Недвижимость и оценка

  • автор:

В последние годы особый интерес общества вызывает такое понятие, как кадастровая оценка. Это вызвано тем, что многие сферы жизни общества, в том числе расчёты налогов, страхования, инвестирование привязаны к фактической кадастровой оценке объектов имущественного права. В целом, кадастровая оценка имеет прямое отношение, как к отдельному субъекту недвижимости, так и к группам территорий в масштабах одного региона или страны в целом. Любой объект права на территории страны имеет свою оценочную стоимость, и каждый из вас может узнать из реестра базы данных актуальные сведения по оценке по кадастру. В качестве официального статуса проведения оценки, является фактическое отражение сведений в выписке из ЕГРН. Это официальный документ Росреестра, который вы можете заказать на нашем сайте, заплатив при этом обязательную госпошлину.

Кадастровая оценка: cпособы проведения

Приказом Министерства экономического развития, в ведении которого находится кадастровая палата РФ(Роскадастр) разработана единая методика проведения расчёта кадастровой стоимости объектов имущественного прав. Методика предусматривает проведение три основных варианта расчёта:

  • Затратный метод. Определение фактической себестоимости земельного участка или недвижимости.
  • Сравнительный способ. Определение стоимости исходя из аналогичный участков данной местности.
  • Доходный вид. Результат предусматривает возможность получения дохода от конкретного участка в будущем.

На окончательную величину показателя стоимости земли оказывает влияние вспомогательные параметры, в частности – наличие инженерной коммуникации, расположение транспортных магистралей, плодородность почвы, вид разрешённого использования земли, экологические факторы, дата постройки здания, материал стен, и пр. Для объективной кадастровой оценки используют сравнительный метод, который имеет более точные характеристики базы данных расчёта Росреестра.

Особенности кадастровой оценки

Существует ряд положений и требований, которые касаются непосредственно технологии государственной кадастровой оценки, в частности:

  • Кадастровая оценка должна проводиться не менее 1 раза в 5 лет (для городов федерального значения, 1 раз в 3 года).
  • Кадастровая стоимость имеет отличительные параметры от рыночной как по методу расчёта, так и по общей стоимости, разница не должна превышать в обоих случаях 30%.
  • Оценка по кадастру проходит согласование в органах власти, начиная от федеральных, и заканчивая местными( фактически Росреестр передаёт сведения в органы власти, которые должны согласиться или опровергнуть расчёты Росреестра).

Вы можете оспорить стоимость недвижимости по кадастру, путём обращения в Росреестр. В качестве аргумента спора выступает выписка из ЕГРН, которую можно заказать на нашем сайте, как в электронном виде, так и на стандартном бумажном носителе информации.

Следует рассмотреть вопрос соотношения двух стоимостных понятий: «стоимости» как экономической категории, отражающей свойства товара, воплощающего в себе затраты производителя, и «оценочной стоимости», являющейся продуктом аналитической деятельности оценщика.

Оценочная стоимость, сохраняя некоторые свойства, заданные определением стоимости в ее общеэкономическом контексте, приобретает при этом ряд дополнительных свойств, указывающих иногда на возможные способы и варианты ее расчета. Как и стоимость, это также экономическая категория, многокритериальная количественная характеристика, выражающая полезность объекта в общепринятых единицах измерения. Однако это всегда расчетная (!) величина, количественно выражающая ценность объекта оценки в деньгах на конкретный момент времени в условиях конкретного рынка, т.е. с точки зрения некоего субъекта рынка или самого рынка (понимаемого как совокупность всех его субъектов), в соответствии с определенными целью и функцией оценки. Цель оценки – определение конкретного вида оценочной стоимости объекта оценки с идентифицированным пакетом прав на него, а функция оценки (ее назначение) предопределяет выбор соответствующего стандарта (вида) стоимости.

Поскольку здесь фиксируется только временной параметр, определяемый как дата оценки, оценочная стоимость (как и стоимость) не является историческим фактом, чем она отличается от цены и затрат (см. параграф 5.3). Цена как атрибут конкретной сделки тем самым является так называемым историческим фактом, т.е. относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне.

Таким образом, может быть предложен следующий вариант развернутого определения оценочной стоимости, подчеркивающего все основные особенности данного понятия.

Оценочная стоимость (в отличие от философского, политэкономического понятия стоимости как категории, выражающей свойства товара) является расчетной величиной (суммой средств), выраженной в деньгах. Это значит, что оценочная стоимость:

  • а) всегда есть результат расчета и не существует без субъекта, осуществляющего этот расчет, следовательно, зависит от него;
  • б) представляет собой меру ценности данного объекта для того или иного конкретного субъекта рынка или рынка в целом.

При этом в первом случае формируется тип стоимостей в использовании, а во втором случае – тип стоимостей в обмене (см. параграф 5.4). Каждая из таких оценок могла бы фигурировать (быть принята) в качестве цепы объекта оценки в рамках некоторой гипотетической сделки в условиях данного конкретного рынка;

  • в) определяется в соответствии с целью и функцией (назначением) оценки и, значит, в этом зависит от субъекта оценки и намерений ее заказчика;
  • г) всегда относится к конкретному моменту времени, называемому датой оценки.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов оценщик использует и рассчитывает различные виды оценочной стоимости. Как следует из определения, оценочная стоимость всегда связана с субъектом оценки (его выбором вида оцениваемой стоимости) и является продуктом его аналитической деятельности. По поскольку выбор вида стоимости определяется функцией оценки, то всегда важно учитывать, для кого оценивается тот или иной вид стоимости.

  • Прямые указания на способ расчета, например, содержатся в определениях стоимости предприятия как действующего, потребительной и кадастровой стоимостей.
  • Исторический факт однозначно определяется заданием временного и пространственного параметров.

Дата редакции политики: 01.09.2017 г.

Основные понятия

Сайт — текущий сайт организации.

Администрация Сайта (далее Администрация) — организация, чьи контактные данные указаны на Сайте.

Пользователь — пользователь Сайта, отправляющий посредством формы персональные данные в установленном порядке.

Политика — настоящая Типовая политика конфиденциальности разработчиков приложений для Сайта.

Общие положения

Настоящая Политика является официальным типовым документом Администрации, и определяет порядок обработки и защиты персональных данных лиц, использующих Сайт и отправляющих данные через формы обратной связи и иные формы для отправки информации в Администрацию.

Целью настоящей Политики является обеспечение надлежащей защиты информации о пользователях, в том числе их персональных данных, от несанкционированного доступа и разглашения.

Отношения, связанные со сбором, хранением, распространением и защитой информации о пользователях, регулируются настоящей Политикой, иными официальными документами Администрации и действующим законодательством Российской Федерации.

Действующая редакция Политики, являющейся публичным документом, разработана Администрацией и доступна любому Пользователю сети Интернет при переходе по гипертекстовой ссылке «Политика обработки персональных данных».

Администрация вправе вносить изменения в настоящую Политику. При внесении изменений в Политику, Администрация уведомляет об этом пользователей путем размещения новой редакции Политики на Сайте по ссылке «Политика обработки персональных данных» не позднее, чем за 10 дней до вступления в силу соответствующих изменений. Предыдущие редакции Политики хранятся в архиве документации Администрации.

Передавая посредством форм любую информацию, Пользователь выражает свое согласие с условиями настоящей Политики.

В случае несогласия пользователя с условиями настоящей Политики, Пользователь обязуется не передавать и не вносить на сайт какие-либо данные или информацию.

Администрация не проверяет достоверность получаемой (собираемой) информации о Пользователе.

Условия и цели сбора и обработки информации, состав персональных данных

Персональные данные Пользователя, такие как: имя, фамилия, отчество, адреса электронной почты, телефоны, данные о местонахождении организации или физического лица, название организации и другие данные, предусмотренные для заполнения форм на Сайте, передаются Пользователем Администрации с согласия Пользователя.

Передача персональных данных Пользователем Администрации Сайта, через Форму обратной связи, форму подачи объявления или иную форму на Сайте, означает согласие Пользователя на передачу его персональных данных.

Администрация осуществляет обработку персональных данных Пользователя в целях выполнения своих обязательств перед Пользователем, предусмотренных функционалом Сайта.

Обработка персональных данных осуществляется на основе принципов:

  • а) законности целей и способов обработки персональных данных и добросовестности;
  • б) соответствия целей обработки персональных данных целям, заранее определенным и заявленным при сборе персональных данных;
  • в) соответствия объёма и характера обрабатываемых персональных данных способам обработки персональных данных и целям обработки персональных данных;
  • г) недопустимости объединения созданных для несовместимых между собой целей баз данных, содержащих персональные данные.

Хранение и использование, сроки хранения данных

Персональные данные Пользователя хранятся исключительно на электронных носителях и используются строго по назначению, оговоренному в п.3 настоящей Политики.

Персональные данные Пользователя хранятся на электронном носителе сайта бессрочно.

Персональные данные Пользователя уничтожаются при желании самого Пользователя на основании его обращения, либо по инициативе Администрации без объяснения причин путём удаления Администрацией информации, размещённой Пользователем.

Меры по защите данных

Администрация принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных Пользователя от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

Условия передачи данных третьим лицам

Персональные данные Пользователя не передаются каким-либо третьим лицам, за исключением случаев, прямо предусмотренных работой Сайта и намерениями Пользователя опубликовать открыто на сайте такие данные и информацию. Пользователь, в таких случаях, на свое усмотрение делает такую информацию доступной неограниченному кругу лиц, то есть общедоступной. Пользователь самостоятельно и на свое усмотрение указывает данные, которые считает нужным опубликовать на Сайте в общем доступе.

При подаче объявлений на сайте, вся информация, указанная пользователем в форме подачи объявления, является общедоступной. Указывая данные в форме подачи объявления, пользователь соглашается сделать такие данные общедоступными на неограниченное время.

Предоставление персональных данных Пользователя по запросу государственных органов, органов местного самоуправления осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

Ограничение действия Политики

Действие настоящей Политики не распространяется на действия и сайты третьих лиц.

Администрация не несет ответственности за действия третьих лиц, получивших в результате использования информации о пользователе, которая, в силу природы Сайта, доступна любому пользователю сети Интернет. Разработчик рекомендует пользователям ответственно подходить к решению вопроса об объеме информации о себе, размещаемой на Сайте.

Права и обязанности

Пользователи вправе, на основании запроса, получать от Администрации информацию, касающуюся обработки его персональных данных.

Пользователь вправе запросить у Администрации удаление его персональных данных с Сайта или сделать это самостоятельно, если это предусмотрено функционалом Сайта.

Пользователь обязуется размещать только достоверную информацию.

Пользователь обязуется не размещать данные третьих лиц без их согласия.

За размещение недостоверной информации или размещение информации и данных третьих лиц без их согласия, Пользователь несет ответственность лично.

Администрация имеет право в одностороннем порядке удалить и данные и учетную запись Пользователя, размещенные с нарушением настоящей Политики или законодательства Российской Федерации.

Порядок обращения пользователей

Пользователь вправе направлять Администрации свои запросы, в том числе, относительно использования/удаления его персональных данных, предусмотренные п.3 настоящей Политики в письменной форме по адресу: 650000, Кемерово, пр. Советский 61, а/я 862.

Запрос, направляемый Пользователем, должен содержать следующую информацию:

для физического лица:

  • номер основного документа, удостоверяющего личность Пользователя или его представителя;
  • сведения о дате выдачи указанного документа и выдавшем его органе;
  • дату отправки персональных данных через форму на Сайте;
  • персональные данные и информацию, отправленные чрез форму на Сайте;
  • текст запроса в свободной форме;
  • подпись Пользователя или его представителя.

для юридического лица:

  • запрос в свободной форме на фирменном бланке;
  • дата отправки персональных данных через форму на Сайте;
  • персональные данные и информацию, отправленные чрез форму на Сайте;
  • запрос должен быть подписан уполномоченным лицом с приложением документов, подтверждающих полномочия лица.

Администрация Сайта обязуется рассмотреть и направить ответ на поступивший запрос Пользователя в течение 30 дней с момента поступления обращения.

Вся корреспонденция, полученная Администрацией от Пользователя (обращения в письменной/электронной форме) относится к информации ограниченного доступа и без письменного согласия Пользователя разглашению не подлежит. Персональные данные и иная информация о Пользователе, направившем запрос, не могут быть без специального согласия Пользователя использованы иначе, как для ответа по теме полученного запроса или в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

Статья посвящена изучению теоретических аспектов оценки рынка недвижимости в России. В частности, уделено внимание определению сущности и роли рынка недвижимости, истории становления оценки рынка недвижимости, а также процессу и методам оценки недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, оценка недвижимости, рынок недвижимости, оценщик, метод оценки, стоимость объекта недвижимости.

Рынок недвижимости в РФ является одним из крупнейших сегментов национальной экономики. Вместе с тем его развитие во многом зависит от положения дел в других ключевых отраслях хозяйства. Рынок недвижимости России чувствителен к кризисам, к макроэкономической ситуации.

Основа сделок с жилыми объектами — правоотношения, предмет которых — купля-продажа и аренда коммерческой собственности. Можно отметить, что обе отмеченных сферы выполняют ряд важнейших функций для национального хозяйства РФ :

 стимулирование спроса на рынке кредитования;

 стимулирование предложения на рынке строительства;

 стимулирование роста денежной массы в большом количестве иных хозяйственных сегментов — сфере консалтинга в области недвижимости, производстве стройматериалов, лаков, красок, отделки, обоев;

 решение актуальных социальных задач, связанных с обеспечением граждан жильем.

Таким образом, рынок недвижимости — один из важнейших драйверов роста экономики страны в целом.

Особенностью рынка недвижимости является необходимость оценки объектов недвижимости. За основу оценки обычно принималась восстановительная стоимость недвижимости и износ, определяемые по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). При этом, в этих документах вводились поправочные коэффициенты, учитывающие изменение уровня рублевых цен в связи с инфляцией, а в документах, определяющих цену объекта недвижимости на первичном рынке (при его продаже или сдаче в аренду от лица правительства Москвы), некоторые параметры, влияющие на его рыночную стоимость. Но получаемые результаты обычно не соответствовали от реальной рыночной стоимости. Например, большинство сделок купли-продажи с квартирами оформлялось не по их реальным ценам, а по ценам, соответствующих их стоимости по справкам БТИ. Для старых, но крепких кирпичных домов в центре Москвы они составляли около 10–30 % рыночной стоимости. А для новостроек в дешевых районах — около 70–80 % . Поэтому их использование позволяло снизить налоги и обязательные платежи и было очень популярным. Хотя это резко повышало риск для участников сделок, делая их не вполне законными: в случаях судебных разбирательств стороны могли опираться только на цены, указанные в договорах, а не на реальные цены сделок.

Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых успешно проходили соответствующие испытания (экзамены) на его квалификационной комиссии. Эти сертификаты удостоверяли право фирмы на подготовку и проведение конкурсов и аукционов, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц — исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым — лицензионные карточки к ним . Те и другие удостоверяли право осуществлять определенные виды деятельности, например, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в т. ч. посредническая) или деятельность (в т. ч. посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Оценочная деятельность особо не выделялась и входила в состав риэлтерской деятельности.

С жилыми помещениями положение было аналогичным. С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риэлтерской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам — лицензионные карточки. Они выдавались отдельно по нескольким специальностям. В этой сфере «оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений», было выделено в отдельную специальность под номером 04. Это положило начало официальному признанию специфической профессиональной деятельности по оценке недвижимости.

Следующими шагами в этом направлении стали «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденное Правительством Российской Федерации в ноябре 1996 г. Положение специально указывало: «услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью» . С выходом и введением в действие московского и федерального законов об оценочной деятельности оценка недвижимости на законодательном уровне была окончательно отделена от риэлтерской деятельности.

Современное российское законодательство регулирует оценку недвижимости федеральным законом № 135 от 29 июля 1998 г (в ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В законе говорится, что оценочная деятельность направлена на установление рыночной или другой стоимости объектов оценки .

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это вероятная цена, по которой недвижимость может быть продана на рынке в условиях конкуренции . К другим видам стоимости относятся первоначальная, страховая, налогооблагаемая, инвестиционная, залоговая и прочие. В зависимости от того, что вы делаете со своей недвижимостью: хотите застраховать или заложить, или распорядиться еще каким-нибудь образом.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая включает в себя те затраты на покупку или создание объекта недвижимости, которые были на тот момент, когда объект начали использовать. Определяется первоначальная стоимость по смете или по документам купли-продажи.

Первоначальная цена является индикатором прибыли или убытка. Сравнивая первоначальную и рыночную стоимость, определяется, растет недвижимость в цене или нет. Например, если продается недвижимость выше первоначальной стоимости, продавец получает доход. В противном случае — убыток.

Понятие стоимости нельзя четко определить, но надо понимать, что цену объекта недвижимости создают 4 фактора:

 спрос на недвижимость;

 его полезность;

 ограниченное число предложений по отношению к объекту;

 его отчуждаемость

Отчуждаемость — это возможность продать, заложить, подарить объект недвижимости, когда этот объект не связан обязательствами, которые могли бы ограничить права на него.

Участниками деятельности по оценке недвижимости являются оценщик (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо) и заказчик услуг (физическое или юридическое лицо). Все права и обязанности сторон четко прописаны в статьях 14 и 15 закона «Об оценочной деятельности». На основании данного закона, единственным документом, который предусматривает основания для оценки и подтверждает отношения с оценщиком, является договор.

Ст.8 федерального закона от 29.07.1998 № 135 ФЗ устанавливает обязанность определить стоимость объектов недвижимости, когда они частично или полностью принадлежат Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а также когда возникает спор по вопросу стоимости объекта оценки. В статье приводятся случаи, когда необходима оценка недвижимости. Необходимость оценки недвижимости возникает при :

 купле-продаже или аренде объекта;

 акционировании предприятия;

 кадастровой оценке;

 для определения налогооблоожения недвижимых объектов;

 кредитовании под залог;

 страховании;

 внесении объекта недвижимости в виде вклада в уставной капитал предприятия или организации;

 привлечении инвестиционных вложений;

 вступлении в права наследования;

 разрешении имущественных споров;

 при ликвидации предприятия, организации;

 для расчета налоговой суммы на объекты недвижимости;

 при других действиях, которые связаны с реализацией права на недвижимость.

Процесс оценки объектов недвижимого имущества заключен в определении стоимости прав владельца на имущество. Для покупателя необходимо понимать, какова ценность для него данного объекта недвижимости и почему. Оценка объекта недвижимости важна для тех объектов, которые активно обращаются как самостоятельный товар на рынке, то есть, когда их покупают, продают, сдают в аренду:

 комнаты и квартиры;

 помещения и здания для офисов, магазинов, кафе загородные;

 дома с участком земли;

 участки земли, предназначенные под строительство;

 складские и производственные помещения.

Для определения цены объекта недвижимости разработаны специальные методы оценки. Методы оценки объектов недвижимости регулируются законом от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г. В соответствии с этими документами, к методам оценки недвижимости относят :

 сравнительный;

 затратный;

 доходный.

Сравнительный метод базируется на сравнении цены объекта (комнаты, квартиры, дома и т. д.) со стоимостью аналогичной недвижимости. Затратный метод базируется на зависимости цены объекта недвижимости от стоимости создания такого же объекта. Данный метод используется при оценке отдельных зданий, домовладений, предприятий и стоимость зависит от степени износа здания и необходимых вложения на его ремонт. Доходный метод основан на установлении цены объекта недвижимости на базе расчета предполагаемых доходов от объекта. Этот важно, поскольку помогает спрогнозировать цену объекта в будущем. На сегодняшний день доходный метод наиболее применяемый.

Однако надо помнить, что существуют определенные риски при оценке недвижимости: бывают попытки «лукавой» оценки, когда оценщик завышает или занижает цену объекта недвижимости. Существует 3 вида «лукавой» оценки :

 с недооценкой — при сговоре оценщика и риэлтора, которые стремятся приобрести недвижимость у клиента по более дешевой цене;

 с переоценкой — встречается в случаях сговора клиента и оценщика против предполагаемого покупателя. Такой вариант распространен, когда берут кредит под залог недвижимости, при страховании, составлении бизнес-плана;

 от обратного — в этом случае оценщик приглашается, чтобы сказать клиенту уже заранее оговоренный результат, который выгоден подлинному организатору лжеоценки.

Следует иметь в виду, что суд, органы по управлению имуществом, прокуратура, крупные банки, страховые компании принимают экспертные заключения по оценке недвижимости, которые выполняются только «уполномоченными» оценщиками. Это требование не распространяется на оценку частных квартир, домов, офисов. Выбирая оценщика, следует быть осторожным и предусмотрительным.

Итак, сегодня оценка недвижимости вошла в жизнь не только бизнесменов и предпринимателей, но и обычных граждан. Сделки с недвижимостью носят частный характер, предлагаемая информация бывает не всегда верной и полной. Поэтому профессиональная независимая оценка недвижимости наиболее востребованный вид оценочной деятельности. Но и самим гражданам необходимо владеть определенной базой знаний в этой области. Рассмотренные в работе принципы и методы оценки недвижимости содержат в себе теоретические основы, позволяющие понимать и эффективно использовать оценку недвижимости при возникновении такой необходимости.

Литература:

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29 июля 1998 г. (с изменениями и дополнениями)
  2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности» от 23.11.1996г. № 1407
  3. Федеральный стандарт «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014г.
  4. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. — М.: Маркетинг, 2012. — 387с.
  5. Козельский Я. В. Методы оценки недвижимости // Недвижимость. — 2015. — № 7. — С. 25–29.
  6. Малыхин С. А. Рынок недвижимости в России. — М.: Веста-М, 2012, — 428с.
  7. Стерник Г.М Технология анализа рынка недвижимости // Экономикс. — 2015. — № 10. — С. 31–34.
  8. www.irn.ru — портал «Индикаторы рынка недвижимости»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *