Незаконный постройка

  • автор:

Дела о самовольных постройках (в частности о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становятся предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации, так как действующим законодательством вопрос о них является недостаточно урегулированным.

Тем не менее, законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Наиболее масштабному урегулированию статья 222 ГК РФ подверглась в 2015 г. Федеральным законом N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Тогда Гражданский кодекс был дополнен пунктом 4, в соответствии с которым были регламентированы условия и порядок сноса постройки органом местного самоуправления. При этом, изменялся порядок признания права собственности на самовольные постройки, согласно которому признание права собственности на такую постройку осуществлялось лишь при соблюдении ряда условий относительно прав на земельной участок, соответствия постройки планировке территории и отсутствия нарушения прав иных лиц.

Однако «де-факто» отдельные нюансы, возникающие при рассмотрении споров о сносе и признании права собственности, обобщались Верховным судом Российской Федерации в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года»(утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007) и т.д.

Вместе с этим, за два года действия поправок к ГК РФ судебная практика по признанию права собственности на самовольные постройки выявила ряд проблемных моментов по разрешению споров, возникающих при практическом применении статьи 222 ГК РФ.

Судебная практика о самовольных постройках в 2017 г.: успеть в последний вагон

Большинство дел, рассмотренных Cудебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации в 2017 г., касались признания строений самовольной постройкой и о сносе самовольных строений, а требование о признании права собственности на самовольную постройку рассматривалось в качестве встречного.

В 2017 г. Судебная коллегия в большинстве дел о сносе самовольных строений указала на оставление судами без внимания фактических обстоятельств дела и их неправильную юридическую квалификацию, а именно исследование вопроса о наличии каких-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на землю:

— при рассмотрении дела необходимо установить, являются ли допущенные при возведении самовольной постройки нарушения (в частности, нарушение муниципальных правил землепользования и застройки) существенными, могло ли их наличие служить основанием для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку и, если могло, то требовали ли эти нарушения устранения и какими способами (определение по делу № 18-КГ17-21 от 21.03.2017 г., определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

— суду при новом рассмотрении необходимо установить соответствие типа возведенного самовольного строения целевому назначению земельного участка и возможность возведения на нём домов блокированной застройки (определение по делу № 19-КГ17-11 от 16.05.2017 г.).

Репрезентативной является тенденция Судебной коллегии в необходимости исследования оснований для признания права собственности самовольных построек, прослеживаемая и в деле №47-КГ17-18 о сносе самовольной постройки, признании отсутствующим права на земельный участок. Судебная коллегия указала на то обстоятельство, что согласно ч. 4 ст. 67 и ч. 4 ст. 198 ГК РФ при рассмотрении дела необходимо установить имеющие существенное значение для квалификации правоотношений сторон обстоятельства, связанные с местонахождением земельного участка, право на который возникло у ответчика на основании договора купли-продажи жилого дома, о сносе которого просит администрация.

Однако, всё же, несколько рассмотренных судебной коллегией дел имели отношение к признанию права собственности на самовольные постройки в качестве самостоятельного требования.

В деле № 18-КГ17-64 Судебная коллегия по гражданским делам указала на то, что суды пришли к неправильному выводу, неправомерно оставив без внимания фактические обстоятельства дела и их правильную юридическую квалификацию. Кроме исследования юридически значимых обстоятельств, рассмотрение которых требуется в делах о признании права собственности на самовольные постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, суд неправомерно оставил без внимания вопрос о возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, а именно наследников совладельца возведенной постройки.

Вместе с этим, краеугольным камнем рассмотрения дел о признании права собственности на самовольную постройку является также исследование вопроса о наличии у лица какого-либо из указанных в ст. 222 ГК РФ вещного права на землю. На это судебная коллегия указала и в деле № 18-КГ17-64, подчеркнув это как основание для повторного рассмотрения в соответствующем суде.

Аналогичная правовая позиция высказана судебной коллегией и в деле № 66-КГ16-13, в котором суд апелляционной инстанции не учел, что постройки, размещенные полностью или частично за пределами красных линий, не могут быть признаны соответствующими проекту планировки территории и правилам землепользования и застройки.

Таким образом, в 2017 г. основное внимание Судебная коллегия по гражданским делам уделяла исследованию наличия каких-либо вещных прав на земельный участок под самовольной постройкой даже в делах о сносе самовольных построек.

Вместе с этим, разделение компетенции в вопросе сноса самовольной постройки между судом и органом местного самоуправления предусмотрено законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения положений о самовольных постройках. В частности, к ведению органов местного самоуправления законопроект отнес полномочия:

(а) по сносу самовольной постройки в случае, если такая постройка создана или возведена на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы.

(б) а также, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории.

В то же время, указанный законопроект оставляет без внимания коллизию полномочий суда и органов местного самоуправления, связанную с разрешением проблемы сноса самовольной постройки или же приведения её в соответствие с параметрами, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки (абз. 2 ч. 2 ст. 222 ГК РФ в редакции указанного законопроекта).

Нововведения в 2018 г.:

закрытый перечень случаев сноса по решению органа местного самоуправления и упрощение судопроизводства по делам «самостроев»

Законопроектом №301924-7 о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках) предусматривается ряд дополнений в ГК, в частности в ст. 222 ГК РФ, которыми изменяется само понятие «самовольной постройки».

Вместе с этим, законопроектом предлагается дополнить ст. 222 ГК РФ пунктами 31 и 32 в большей мере процедурного характера, несмотря на то, что судебная практика указала на необходимость уточнения условий признания права собственности самовольных построек.

Тем не менее, указанными изменениями предполагается, что компетенция в вопросе сноса или же приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями разделена между судом и органом местного самоуправления.

Законодатель поставил в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями.

Законопроектом о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель значительно расширяет правовое регулирование самовольных построек, дает развернутое определение этого понятия в ст.222 ГК РФ, дополняет её механизмом возмещения в связи с утратой права собственности на приобретенный объект недвижимости в случае принятия решения о сносе самовольной постройки. Примечательно, что данным законопроектом устанавливается ответственность государственного регистратора за внесение им недостоверных сведений и прав на такой объект недвижимости.

Законодательные меры, согласованные Правительством, направлены, в первую очередь, на упрощение судопроизводства по делам, касающимся так называемых «самостроев». Во вторую — законопроект призван упросить вопрос принятия органом местного самоуправления решения о сносе «самостроев», очерчен круг случаев, когда орган местного самоуправления вправе принять соответствующее решение.

Указанные изменения, в целом, должны положительно повлиять на правовое регулирование строительной отрасли, а также на рассмотрение дел о «самостроях» в суде, упорядочив судебную практику в данном вопросе. Законопроект детализирует круг обстоятельств, подлежащих доказыванию, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. В частности, это коснется обстоятельств, при которых собственник не знал и не мог или не обязан был знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Вместе с этим, законодатель ставит в зависимость возможность сохранения самовольной постройки от параметров, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законами посредством её сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. В случае судебного рассмотрения дела о приведении постройки согласно требований законодательства, суд может обязать сторону получить разрешительные документы на постройку. Также видится, что в случае несоответствия постройки каким-либо строительно-техническим требованиям суд будет принимать решение исходя из результатов судебно-строительной экспертизы.

Учитывая вышеуказанное, установление исчерпывающего перечня случаев, когда снос самовольных построек будет осуществляться по решению органов местного самоуправления, посредством их законодательного закрепления в гражданском законодательстве, установит пределы полномочий органов местного самоуправления в этом вопросе.

Таким образом, в законопроекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках), законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек, что окажет непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. А его принятие приведет к пересмотру процессуальных способов защиты права собственности на самовольные постройки, в частности, и на судебную практику, в целом.

В последнее время в практике инспекции появились случаи, когда недобросовестные застройщики, привлекая денежные средства граждан с целью создания многоквартирных домов, само строительство осуществляют с нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ. К существующим в настоящее время вариантам незаконного строительства многоквартирных домов можно отнести следующие.

Суть нарушения при строительстве дома Последствия
Строительство с нарушением разрешённых параметров строительства, а также требований проектной документации имеющей положительное заключение государственной экспертизы.

Застройщик в процессе строительства многоквартирного дома изменяет этажность объекта, количество блок-секций дома или производит др. изменения. Т.е. застройщик фактически возводит объект капитального строительства, на создание которого у него отсутствуют согласованные в установленном порядке изменения проектной документации и разрешение на строительство.

Во-первых, возведённый таким образом объект формально не может быть введён в эксплуатацию в рамках действующей градостроительной процедуры из-за имеющихся несоответствий параметров построенного объекта требованиям проектной документации.

Во-вторых, в зависимости от масштаба произведенных застройщиком отклонений от проекта, произведенные изменения могут значительно отразится на качестве построенного объекта и даже могут привести к невозможности его эксплуатации (а значит и невозможность получения гражданами жилья) по целому ряду причин. Это могут быть: потенциальная угроза разрушения дома из-за геологии грунтов в основании фундаментов; изменения конструктивной схемы здания в целом или из-за конструктивных недостатков отдельных элементов самого здания; угроза жизни и здоровью граждан из-за несоблюдения пожарных, санитарных, экологических и др. норм; невозможность нормального функционирования коммуникаций из-за недостаточности мощностей и производительности установленного в доме инженерного оборудования; недостаточность площади земельного участка после увеличения пятна застройки для организации благоустройства дворовой территории или даже просто для нормального доступа к зданию и т.д.

Строительство на земельном участке, принадлежащем застройщику и предназначенном для строительства или эксплуатации нежилых объектов.

Даже при наличии у застройщика разрешительной документации для строительства, например, спортивно-оздоровительного комплекса, гостиницы, магазина и т.п., жилой дом им возводится на непредназначенном для этого земельном участке и в отсутствие разрешительных документов (и даже без проектной документации) на строительство именно многоквартирного дома.

Во-первых, оформление прав застройщиком на такой самовольно построенный дом возможно только через суд, т.е. решение быть объекту как таковому или нет, будет принимать совсем не застройщик-самовольщик. Определять возможность перевода земли и объекта в жилой фонд также будет не он, а соответствующие органы власти.

Во-вторых, даже если застройщику удастся «узаконить» объект (после проведения через публичные слушания смены целевого назначения земельного участка, перевода объекта в жилой фонд, проведения необходимых экспертиз, проверок и т.д.) и передать в собственность гражданину обещанную квартиру, это не означает, что проблемы у гражданина закончились. Оформление прав на квартиры совсем не гарантирует гражданам, что у них не возникнут сложности с инженерно-техническим обеспечением объекта, поскольку технические условия подключения дома к внешним сетям не были рассчитаны на мощности, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома. Вдобавок ко всему, данному случаю также присущи все последствия для вышеописанного вида нарушения.

Строительство многоквартирного дома на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства (т.е. в «частном секторе»).

В этом случае зачастую у застройщика имеются и правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, но только для строительства индивидуального жилого дома (отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи). Т.е. разрешительных документов на строительство многоквартирного дома у застройщика нет.

Для данного случая ко всему вышеизложенному необходимо добавить то, что для строительства индивидуальных жилых домов (за некоторыми исключениями) вообще не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации и не предусмотрено осуществление государственного строительного надзора. Таким образом, строительство дома будет контролировать только сам застройщик, в чьей добросовестности в таких условиях уже есть все основания сомневаться. Следовательно, в отсутствие какого-либо строительного контроля в процессе возведения дома существенно возрастает риск таких нарушений градостроительных норм, которые могут повлечь не только несоответствие качества выполненных работ нормативно-техническим требованиям, но и будут нести угрозу жизни и здоровью проживающим в нем гражданам.
Строительство в отсутствие у застройщика правоустанавливающего документа на земельный участок (на земельном участке, не предоставленном застройщику в установленном законом порядке ) либо с нарушением застройщиком границ земельного участка, предоставленного для строительства дома (объект частично строится на смежных земельных участках, правообладателем которых застройщик не является). Само по себе всё это уже означает, что в данном случае у строительной организации вообще нет никаких документов, подтверждающих даже саму возможность размещения не только многоквартирного дома, а вообще любого объекта. Имеют место все последствия, характерные для вышеуказанных вариантов незаконного строительства многоквартирных домов. В данном случае, имеется наибольший риск сноса самовольно построенного дома, например, из-за того, что в утверждённом генплане населённого пункта на данном земельном участке предусмотрено строительство инженерной (транспортной) инфраструктуры либо возведение социально значимых объектов; данный участок может быть составной частью исторического культурного наследия федерального, регионального значения; также данный участок может находиться в охранной зоне рядом расположенных инженерных сетей, санитарно-защитной зоне расположенных рядом вредных производств, природоохранной зоне и т.д.

При этом, согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, строительство которого осуществлено с нарушением норм действующего земельного и градостроительного законодательства РФ, не исключает возможности предъявления требования о его сносе в судебном порядке. При этом основанием для удовлетворения судом иска о сносе такой постройки будет являться признание её самовольной. Такое решение суда служит основанием для внесения в ЕГРП записей о прекращении прав на самовольную постройку. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц (залогодержателя, арендатора) соответствующие обременения также прекращаются.

Безусловно, Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 222) предусматривает возможность признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку, так называемое «узаконение». Но, во-первых, это возможно только при условии, что лицу, заявляющему такие требования, земля принадлежит на праве собственности, бессрочного пользования либо пожизненно наследуемого владения (данный перечень прав является исчерпывающим и не подлежащим расширенному толкованию). В описанных выше случаях у застройщика зачастую имеется лишь право аренды земельного участка. Во-вторых, даже при наличии у застройщика одного из вышеуказанных прав (титулов) на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, он должен будет доказать суду, что «сохранение самовольной постройки не нарушает права и интереса третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан» (ч. 3 ст. 222 ГК РФ). Это утверждение необходимо подтвердить результатами исследований, экспертиз и т.п. проверок, которые не обязательно будут положительными. Также не стоит забывать, что принятое судом решение об «узаконении» объекта может быть обжаловано другими заинтересованными лицами.

Более того, в случае узаконения некоторое, пусть даже непродолжительное, время объект будет находиться в собственности застройщика. Следовательно, на квартиру ещё до её передачи гражданину (что само по себе тоже ничем не гарантировано) по неисполненным обязательствам застройщика могут быть обращены другие первоочередные требования, взыскания, обеспечительные меры по искам других инвесторов, аресты и т.п.

В случае невозможности «узаконения» хотя бы по одной из вышеперечисленных причин, действующее гражданское законодательство, предусматривает одно общее для всех вариантов незаконного строительства последствие самовольные постройки подлежат сносу. Таким образом, даже в случае, если строительство такого многоквартирного дома будет завершено, гражданин не сможет оформить право собственности на квартиру и стать её полноправным владельцем.

Конечно, гражданин, вложивший денежные средства в подобное строительство за защитой и восстановлением своих нарушенных прав и законных интересов вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями к недобросовестному застройщику, в том числе заявить требования о возмещении убытков и компенсации иного ущерба (если таковые имеются). Однако суд не может никого понуждать к завершению строительства и оформлению прав на самовольные строения. В соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — Федеральный закон), в вышеуказанных случаях привлечение денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах в принципе не может осуществляться на законных основаниях (подробнее см. «Незаконные способы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве»). Однако, для таких случаев частью 3 статьи 3 Федерального закона установлено только право гражданина требовать от лица, неправомерно привлекшего его денежные средства для строительства жилья:

  • немедленного возврата переданных ему денежных средств,
  • уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств,
  • возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случае отказа от выполнения заявленных требований о возврате денежных средств, гражданин, в конечном итоге, вынужден будет за защитой нарушенных прав обращаться в суд, что при положительном решении на практике также не гарантирует ему (гражданину) возврата денежных средств, например, из-за начала процедур ликвидации или банкротства застройщика.

С учётом всего вышеизложенного, участвуя в незаконном строительстве многоквартирных домов граждане несут наибольший риск лишиться и денежных средств и квартиры.

Дата публикации: 20 сентября 2018 г.

При оценке реальности мы зачастую используем критерии, состоящие из черно-белых тонов. Это касается и наших устоявшихся идеалов, в которые мы верим: добро борется со злом, одна сторона, несомненно, плохая, другая — хорошая. В результате добро одерживает победу над злом (либо победившая сторона оказывается доброй).

Фото: Sputnik

К сожалению, в жизни все более просто и менее очевидно. Когда вы начинаете изучать причины той или иной ситуации, увидите ее сложность и запутанность, то убедитесь в том, что она зависит от различных процессов. Вы осознаете, что в подобной ситуации необходимо не только находить, оправдывать либо обвинять, а анализировать причины.

На сегодняшний день это касается также незаконных построек: в данном случае не стоит поддаваться эмоции и оценивать ситуацию, судя по бесконечным спорам, слезам и даже крови, а напротив думать о причинах, которые привели к этому и работать над вопросом, что же последует после этого? В чем кроются причины возникновения подобных разногласий и конфликтов в вопросе незаконных построек?

Насколько правильно предоставлять эти события обобщенно с прошлогодним сносом? Какова впредь будет политика государства в отношении незаконных построек?

Демография и жилищное строительство

На протяжении долгих лет не осуществлялись достаточные действия по обеспечению граждан доступным жильем. В частности, в сельской местности не учитывался вопрос строительства доступных жилых домов для населения.

Так, за период 2009-2017 годы построены 81992 дома, возведены 6 624 жилых массива, а население страны за этот период выросло с 27 до 32 миллионов. Естественно, темпы жилищного строительства намного отстали от темпов роста населения.

К тому же, нередко сельскому населению была не под силу покупка домов по типовым проектам. Для реализации проекта, купить эти дома обязали состоятельные семьи, не нуждающиеся в жилье, фермеров и предпринимателей. Несмотря на это, проект не смог удовлетворить потребность сельского населения в жилье.

Тот факт, что для людей не было построено доступное жилье с учетом их покупательской способности и стремительный демографический рост стали причиной нынешнего дефицита жилья.

Менталитет

За последние годы все более ускорилась работа по строительству многоэтажных жилых домов по доступным ценам. В соответствии с программой по строительству доступных жилых домов по обновленным типовым проектам в сельской местности на 2017-2021 годы, утвержденной постановлением президента от 21 октября 2016 года, построено более 53 тысяч доступных жилых домов и квартир по обновленным типовым проектам, около 65 тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий семей обеспечены жильем.

Однако люди хотят быть ближе к земле. Наверное, вы помните женщину, которая выступила с требованием о том, что в Андижане нужны не многоквартирные дома, а коттеджи. Многие хотят построить дом ближе к своим родственникам, родителям, желательно в своей махалле. Однако не стоит забывать о том, что Узбекистан является густонаселенной страной Центральной Азии и занимает 2-место после России среди стран СНГ.

Для справки: земельные ресурсы Узбекистана весьма ограничены, а его население растет динамичными темпами. Темп роста населения намного превышает рост орошаемых земельных площадей. На каждый гектар орошаемой земли приходится 8 человек. Общая площадь земельной площади сельскохозяйственного значения составляет 17,8 млн гектаров, по прогнозам Азиатского банка развития в ближайшие 30 лет площадь орошаемых земель снизится еще на 20-25 процентов.

Правонарушения при выделении земельных участков

В результате изучения, проведенного Министерством юстиции выявлено, что в 2018 году хокимиятами незаконно выделено 335 гектаров земельных площадей и в результате местным бюджетам нанесено более 20,4 млрд сумов ущерба.

В частности, имеются многочисленные случаи использования для строительства доступных жилых домов по типовым проектам земельных участков, входящих в категорию земель сельскохозяйственного назначения. В частности, из выделенных хокимиятами районов в текущем году на эти цели 1 065 гектаров земли, около 60 гектаров являются землями такой категории. Сегодня за эти ошибки нас ждет жестокая расплата.

Медленная урбанизация

Рядом с жилыми домами необходимо построить такие необходимые учреждения, как детский сад, школа, поликлиника, решить проблемы, связанные с газо- и водоснабжением, проложить все необходимые коммуникации. Люди не хотят жить в новых кварталах с плохо развитой инфраструктурой.

Однако есть и другая сторона монеты: невозможно также создать инфраструктуру в махаллях и селах, которые расширяются без плана, порядка, в стихийном порядке. Намного дешевле и удобнее создать инфраструктуру для компактных кварталов.

Коррупция и правовая культура

Люди должны придти к такому выводу, что законное проживание полезнее незаконного. К примеру, я получаю земельный участок законными путями, выплатив при этом соответствующие платежи, в то время как мой сосед совершает это действие очень легко, то есть незаконным путем – предложив кому-то взятку. Кто в данном случае поверит в то, что нужно соблюдать законы? Ведь не лучше ли и мне поступить как мой сосед? Так же, если все предприимчивые люди будут решать свои проблемы, таким образом, какой кризис ждет нас не в далеком, а в ближайшем будущем?

Значит, для предотвращения подобных случаев мы в качестве общества должны изо всех сил бороться против них. Для этого необходимо искоренить коррупцию, которая пустила корни много лет назад, достичь того, чтобы чиновники служили для народа примером в соблюдении законов, усовершенствовать прозрачные механизмы предоставления жилищных, земельных и других льгот, обеспечить неотвратимость наказания за правонарушения. Тогда сократится число фермеров, передающих людям государственную землю на основе устной договоренности, хокимиятов, допускающих подобные случаи, закрывающих на это глаза кадастров, «участковых», председателей махалли, в том числе и граждан, которые в пустились в рискованную авантюру и вложили заработанные честным трудом деньги в незаконную землю и постройку.

Каждая ситуация своеобразна

Причин может быть много. Однако при высказывании мнения касательно незаконных построек не следует забывать о том, что каждая ситуация требует отдельного изучения. Если земельный участок под строительство был выделен решением хокима, однако решение было отменено после того, как пришел следующий хоким, должен действовать принцип «охрана законом доверия гражданина, либо юридического лица к решению государственного органа». Если земельный участок был захвачен незаконно, то он должен быть возвращен в соответствующем порядке государству, при этом должен быть решен вопрос ответственности.

Кроме того, с учетом того, что под каждой ситуацией кроется своеобразная причина нужно быть крайне осторожными с обобщением и систематизацией. Особенно это нельзя путать с проблемой сносов и не играть с эмоциями граждан.

Будет ли снова организована «разовая акция»?

Как вам известно, в нашей стране была объявлена разовая амнистия в отношении самовольных построек. Благодаря акции законно были оформлены дома более 500 тысяч людей.Это означает, что полмиллиона семей получили законный кров, который в будущем они могут передать по наследству своим детям либо проводить операции по купле-продаже, залогу. То есть, как бы это не было тяжело, никто не может отрицать тот факт, что государство сделало огромный шаг навстречу гражданам в жилищном вопросе.

Однако у некоторых могло возникнуть неправильное мнение, что этот процесс продолжится, если построить дом и выждать несколько лет, государство может нам снова «простить» нас.

Акция по своему названию являлась разовой, такой акции больше не будет. Кроме того, в указе президента об объявлении акции предусмотрены отмена норм гражданского законодательства о возможности признания права собственности на самовольные постройки после окончания срока действия разовой акции, ужесточение ответственности за строительство самовольных построек.

Исходя из этого, внесены соответствующие изменения в законодательство, то есть, исключены статьи по признанию права собственности на самовольную постройку.

Значит, объявлена твердая позиция государства касательно самовольно захваченных земельных участков.

Что же теперь будет?

Согласно результатам инвентаризации, в 2018-2019 годах в более чем 23 тысяч случаев граждане самовольно захватили 3900 гектаров земельных площадей, на 6000 гектарах построены незаконные постройки.

Это — 23 тысячи нарушений закона. А значит, теперь 23 тысяч семей останутся без жилья?

К сожалению, мы еще не достигли уровня богатого государства, способного построить на всех землях жилье и закупать всю продовольственную продукцию за рубежом. К тому же, это не должно продолжаться бесконечно – необходимо обеспечить законность. По-моему, для этого государство продолжит проявлять твердую позицию в данном вопросе.

Однако встречаются люди, которые ложатся под бульдозер, предназначенный для сноса их дома и их можно в какой-то степени понять.

Значит, очередная задача заключается в решении данной проблемы с как можно меньшими потерями, но в рамках закона.

Это должны хорошо осознавать исполнители. Снос незаконных построек и передачу земель в распоряжение государства должны быть осуществлены решением суда, в установленном законодательством порядке.

Несмотря на то, что является причиной, в данном случае нелегко ни народу, ни государству. Однако нельзя закрывать глаза на незаконные действия, расхищать государственные земли. Виновные, несомненно, должны быть наказаны, причины — устранены, при необходимости, если это предусмотрено законодательством, должна быть выплачена компенсация. И каждая пядь земли, захваченная незаконно, должна быть возвращена государству.

Как нация и как государство, мы должны жить, следуя законам. Некоторые утверждают, что законы не имеют первостепенного значения, на первом месте стоят честность и порядочность.

Однако, у честности и порядочности нет критериев и единиц измерения, как нет и гарантии на то, что они присутствуют у каждого. Уровень честности у всех разный. Поэтому основным критерием должен быть закон, верховенство которого должно быть обеспечено бесспорно.

Шахноза Соатова,

ответственный работник Министерства юстиции

Виталий Гензель

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

1

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

2

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

3

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

4

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

5

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

6

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.

Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).

***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

Порядок сноса самовольных строений

Снос самовольных строений является способом правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, а также средством наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.

Решение о сносе самовольных строений принимается в судебном порядке, а также государственным органом, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений.

Административные органы для реализации полномочий по сносу незаконно возведенных строений создают уполномоченные комиссии, на которые возлагаются разработка и осуществление комплексных мер, обеспечивающих профилактику и пресечение самовольного строительства в городах, а также принятие решений и определение порядка их исполнения в отношении объектов самовольного строительства.

Комиссия по сносу самовольно возведенных строений создается, как правило, администрацией города и является коллегиальным органом, способствующим осуществлению политики в области градостроительства. Контроль за деятельностью комиссии возлагается на департамент градостроительства и земельных отношений администрации города. Подобные административные комиссии создаются с целью осуществления контроля за использованием земель, находящихся в ведении и собственности органов местного самоуправления, в соответствии с их целевым назначением и недопущения самовольного строительства на территории городов.

В пределах своей компетенции комиссия рассматривает представленные материалы о выявленных самовольных строениях и принимает решения:

  • о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов и освобождении незаконно занятых под строительство земельных участков;
  • о возможности сохранения самовольной постройки в установленном законодательными актами РФ порядке, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
  • о назначении (определении) уполномоченной организации (органа местного самоуправления) для обращения в судебные органы в случаях неисполнения физическим (юридическим) лицом — нарушителем решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов;
  • о запрещении соответствующим городским организациям рассмотрения и согласования предпроектной и проектной документации по объектам самовольного строительства до решения комиссии

Кроме того, комиссии также имеют право:

  • требовать объяснений от должностных лиц, согласовавших самовольную постройку;
  • запрашивать и получать от физических и юридических лиц различных форм собственности информацию и документацию, подтверждающую право на проведение проектных и строительных работ по рассматриваемому объекту (в первую очередь правоустанавливающих юридических документов, подтверждающих право собственности), договоров аренды, в случае необходимости договоров об установлении порядка пользования земельным участком, планов БТИ этажей и участка, технического заключения лицензионной организации о несущей способности конструкций объекта и других документов, а также пояснений о причинах допущенных нарушений.

Комиссии направляют:

  • в уполномоченные органы предложения о наложении дисциплинарных взысканий на должностных лиц органов местного самоуправления по фактам систематического непринятия ими мер по пресечению строительства, ведущегося с нарушением установленного порядка;
  • в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, департамент градостроительства и земельных отношений администрации города, департамент муниципальной собственности информацию о фактах самовольного строительства с рекомендациями о недопущении государственной регистрации прав на объект самовольного строительства. В том числе и права собственности на объект незавершенного строительства для приостановки (отказа) оформления имущественных и земельных отношений физическим и юридическим лицам (независимо от форм собственности), допустившим нарушения установленного порядка проведения строительных работ и использования территории;
  • лицу, осуществившему самовольное строительство, письменное требование о добровольном сносе самовольно возведенного строения и освобождении земельного участка.

Комиссии поручают:

  • органам городской администрации в случае регистрации права собственности и иных прав на объект самовольного строительства обратиться в суд с иском о признании недействительными зарегистрированных прав и (или) сделок с ними; — комитету по земельным отношениям администрации города обратиться в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (об освобождении самовольно занятых земельных участков);
  • администрациям районов города проведение комплексных проверок по фактам нарушения установленного порядка исполнения строительных работ.

Кроме того, комиссии имеют право:

  • организовывать комиссионные (в том числе комплексные) проверки объектов самовольного строительства с проведением фото- и видеосъемки и оформлением акта проверки;
  • регулярно информировать заинтересованные структуры администрации города о фактах самовольного строительства.

Снос самовольно возведенных построек на территории города в случае, когда лицо, осуществившее такую постройку, известно, осуществляется в следующем порядке:

  • 1. Лицам, осуществившим самовольное строительство на территории города, комиссией направляется заказное письмо с уведомлением письменного требования о прекращении строительства и приведении в первоначальное состояние земельного участка в установленный комиссией срок.
  • 2. При необходимости лица, осуществившие самовольное строительство, приглашаются на заседание комиссии. Письменное требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние таким лицам вручается под роспись на заседании комиссии.
  • 3. При отказе лица осуществить снос самовольно возведенного строения в добровольном порядке в установленный срок снос может осуществляться привлекаемыми техническими средствами и силами.

В числе таких технических средств могут быть использованы средства и силы управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения) на основании соответствующего решения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города. Снос производится в присутствии членов комиссии.

По завершении сноса самовольно возведенного строения составляется акт, подписываемый лицами, присутствующими при сносе.

В акте указываются:

  • — время и место сноса;
  • — данные лица, осуществившего самовольное строительство;
  • — состояние строительного материала, оставшегося после сноса, и его пригодность к дальнейшему использованию.

Строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольно возведенного строения и пригодные к дальнейшему использованию, передаются комитету по управлению имуществом администрации города для обеспечения их сохранности. В случае отказа собственника строительных материалов произвести возмещение понесенных администрацией города затрат в связи со сносом самовольного строения и хранением строительных материалов департамент муниципальной собственности администрации города принимает меры к взысканию понесенных администрацией города расходов в судебном порядке.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, после возмещения расходов, понесенных администрацией города в связи со сносом самовольного строения и хранением оставшихся после сноса строительных материалов, вправе получить принадлежащие ему строительные материалы.

При невозможности установить лицо, осуществившее самовольное строительство, снос самовольно возведенных строений осуществляется в следующем порядке.

Требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние либо о сносе самовольно возведенного оконченного строительством объекта в виде надписи, нанесенной специальными средствами, устойчивыми к воздействию окружающей среды, выполняется на самом объекте строительства.

При непринятии мер к добровольному сносу в течение 14 дней с момента нанесения надписи снос самовольно возведенного строения осуществляется на основании распоряжения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города силами и средствами управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения).

Следует отметить, что комиссия создается администрацией города в составе председателя, его заместителей, членов и ответственного секретаря. Повестку заседания комиссии формирует ответственный секретарь по предложениям председателя, его заместителей и членов комиссии с учетом рекомендаций департамента градостроительства и земельных отношений администрации города, органов местного самоуправления города и других организаций.

Заседания комиссии проводятся по мере необходимости, определяемой председателем по докладу ответственного секретаря, но не реже одного раза в квартал. Материалы для рассмотрения на комиссии готовятся и представляются департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города. На заседании комиссии могут быть рассмотрены материалы по выявленным самовольным постройкам, представленные членами комиссии и другими органами и организациями.

Рассылка материалов членам комиссии и заинтересованным лицам осуществляется ответственным секретарем не менее чем за 3 дня до проведения заседания. Члены комиссии и приглашаемые лица оповещаются о дате заседания не позднее чем за 3 дня до его проведения. В заседаниях кроме членов комиссии принимают участие представители отраслевых и функциональных органов власти города, районных администраций, контролирующих органов.

Список приглашаемых лиц формирует ответственный секретарь комиссии. Заседание комиссии правомочно для принятия решений при наличии не менее половины от общего числа ее членов. Решения комиссии принимаются большинством голосов. При равенстве голосов решающим является мнение председательствующего. Решения комиссии оформляются протоколом, который подписывается председательствующим в заседании, ответственным секретарем и утверждается председателем комиссии.

Решения, принимаемые комиссией в соответствии с ее компетенцией, являются обязательными для всех органов исполнительной власти города. Также и для предприятий, организаций и учреждений, действующих в сфере ведения рассматриваемых вопросов, физических и юридических лиц (независимо от форм собственности) в части, их касающейся. По вопросам, требующим решения администрации города, комиссия вносит соответствующие предложения.

Копии протокола заседания после соответствующего оформления и утверждения направляются секретарем членам комиссии, департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города и заинтересованным лицам в течение недели с момента утверждения. Подлинники протоколов заседаний, материалы к ним, стенограммы, а также информация о выполнении решений комиссии хранятся у ответственного секретаря в течение трех лет. Копии решений о сносе вместе с соответствующими материалами направляются в уполномоченные организации (государственные органы) для обращения в судебные органы в случае неисполнения физическими (юридическими) лицами — нарушителями решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов. Контроль выполнения решений комиссии осуществляется председателем и его заместителями, а в части сроков исполнения — ее ответственным секретарем.

Как уже отмечалось, снос самовольных строений производится в порядке ст. 222 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 данной нормы создание самовольного строения порождает следующие правовые последствия.

1. Лицо, создавшее самовольное строение, должно произвести снос самовольной постройки. Таким образом, часть 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает категоричную формулировку, соответственно в данном случае снос самовольной постройки должен быть произведен в полном объеме. Хотя закон не устанавливает определенный срок сноса, но четко говорит о том, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативной меры предусмотрена возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.

Следующим немаловажным обстоятельством является то, что ГК РФ не устанавливает, кто конкретно принимает решение об использовании альтернативной схемы сноса. В данном случае норма ГК РФ является отсылочной, исходя из которой можно сделать вывод о том, что правом альтернативного сноса обладает субъект права частной собственности на земельный участок.

В данном случае также не стоит забывать и о ст. 14 ГК РФ, которая допускает самозащиту гражданских прав, в соответствии с которой способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Данный вывод основан на ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой необходимо, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Исходя из данной нормы права, так как лицу, создавшему самовольное строение, не принадлежит право собственности на нее, соответственно ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Включая разъяснения о том, что лицо, создавшее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть совершать определенные сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду). Следовательно, лицо, не являющееся собственником, не имеет права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.

Следует отметить, что данная норма не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности.

Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Для выявления вновь возводимых, а также существующих самовольных построек главами муниципальных образований могут создаваться специальные организации и комиссии. При выявлении самовольной постройки уполномоченными на то органами оформляется соответствующий акт или протокол. Решение о сносе самовольных построек принимается органами и должностными лицами местного самоуправления.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *