Обеспечительный платеж в договоре купли продажи недвижимости

  • автор:

При заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, покупатель в счет предоплаты по данному договору, оплачивает продавцу оговоренную сторонами сумму.

Данная сумма засчитывается в счет предстоящей оплаты за отчуждаемое имущество.

В договоре эту сумму обозначают авансом, задатком или обеспечительным платежом.

Что это за понятия, в чем разница между ними и что выбрать при заключении сделки?

Российское законодательство не содержит понятия аванса, поэтому данное понятие мы узнаем из словаря.

Авансом (франц. avance) является предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги.

Обычно в виде аванса выплачивается часть будущей суммы оплаты. Аванс представляет форму предоплаты, призванную гарантировать получение денег. В случае расторжения договора аванс подлежит возврату.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ).

Обеспечительным платежом признается определенная денежная сумма, вносимая по соглашению сторон, одной стороной в пользу другой стороны, в счет обеспечения денежного обязательства по договору.

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Аванс является средством предоплаты и не обеспечивает исполнение договора в будущем, в случае расторжения договора, аванс подлежит возврату покупателю.

Задаток и обеспечительный платеж, напротив, являются способами обеспечения исполнения обязательств по договору. В договоре должны быть именно указано, каким способом обеспечивается исполнение по договору (задаток или обеспечительный платеж).

Если в договоре такого указания не содержится, оплаченная сумма признается авансом. В силу п.п. 2,3,4 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В ст. 380 ГК РФ внесены изменения, позволяющие включать условие о задатке в предварительный договор, а именно: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Это позволило упорядочить популярную судебную практику признания задатка авансом, которая была свойственна до внесения изменений в ст. 380 ГК РФ (п. 4 о распространении нормы на условия предварительного договора введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, норма вступила в действие 01.06.2015). Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416), задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Однако и с началом действия новой нормы части 4 ст. 380 ГК РФ практика признания неправомерными действий продавцов об удержании задатков в обстоятельствах, если основная сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, продолжилась.

И каждый раз находятся новые причины принятия судами таких решений.

Например, задаток подлежит возврату, если сделка не состоялась из-за внешних обстоятельств (отказ третьих лиц в выдаче документов, необходимых для совершения сделки), также, если стороны в предварительном договоре обговорили конкретную дату для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, но сделку так и не заключили в указанный день, обвинения любой из сторон в ее виновности срыва сделки будут лишь голословными.

Если ни одна из сторон не требовала заключения сделки в оговоренный день, то после наступления данной даты обязательства сторон по предварительному договору будут считаться прекращенными, а задаток — подлежащим возврату.

В случае указания в договоре на обеспечительный платеж, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок данных обстоятельств, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. (ст. 381.1 ГК РФ).

Например, в договоре возможно указать, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, обеспечительный платеж не возвращается. Таким образом, при заключении сделки, сторонам важно знать, что даже, если задаток дан после 01.06.2015 г., суд может вынести решение о его взыскании в пользу покупателя.

Если сделка не состоялась, для законного удержания суммы задатка у продавца должны быть доказательства того, что сделка не состоялась по вине покупателя, а он (продавец) предпринимал действительные и активные попытки к заключению основного договора купли-продажи.

Если причиной незаключения сделки послужили внешние обстоятельства, даже если риск их наступления сторона могла бы спрогнозировать, задаток подлежит возврату. В отличие от задатка, аванс не выполняет такой же обеспечительной функции. Независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть аванс.

Обеспечительный платеж является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, условия о его возврате или невозврате, предусматривается соглашением сторон.

Предоплату при покупке квартиры или машины могут не возвращать. Верховный суд разъяснил, как нужно действовать, когда продавец берет деньги в качестве гарантии и не отдает их обратно. Возможны целых 3 исхода: в одном случае покупатель действительно все теряет, в другом продавец сам платит за срыв сделки в удвоенном размере, в третьем – никто никому ничего не должен. Как правильно вносить предоплату, разбирался экономический обозреватель «Вестей FM» Валерий Емельянов.

Перед крупной покупкой у частного лица – например, квартиры, дачи или машины – в России принято вносить предоплату. В народе ее обычно называют «залогом». На самом деле ничего общего она с залогом не имеет. Этот термин относится к кредитным сделкам. Например, заложить можно квартиру или автомобиль и за это получить более дешевый заем. Залог – это всегда что-то материальное. Деньги по закону закладывать нельзя, и если кто-то вносит их как гарантийную сумму перед покупкой, то это правильно называть «задатком». И вот как раз по поводу задатка есть очень жесткое правило, которое на днях было озвучено в Верховном суде. Эти деньги нельзя просто взять и попросить у продавца обратно, объясняет руководитель корпоративной практики «ФБК Право» Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Если обязательство в дальнейшем исполняется, то эта сумма зачитывается в качестве платежа по договору. Если обязательство не исполнено по инициативе или вине стороны, передавшей задаток, то тогда эта сумма остается у другой стороны. Если же обязательство не исполняется по вине того, кто получил задаток, то тогда он обязан вернуть двойную сумму – сумму задатка и еще столько же.

Идея задатка – в том, что он «связывает по рукам» и продавца, и покупателя. Стороны подписывают предварительный договор, где указывают, что внесенная сумма подтверждает серьезность их намерений. Там же говорится, что через какое-то время обязательно будет составлен полноценный договор и внесена оставшаяся сумма. Неважно, знает об этом продавец или нет, но суммой задатка рискуют оба человека. Единственный случай, когда его можно просто вернуть без штрафов – если на это согласны оба участника. Например, покупатель и продавец синхронно передумали. Или возник какой-то форс-мажор, и один из участников сделки себя виноватым не считает. Решить такой спор можно только в суде, который должен признать, что никто не виноват, – тогда сделку нужно просто расторгнуть. Никаких особых оснований для этого не требуется. «Правила задатка» вступают в силу с того момента, как покупатель и продавец подписывают бумагу о передаче денег. Некоторых людей это может сбить с толку, рассказывает юрист адвокатского бюро «Деловой фарватер» Кристина Майорова.

МАЙОРОВА: Несмотря на то, что предварительно договор купли-продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, его значимость от этого ни в коем случае не уменьшается. Так, например, некоторые полагают, что если на нем нет никаких печатей, значит, это просто бумажка. Но это – самое большое заблуждение. Правильно составленный и подписанный договор признается судом как документ, который обладает юридической силой.

Опытные продавцы знают про этот нюанс. Они умеют делать так, что при расторжении сделки сами ничего не платят, а вот покупатель будет неправ. Для этого в предварительном договоре не пишут слово «задаток»; его заменяют другими – близкими по смыслу – словами (чаще всего – «аванс»). Если есть разночтения, по закону любая предоплата будет считаться авансом. А это – совсем не то же самое, что задаток. Аванс никого ни к чему не обязывает. Как раз его можно потребовать в любой момент, отменив сделку.

Но продавцы могут добавлять собственные условия, которые кардинально меняют весь смысл аванса. Например, при отмене покупки по вине покупателя тот платит штраф в виде части своей предоплаты или даже теряет всю сумму целиком. Получается как бы задаток, работающий в пользу одной стороны сделки. Это противоречит Гражданскому кодексу, но в суде подобные договоры оспаривать очень сложно. Лучше их просто не подписывать, советует Кристина Майорова.

МАЙОРОВА: Никто не обязывает покупателя заключать такой договор. В принципе все зависит от сторон и от их желания потом судиться. Это – время и расходы на юристов, адвокатов. Лучше сократить свои риски на этапе составления предварительного договора, чем потом судиться и, возможно, потерять свои деньги.

На сделках с недвижимостью люди теряют сотни тысяч и даже миллионы рублей. В среднем предоплата составляет около 10% от стоимости объекта, поэтому в Москве и других крупных городах суммы предварительных соглашений могут быть весьма существенными. Случается, что покупателей под штрафы подставляют не только продавцы, но и банки. Например, срок задатка истекает еще до того, как был выдан ипотечный кредит. И тогда человек оказывается в патовой ситуации: квартиру ему не продали, свой первый взнос по ипотеке он потерял, а следующий кредит ему придется просить заново – вероятно, уже на других условиях.

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома. При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась. Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях «аванс» и «задаток». Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения. Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму. Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой. Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17. С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать. Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»). Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Содружества земельных юристов Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Бородин и партнеры. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из ALT Litigation. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Аванс

Задаток

Задача

Платежная – он засчитывается в общую цену

Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора

Форма

Специальных требований в законе нет

Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)

Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить

Платеж возвращается

Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон

Вина не влияет на возврат аванса

Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом. В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из КИАП. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева. Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат. Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *