Незаконная перепланировка судебная практика

  • автор:

Раздел жилого помещения: требования законодательства и судебная практика

Дом – место, где чувствуешь себя в безопасности, куда мы возвращаемся после трудного рабочего дня и долгожданной поездки на море, место, куда мы приглашаем гостей, где мы живем своей обычной повседневной жизнью.

Но жизнь полна различных обстоятельств и те, с кем мы когда-то делили кров, могут завтра стать чужими людьми и, если спорные вопросы не удалось разрешить мирно, без обращения в суд, – даже сторонами судебного спора, в том числе, и о разделе жилого помещения.

Разрешение возникшего спора о разделе жилого помещения в судебном порядке, если такой раздел возможен, потребует значительных материальных затрат, времени и сил от лиц, вовлеченных в этот процесс.

Законодатель дал определение жилому помещению. Таковым является помещение, предназначенное для проживания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение, соответствующее санитарным нормам и правилам, гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (п.14 ст.1 ЖК Республики Беларусь).

Жилыми помещениями являются квартира, жилой дом, жилые комнаты.

Следует отличать раздел жилого помещения в натуре и раздел с выделением изолированного жилого помещения (комнаты или комнат). При разделе в натуре происходит прекращение общей долевой собственности и возникает два и более объекта недвижимости, при втором варианте – жилое помещение остается в долевой собственности.

Разделу подлежат лишь жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду, и исключительно при условиях, определенных действующим законодательством:

— наличии технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений. При отсутствии технической возможности на осуществление перепланировки с образованием двух и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированной жилой комнаты (комнат) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности (ст.156 ЖК Республики Беларусь);

— взаимное согласие. При отсутствии взаимного согласия между собственниками жилого помещения на раздел жилого помещения в натуре раздел производится в судебном порядке (ст.255 ГК Республики Беларусь);

— отсутствие в жилом помещении не зарегистрированных в установленном порядке самовольных надстроек, пристроек и (или) перестроек (п.3 ст.156 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии со ст. 250 ГК Республики Беларусь, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2).

Если достигнуть согласия не удалось, раздел жилого помещения возможен в судебном порядке.

Раздел жилой комнаты.

Исходя из требований законодательства и сложившейся судебной практики разделить между сособственниками жилое помещение в виде одной жилой комнаты в натуре не представляется возможным.

Раздел жилого дома.

При разделе жилого дома в натуре для определения вариантов раздела домовладения назначается судебно-строительная экспертиза, по результатам которой, при наличии технической возможности, экспертами предлагаются варианты раздела в натуре с определением перечня работ, необходимых для переоборудования жилого помещения, их стоимость и расчет размера компенсации, подлежащей выплате в пользу лица, которое сохранит за собой право на меньшую, чем до раздела, долю в праве собственности на жилое помещение (так называемое отступление от идеальных долей). В результате раздела долевая собственность на домовладение прекращается и возникает два и более объекта недвижимости.

Следует отметить, что техническая возможность раздела дома может и отсутствовать, с учетом требований, предъявляемым к жилым помещениям (кухня не менее 9 кв.м, жилая комната не менее 14 кв.м.), а также требований градостроительных норм. По указанной причине целесообразно запросить предварительное мнение специалиста по данному вопросу до обращения в суд.

Раздел квартиры.

В ситуациях, когда участники долевой собственности ставят вопрос о разделе квартиры, долевая собственность не прекращается, но практически во всех случаях происходит изменение долей в праве собственности с отступлением от размера, так называемых, идеальных долей (размер жилого помещения в натуре соответствует его арифметическому выражению, отраженному в правоустанавливающих документах), Это происходит в связи с тем, что выделить часть квартиры, соответствующую идеальной доле участника долевой собственности, на практике получается крайне редко. При этом подсобные помещения остаются в общем владении и пользовании.

Не смотря на то, что раздел жилых помещений, как квартиры, так и домовладения, регулируется одной нормой, разница в основных подходах раздела на практике существенная. Даже при наличии технической возможности на перепланировку квартиры с образованием двух и более жилых помещений (комнат) суды отказывают в удовлетворении требований о разделе квартиры до регистрации таких изменений в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру и получения соответствующих зарегистрированным планировочным решениям правоустанавливающих документов. То есть, если истец просит о выделении неизолированной жилой комнаты (комнат), либо части квартиры путем переоборудования и перепланировки с образованием двух и более квартир по аналогии с частным домовладением, либо двух комнат, даже при наличии технической возможности (получения соответствующих технических заключений), произвести раздел такого жилого помещения будет невозможно.

Судебная практика.

В соответствии с технической документацией на квартиру комнаты, площадью 14,3 кв.м. и 13,9 кв.м. являются смежными.

В техническом заключении указано, что техническая возможность для проведения работ по изолированию жилых комнат имеется.

Решением суда Энского района г. А в удовлетворении исковых требований по гражданскому делу по иску А об изменении долей в праве собственности, разделе квартиры, встречному иску Г. об определении порядка пользования жилым помещением было отказано.

В мотивировочной части решения суд указал, что основанием для отказа в удовлетворении требований о разделе квартиры послужило то обстоятельство, что истцом до настоящего времени перепланировка жилого помещения не произведена, а раздел квартиры по варианту раздела, предложенному истцом не возможен до проведения и утверждения перепланировки, в связи с чем суд пришел к выводу, что истцам и ответчикам в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение оставлено без изменения, а кассационная жалоба без удовлетворения.

Таким образом, для производства раздела квартиры, в которой есть неизолированная жилая (или более) комната, с образованием двух и более жилых помещений (комнат), при отсутствии согласия других сособственников инициатору раздела придется пройти длительный путь:

  1. Получить техническое заключение о возможности перепланировки квартиры. Такое заключение можно получить в любой организации, имеющей специальное разрешение на дачу такого рода заключений.
  2. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа о согласовании (разрешении) на переустройство и (или) перепланировку.

В случаи отсутствия согласия остальных участников долевой собственности обратиться с иском в суд в порядке ст.285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности и признать отказ в даче согласия на реконструкцию (перепланировку) занимаемой квартиры в соответствии с проектом необоснованным с разрешением подать заявление без согласия других сособственников квартиры и иных совершеннолетних членов семьи, иных граждан, совместно проживающих с заявителем, имеющим право владения и пользования жилым помещением.

Обоснование своих требований необходимо основывать на нормах ст.285 ГК Республики Беларусь, ст.17 ЖК Республики Беларусь, а также п.п.1.1.21 п.1.1. Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь N 200 от 26 апреля 2010 года «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», в соответствии с которым для получения согласования (разрешения) на переустройство и (или) перепланировку гражданин, который инициирует переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с приложением документов, указанных в приведенном нормативном акте, в том числе письменное согласие вышеуказанных граждан.

3. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и (перепланировку) жилого помещения (квартиры). Условия и порядок переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме, определяются постановлением Совета Министров Республики Беларусь N 384 от 16.05.2013 года (в ред. от 09.03.2015 года) «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории» (совместно с «Положением об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки», «Положением об условиях и порядке установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций», «Положением о порядке реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории»).

4. Исполнить решение, то есть произвести работы по переустройству и перепланировке жилого помещения. В случае отсутствия препятствий при проведении работ и несогласия кого-либо из лиц, проживающих в жилом помещении (не предоставление доступа к местам проведении работ) заинтересованному лицу (заявителю) снова придется обратиться в суд в порядке ст. 285 ГК Республики Беларусь для устранения препятствий в осуществлении права собственности с просьбой к суду обязать лиц, чинящих препятствие в работе специалистов предоставить доступ для производства работ. Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке должно быть подтверждено актом приемки, подписанным членами приемочной комиссии выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утверждаемой Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь.

5. Получить решение местного исполнительного и распорядительного органа об утверждении акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения с указанием сведений о жилом помещении (адрес, инвентарный номер в соответствии с данными единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (при наличии), инициаторе, дату акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и (или) нежилого помещений, иные сведения в случае необходимости.

  1. Произвести государственную регистрацию перестроенного изолированного помещения с согласия собственника (сособственников), участников совместного домовладения.

При отсутствии согласия – вновь обращаться с иском в суд в порядке статьи 285 ГК Республики Беларусь об устранении препятствий в осуществлении права собственности на жилое помещение, признав отказ в даче согласия необоснованным и разрешить подачу в регистрирующий орган заявления без согласия вышеуказанных лиц.

  1. Подать иск в суд о разделе.

Столь длительная процедура вынуждает стороны спора принимать участие в судебных разбирательствах, длительность которых может насчитывать не один десяток месяцев (в зависимости от активности сторон в процессе, движения дела по стадиям гражданского процесса – стороны воспользовались правом кассационного обжалования решения суда и состоявшихся по делу постановлений в порядке судебного надзора, времени и масштаба работ по перепланировке и других фактов и обстоятельств), с несением значительных судебных расходов.

Есть основания полагать, что в рамках действующего законодательства создана правовая основа для разрешения спорных ситуаций по разделу квартир по аналогии с разделом домовладения с образованием двух квартир или двух и более комнат. По указанной причине формировать разные подходы в разделе квартир и домовладений едва ли оправдано.

Законодатель в п.2 ст.156 ЖК Республики Беларусь указывает о праве собственника (собственников) требовать раздела с выделением ему (им) изолированных жилых комнат (жилой комнаты) в собственность и оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности при условии отсутствия технической возможности на перепланировку с образованием двух и более жилых помещений.

Жилым помещением, согласно п. 8 ст.1 ЖК Республики Беларусь, признается и жилая комната, находящаяся внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).

Таким образом, следуя требованиям о буквальном толковании нормативного правового акта, собственник (собственники) может просить о выделении изолированной комнаты в ситуации, когда отсутствует техническая возможность на образование двух и более жилых помещений, а при наличии технической возможности- действуют нормы, применяемые к разделу домовладений.

При наличии в производстве судов гражданских дел с аналогичным предметом судебного разбирательства, в целях реализации принципа процессуальной экономии, и как следствие, снижения нагрузки судов, что, безусловно, ведет к повышению качества работы судебной системы (общего количества выносимых судами законных и обоснованных постановлений) и, самое главное, усиления гарантий для граждан и юридических лиц, обратившихся в суд за защитой и восстановлением нарушенных прав, существуют реальные предпосылки и основания полагать, что судебная практика может пойти по пути рассмотрения споров о разделе таких жилых помещений в рамках одного судебного разбирательства.

В настоящее время, раздел квартиры в судебном порядке, в ситуации, когда необходимо пройти такой длительный путь, должен иметь место только в случае, когда другие пути разрешения спора исчерпаны.

Следует помнить, что при отказе участников от приобретения доли в праве собственности (право преимущественной покупки) сособственник вправе произвести отчуждение принадлежащей ему доли третьим лицам без выделения ее в натуре. Конечно, ликвидность на рынке недвижимости и привлекательность такого объекта весьма низкая, но вместе с тем сособственники в этой ситуации экономят время, силы, здоровье и значительные средства.

Не стоит забывать, что одним из способов урегулирования спора является медиация, которая доказала свою эффективность на практике.

Комиссарова Ольга Петровна

адвокат, партнер адвокатского бюро «Представительство и защита»

Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состояниии, если последними представлены следующие доказательства:

  • основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
  • выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
  • выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
  • выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан;
  • квартира пригодна для дальнейшей эксплуатациисанитарно-гигиенических требований;
  • строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство.

В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

Несколько примеров из судебной практики:

1) Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 07 сентября 2012 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.

Были произведены следующие виды работ:

  • замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
  • частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
  • демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла;
  • закладка одного проема в санузле кирпичом;
  • разворот полотенцесушителя вдоль стены;
  • устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом;
  • демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов;
  • обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ;
  • устройство подвесного потолка;
  • замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола.

2) Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2012 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения — квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке:

  • демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
  • заложен дверной проем в ванную;
  • в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
  • произведено остекление балкона.

3) Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12 г. — исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.

Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:

  • разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
  • устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу;
  • устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми;
  • в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель;
  • установлено остекление балкона;
  • выполнено утепление ограждающих конструкций балкона;
  • демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
  • на площади балкона устроено вспомогательное помещение.

обзора: Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика, в том числе:

  • Исковые заявления о перепланировке квартиры. Образцы, примеры
  • Административные иски об оспаривании отказа в согласовании перепланировки

Рекомендуемые по теме публикации:

  • Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика
  • Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?
  • Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *