Капитальный ремонт арендованного помещения

  • автор:

Капитальный ремонт при аренде недвижимости должен осуществляться за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако законодательство не запрещает включать условие в договор о том, что капитальный ремонт при аренде будет осуществлен за счет арендатора. О 4 вариантах проведения ремонта, рисках сторон, и о включении условия в договор поговорим далее.

Содержание

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за свой счет

В этом случае рекомендуется заранее согласовать с арендатором и включить условие о сроке проведения ремонтных работ в договор аренды. В противном случае можно причинить препятствие арендатору пользоваться помещением, который потребует досрочное расторжение договора (п.1 ст. 620 ГК РФ).

Если стороны преждевременно не договорились о сроке проведения капитального ремонта при аренде недвижимости или же он вызван неотложной необходимостью (например, произошел пожар), то ремонт должен проводиться в разумный срок (абзац 2 п. 1 ст. 616 ГК). При этом под разумным сроком следует понимать такой срок, который необходим для поддержания данного помещения в годном к дальнейшей эксплуатации состоянии. К каждому конкретному случаю может быть применен разный разумный срок. Также нужно понимать, что все будет зависеть от свойств и состояния объекта недвижимости, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.

Кроме того, арендодатель на время проведения капитального ремонта при аренде вправе потребовать от арендатора временного освобождения помещения, при условии, что его пользование имуществом будет препятствовать проведению ремонта и особенно вс том случае, если ремонт создаст опасность для здоровья и жизни людей (обосновывается экспертным заключением о степени износа).

Если капитальный ремонт проводит арендодатель за счет арендатора

Сторонам договора может быть удобен вариант проведения капитального ремонта силами арендодателя за счет денежных средств арендатора.

Этого можно достичь, включив в договор такое условие:

“Арендатор обязан возместить стоимость капитального ремонта арендованного имущества, произведенного арендодателем”.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендодатель обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества

В таком случае арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт при аренде имущества за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Если капитальный ремонт проводит арендатор за свой счет

В таком случае арендатор должен понимать, что не сможет взыскать стоимость произведённого капитального ремонта или зачесть её в счёт арендной платы (ст. 410 ГК).

Пример условия:

“Арендатор обязан производить за свой счёт капитальный ремонт арендованного имущества”.

Если капитальный ремонт проводит арендатор за счет арендодателя

Стороны вправе установить в договоре, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя. Такое распределение расходов в интересах арендатора, так как в этом случае он будет вправе потребовать от арендодателя возмещения стоимости произведенного капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Как согласовать условие о проведении работ арендатором за счет арендодателя?

1) прямо указать в договоре, что капитальный ремонт производится арендатором за счет арендодателя;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества за счет арендодателя”.

2) указать, что арендодатель обязан возместить арендатору стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором;

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость произведенного капитального ремонта”.

3) указать, что стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы.

Пример условия:

“Арендатор обязан производить капитальный ремонт арендованного имущества. Стоимость капитального ремонта, произведенного арендатором, подлежит зачету в счет арендной платы”.

Условие о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы фактически означает, что капитальный ремонт при аренде производится арендатором за счет арендодателя.

В связи с этим у арендодателя возникнет обязанность возместить арендатору стоимость капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а у арендатора право прекратить свое обязательство по уплате арендной платы полностью или частично зачетом встречного требования к арендодателю об уплате стоимости капитального ремонта (ст. 410 ГК РФ). В результате зачета задолженность арендатора по арендной плате уменьшится на стоимость произведенного капитального ремонта. Поэтому арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора по причине невнесения арендной платы в данной части и уплаты неустойки за просрочку ее внесения согласно абз. 4 ст. 619, п. 2 ст. 450, ст. 330 ГК РФ.

Если стороны не согласовали, за чей счет арендатор обязан производить капитальный ремонт

В этом случае считается, что стороны не изменили правила п. 1 ст. 616 ГК РФ об осуществлении капитального ремонта за счет арендодателя. Поэтому арендатор вправе требовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

Риски арендодателя при проведении капитального ремонта арендатором

Для арендодателя в случае проведения капитального ремонта при аренде помещения арендатором существует немало рисков.

1) Арендатор может выполнить некачественный капитальный ремонт.

Во избежание риска необходимо включить условия в договор или в последующем внести изменения в договор дополнительным соглашением сторон о следующем:

Пример условия:

“Все результаты выполнения работ после проведения капитального ремонта или после проведения каждого этапа должны быть приняты арендодателем.

Арендодатель при принятии работ подписывает акт приемки выполненных работ.

Претензии по скрытым недостаткам могут быть предъявлены арендодателем арендатору в течение двух лет со дня подписания акта приемки работ.

Акт приемки выполненных работ является основанием для зачета стоимости капитального ремонта недвижимого имущества в счет арендной платы (или для компенсации стоимости капитального ремонта в ином порядке, о котором договорятся стороны)”.

Кроме того, можно указать в договоре, что проведение капитального ремонта осуществляется под контролем арендодателя (например, собственник может контролировать как ход выполнения работ, так и размер расходов, техническую документацию, кандидатуру генерального подрядчика и т.п.).

2. Незаконная перепланировка/изменение технических характеристик недвижимости

Если арендодатель не уследил за существенными изменениями своего помещения в ходе капитального ремонта, то нужно направить арендатору уведомление с отказом от принятия выполненных работ, обосновав его. После чего нужно направить арендатору претензию об устранении перепланировки, приведении помещения в исходное состояние с указанием срока и предупреждением о том, что в случае неустранения требований собственник будет вынужден обратиться в суд.

3. Необоснованные расходы, предъявленные арендодателю арендатором.

Во избежание такого риска, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта при помощи составления сметы. В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.

Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.

Резюме:

Как мы выяснили существует как минимум 4 способа проведения капитального ремонта при аренде недвижимости, по каждому из них существуют те или иные риски. Поэтому рекомендуем сторонам перед заключением договора аренды как следует ознакомиться со всеми сложностями и правовыми последствиями проведения капитального ремонта.

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Сегодня многие организации арендуют офисные, производственные или складские помещения. Полученное имущество арендатор обычно сразу же ремонтирует или перестраивает с учетом особенностей своей предпринимательской деятельности. В данной статье рассмотрим особенности проведения ремонта имущества, полученного в аренду, арендатором.

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) определены обязанности сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества. По общему правилу арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан проводить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 ГК РФ). Например, текущий и капитальный ремонт транспортного средства без экипажа, полученного по договору аренды, обязан проводить арендатор, а не арендодатель (статья 644 ГК РФ). Более того, при аренде предприятия (то есть имущественного комплекса, включающего различные строения, сооружения) обязанность проводить текущий и капитальный ремонт также полностью возлагается на арендатора (статья 661 ГК РФ).

Отметим, что в случае уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта, арендатор может провести ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или потребовать зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, на арендатора договором аренды могут быть возложены обязанности по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества, и это обязательно должно быть отражено в договоре аренды. Отметим, что при проведении проверки контролирующие органы обращают внимание на распределение обязанностей по ремонту имущества. Если в договоре аренды ничего не сказано о ремонте, то действует общее правило, установленное ГК РФ. В таком случае арендатор, сделавший капитальный ремонт, не может учесть затраты в целях налогообложения прибыли, ведь этот ремонт должен проводить арендодатель. Если по договору аренды арендодатель должен проводить текущий ремонт, то арендатор не сможет учесть свои затраты на проведение такого ремонта.

Отметим, что если при заключении договора аренды стороны не рассмотрели вопрос о ремонте имущества, то порядок распределения обязанностей по ремонту можно отразить в дополнительном соглашении. Тем самым можно избежать возможных споров с налоговыми органами и без проблем учесть расходы на ремонт.

После того, как стороны распределили обязанности по проведению ремонта, им следует определить какой из видов ремонта должна производить каждая из сторон.

Различают три вида ремонта:

– текущий ремонт;

– средний ремонт;

– капитальный ремонт.

В Письме Минфина Российской Федерации от 14 января 2004 года № 16-00-14/10 указано, что для определения тех или иных видов ремонта (текущий, средний, капитальный и тому подобное) должны использоваться соответствующие документы, разработанные техническими службами организаций в рамках системы планово-предупредительных ремонтов.

Как правило, к работам по текущему ремонту относятся работы по систематическому предохранению его от преждевременного износа, например, один раз в квартал, это позволяет поддерживать имущество в рабочем состоянии.

Средний ремонт выделяют как текущий ремонт, но периодичность его осуществления менее одного года.

Капитальный ремонт – воспроизводство основных средств путем крупного, всеобъемлющего ремонта, при котором заменяются целиком изношенные детали, узлы, части машин, зданий, сооружений. Проведение капитального ремонта зависит от того, насколько интенсивно используется основное средство. Капитальный ремонт, как правило, проводят не чаще одного раза в несколько лет и по времени он является более продолжительным.

Согласно разъяснениям Минфина Российской Федерации, приведенным в Письме от 23 ноября 2006 года № 03-03-04/1/794, по вопросам отнесения тех или иных работ к капитальному ремонту или реконструкции следует руководствоваться:

– Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13–14.2000»;

– Ведомственными строительными нормами ВСН 58–88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденными Приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

Отметим, что при определении терминов «реконструкция» и «капитальный ремонт» необходимо руководствоваться указанными документами и Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 года № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий». Так, в соответствии с указанным Письмом: реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг, а капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

При ремонте оборудования автор рекомендует применять Положение об обеспечении безопасности производственного оборудования ПОТ РО-14000-002-98, утвержденное Минэкономики Российской Федерации 20 января 1998 года и Государственный стандарт ГОСТ Р 50938-96 «Услуги бытовые. Ремонт и техническое обслуживание электробытовых машин и приборов», утвержденный Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 22 августа 1996 года.

Согласно Постановлению ФАС Поволжского округа от 17 января 2007 года по делу №А65-39309/2005-СГ2-24, в случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений можно проводить соответствующую экспертизу.

Напомним, что статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Статья 623 ГК РФ устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.

На практике довольно часто возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

Как указано в Письме Минэкономразвития Российской Федерации от 4 марта 2011 года №Д05-631 на сегодняшний день единообразная судебно-арбитражная практика по вопросу соотнесения категорий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» отсутствует.

Так, в соответствии с Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 года по делу №А19-13041/09, Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 8 апреля 2010 года по делу №А27-15429/2008, капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.

Одновременно в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 года по делу №А19-13041/09 указывается, что проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.

Также следует отметить, что согласно Постановлению Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2010 года по делу №А53-18341/2009 арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2009 года №А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу №А19-14583/08-15, ФАС Московского округа от 9 декабря 2010 года №КГ-А41/13626-10 по делу №А41-44762/09, ФАС Центрального округа от 27 сентября 2010 года по делу №А35-2195/08-С12.

Есть и третья позиция, согласно которой если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капитальный ремонт является его неотделимым улучшением (Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июля 2010 года по делу №А55-27579/2009).

Таким образом, поскольку на сегодняшний день нет однозначного ответа на данный вопрос, полагаем, что для его решения заинтересованным сторонам следует обратиться за защитой прав и законных интересов в арбитражный суд.

В случае признания произведенного капитального ремонта неотделимыми улучшениями арендаторам следует учитывать, что улучшения арендованного имущества могут быть осуществлены как с согласия арендодателя, так и без согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 622 ГК РФ арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Значит, арендодатель, не давший своего согласия на осуществления улучшений, может либо принять их и возместить их стоимость арендатору, либо не принять их и потребовать арендатора привести имущество в первоначальное состояние, то есть в состояние до момента передачи имущества в аренду.

В том случае, если арендодатель принимает улучшения, произведенные арендатором, но при этом их стоимость не возмещает, то в учете арендатора передача улучшений будет рассматриваться как безвозмездная передача.

В соответствии с пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитывается стоимость безвозмездно переданного имущества и расходы, которые несет организация при такой передаче.

Кроме того, в целях исчисления налога на добавленную стоимость передача права собственности на товары (работы, услуги) на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и является объектом налогообложения (пункт 1 статьи 146 НК РФ).

Следовательно, арендатор начислит НДС со стоимости передаваемых выполненных работ по улучшению арендованного имущества. Причем, начислит не в момент формальной передачи, например, при выезде, а в момент завершения создания неотделимых улучшений. При этом суммы НДС подлежат вычету у арендатора (Письма УФНС Российской Федерации по городу Москве от 26 января 2007 года № 19–11/06916 и от 8 декабря 2006 года № 19–11/108507).

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ определено, что если улучшение арендованного имущества произведено с согласия арендодателя, то арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

При этом арендодатель может компенсировать затраты арендатору как до, так и после прекращения договора аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ для арендатора возмещаемые неотделимые улучшения не являются амортизируемым имуществом.

В бухгалтерском учете стоимость улучшений отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» и при передаче арендодателю результатов работ списывается на прочие расходы. Сумму возмещения арендодателем расходов на проведение неотделимых улучшений арендатору для целей налогообложения следует учитывать в составе выручки от реализации на момент передачи результатов работ по акту (пункт 1 статьи 249 НК РФ). Соответственно, расходы арендатора надо рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. Передача арендатором результатов выполненных работ будет являться реализацией.

Таким образом, для того, чтобы при передаче неотделимых улучшений предотвратить безвозмездность операции, необходимо получить согласие арендодателя на компенсацию затрат (в письменной форме) либо предусмотреть договором аренды порядок возмещения произведенных неотделимых улучшений.

Бухгалтерский учет.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 6 мая 1999 года № 33н (далее – ПБУ 10/99), порядок отражения затрат на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В этом случае расходы на их ремонт отражаются в бухгалтерском учете в составе расходов по обычным видам деятельности на основании пункта 5 ПБУ 10/99.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному Приказом Минфина Российской Федерации от 31 октября 2000 года № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению», расходы на те виды ремонта, которые в соответствии с ГК РФ или договором аренды должен осуществлять арендатор, в бухгалтерском учете отражаются так же, как и расходы на ремонт собственного имущества: на счетах 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу».

Если арендатор помещения проводит ремонт за свой счет, несмотря на то, что обязанность возложена на арендодателя, то согласно гражданскому законодательству у него есть право по своему выбору стоимость ремонта либо взыскать с арендодателя, либо зачесть в счет арендной платы. В таком случае арендатор фактически выполняет работы по ремонту имущества арендодателя и получает от последнего денежную компенсацию.

С точки зрения бухгалтерского учета имеет место реализация работ, следовательно, расходы на проведение ремонта арендатор учитывает на счете 20 «Основное производство», но одновременно учитывает и выручку от реализации работ по кредиту счета 90 «Выручка».

Налоговый учет.

В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов.

Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, расходы на ремонт основных средств, произведенные им, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 260 НК РФ. Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты на основании пункта 3 статьи 273 НК РФ.

Отметим, что налогоплательщики вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если он длится более одного налогового периода.

В Постановлении ФАС Центрального округа от 13 ноября 2006 года по делу №А54-3665/2005-С5 указано, что затраты на ремонт амортизируемого имущества, полученного в аренду, подлежат включению в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, если договором аренды не предусмотрено возмещение арендатору таких затрат. Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2006 года по делу №А43-7220/2005-30-310, ФАС Западно-Сибирского округа от 5 мая 2006 года по делу №Ф04-2388/2006(22005-А27-33), от 5 сентября 2005 года по делу №Ф04-5740/2005(14478-А67-15).

Пример.

Организация «А» арендует помещение. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт основного средства арендатор производит за свой счет. Предположим, что стоимость произведенного арендатором ремонта составила 118 000 рублей (в том числе НДС – 18 000 рублей).

В бухгалтерском учете организации данные хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

Дебет 26 (44) Кредит 60 – 100 000 рублей (118 000 рублей – 18 000 рублей) – отражены расходы на проведение ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 – 18 000 рублей – учтен НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС» Кредит 19 – 18 000 рублей – принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ;

Дебет 60 Кредит 51 – 118 000 рублей – оплачены ремонтные работы.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Следующая глава >

Ремонтируем арендованное помещение

Как показывает практика, многие компании не считают целесообразным обзаводиться собственной недвижимостью, а ведут бизнес в арендованных помещениях. При этом зачастую у них возникает необходимость «подогнать» арендованный объект под свои нужды: разделить или, наоборот, объединить помещения, поставить системы видеонаблюдения, оформить пространства в корпоративном стиле компании и т.п. Как правильно квалифицировать подобные работы? Ведь от этого напрямую зависит возможность учесть данные расходы для целей налогообложения прибыли.

По общему правилу, зафиксированному в ст. 616 ГК РФ, при аренде имущества обязанности по его ремонту распределяются следующим образом. Текущий ремонт входит в обязанности арендатора, а капитальный остается за арендодателем. Однако договором аренды можно установить и иные правила. Например, возложить обязанность по проведению любого ремонта на арендодателя или, наоборот, на арендатора. Бухгалтеру организации, арендующей помещение, нужно четко понимать, какие именно работы относятся к капитальному ремонту. Ведь если компания проведет капремонт в ситуации, когда по договору она этого делать не обязана, возможны проблемы с учетом расходов.

Ремонт капитальный и текущий

В первую очередь для решения вопроса о том, какие конкретно строительные работы считаются капитальным ремонтом, нужно отталкиваться от положений Градостроительного кодекса. Кроме того, необходимые сведения можно почерпнуть из специализированных строительных документов, перечень которых приведен в письме Минфина России от 23.11.2006 № 03-03-04/1/794. В частности, там названы:

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 № 279;

  • ведомственные строительные нормативы (ВСН) № 58-88 (Р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.88 № 312;

  • письмо Минфина СССР от 29.05.84 № 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».

Анализ вышеуказанных документов позволяет сделать вывод, что к капитальному ремонту относятся работы, которые предусматривают замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или их элементов (за исключением несущих конструкций), систем и сетей инженерно-технического обеспечения, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие их показатели и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ). То есть признакам капитальности отвечает смена изношенных конструкций (деталей) зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты, все виды стен и их каркасов, трубы подземных сетей и др.).

Приведем примеры работ, которые относят к капремонту:

  • возобновление штукатурки всех помещений, а также ремонт штукатурки в объеме более 10% общей оштукатуренной поверхности;

  • ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности, а также сплошная антикоррозийная окраска металлических конструкций либо сплошная окраска устойчивыми составами;

  • утепление и шумозащита зданий, а также замена существующего и установка нового технологического оборудования в зданиях, в том числе устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

  • изменение конструкции крыш (в том числе частичное) или сплошная смена или замена всех видов кровли, а также частичная или сплошная смена стропил, либо оборудование чердачных помещений под эксплуатируемые;

  • частичная перекладка (до 10%), а также усиление каменных фундаментов и подвальных стен, не связанное с надстройкой здания или дополнительными нагрузками от вновь устанавливаемого оборудования;

  • частичная (более 10% общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований;

  • ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов;

  • работы, связанные с междуэтажными перегородками и лестничными пролетами, включая смену и усиление всех типов лестниц и их отдельных элементов;

  • частичная или полная смена воздуховодов, вентиляторов, калориферов, фильтров, вентиляционных коробов;

  • работы по переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, смене износившихся участков электросети, если при этом меняется более 10% проводки, а также смена предохранительных щитков.

Перейдем к текущему ремонту. Если мы заглянем в Градостроительный кодекс, то увидим, что под текущим ремонтом понимается обеспечение надлежащего технического состояния зданий, сооружений. К таким работам, в частности, относится поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями техрегламентов, проектной документации (п. 8 ст. 55.24 ГрК РФ). То есть текущий ремонт — это систематические мероприятия, направленные на устранение мелких повреждений и неисправностей, восстановление исправности и работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования здания, а также поддержание его эксплуатационных показателей.

Улучшения

И в гражданском, и в налоговом законодательстве есть упоминание еще и о неотделимых улучшениях арендуемого объекта. А значит, для правильного учета затрат нужно научиться отделять такие улучшения от ремонта.

Работы, которые, с одной стороны, улучшают характеристики арендуемого помещения, а с другой — не соответствуют ни критериям капитального, ни критериям текущего ремонта, как раз и ведут к образованию неотделимых улучшений. При этом важно, что улучшения — это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, поскольку его основной целью является поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии. Поэтому, например, замена деревянных окон на пластиковые формально является не ремонтом, а именно неотделимым улучшением. И уж точно нельзя будет квалифицировать как ремонтные работы возведение различных пристроек или надстроек к арендуемому зданию, сооружение дополнительных входов в помещение, капитальных перегородок (например, если их возведение сопровождается сварочными работами или «обвязкой» пола), усиление фундаментов и подвальных стен, если это нужно для работы оборудования арендатора и т.п.

Порядок учета ремонта

Определившись с терминологией, можно переходить к правилам учета произведенных затрат на ремонт. Начнем с капремонта.

Обязанность по договору

Предположим, что договором аренды прямо предусмотрено проведение капитального ремонта силами арендатора. В таком случае затраты, которые понесет арендатор при проведении капремонта, учитываются при налогообложении в полном размере на основании п. 2 ст. 260 НК РФ. При этом если организация, применяющая метод начисления, не создавала резерв под ремонт арендуемых средств, то эти затраты признаются в том периоде, в котором они были осуществлены, независимо от факта оплаты (п. 5 ст. 272 НК РФ).

Что касается НДС, то выполнение работ собственными силами никаких дополнительных обременений не повлечет, так как объект обложения (выполнение СМР для собственных нужд) может возникнуть, только если расходы не учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). А в нашем случае расходы на ремонт учитываются по п. 2 ст. 260 НК РФ. Если же для проведения капремонта привлекались подрядчики — плательщики НДС, то предъявленный ими налог принимается к вычету. Конечно, при условии, что приобретенные работы предназначены для облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

В ситуации, когда арендатор применяет УСН с объектом «доходы минус расходы» затраты на капитальный ремонт, обязанность по проведению которого договором возложена на арендатора, учитываются последним в составе затрат на основании подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Данная сумма уменьшает доходы после выполнения работ и их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Необходимость по договору

Усложним ситуацию: в договоре аренды отсутствуют какие-либо особые условия в части проведения капремонта. Это означает, что соответствующая обязанность лежит на собственнике объекта — арендодателе. Но он не выполняет свои обязанности. Может ли арендатор в такой ситуации провести ремонт сам и каковы будут налоговые последствия такого «самоуправства»?

Да, такое право у арендатора имеется. Оно прямо предусмотрено п. 1 ст. 616 ГК РФ, где сказано, что арендатор имеет право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Такое право возникает у арендатора, только если состояние арендуемого объекта таково, что требует неотложного капитального ремонта либо ремонт не выполняется в срок, прямо определенный договором (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу № А05-86/2009).

Как видим, в ГК РФ четко сказано, что, хотя фактически ремонт выполняется силами арендатора, все расходы на это мероприятие должны быть переложены на плечи арендодателя. А значит, учитывать данные затраты отдельно у себя при налогообложении арендатор вроде бы не должен ни при ОСН, ни при УСН.

Но этот, казалось бы, логичный вывод разбивается о письмо Минфина России от 18.03.2008 № 03-03-09/1/195. В нем сказано, что сумма полученного возмещения расходов на проведение капитального ремонта учитывается арендатором для целей налогообложения прибыли в составе выручки от реализации. С правомерностью такого подхода можно поспорить: ведь и экономическая, и юридическая суть отношений, возникающих в данном случае, никак не предполагает реализации арендатором результата работ в пользу арендодателя.

Но на практике большинство компаний предпочитают не спорить, а отражать в налоговом учете транзитную операцию: затраты на ремонт учитывать в расходах, а сумму полученной от арендодателя компенсации — в доходах. Этот порядок применим и при УСН, и при ОСН, так как расходы в данном случае учитываются как текущие, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Для плательщиков НДС подобный подход означает также необходимость начислить НДС на стоимость работ и выставить арендодателю соответствующий счет-фактуру. При этом НДС, уплаченный подрядным организациям (если таковые привлекались), может быть принят к вычету на общих основаниях.

Порядок переложения на арендодателя расходов, понесенных арендатором на вынужденный капитальный ремонт, также зафиксирован в ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор может по своему усмотрению или взыскать данные расходы с арендодателя (в том числе и через суд), или зачесть в счет арендной платы (то есть уменьшить арендную плату на стоимость ремонта). В последнем случае арендная плата включается в состав расходов, точно так же, как если бы она перечислялась арендодателю. Этот порядок сохраняется и при УСН. Ведь в данном случае происходит прямо предусмотренный ГК РФ зачет встречных требований (арендная плата зачитывается в счет денег, причитающихся арендатору в возмещение расходов на ремонт). А значит, на дату зачета (которая в данном случае совпадает с датой перечисления арендной платы по договору) обязательство арендатора по перечислению арендной платы перед арендодателем прекращается. Это, в свою очередь, означает, что аренда является уплаченной и может быть учтена в расходах (подп. 4 и 8 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Сама арендная плата при этом учитывается на общих основаниях, то есть по подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Промежуточный вариант

На практике встречаются и своего рода компромиссы, когда изначально по договору обязанность проводить капремонт лежала на арендодателе, но, когда время этого ремонта подошло, стороны договорились, что фактически этими работами займется арендатор, а собственник имущества компенсирует ему соответствующие затраты. Здесь налоговый учет будет полностью аналогичен тому, который мы описали выше в части «ремонта по необходимости». А как быть, если по соглашению сторон арендодатель компенсирует только часть затрат на ремонт?

В этом случае учет получится комбинированным: сначала арендатор учтет всю стоимость работ у себя в расходах, а затем отразит в доходах ту часть, которую компенсирует собственник имущества. При этом если компенсация происходит путем зачета в счет арендной платы, то действует уже упомянутое выше правило: расходы на арендную плату все равно учитываются при налогообложении в полном размере.

В части НДС указанная ситуация тоже сложностей вызывать не должна. На ту часть стоимости ремонта, которую по договору компенсирует собственник объекта, нужно начислить НДС и предъявить налог арендодателю. Это, в свою очередь, дает право принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями, если таковые привлекались для проведения ремонта. Причем, на наш взгляд, если помещение используется в операциях, облагаемых НДС, то принять к вычету можно всю сумму НДС, а не только в части, компенсируемой арендатором. Ведь в таком случае работы и в части, финансируемой за счет арендатора, и в части, финансируемой за счет собственника, приобретаются для использования в деятельности, облагаемой налогом.

Правила учета улучшений

Перейдем теперь к правилам учета неотделимых улучшений. Здесь порядок учета напрямую зависит от того, было ли получено согласие собственника объекта на такие работы.

Улучшили без согласия

По правилам Гражданского кодекса неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, так как неотделимы от того объекта, собственником которого он является (п. 2—4 ст. 623, ст. 133, п. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом в силу прямого указания в п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Однако такой жесткий подход законодателя к гражданско-правовой сути отношений, возникающих при улучшении имущества в отсутствие согласия арендодателя, еще не означает столь же категорическую невозможность для арендатора учесть свои расходы на такие улучшения при налогообложении. Дело в том, что подобного прямого запрета на учет несогласованных расходов Налоговый кодекс не содержит. Но при этом, в отличие от согласованных улучшений, нет и специальных правил налогового учета соответствующих расходов. Получается, что такие затраты можно учесть на общих основаниях?

Однако налоговики с таким подходом категорически не согласны. По их мнению, во-первых, несогласованные неотделимые улучшения для целей налогообложения являются расходами капитального характера. А раз специальных правил для них не установлено, то учесть их нельзя в принципе на основании п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 № 20-12/25161). Напомним, что согласно этой норме не включаются в расходы затраты по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также затраты, осуществленные в случаях реконструкции, модернизации объектов основных средств.

Во-вторых, по окончании срока аренды данные улучшения будут безвозмездно переданы арендодателю. Значит, к соответствующим расходам применимы и правила п. 16 ст. 270 НК РФ, которые запрещают относить на расходы стоимость безвозмездно переданного имущества и затраты, связанные с такой передачей (письмо УФНС России по г. Москве от 16.02.2005 № 20-12/9793).

Заметим, что подобный подход находит поддержку в судах, которые не разрешают учитывать рассматриваемые расходы именно на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 № А65-12958/2010). Так что на практике расходы на «несогласованные» улучшения, действительно, лучше при налогообложении не учитывать. Причем эта рекомендация актуальна как для ОСН, так и для УСН, поскольку запреты ст. 270 НК РФ распространяются и на упрощенцев (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).

Приведенная позиция повлечет налоговые последствия в части НДС. Так, если работы выполняются собственными силами, то возникает объект обложения, предусмотренный подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ. А значит, на стоимость работ придется начислить НДС и заплатить его в бюджет за свой счет. А по окончании срока аренды НДС придется заплатить еще раз — на этот раз уже со стоимости результатов работ, которые безвозмездно передаются арендодателю (письмо Минфина России от 29.04.2016 № 03-07-11/25386, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33).

Как видим, несогласованное улучшение арендованного имущества — дело крайне невыгодное с точки зрения налогообложения. Поэтому подобное согласие лучше все же иметь. Получить его будет проще, если разъяснить арендодателю, что разрешение провести улучшения вовсе не влечет автоматически его обязанности эти работы сразу же оплатить. Ведь, во-первых, п. 2 ст. 623 ГК РФ предусматривает подобную компенсацию только после прекращения договора аренды. А во-вторых, там имеется оговорка — «если иное не предусмотрено договором». Причем эта оговорка сформулирована так, что она относится одновременно и к самой возможности расходы не компенсировать, и к возможности изменить порядок выплаты такой компенсации. Так что в данной части у нас появляются еще два варианта.

Согласен, но не платит

Начнем с самого распространенного варианта: собственник объекта улучшение согласовал, но компенсировать расходы не собирается. В этом случае у арендатора улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ).

При общей системе амортизация начисляется в течение всего срока аренды, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода улучшений в эксплуатацию. При этом важно, что при расчете нормы амортизации за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются немаленькие (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). А значит, не исключено, что за время действия договора аренды все расходы самортизироваться не успеют. А поскольку улучшения в данном случае перейдут к собственнику объекта без какой-либо компенсации, то учесть недоамортизированную часть в расходах отдельно не получится на основании п. 16 ст. 270 НК РФ (письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376).

Сделанные выше выводы применимы и для арендаторов, применяющих УСН. Ведь если для целей налогового учета улучшения являются отдельным объектом основных средств, то плательщики УСН могут учесть затраты на некомпенсируемые собственником неотделимые улучшения, проведенные с его согласия, как расходы на приобретение основных средств на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (письмо Минфина России от 02.04.2008 № 03-11-04/3/168). Причем упрощенцы, с одной стороны, находятся в более выгодном положении, чем арендаторы на ОСН, так как не привязаны к норме амортизации. Ведь расходы на основные средства, приобретенные в период применения УСН, учитываются с момента ввода в эксплуатацию равными частями за отчетные периоды в течение года (п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Так что у таких арендаторов расходы на улучшения практически всегда будут учтены в полном размере.

Но, с другой стороны, никто не отменяет и правило п. 3 ст. 346.16 НК РФ о том, что в случае реализации (передачи) приобретенных (сооруженных, изготовленных, созданных самим налогоплательщиком) основных средств до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения десяти лет) с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, создание) в составе расходов налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени. А так как срок полезного использования неотделимых улучшений, как уже указывалось, определяется исходя из срока полезного использования того объекта недвижимости, в котором они произведены, то, скорее всего, по окончании аренды налоговую базу придется пересчитать.

Что касается НДС, то объекта обложения в виде работ для собственных нужд в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь арендатор вправе амортизировать такие капитальные вложения (п. 1 ст. 258, подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). А вот при передаче этих улучшений арендодателю по окончании срока аренды НДС придется начислить, так как и в этом случае происходит безвозмездная передача результатов работ.

Согласен и заплатит

Перейдем теперь к варианту, зафиксированному в ГК РФ в качестве основного: собственник не только дает свое согласие на улучшения, но и готов компенсировать расходы на них. При этом компенсация производится либо по окончании срока аренды, либо, если стороны согласовали это в договоре или допсоглашении к нему, в течение аренды.

В таком случае налоговый учет для арендатора будет следующим. Амортизацию по неотделимым улучшениям будет начислять арендодатель, что прямо предусмотрено п. 1 ст. 258 НК РФ. А значит, через амортизацию произведенные расходы арендатор при налогообложении в течение действия договора аренды не учитывает. И как следствие в этом случае объектом ОС улучшения не признаются и под действие подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ не подпадают. Значит, и упрощенцы не смогут учесть эти расходы подобным образом.

Но, поскольку после того, как договор аренды будет прекращен, улучшения перейдут к собственнику (причем не безвозмездно), то для целей налогообложения эта операция рассматривается как выполнение арендатором соответствующих работ для арендодателя. А значит, затраты, понесенные при создании улучшений, учитываются как текущие в зависимости от вида расходов (материальные, зарплата, налоги и взносы и т.п.). Одновременно компенсация расходов, причитающаяся от арендодателя, расценивается как выручка от реализации (письма Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242). Указанный порядок учета затрат применим не только при ОСН, но и при УСН (п. 1 ст. 346.15, п. 1 и 2 ст. 346.16 НК РФ).

В части НДС этот вариант полностью аналогичен рассмотренным выше.

Правовые аспекты текущего ремонта арендованного имущества

Обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на арендатора ст. 616 ГК РФ. Норма не содержит определения термина. В статье отсутствует перечень работ, которые должны выполняться в арендуемых помещениях. Абстрактность формулировок нередко становится причиной острых споров между участниками договора. Разрешать такие конфликты позволяет комплексный анализ законодательной базы.

Общие положения

Первостепенной задачей юристов становится поиск четкого определения текущего и капитального ремонтов. Разграничение объема работ и установление различий приобретает ключевое значение для урегулирования конфликтов. Письмом № 16-00-1410 Минфин России предписал руководствоваться актуальными стандартами технических служб. Однако “свежих” нормативных актов так и не было издано.

При аренде зданий и прочих сооружений опираться можно на постановление Госстроя РФ № 15/1 от 05.03.04. Пункт 3.8 этого акта дает подробную характеристику каждому виду ремонта:

Капитальный Текущий
К таковому относят восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования. Работы могут проводиться из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта. Капитальным ремонтом признается замена канализации, водопровода, газоснабжения, озеленение придомовой территории, отделка фасадов, организация проездов, благоустройство тротуаров и пешеходных дорожек Этот вид работ включает устранение мелких повреждений и недостатков, а также мероприятия, направленные на исключение преждевременного износа. Основной задачей здесь становится профилактика резкого ухудшения состояния объекта

Положения методики МДС 81-35.2004 применяются преимущественно к производственным нежилым помещениям. Похожие определения дает ст. 2 закона 185-ФЗ. Термины даны в контексте правил эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Перечень работ, отнесенных к текущему ремонту, содержится в ВСН 58–88 (Р). В список включены:

  • устранение деформации фундамента местного характера путем укрепления стен и усиления несущих опор;
  • восстановление гидроизоляции;
  • реставрация облицовки;
  • заделка трещин в стенах;
  • ликвидация сырости;
  • укладка отдельных выпавших элементов на скрепляющие растворы;
  • частичная замена деревянных перекрытий;
  • пропитка материалов антисептиками;
  • укрепление водосточных труб и мн. др.

При составлении сметной документации подрядчики могут использовать государственные стандарты (например, приказ Росстандарта № 469-ст). Однако суды на такие регламенты не ссылаются. Технические нормативы остаются обязательными для строительных организаций, независимых экспертов. Понятийный же аппарат формируется с опорой на советские акты.

Если предметом соглашения является транспорт, опираться также потребуется на документы минувшей эпохи. Формально они не были отменены, а потому могут использоваться в качестве терминологической базы. Так, положение Минавтотранса СССР от 20.09.1984 содержит полную характеристику технического обслуживания и предупредительно-профилактических работ. Общий смысл определений сводится к следующему:

  • капитальный ремонт – замена частей, агрегатов, устранение серьезных повреждений, восстановление утраченной работоспособности.
  • текущее обслуживание – ликвидация мелких отклонений, заправка горюче-смазочными материалами, настройка и отладка систем.

Таким образом, при составлении договора аренды следует максимально точно разграничить обязанности сторон. Абстрактная ссылка на закон грозит длительными судебными разбирательствами. Искать определения придется в различных нормативных актах, ряд из которых принят еще в период существования СССР.

Возложение обязанности ремонта на арендатора

Статья 616 ГК РФ вводит правило, согласно которому обе стороны контракта несут обязанность по содержанию арендованного имущества. Текущее обслуживание ложится на плечи непосредственного пользователя. Арендатор должен за свой счет производить мелкий ремонт, поддерживать работоспособность и эксплуатационные характеристики объекта. Иные правила стороны могут закрепить соглашением.

Следование классической схеме распределения обязанностей, упрощает списание затрат. Расходы на текущий ремонт арендатор принимает к бухгалтерскому и налоговому учету. Проводки выглядят следующим образом:

Наименование операции Дебет Кредит
Затраты на проведение работ 26 (44) 60
Начисление НДС с их стоимости 19 60

Списать издержки в состав коммерческих расходов арендатор вправе при выполнении ряда условий (ПБУ 10/99):

  • первичные документы оформлены на имя налогоплательщика;
  • сумма четко определена;
  • соглашением текущий ремонт возлагается на арендатора;
  • работы проводились реально;
  • имущество используется в хозяйственной деятельности.

Учитывать суммы следует под видом прочих издержек. Соответствующий вывод можно сделать из ст. 260 НК РФ.

В практике встречаются иные схемы распределения обязанностей. Так, арендодатель может пойти на уступки и зачесть издержки на ремонт в счет договорной платы. В этом случае проводки у арендатора будут выглядеть иначе.

Наименование операции Дебет Кредит
Отражение стоимости работ 76 90
Начисление на сумму НДС 90 68
Себестоимость ремонта 90 20
Списание в счет арендной платы 76 76

Напрямую включить издержки в расчет прибыли не удастся. Списать разрешат лишь прямые затраты на материалы и оплату труда специалистов. Наценку к себестоимости придется отражать в составе реализационных доходов.

Ряд проводок составит и арендодатель:

Наименование операции Дебет Кредит
Формирование задолженности по арендной плате 62 90
Приемка ремонтных работ 20 60
Взаимный зачет требований 60 62
Получение остатка долга по арендной плате (при наличии) 51 62

Анализ судебной практики

Вопросы технического обслуживания и содержания арендованного имущества часто становятся предметом споров. Юристы выделили наиболее значимые позиции по направлению.

  1. Объем обязательств. Если стороны не утвердили четкого перечня работ, который должен выполнять арендатор, применению подлежат действующие стандарты и регламенты. Так, суды активно используют разъяснения Госстроя СССР № 279. Упоминание советского документа содержится, например, в постановлении Северо-Кавказского окружного ФАС по делу А63-11768/2012. Служители Фемиды опираются на него при разграничении капитального и текущего ремонта, а также при разрешении споров о неотделимых улучшениях (постановление 9 ААС № 09АП-17354/14).
  2. Коммунальные услуги. Если участники придерживаются классической схемы распределения обязанностей (ст. 616 ГК РФ), в договоре аренды стоит прописать порядок работы с обслуживающими организациями. Такой вывод следует из Обзора судебной практики ВС РФ № 2 за 2015 год. Высшая инстанция отметила, что гражданско-правовые контракты не порождают обязательств для третьих лиц. Претензии относительно задолженности за коммунальные услуги предъявляют к собственнику помещения. Сотрудничество с фактическим пользователем допускается лишь при заключении отдельного договора.
  3. Поддержание в надлежащем состоянии. Нормативные акты и судебная практика не отождествляют термин с текущим ремонтом. Так, коллегия 18 ААС в постановлении 18АП-15153/15 от 30.12.15 ограничила обязанность арендатора работами по сохранению объекта в том состоянии, в котором он был передан по соглашению. Объем обязательных работ определяется судами индивидуально в ходе комплексного анализа договорных отношений.
  4. Естественный износ. Наличие в договоре пункта о текущем ремонте не обязывает арендатора возмещать стандартные эксплуатационные потери. Их определение содержится в методике ВСН 53-86(р). Естественным износом, например, являются потертости пола, ухудшение состояния внутренней отделки, незначительные царапины. Признаками старения оконных блоков признают трещины, расслоение древесины, сколы, увеличение подвижности креплений. На обоях допускаются загрязнения, выгорание и обесцвечивание рисунка. Естественный износ – оценочная категория. Единого определения ее в нормативных актах не содержится. При возникновении споров значение имеет период эксплуатации имущества, поэтому обойтись без помощи экспертов не удается. При этом проявление нормального старения имущества не может служить доказательством недобросовестного исполнения соглашения (решение АС Ростовской области по спору № А53-4101/16).
  5. Отказ от проведения ремонта. Уклонение от выполнения договора является основанием его расторжения. Арендодатель вправе настаивать на прекращении отношений в одностороннем порядке и возмещении убытков (ст. 619 ГК РФ). В качестве таковых рассматриваются расходы на приведение имущества в надлежащий вид. Однако простого заявления об отсутствии ремонта будет недостаточно. Суд потребует привести доказательства существенного ухудшения состояния по вине арендатора (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-3602/04ГК, решение Орджоникидзевского суда Перми по делу № 2-1933/17).

В заключение отметим, что регулирование вопросов технического обслуживания и содержания имущества строится на диспозитивном принципе. Если стороны не желают принимать базовые правила ГК РФ, они могут согласовать собственные. Закон не запрещает включать в текст договора аренды перечни обязательных работ. Такие списки разрешено оформлять в виде приложений к контракту. При возникновении споров они станут приоритетными.

Виды ремонтных работ, применяемых на предприятии

Одним из условий эффективной организации работы любого предприятия является наличие отлаженного механизма выполнения ремонтных работ. Чем ниже удельный вес расходов на ремонт, обслуживание и содержание оборудования в себестоимости продукции, тем выше эффективность производства и самого ремонтного хозяйства. Для предупреждения нерациональных потерь в производстве и сокращения затрат на ремонт используется система планово-предупредительного ремонта.

Системой планово-предупредительного ремонта называется совокупность различного вида работ по техническому уходу и ремонту оборудования, проводимых по заранее составленному плану в целях обеспечения наиболее эффективной эксплуатации оборудования.

Таким образом, работы по уходу, надзору, обслуживанию и ремонту оборудования в целях предотвращения нарастающего износа, предупреждения аварийных ситуаций и, как следствие, поддержания оборудования в постоянной готовности к работе являются сущностью системы планово-предупредительного ремонта. В ее основе заложены работы по техническому обслуживанию оборудования и по выполнению плановых ремонтов — текущих, средних и капитальных.

Техническое обслуживание включает работы по осмотру оборудования, проверке на точность, промывке, смазке и т.д. Эти виды работ выполняются по заранее составленному графику и носят периодический характер с четко выраженной повторяемостью.

Плановые ремонты по содержанию выполняемых работ, трудоемкости и периодичности подразделяются на текущий, средний и капитальный.

Текущий ремонт осуществляется в процессе эксплуатации оборудования путем замены отдельных деталей, частей с последующей проверкой на точность, центровкой и т.п.

Средний ремонт носит более расширенный и углубленный характер, поскольку связан с заменой основных деталей, узлов, трущихся поверхностей.

Капитальный ремонт представляет собой самый трудоемкий, длительный и дорогостоящий процесс, связанный с полной заменой основных деталей, узлов, разборкой двигателей, трансформаторов. Капитальный ремонт, как правило, сопровождается снятием оборудования с фундамента, с последующей сборкой и испытанием.

Система планово-предупредительного ремонта имеет профилактическую сущность. Однако в практике эксплуатации оборудования возникают аварийные ситуации, связанные с отказом техники, неполадками. Затраты, связанные с устранением последствий аварий, относятся к внеплановым расходам и сказываются на результативности работы предприятия негативным образом.

Система планово-предупредительного ремонта строится на использовании следующих нормативов:

§ ремонтные циклы и их структура;

§ длительность межремонтных периодов и периодичность технического обслуживания;

§ категории сложности ремонта;

§ нормативы трудоемкости;

§ нормы запаса деталей и оборотных узлов.

Под ремонтным циклом следует понимать время между двумя капитальными ремонтами, а первый ремонтный цикл начинается с ввода оборудования в эксплуатацию до первого капитального ремонта. В этот промежуток времени включается выполнение всех мероприятий по техническому обслуживанию и всех видов ремонтов. Очередность их выполнения может быть представлена следующей примерной схемой:

где КР, CP, MP — соответственно капитальный, средний и малый ремонт; ТО — техническое обслуживание.

При составлении ремонтного цикла необходимо учитывать различные факторы: тип производства, вид и свойства обрабатываемых материалов, эксплуатационные условия, квалификацию персонала, степень загрузки оборудования.

Межремонтный период, периодичность выполнения ремонтных работ, а также их трудоемкость и материалоемкость зависят от конструктивных особенностей оборудования. Исходя из этого все оборудование на предприятии группируется покатегориям ремонтной сложности. Каждой группе соответствует определенное число единиц сложности ремонта, которые устанавливаются по справочнику, и в конечном итоге формируется категория сложности ремонта. Причем отдельно оценивается категория сложности ремонта электрической и механической частей оборудования, а их итог дает искомую величину — категорию сложности ремонта конкретного оборудования.

На основе вышеприведенных нормативов строится готовый график планово-предупредительного ремонта, охватывающий все имеющееся в эксплуатации оборудование, рассчитывается трудоемкость и материалоемкость ремонтных работ, а также численность ремонтного персонала.

Произведенные расчеты включаются в систему текущего внутрипроизводственного планирования с соответствующим ассигнованием средств и последующим учетом затрат на производство продукции.

Организация выполнения ремонтных работ

Снижение расходов на выполнение ремонтных работ — одна из целей эффективного ведения хозяйства. Поэтому выполнению ремонтных работ предшествует техническая, материальная и организационная подготовка.

Техническая подготовка характеризуется выполнением проектных работ по разборке и последующей сборке оборудования, составлением ведомости дефектов, поломок и неисправностей. Их устранение требует соответствующей проработки восстановительных работ и операций. В свою очередь, материальная подготовка осуществления ремонтных работ сводится к составлению ведомости материалов, комплектующих деталей, инструментов и приспособлений. Материальная подготовка предполагает наличие достаточного и необходимого запаса сменных деталей, узлов, а также транспортно-подъемных средств.

Организационная подготовка проведения ремонтных работ может быть выполнена одним из следующих методов: централизованным, децентрализованным и смешанным.

Централизованный метод характеризуется тем, что все виды ремонтных работ выполняются силами заводского ремонтно-меха- нического цеха. В том случае, когда они выполняются цеховой службой ремонта, метод называетсядецентрализованным. Надо отметить, что эти методы имеют очевидные недостатки в виде сложной и дорогостоящей системы организации выполнения работ.

Что касается смешанного метода, то он позволяет с меньшими затратами осуществить ремонтные работы и характеризуется тем, что все виды технического обслуживания и ремонтов, за исключением капитального, выполняет цеховая служба ремонтного хозяйства, а капитальный ремонт — ремонтно-механический цех. При этом можно успешно пользоваться приемами узловой замены изношенных блоков путем их изъятия и ремонта на восстановительной базе, а можно выполнять работы по ремонту во время технологического и междусменного простоя оборудования.

управление ремонтный механик

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *