Налоги с продажи недвижимости

  • автор:

С прибыли, которую получают граждане нашей страны любым способом, они обязаны заплатить налог.

К этому относится и пошлина, которой облагается продажа земельного участка и дома, ведь продавая имущество, его владелец получает доход.

С 2017 года вступили в действие поправки к закону, принятые в 2016 году, поэтому система налогообложения и ставки были изменены.

Содержание

Правовая основа

Все аспекты налогообложения в нашей стране регулируются Налоговым кодексом.

На основе статьи 224 п. 1 требуется оплатить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости. При этом закон предусматривает определенные сроки владения имуществом, которое было реализовано. Пошлина уплачивается, если срок владения меньше, чем установлено законом.

Раньше этот срок был равен трем годам. Но после вступления в силу Федерального закона № 382-ФЗ, который вносит изменения в существующую систему налогообложения, вся недвижимость, что стала собственностью после 1 января 2016 года, облагается при ее продаже налогом на прибыль, если срок владения ею к моменту реализации составляет меньше пяти лет.

В Налоговом кодексе также указан порядок уплаты налога, расчет его ставки и льготы, которые предусмотрены для отдельных категорий налогоплательщиков.

Кроме того, следует знать, что согласно статье 130 Гражданского кодекса те объекты, которые находятся на земельном участке и их невозможно перенести в другое место без ущерба, тоже признаются недвижимостью. То есть дом, который стоит на участке – это отдельный объект недвижимости, и продажа его тоже облагается взносами в государственный бюджет.

Кто должен платить

По закону налоги платят все физические лица, которые продают земельный участок, дом или любое другое имущество.

Оплачивать пошлину должны и резиденты страны и те, кто не является ее резидентом.

Резидентами считаются не только граждане страны, но и те, кто проживает на территории нашей страны не менее чем полгода, даже не являясь ее гражданином. Резиденты страны обязаны платить налоги с реализации любого имущества, находящегося как на территории России, так и за рубежом.

Нерезидентами являются те физические лица, которые не проживают в стране больше полугода. Это могут быть и россияне, живущие в других странах больше 6 месяцев в году, и иностранные граждане. Они обязаны платить налог только при продаже земельных участков, находящихся на территории России.

От статуса гражданина зависит размер налоговой ставки. Так, резиденты выплачивают пошлину за продажу земли в размере 13 % от полученного дохода, для нерезидентов ставка составляет 30 %.

Срока владения имуществом

По закону для имущества, приобретенного после 1 января 2016 года, устанавливается налогооблагаемый срок владения — не меньше пяти лет.

Если недвижимость приобретена была до этого времени, то есть до 1 января 2016 года, налогооблагаемый период владения ею составляет 3 года.

Налоговые льготы

Законом определяются не только размеры пошлины, но и категории граждан, которые имеют льготы при оплате налогов или совсем освобождены от них.

Так, в связи с изменениями в Налоговом кодексе, действующими с 2016 года, допускается освобождение от взносов в бюджет на земельные участки, приобретенные после
1 января 2016 года, по истечении трехлетнего срока владения ими в следующих случаях:

  • земля была получена в наследство от близкого родственника или оформлена в собственность по договору дарения от одного члена семьи другому;
  • участок перешел в собственность в результате приватизации;
  • надел получен по договору пожизненного ухода и содержания иждивенца.

Помимо этого, от уплаты налога независимо от срока владения землей освобождаются физические лица таких случаях:

  • проданный участок являлся единственной собственностью семьи и на вырученные деньги было куплено жилье;
  • имущество находилось в собственности больше трех лет, а его стоимость не превышает 5 миллионов рублей;
  • земля продается по той же цене, что и была куплена, или за меньшую стоимость, при этом нужно будет подготовить и представить все подтверждающие документы.

Во всех остальных случаях, чтобы быть освобожденным от уплаты налогов, нужно владеть участком не меньше 5 лет.

При этом стоит еще раз отметить, что объектами недвижимости являются и участок, и дом, который на нем находится, не всегда срок владения ими может совпадать. Очень часто бывает, что сначала приобретается участок, а в течение нескольких последних лет на нем строится дом. При одновременной продаже дома и участка, налог будет высчитываться с каждого объекта отдельно с учетом срока владения каждым из них и их стоимости.

Расчет суммы

Чтобы определить сумму облагаемой налогом базовой стоимости, нужно учитывать такие факторы:

  • способ получения права собственности (договор купли-продажи, наследственное владение, дарственная и т. д.);
  • срок владения объектом;
  • социальные льготы продавца (инвалидность, наличие статуса участника военных действий или героя страны и другие основания, позволяющие снизить налоговую ставку). Это позволит уменьшить налоговую базу на 600 кв.м. площади земельного участка;
  • кадастровая стоимость. С 1 января 2016 года именно она является основной при расчете взносов в бюджет, это позволяет ликвидировать возможность специального занижения рыночной стоимости земли для уменьшения налогооблагаемой базы или уклонения от уплаты пошлины;
  • стоимость земли, по которой она была приобретена, расходы на ремонт, подведение инженерных сетей и т.д.;
  • величина доступного налогового вычета.

Сначала, чтобы понять – надо ли вообще платить налог, нужно определить срок владения имуществом и то, как оно попало в собственность. Возможно, в результате, окажется, что пошлинами продажа земли не облагается.

Во всех остальных случаях за основу нужно брать доход, который был получен в результате продажи земли. С учетом новых требований эту сумму сравнивают с ее кадастровой стоимостью. При этом данный показатель умножается на коэффициент 0,7; если полученный результат окажется больше полученного дохода, то в качестве основы для налогооблагаемой базы берется 70 % от кадастровой стоимости.

Из этой суммы вычитаются все возможные льготы:

  • при наличии социальных льгот – 600 кв.м. земельного участка не облагается налогом;
  • налоговый вычет – 1 000 000 рублей, если земля находилась в собственности меньше 5 лет;
  • расходы на покупку земли (если право собственности приобретено в результате покупки участка, а не дарения, приватизации или наследования)

Снижение налогооблагаемой базы по социальным льготам применяется в любом случае.

А вот между налоговым вычетом и расходами на приобретение участка можно выбирать по обстоятельствам: если расходы составляют большую сумму чем 1 млн рублей, то выгоднее использовать эти параметры, если расходы были меньше, то налогооблагаемая база уменьшается на сумму вычета.

Полученная в результате сумма умножается на налоговую ставку (13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов).

Порядок и сроки уплаты

Все налогоплательщики обязаны подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в который был получен доход. То есть, если участок был продан в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года нужно обязательно заполнить и подать в налоговую инспекцию декларацию. Рассчитывать размер пошлины каждый налогоплательщик должен самостоятельно. Заполненную декларацию нужно подать в налоговые органы по месту регистрации.

Если в текущем году ваш доход определялся только продажей участка, то в декларации заполняется информация только об этом объекте недвижимости. Если же, кроме него, был получен доход от реализации другого имущества тоже, то составляется общая декларация по форме 3-НДФЛ.

Оплатить все налоги нужно не позднее 15 июля того же года, когда и была подана декларация.

Декларацию могут не предоставлять только те граждане, которые освобождены от уплаты налогов. Все спорные моменты лучше решить заранее, проконсультировавшись в налоговых органах и предоставив для проверки все необходимые документы. Весь порядок расчетов, список нужных документов можно найти на сайте УФНС.

При неуплате налога к нарушителю применяются санкции. Штраф составляет 20 % от полученного дохода за каждый просроченный день, а неустойка – 5 % или не менее 1 тысячи рублей в день.

Если из налоговой приходит уведомление о необходимости заплатить налог, а по закону вы от него освобождены, либо сумма, выставленная налоговым органом, сильно завышена, вам нужно обратиться в налоговый орган со всеми документами, которые подтверждают ваше право неуплаты налога или уменьшение налогооблагаемой базы.

Особенности для земель сельхозназначения

Доход с продажи земель сельхозназначения точно так же облагается налогом на прибыль, как продажа любого имущества. Для физических лиц действует та же ставка, что и при продаже участка земли под ИЖС: 13 % — для резидентов и 30 % — для нерезидентов. Рассчитывается она тоже по общей схеме.

От уплаты освобождаются лица, владеющие участком больше 5 лет. Все основные льготы так же распространяются и на владельцев земель сельхозназначения.

Однако, если вы зарегистрированы как ИП и получаете прибыль с участка, то в этом случае размер налоговой ставки и порядок его уплаты будет зависеть от общей схемы налогообложения вашей организации.

Об изменениях в законодательстве в вопросах уплаты данного вида взносов в бюджет смотрите в следующем видеосюжете:

Нужно ли платить налог при продаже квартиры?

При продаже или при отчуждении квартиры существует всего один налог. Это налог на доходы физических лиц. Он составляет 13% от суммы полученного дохода. Но в недвижимости существует льгота – налоговый вычет, который сегодня равен 1 миллиону рублей. Если квартира у вас в собственности больше 3 лет, то сумма дохода полученного от продажи не облагается налогом, если же менее, то все что выше миллиона облагается 13%, поэтому очень часто в договорах купли-продажи указывают сумму меньше миллиона. Налоговый вычет предоставляется в целом на объект недвижимости, и если Вы владеете долей, то и воспользоваться сможете частью вычета, соразмерного Вашей доле. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры продавец вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Нужно ли платить налог при разделе квартиры?

Если квартира делится через суд, то участник раздела имущества должен платить налог только в том случае, если он выплачивает денежную компенсацию за долю другого сособственника. Например, муж говорит: Я куплю всю квартиру». Жена говорит: «Хорошо, покупай ½ долю за миллион рублей». Он покупает у нее за миллион, у нее возникает налог.

Каков налоговый вычет при покупке квартиры?

Налоговым кодексом предусмотрен налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей и при покупке и при строительстве жилья – дома или коттеджа и другой недвижимости. Вы вправе получить с 2 миллионов рублей 13%, то есть 260 тысяч рублей, если получаете доходы, облагаемые налогом на доходы. Кроме этого, если Вы приобретали недвижимость с использованием ипотечного кредита, то Вы можете получить 13% от всех сумм процентов, уплаченных по кредиту. Для этого нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту Вашей регистрации, сдать определенный пакет документов: налоговую декларацию, документы, подтверждающие получение Вами доходов, облагаемых налогом на доходы (справки 2-НДФЛ со всех мест работы), документы, подтверждающие Ваши расходы, связанные с приобретением или строительством жилья (расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них, расходы на приобретение отделочных материалов, расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.) – договоры, расписки, приходные кассовые ордера, платежные документы, а также написать заявление о предоставлении Вам налогового имущественного вычета. Причем есть 2 способа получения этой суммы – по месту работы, тогда заработную плату Вы получаете в полном объеме, без удержания у Вас налога на доходы, либо Вы получаете излишне удержанный у Вас налог на доходы на свой расчетный счет от налоговой инспекции.

Эксперт: Елена Потапова, директор АН «Усадьба»

Active Group — эксперт в сфере недвижимости

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

Если имущество приобретено в собственность до 1 января 2016 года и срок владения меньше 3 лет налогооблагаемый доход определяется из договора купли-продажи.
Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже. Так же Вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Это означает, что если Вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство) и у Вас есть документы, подтверждающие Ваши расходы при покупке, то Вы должны заплатить налог (13%) только с разницы между ценой продажи и покупки.
Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости.
ПРИМЕР:
В 2015 году Вы получили в наследство квартиру. В 2016 году Вы ее продали. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Вам не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом.
ПРИМЕР:
Вы купили в 2015 году квартиру за 3 млн.руб., а в 2017 году продали ее за 4 млн.руб. Вы должны будете заплатить налог лишь с разницы в цене (4 млн.руб. – 3 млн.руб. = 1 млн.руб.). Соответственно, налог составит 1 млн.руб. х 13% = 130 тыс.руб.
Если имущество приобретено в собственность после 1 января 2016 года и срок владения меньше 5 лет налогооблагаемый доход будет зависить от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.
1. Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налог исчисляется только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Налог будет рассчитываться со следующей величины (на выбор налогоплательщика):
а) продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей;
б) Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
ПРИМЕР:
Допустим, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: если Вы используете налоговый вычет, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.
2. Если Вы продаете объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
ПРИМЕР:
Вы продаете квартиру за 3 000 000 рублей, а купили ее в 2016 году за 2 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на текущий момент составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 3 000 000 меньше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре менее 70% кадастровой стоимости. Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:
1 вариант: 70% от кадастровой стоимости (3 150 000) минус 1 000 000 налогового вычета, налог 13% с 2 150 000 рублей = 279 500 рублей
2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 3 150 000 рублей и 2 000 000 рублей, налог 13% с 1 150 000 рублей = 149 500 рублей

Налог с продажи имущества

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

Основные особенности налогообложения

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Размеры налогов и некоторые особенности выплат

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Примеры различных сделок

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

  1. Автомобиль на момент покупки владельцем стоил полмиллиона. С момента заключения договора купли-продажи прошло 4 года. Так как прошло более трех лет, то платить налог на недвижимость и подавать декларацию нет необходимости.
  2. Квартира продана за десять миллионов рублей. Сведений о ее стоимости на момент покупки продавцом не сохранилось. С момента заключения сделки еще не прошло три года. В таком случае продавец при выплате налога на прибыль имеет право применить налоговый вычет в размере одного миллиона. Из-за отсутствия документов о стоимости квартиры, прибылью признается вся сумма (то есть десять миллионов). При использовании налогового вычета в размере миллиона, прибыль, с которой уплачивается налог, составляет 9 миллионов. Налог выплачивается именно с этой суммы в соответствии со статусом гражданина.
  3. Частный дом хозяин решил продать через два года после покупки. У него сохранились документы, по которым дом на момент покупки стоил десять миллионов. Также у владельца сохранились документы, подтверждающие, что в дом были вложены дополнительные деньги(полмиллиона). Продать дом хозяин решил за 12 миллионов. То есть его прибыль составила 1,5 миллиона. При использовании налогового вычета в миллион, сумма, с которой будет взиматься налог на прибыль при продаже имущества, составит всего 500 000 рублей.

Все статьи из рубрики

  • Уплата налога при продаже земельного участка
  • Продажа недвижимости: какая сумма не облагается налогом?
  • Изменения налогов при продаже квартиры
  • Продажа подаренной квартиры: менее 3 лет в собственности
  • Налог с продажи машины: размер подоходного налога и его уменьшение
  • Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: когда и сколько нужно платить
  • Налог на продажу недвижимости с 2017 года для физических лиц
  • Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2017 году — новый закон
  • Надо ли платить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет
  • Налог с продажи квартиры в 2017 году: правила начисления и сроки для уплаты
  • Через какое время можно продать квартиру без налога после ее покупки
  • НДФЛ с продажи недвижимости в 2017 году для физических лиц
  • Декларация при продаже квартиры — когда, кому и как следует её заполнять
  • Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2017 году
  • Нужно ли платить налог с продажи квартиры менее и более 3 лет в собственности
  • Когда платится налог с продажи квартиры и автомобиля: сроки, возможность экономии
  • Декларация при продаже автомобиля и правила ее заполнения
  • Подоходный налог с продажи недвижимости или авто в 2017 году
  • Какой налог с продажи квартиры в собственности менее 3 лет в 2017 году
  • Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2017 году
  • Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде
  • Налог при продаже квартиры в 2017 году для физических лиц – последние изменения в законах
  • В каких случаях нужно ли подавать декларацию при продаже машины
  • Что делать, если продал квартиру в собственности менее 3 лет и купил другую
  • Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры
  • Налог с продажи гаража в 2017 году: все о процедуре налогообложения
  • НДФЛ с продажи квартиры в 2017 году для физических лиц
  • Когда после вступления в наследство можно продать квартиру?
  • Сумма, не облагаемая налогом при продаже автомобиля в 2017 году
  • Какая сумма облагается сумма налогом при продаже автомобиля в 2017 году
  • Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не платить налог
  • Какой налог с продажи автомобиля, если она в собственности менее 3 лет
  • Какой налог с продажи автомобиля следует платить
  • Налог с продажи квартиры — новый закон в 2017 году
  • Что лучше между родственникам: дарственная или купля-продажа
  • Как отчитаться за продажу автомобиля в налоговой
  • Уплата налогов с продажи квартиры — сроки и ставки
  • Налог с продажи авто — правила исчисления и уплаты
  • Нужно ли платить налог с продажи машины в собственности менее 3 лет
  • Новый закон о налоге с продажи земельного участка и дома в 2017 году
  • Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности
  • С какой суммы при продаже квартиры платится налог в 2017 году
  • НДФЛ при продаже автомобиля — как избежать выплат
  • Налог с продажи дома — последние изменения в законодательстве 2017 года
  • Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог
  • В каком случае при продаже квартиры платится налог 13 процентов

Какой налог с продажи земельного участка для физлиц?

Лица, обязанные уплатить налог после продажи участка

Ставка налога при продаже участка физическим лицом

Как срок владения землей влияет на размер налога при продаже участка?

Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли?

Порядок декларирования и уплаты налога

Лица, обязанные уплатить налог после продажи участка

Если физлицо продает земельный участок, то у него возникает обязанность уплатить налог на доходы физлиц согласно нормам главы 23 Налогового кодекса РФ. Для того чтобы действительно возникла обязанность уплаты НДФЛ, должно совпасть 2 условия: и лицо, владевшее участком, и сам участок должны подпадать под действие норм, регулирующих порядок уплаты НДФЛ.

Что касается налогоплательщиков, то ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы, а вот сам участок должен находиться на территории России. В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на 2 категории, причем вне зависимости от гражданства разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так:

  1. Резиденты — это те, кто проживает в РФ чуть больше полугода на протяжении 12 месяцев, а если точнее — более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание.
  2. Те, кто пребывает в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.

Те и другие обязаны уплатить НДФЛ, если получили доход от продажи земли в России.

Важно: в соответствии с письмом ФНС РФ от 11.12.2015 № ОА-3-17/4698@ само по себе нахождение гражданина России в стране менее 183 дней в течение календарного года не является основанием для утраты им статуса резидента. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально, в зависимости от наличия постоянного места жительства на территории РФ.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Ставка налога при продаже участка физическим лицом

Скачать форму договора

Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13%. Но здесь есть исключения. Что касается продажи земельного участка, такая ставка применяется к налоговым резидентам, а лица, которые ими не являются, используют ставку 30%.

Получается, что если участок продали за 2 000 000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 260 000 рублей (2 000 000 * 13%). А вот продавец-нерезидент заплатит уже 600 000 рублей (2 000 000 * 30%).

Как срок владения землей влияет на размер налога при продаже участка?

Получение денег от продажи недвижимости не всегда рассматривается как доход. Если собственник владел участком более 3 лет, а затем продал его, то он освобождается от уплаты налога. Это правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. До 01.01.2016 действовало именно такое правило, но теперь период владения объектом недвижимости, необходимый для освобождения от налога, увеличен до 5 лет. Так, по новым правилам для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо быть собственником земельного участка более 5 лет. Но если право собственности на участок было получено:

  • по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • при приватизации;
  • в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением;

то продажу с последующим освобождением от уплаты налога с продажи земельного участка можно осуществлять по-прежнему по истечении 3 лет.

Нововведение распространяется на сделки, совершенные после 01.01.2016. При этом в расчет идет не дата подписания договора, а дата получения продавцом денег. Поэтому если договор был подписан в конце 2015 года, а деньги покупатель отдал уже в 2016 году, то налоговым периодом будет считаться 2016 год, и будет задействован механизм налогообложения с соответствующими изменениями.

Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли?

Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.

Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.

При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:

Подпишитесь на рассылку

(2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.

Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.

При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, а куплен за 1 750 000 рублей, налог составит:

(2 000 000 – 1 750 000) * 13% = 32 500 рублей

Последний вариант ощутимо выгоднее, но он не подходит для приватизированных, полученных в дар и по наследству участков.

Еще одна особенность имущественного вычета: если участок находился в совместной собственности, например, 3 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на треть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в размере 1 000 000 рублей.

Порядок декларирования и уплаты налога

Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ. Те владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в налоговую документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.

Для подачи декларации законом устанавливается граничный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, т. е. календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.

Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.

Подробнее о том, как правильно заполнить декларацию при продаже земельного участка, читайте материал, подготовленный экспертами КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно.

Вместе с декларацией налогоплательщик предоставляет в налоговую документы, которые подтверждают указанную в ней информацию, а именно:

  • Чтобы подтвердить размер дохода, необходим договор купли-продажи.
  • Если применяется вычет в размере суммы, уплаченной при покупке участка, то нужны еще и банковские выписки или расписка продавца о получении денег или другие аналогичные документы.

Необходимо иметь с собой оригиналы этих документов.

Исчисленную сумму налога следует заплатить до 15 июля. Иначе за каждый месяц просрочки будет насчитываться штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. А вот штраф за неподачу декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но в любом случае не меньше 1 000 рублей.

Налог с продажи земельного участка уплачивается в бюджет продавцом с учетом имущественного вычета. Кроме того, продавец может быть вообще освобожден от уплаты налога, если продал участок, которым владел более 3 лет. Продавец обязан уведомить налоговую о полученном доходе, даже если сумма налога после применения вычета будет равна нулю.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Земля».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *