета «Курс Н», «Нижегородская правда», «День города»). Вы можете всегда обратиться за личной консультацией в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области либо в КП НО «Нижтехинвентаризация». Консультация Вам будет предоставлена на бесплатной основе высококвалифицированными специалистами.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости интересует заявителей в основном в связи с налогообложением. Кроме того, она применяется в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей. При этом у заявителей может возникнуть потребность как в снижении кадастровой стоимости, так и в ее увеличении. О том, как заявители могут установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, в установленном законом порядке, рассказывает заместитель начальника отдела определения кадастровой стоимости Тюменского филиала Кадастровой палаты Ирина Тебенева.

— Ирина Николаевна, в отношении каких объектов недвижимого имущества устанавливается кадастровая стоимость?

— В государственный кадастр недвижимости вносится кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства.

— Кто вправе изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества и в каких случаях?

— Кадастровую стоимость объекта недвижимости могут оспорить граждане и организации, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Например, кадастровая стоимость земельного участка, по мнению заявителя, значительно выше рыночной, и это ведет к увеличению затрат по статье «налоги».

— Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, если правообладатель не согласен с её величиной?

— Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена равной рыночной стоимости данного объекта недвижимости. Для этого граждане и организации вправе обратиться с заявлением или иском* в соответствующую комиссию или в суд. Причем, для организаций досудебное урегулирование споров о кадастровой оценке обязательно. Перед подачей иска в суд они сначала должны обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (такая комиссия на территории региона действует при Управлении Росреестра по Тюменской области). Граждане могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. При этом с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в комиссию или в суд следует предоставить отчёт об оценке объекта недвижимости, подготовленный оценщиком.**

*Подается в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости или в суд административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в ГКН результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

**Перечень документов, необходимых при обращении в комиссию, размещен на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Полезная информация – Как узнать и пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости».

— С какого времени применяется кадастровая стоимость, установленная по решению комиссии или суда?

— В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о новой кадастровой стоимости можно использовать в установленном законом порядке с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Например: если заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано гражданином или организацией 27 ноября 2015 года, кадастровая стоимость, установленная решением комиссии или суда, внесена в государственный кадастр недвижимости 12 января 2016 года, то данная кадастровая стоимость будет применяться для целей налогообложения и иных целей с 1 января 2015 года.

— И в какие сроки вносится в ГКН новая кадастровая стоимость?

— Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в достаточно короткие сроки – не более 30 дней с момента подачи заявления. В течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего решения оно направляется в Филиал. В течение 10 рабочих дней с даты получения такого решения Филиал осуществляет внесение в ГКН сведений об установленной кадастровой стоимости.

Что касается решений суда: при поступлении в Филиал судебного решения, вступившего в законную силу, оно исполняется в срок, указанный судом в резолютивной части решения. В случае, если в решении суда не установлен срок его исполнения, Филиал исполняет данное решение в разумный срок (как правило, в течение двух рабочих дней со дня поступления решения в Филиал).

— Планируется ли пересчет кадастровой стоимости, если – да, то когда и каких объектов недвижимости?

— Филиалом в соответствии с запросом Департамента имущественных отношений Тюменской области для проведения очередной государственной кадастровой оценки сформированы и предоставлены перечни земельных участков в составе категории земель населенных пунктов и категории земель сельскохозяйственного назначения, а также объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года. При утверждении результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости до 1 декабря 2016 года данные результаты (в соответствии со ст. 5 Налогового кодекса РФ) будут применяться для целей налогообложения с 1 января 2017 года.

Справочная информация: Для обращения в комиссию заявление с приложением необходимых документов заявитель может представить по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб. 206, либо направить через организацию почтовой связи по месту нахождения Управления Росреестра по Тюменской области (625001, г. Тюмень, ул. Луначарского, 42). Консультирование заявителей осуществляется по адресу: г.Тюмень, ул. Максима Горького, 74, каб. 305, тел. 8(3452) 39-68-84.

Информация о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости размещена на интернет-сайте Росреестра www.rosreestr.ru в разделе «Кадастровая оценка — Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Пресс-служба филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области

Тебенева Ирина

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *