Оформление земель сельхозназначения

  • автор:

Как оформить землю сельхозназначения

В начале 90-х годов в нашей стане проводилась земельная реформа, в соответствии с которой земли сельхозназначения предавались в общую долевую собственность работникам действующих на тот момент сельскохозяйственных объединений. Однако общая долевая собственность предполагает, что свободного распоряжения своей землей граждане так и не получили. Для того чтобы стать полноценным собственником, нужно знать о том, как оформить землю сельхозназначения, иными словами, выделить свою долю в натуре. Только после этого можно продавать или дарить именно земельный участок.

Что можно сделать с земельной долей

Но так ли уж необходимо оформлять землю сельхозназначения? Что, например можно сделать с земельной долей? Оказывается, что еще и по настоящий момент, свои доли в натуре выделили не более 13 % от всех собственников. Остальные же не являются фактическими землевладельцами, хотя по закону им регулярно приходится уплачивать земельный налог. Меж тем, опять же, в соответствии с законодательством, у тех собственников, которые никак не распорядились земельными долями, их можно изъять в судебном порядке и вернуть такие земли в государственную собственность Казалось бы, все справедливо – не пользуешься землей, отдай ее тому, кто будет использовать ее с наибольшей эффективностью и развивать сельское хозяйство.

Федеральный закон » Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-Фз от 24.07.2002 года, с поправками от 2005 года установил перечень всех возможных действий, которые собственник может совершать со своей земельной долей. Ее можно внести в уставной капитал какого-либо сельскохозяйственного предприятия, передать в доверительное управление, завещать, продать, подарить. Понятно, что рыночная цена доли , неоформленной в выделенный на местности земельный участок, оказывается значительно ниже, чем рыночная цена сформированного участка из земель сельхозназначения.

Документы, подтверждающие владение земельной долей

Однако для того чтобы иметь возможность что-то сделать со своей долей, ее владелец должен иметь соответствующий документ, подтверждающий его права на земельную долю. Основным таким документом является Свидетельство о регистрации права собственности на земельную долю, выданное после 1998 года.

Не все собственники земельных долей вовремя позаботились о том, чтобы зарегистрировать свои права собственности должным образом. Поэтому доказать, что вам принадлежит доля в землях сельхозназначения может Свидетельство на земельную долю, которое было выдано еще до принятия закона об обязательной регистрации права собственности.

Если такого Свидетельства у собственника доли на руках тоже не имеется, то документом, подтверждающим его права, может быть выписка из постановления районной администрации о приватизации сельскохозяйственных угодий того или иного сельскохозяйственного объединения или предприятия.

В двух последних случаях перед проведением любой сделки, необходима обязательная перерегистрация права собственности на земельную долю и получение нового свидетельства по установленной форме.

Как оформить землю сельхозназначения, и выделить долю на местности

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что чем быстрее вы распорядитесь надлежащим образом своей долей, тем лучше. И, конечно, для вас было бы гораздо выгоднее во всех отношениях предварительно выделить ваш потенциальный участок на местности. Статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо закрепляет за вами это право.

Определить местоположение выделяемого участка можно либо при помощи общего собрания собственников всех долей конкретного сельскохозяйственного предприятия, либо – самостоятельно. Но в последнем случае вам понадобится предварительно послать по почте уведомления всем собственникам о том, что вы собираетесь выделить свою долю в сельскохозяйственных землях в натуре и оформить на нее документы. Уведомления рекомендуется рассылать ценными письмами с описью вложения, а также нужно буде опубликовать соответствующее объявление в местной газете. В сообщении следует указать, где именно вы собираетесь выделить участок, а также сообщить адрес, куда можно будет присылать возможные возражения относительно предполагаемого местоположения будущего участка в письменной форме.

На ответ остальным содольщикам отводится ровно месяц со дня отправки такого уведомления и публикации объявления в газете. Если в течение этого срока никаких возражений не поступило, вы можете вызывать кадастровых инженеров и проводить межевание будущего участка. Его размер определяется в соответствии с теми данными, которые указаны в документах, подтверждающих ваши права на долю в землях сельхозназначения.

Если же собственники долей окажутся не согласны с вашим выбором местоположения участка и оформления земли сельхозназначения, для разрешения всех спорных ситуаций рекомендуется обращаться в суд.

Что нужно сделать дальше для того чтобы оформить землю сельхозназначения

После того как вы проведете межевание земельного участка, кадастровые инженеры сформируют и выдадут вам межевое дело. Вам нужно будет обратиться с ним в региональное представительство Кадастровой палаты, поставить участок на учет, получить кадастровый номер, кадастровый план и выписку из кадастрового плана. И наконец, последний шаг, это регистрация вашего права собственности, теперь уже на новый сформированный земельный участок. Для этого вам нужно будет обратиться в отделение Росреестра, которое занимается вашим районом и представить туда следующие документы:

  • свидетельство на земельную долю;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписку из кадастрового плана;
  • протокол решения собрания собственников земельных долей или документы, подтверждающие факт рассылки уведомлений по почте;
  • заявление по установленной форме;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Если с документами все окажется в порядке, то уже через месяц вы должны получить свидетельство о собственности на земельный участок из земель сельхозназначения.

Порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения

Аренда земельного участка под сельхозцели, как это часто бывает, является очень актуальным вопросом для многих фермеров страны.

Совсем недавно, с 1 марта 2015 года, в силу вступили новые изменения в земельное законодательство, в связи с чем требуется детальный анализ вступивших нововведений и подробное разъяснение касательно регулирования отношений по порядку предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Нормативно-правовые основы

В соответствии с законодательством государственные и муниципальные земли сельхозназначения предоставляются как физическим, так и юридическим лицам на правах собственности или аренды на основании порядка, установленного статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сельскохозяйственные участки государства или муниципалитета предоставляются в собственность посредством проведения торгов (конкурсы, аукционы).

В аренду государственные или муниципальные земли с/х назначения предоставляются по части 1 статьи 10 названного выше закона и согласно порядку, установленному статьей 34 Земельного кодекса РФ.

У кого есть право на получение?

Земельные участки сельхозназначения, которые принадлежат государству или муниципалитету, могут быть переданы в собственность или аренду:

  • физическим лицам,
  • юридическим лицам.

Регулирование порядка предоставления осуществляется Земельным кодексом РФ и другими нормативными актами федерального и регионального значения.

Требования к сельскохозяйственным участкам

В основном главными требованиями приобретателей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственной направленности являются месторасположение земель и размеры.

Минимальная площадь земельного участка под сельское хозяйство может быть установлена законодательными актами субъектов Российской Федерации, которые основываются на требованиях Земельного кодекса РФ и других федеральных законов.

Нельзя образовывать для предоставления сельскохозяйственные земельные участки, являющиеся частью территории искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и осушаемых земель, размеры которых при этом меньше минимальных размеров, установленных для таких видов земель. Максимальный размер суммарной площади с/х земель, которые находятся в пределах территории одного муниципального образования и в собственности одного лица или одной организации устанавливается в пределах 10% от всей площади сельскохозяйственных земель муниципального образования.

При непосредственном использовании земельного участка сельхозназначения государство требует соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других правил, инструкций. При этом запрещается загрязнять, захламлять, ухудшать плодородие почв на землях с/х назначения.

Как получить землю под сельское хозяйство?

Приобретение земель сельхозназначения в собственность — занятие непопулярное и достаточно дорогостоящее. Позволить себе такую покупку могут крупные юридические лица и очень богатые граждане. В основном по этой причине земли такого вида разрешенного использования предоставляются государственными и муниципальными органами на условиях аренды. Поэтому рассмотрим наиболее распространенный способ предоставления земель с/х назначения, т.е. как взять участок в аренду.

Процедура предоставления земель, предусмотренный статьей 34 Земельного кодекса РФ, является следующей:

Подача заявления

Для начала граждане, которые хотят получить земельный надел на условиях аренды из земель государственной и муниципальной собственности не в строительных целях, подают в письменной форме или через единый портал государственных и муниципальных услуг заявление органу местного самоуправления. Данное заявление можно также подать с помощью многофункционального центра.

В заявлении обязательно определяется цель применения земельного надела, его предполагаемая площадь и месторасположение, испрашиваемое право на землю.

Подготовка документов

На основании поданного заявления орган местной власти в течение месяца с момента поступления заявления при учете зонирования территорий принимает и предоставляет заявителю план-схему расположения земельного надела на кадастровой карте соответствующей территории.

Заявитель обязан обеспечить за свои средства осуществление на земельном участке кадастровых работ, а затем обратиться с заявлением в кадастровую службу о проведении государственного кадастрового учета данной земли согласно порядку, утвержденному Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Принятие решения

Местная муниципальная администрация за две недели со дня предоставления кадастрового паспорта на испрашиваемый земельный участок должна принять решение о выделении данного земельного надела в аренду заявителю и направить ему копию данного решения (постановления), приложив к ней кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка.

Оформление договора аренды

Последним этапом будет оформление договора аренды земли в течение недели после принятия вышеуказанного решения.

Следует оговориться сразу, что такой порядок будет применяться только если заявление об аренде этого земельного участка одно, и при этом были соблюдены условия предварительного и заблаговременного опубликования через СМИ сведений о предполагаемой передаче земельного участка.

СМИ, в которых будет распространяться такая информация, определяются непосредственно властями субъекта Российской Федерации. При этом решение будет принято только если за месяц после опубликования известия об аренде не поступило новых заявлений.

Если же за месяц было подано 2 и более заявлений о выделении земельного участка из земель с/х назначения на правах аренды, то такой земельный участок будет предоставлен только по результатам торгов (конкурсы, аукционы).

Торги (конкурсы, аукционы) по продаже или аренде земельных наделов сельхозназначения организуются и проводятся на основании статьи 38 Земельного кодекса РФ.

Стоит также отметить, что участок, предоставляемый гражданину или организации в аренду, может быть в дальнейшем выкуплен в собственность по рыночной стоимости, установившейся на данной территории либо по цене, определенной законами субъекта РФ, по прошествии 3-х лет со дня заключения договора аренды при условии, что все требования по использованию земельного участка соблюдены.

Также следует сказать, что отдельные льготные категории граждан (например, многодетные семьи, инвалиды и т.д.) имеют право на получение земельного участка бесплатно.

Возможные причины отказа

Основания для отказа в предоставлении государственных и муниципальных земель с/х назначения являются общими для всех категорий земель. Так, причинами отказа могут быть:

  • Представленные в администрацию документы для получения участка не соответствуют требованиям действующего законодательства;
  • В представленном пакете документов нет всего необходимого перечня;
  • Представленные документы оформлены неправильно;
  • Отсутствует бесспорное подтверждение прав заявителя на объекты недвижимости и на земельный участок.

Возможность застройки земельного участка с/х назначения

Немногие знают, что на землях с/х назначения разрешается строить здания, строения и другие сооружения. Такая возможность законна согласно ряду законодательных норм, регламентирующих условия подобного строительства.

И одно из таких важнейших условий — создание собственником участка крестьянско-фермерского хозяйства.

Как показывает практика, местные органы власти недостаточно осведомлены о федеральных нормах законодательства, в соответствии с которыми местные муниципалитеты должны выдавать разрешения на строительство в пределах территорий сельскохозяйственных угодий.

Статья 40 Земельного кодекса РФ разрешает собственнику земли строить здания, строения, сооружения жилого, производственного, культурно-бытового назначения в соответствии с целевым назначением земельного надела, его видом разрешенного использования, если при этом будут соблюдаться градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие правила, нормативы.

Согласно статье 78 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья можно использовать, чтобы организовать сельскохозяйственное производство, создать защитные насаждения, осуществлять научно-исследовательскую, учебную и другую связанную с сельским хозяйством деятельность.

В статье 6 Закона о крестьянско-фермерском хозяйстве закрепляется состав имущества всего фермерского хозяйства: сюда относится земельный участок, хозяйственные и другие строения, мелиоративные сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое необходимое для организации крестьянско-фермерской деятельности имущество.

В том же законе, в статье 11, вовсе сказано, что в целях организации сельского хозяйства на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут возводиться необходимые для такой деятельности здания, строения, сооружения.

Статья 77 Земельного кодекса РФ определяет возможное наличие в составе сельскохозяйственных земель как дорог, коммуникаций, лесных насаждений, водных объектов, так и зданий, строений, сооружений, используемых в целях производства, хранения и стартовой переработки продукции сельского хозяйства.

Таким образом, судя по многочисленным законодательным формулировкам, можно сказать, что не существует запрета на возведение зданий, строений и сооружений на сельскохозяйственных земельных участках. Главное условие тут — регистрация крестьянско-фермерского хозяйства.

Выписать и прописать ребенка в другую квартиру иногда бывает нелегко.
С начала 2016 года можно получить участок на Дальнем Востоке, в том числе и землю с/х назначения. Подробно об этом читайте в нашей статье.
Некоторые категории граждан имеют на получение земли без торгов. Подробности .

Особенности использования земель сельскохозяйственной направленности

Использование сельскохозяйственных угодий регламентируется статьей 78 Земельного кодекса РФ.

Сельскохозяйственные земли разрешается использовать в целях образования сельскохозяйственного производства, формирования ветрозащитных лесных насаждений, организации рыбоводства, реализации научно-исследовательских, учебных и других касающихся сельскохозяйственного производства целей.

При этом земли в таких целях могут использовать:

  • Крестьянско-фермерские хозяйства;
  • Граждане, которые хотят вести личное подсобное хозяйство (ЛПХ), садоводство, животноводство, огородничество;
  • Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, другие коммерческие организации;
  • Некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;
  • Казачьи общества;
  • Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научных организаций, образовательные организации, осуществляющие подготовку кадров в сельскохозяйственной сфере, общеобразовательные организации;
  • Общины коренных малочисленных этносов Севера, Сибири и Дальнего Востока России, желающие сохранять и развивать свой традиционный образ жизни, хозяйствования и промысла.

Если земли с/х назначения находятся в составе земель, необходимых для строительства дорог, линий электропередач, линий связи (линейно-кабельные сооружения), нефтепроводов, газопроводов и других трубопроводов, то их использование допускается только с утвержденным проектом рекультивации таких земель в сельскохозяйственных целях без изменения категории данных сельскохозяйственных земель. На землях с/х назначения разрешается осуществлять деятельность в области охотничьего хозяйства, если иное не предусматривается нормами законодательства.
Сельскохозяйственные земли, находящиеся в пределах 30 км от границы сельских населенных пунктов, нельзя использовать в других, не касающихся ведения сельского хозяйства, целях.

Таким образом, процедура получения земли сельхозназначения в собственность или в аренду практически такая же, как и при получении земельного надела другой категории. Следует только учитывать, что данная категория земель находится под особой охраной, такие земли запрещается использовать не по назначению, загрязнять и иным образом разрушать плодородие почв.

Вячеслав Садчиков Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *