Как узаконить постройки на участке

  • автор:

Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать самострой, не понимая к чему это может привести. А между тем, легализация и оформление самостроя в собственность яаляются очень важной, хотя и не простой процедурой.

Приведем несколько примеров того, к чему может привести уклонение от легализации:

  • невозможность продать, подарить, разменять или завещать объект самовольного строительства без его узаконивания;
  • невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т.д.)
  • невозможность взятия кредита под самовольно построенную недвижимость;
  • риск сноса объекта в самый неподходящий и внезапный момент (в Москве данный процесс хорошо отлажен, и многие столичные бизнесмены помнят снос своих объектов).

Содержание

Как узаконить самовольную постройку при новом строительстве?

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Сразу отметим, что сочетаний легализации самовольных построек может быть множество, и каждый случай по-своему индивидуален. Это обусловлено тем, что имеется немало индивидуальных особенностей, в которых находится конкретный объект самовольного строительства. Это и регион местонахождения объекта, и статус, и характеристики земельного участка, на котором он находится, и правовой статус первоначального объекта (если речь идет о реконструкции), и техническое состояние и функциональное назначение объекта, и т.п. Поэтому оформление самостроя имеет свои особенности и нюансы в зависимости от региона РФ. К примеру, в Москве данный процесс регулируется не только ст. 222 ГК РФ, а также несколькими постановлениями правительства. Не стоит забывать, что законодательство РФ постоянно изменяется на федеральном и региональном уровне, поэтому для эффективного узаконивания свою стратегию следует согласовать с практикующими профессиональными юристами и строительными экспертами.

В нашей практике встречались случаи, когда особо хитрые владельцы недвижимости по каким-либо причинам сносили (демонтировали) объект и в тех же границах с аналогичными технико- экономическими показателями (площадью, строительным объемом, пятном застройки) возводили новый. А когда исполнительные органы обращались в суд, то владельцы недвижимости пытались доказывать, что нового строительства не было, а был лишь произведен капитальный ремонт. Отметим, что в таких случаях практически невозможно скрыть данный факт от строительного эксперта. И если снос старого объекта и строительство нового обошлись без происшествий на строительной площадке, то эксплуатация такого вновь возведенного объекта стоит под большим вопросом. Поскольку постройка, о сносе которой заявляется иск, государственной приемочной комиссией как капитальный объект не принимается, на соответствие фактически выполненных работ проекту не проверяется, проектная документация государственную экспертизу и строительный контроль не проходит. В данных случаях при проведении строительной экспертизы следует уделять особое повышенное внимание объекту.

С правовой же точки зрения, собственник утратил право собственности на снесенный объект, а на новый еще не приобрел. Исполнительные органы часто доказывают подобные случаи возникновения нового объекта недвижимого имущества.

В данной статье мы рассмотрим наиболее частые в практике случаи узаконивания самостроя. Легализовать самовольную постройку при новом строительстве можно одним из указанных способов:

  1. Через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
  2. Через градостроительную земельную комиссию (ГЗК);
  3. Через комиссию по пресечению самовольного строительства.

В ст. 222 ГК РФ указана возможность признания права собственности на самовольную постройку «в ином установленном законом порядке». Данная формулировка в Гражданском кодексе не конкретизирована, но, по нашему мнению и наблюдению, под этим «порядком» и подразумевается возможность оформления прав собственности в упрощенном порядке, например, по «дачной амнистии», через ГЗК и т.д.

Разберем каждый из указанных случаев в по порядку.

Легализация самовольной постройки через суд

Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску исполнительных органов на самострой. Однако в практике имеются и случаи, когда владельцы обращаются в суд после неудачной, а в некоторых случаях неоднократной, попытки легализовать самострой в общем административном порядке, т.е. когда собственником исчерпаны все существующие законные способы признания права (в данном случае имеется в виду градостроительная земельная комиссии или комиссия по пресечению самовольного строительства).

К исковому заявлению о признании права собственности на объект самовольного строительства необходимо в качестве доказательств приложить следующие документы:

  1. Имеющиеся документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды земельного участка);
  2. Имеющуюся проектную и исполнительную документацию на объект;
  3. Экспертное заключение о том, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, а также о том, что он не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

В данном случае речь идет о досудебной (внесудебной) экспертизе, которую Вы можете заказать самостоятельно, обратившись в экспертную организацию.

Несмотря на то, что Ваш оппонент в суде или сам суд могут выразить сомнение в данном заключении эксперта и будет назначена судебная экспертиза (где эксперт будет уже нести уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения), не стоит пренебрегать внесудебной экспертизой. Потому что именно заключение эксперта будет являться доказательством, с технической точки зрения, исправного состояния объекта. И даже если будет назначена судебная экспертиза в ином учреждении, то судебный эксперт всегда обратит внимание на наличие в материалах дела досудебного заключения.

В целом, чем больше документов на самострой, тем лучше. В некоторых случаях доходит до того, что у собственника имеется полный пакет документов на объект (и проект, и экспертиза проектной документации, и договоры на землю, и договоры с эксплуатирующими организациями), однако отсутствует разрешение на строительство, и уже, с правовой точки зрения, данный объект нелегален, несмотря на многочисленные имеющиеся документы.

При легализации самовольного строительства через суд всегда необходимо помнить, что Вы можете не только проиграть дело, но и остаться без своего объекта, даже если у Вас имеется свидетельство о праве собственности на него и на земельный участок. Вследствие этого, не стоит доверять дело дилетантам и льстивым мошенникам, необходимо воспользоваться помощью профессиональных игроков и доверить представление интересов в суде опытному грамотному юристу.

Узаконивание самовольной постройки через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК)

О процедуре легализации самостроя через ГЗК в Москве мы подробно пишем в разделе экспертных услуг. Однако еще раз отметим, что на сегодняшний день это наиболее эффективный и действенный метод узаконивания объекта. Данная процедура значительно проще по алгоритму, чем судебный процесс, значительно короче по срокам и значительно дешевле для собственника самостроя.

В градостроительную земельную комиссию обращаются те, кто нарушил условия пользования земельным участком, т.е. целевое назначение земельного участка или условия договора аренды земли.

Градостроительная земельная комиссия, рассмотрев Ваше обращение, путем выпуска протокола ГЗК может принять решение о сохранении объекта путям прохождения собственником ряда мероприятий.

Легализация самовольной постройки через комиссию по пресечению самовольного строительства

Комиссия по пресечению функционирует на уровне Префектур административных округов и Правительства города Москвы. В последнее время данный способ практически утратил свою существование, однако в редких случаях все же имеет место быть. В сферу деятельности комиссии входит возможность отмены решений о сносе самостроя. Также комиссия может способствовать узакониванию самостроя в иных инстанциях и выразить самостоятельное положительное решение по данному вопросу.

Как узаконить самовольную постройку при реконструкции?

Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
«Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов».

Процедура легализации самостроя при реконструкции аналогична процедуре при новом строительстве, т.е. узаконивание самостроя возможно либо в административном порядке, либо через суд.

Однако легализация реконструкции имеет более лояльный характер в силу некоторых особенностей. Во-первых, самовольная реконструкция происходит на объекте, который уже существует, а значит и исполнительные органы об этом осведомлены и ведут себя более мягко. Во- вторых, при подаче иска исполнительные органы часто путают реконструкцию объекта с капитальным ремонтом в целях модернизации, переустройством и даже перепланировкой, т.е. со случаями, в которых процедура согласования значительно проще. В-третьих, с нашей экспертной точки зрения, многие случаи самовольной реконструкции полезны как для объекта, так и для общества. Например, когда нужно предотвратить аварию на объекте и счет идет на минуты, то оформление документов, являющееся затратным по времени делом, становится трудновыполнимым. Или, например, в случае использования мансард вместо холодных чердаков, до эксплуатации которых, как правило, никому нет дела и где зачастую проживают лица без определенного места жительства. В Европе, например, практически невозможно найти здание без мансарды, потому что мансарда — это эффективное использование строительного объема объекта.

Порядок процедуры легализации самовольной реконструкции зависит от типа объекта, его функционального назначения, местоположения, типа проведенных работ и наличия имеющихся документов.

Отметим некоторые особые случаи и нюансы при легализации реконструкции:

  1. Узаконивание реконструкции частного дома (или строительство гаража)
  2. В случае реконструкции частного дома, находящегося на земле садоводческого или дачного хозяйства, следует обратиться в Росреестр, предъявив следующие документы:

  • документы на земельный участок;
  • декларацию об объекте недвижимости.

При реконструкции частного дома на землях ИЖС (индивидуального жилищного строительства) уточните, требуется ли получение разрешения в Вашем случае. Поскольку законодательством закреплены случаи, когда разрешение не требуется. Так, например, не требуется разрешение при:

  • капитальном ремонте;
  • перепланировке жилых помещений;
  • реконструкции некапитальных объектов;
  • иных случаях, где не изменяется надежность и безопасность конструкций.

В данном случае в Росреестр предъявляют документацию, подтверждающую, что оформление разрешения не требуется, либо что придется узаконивать реконструкцию через суд.

  • Узаконивание реконструкции нежилого здания
  • Легализовать реконструкцию нежилого здания можно, если соблюдены следующие условия:

    • тип объекта соответствует целевому назначению земельного участка;
    • строение соответствует строительным нормативам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
    • были попытки получения разрешения как на реконструкцию, так и на ввод в эксплуатацию.
  • Легализация самостроя через суд
  • Перед направлением искового заявления в суд необходимо:

    • попробовать получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
    • заказать и провести строительно-техническую экспертизу, установив, что объект соответствует градостроительным нормативам и строительным правилам, и не представляет угрозу жизни и здоровью граждан;
    • собрать пакет правоустанавливающих документов.

    Ответственность за самострой

    Собственнику объекта самовольного строительства стоит опасаться не только ответственности за совершенное правонарушение, но и ситуации, в которой он может и вовсе оказаться без своего объекта на вполне законном основании.

    При осуществлении самовольного строительства собственник и привлекаемые им лица могут совершить несколько правонарушений, таких как:

    1. Штраф вследствие нецелевого использование земельного участка. Статья 8.8 КОАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению». Наказывается наложением административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, административный штраф определяется следующим образом: для граждан — в размере от 10 000 до 20 000 рублей, для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц — от 100 000 до 200 000 рублей.
    2. Штраф за строительство или реконструкцию без разрешения. Статья 9.5. КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию». Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 2000 до 5000 рублей, на ИП – от 20 000 до 50 000 рублей, на юридических лиц – от 500 000 до 1 000 000 рублей, а может быть и применена санкция на временное приостановление деятельности.
    3. Штраф за невыполнение предписаний Госстройнадзора. Данное нарушение влечет наложение штрафа: на граждан – от 1500 до 2500 рублей, на предпринимателей – от 5000 до 10 000 рублей, на юридических лиц – от 50 000 до 100 000 рублей.

    Помощь в легализации самовольной постройки

    Как Вы уже успели заметить, легализация самостроя – процедура непростая, рискованная и достаточна волокитная. Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос. Для предотвращения подобной ситуации необходимо действовать с грамотной юридической и экспертной поддержкой профессиональных специалистов и не пытаться решить возникшую проблему самостоятельно. И чем раньше начать это делать, тем эффективнее и дешевле будет процесс. Затягивание дела, попытки вызвать сочувствие и снисхождение, надежда на рассмотрение Вашего случая в исключительном порядке, как показывает практика, не приводят к положительным результатам. Снос объекта по решению суда в таких случаях неизбежен.

    Эффективно легализовать самострой, не потеряв время, деньги и объект, Вам помогут специалисты Центра строительной экспертизы «ПГС». Мы проверим всю Вашу документацию и подскажем, как нужно действовать. А также можем разработать стратегию по легализации объекта и полностью реализовать ее.

    Для получения помощи и бесплатной консультации Вы можете связаться с нами по телефонам указанным на сайте

    – Как оформить реконструкцию дома по дачной амнистии?

    mvhelena74/

    Отвечает руководитель отдела продаж «ИД Консалт» Алексей Шаров:

    В закон о «дачной амнистии» не раз вносили поправки: неоднократно продлевали, меняли порядок регистрации частных владений. Задуманный изначально для легализации построек в ИЖС, он стал распространяться и на строения, возведенные на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства. Все это привело к весьма запутанной ситуации. Поэтому при оформлении реконструкции в чем-то придется идти путем проб и ошибок.

    Как оформить реконструкцию частного дома?

    Для уведомления о реконструкции нужен проект?

    Но первое, что в любом случае надо сделать, – это поднять документы на участок и выяснить целевое назначение земли, на которой построен дом. Тут важно понимать и различать, находится ли строение:

    • в ИЖС (то есть является ли жилым домом в населенном пункте);
    • на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства;
    • на территории земельных участков, не предназначенных для возведения жилых помещений.

    Во-вторых, у кадастрового инженера необходимо получить технический план на реконструированный дом, без которого регистрация собственности не возможна ни по дачной амнистии, ни без нее.

    Далее надо пойти в МФЦ, и в самом благоприятном случае, если строение находится на территории СНТ и других земельных участков, предназначенных для садоводства, можно будет подать заявление на регистрацию собственности только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, оплатив госпошлину. Такой порядок установлен новыми поправками к закону о «дачной амнистии» от 2 августа 2019 года и будет действовать вплоть до 1 марта 2021 года.

    Если дом находится в ИЖС, скорее всего, придется воспользоваться уведомительным порядком, применяемым с 1 марта 2019 года. Надо будет обратиться с уведомлением о начале строительных работ в местную администрацию (по почте или через МФЦ). Помимо личных данных, на основании паспорта гражданина РФ, доверенности (если Вы представляете интересы собственника) или вида на жительство для иностранных граждан, надо приложить следующие документы:

    • документ о праве собственности на землю (выписка из ЕГРН);
    • прежний документ о праве собственности на дом;
    • межевой план (также готовит кадастровый инженер);
    • нелишним будет и ГПЗУ (можно получить бесплатно).

    При получении уведомления о разрешении на строительство можно начинать реконструкцию. Провести ее нужно в течение 10 лет и строго в соответствии со всеми параметрами ИЖС, без нарушения строительных, санитарных, противопожарных и прочих норм.
    По окончании строительных работ (не позднее чем через месяц) необходимо снова направить уведомление в местную администрацию с приложением:

    • технического плана дома с указанием сведений о его параметрах;
    • квитанции об оплате государственной пошлины (350 рублей);
    • уведомления о разрешении строительных работ.

    При условии, что администрация не имеет претензий по соблюдению норм и законов к осуществляемой реконструкции, она обязана направить заявление в Росреестр о постановке объекта на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

    Наконец, если вдруг дом построен на участке, не предназначенном для возведения жилых помещений, то в первую очередь надо будет обратиться в местную администрацию, чтобы добиться изменения одного вида разрешенного использования земли и объектов капитального строительства на другой. Далее будете действовать либо по «дачной амнистии», либо по уведомительному порядку; в зависимости от установленного целевого назначения земельного участка.

    Как переоформить документы на дачу, чтобы построить жилой дом?

    Построили дом вплотную к забору – что теперь делать?

    Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

    Дачная амнистия – регистрация в упрощенной форме жилых зданий на земельных участках ИЖС или садоводства (сейчас – уже только в садоводстве). Поэтому если у заявителя участок в садоводстве, а дом то этого момента не был зарегистрирован, то нужно:

    • провести реконструкцию;
    • вызвать кадастрового инженера для составления технического плана и привязки дома к участку;
    • заполнить «декларацию» на основании сведений техплана;
    • сдать в управление Росреестра (МФЦ) декларацию, техплан и документы на участок.

    Росреестр проведет кадастровый учет дома и регистрацию прав собственности заявителя.

    Если участок ИЖС, дом уже имеет свидетельство о собственности, то порядок следующий:

    • заявитель получает градостроительный план у администрации поселения (это бесплатно);
    • направляет в администрацию извещение о намерениях по реконструкции дома, прилагает документы в соответствии с регламентом, утвержденном администрацией (там не должно быть ничего сверхъестественного, максимум – эскиз будущего строения), в извещении указывает, что параметры будущего строения соответствуют ПЗЗ поселения;
    • администрация отвечает, что приняла извещение;
    • заявитель проводит реконструкцию;
    • следующий пункт – в администрацию нужно направить извещение об окончании реконструкции, о том, что ПЗЗ соблюдены;
    • затем заявитель получает ответ из администрации, что извещение принято;
    • окончательный этап – регистрация реконструированного строения (здесь тоже нужен техплан от кадастрового инженера).

    Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

    Дачная амнистия продлена, и уведомлений не требуется. Вам нужен только технический план и документ, устанавливающий право на земельный участок. При этом сам участок, на котором расположен дом, не должен быть зарегистрирован в ЕГРН за гражданином. Это все говорится в статье 70-й Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Как сломать старый дом и построить новый легально?

    Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?

    Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

    Дачная амнистия предполагает уведомительный порядок получения согласия на строительство от местной администрации. Порядок оформления реконструкции дома по амнистии выглядит следующим образом:

    1. Сначала в местную администрацию подается уведомление о начале строительства по форме, которая утверждена приказом Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр.
    2. Далее дожидаетесь ответа. Срок рассмотрения уведомления составляет семь дней.
    3. Получив положительный ответ, начинаете строительство с соблюдением всех строительных, пожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Если же ответ будет отрицательным, то исправляете ошибки и подаете новое уведомление.
    4. Завершив строительство, подаете в местную администрацию уведомление о его окончании по форме, которая утверждена все тем же приказом.
    5. Рассмотрев уведомление, администрация должна самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственной регистрации права на объект недвижимости. То есть Вам делать этого не нужно, но это не значит, что в Росреестр по этому же вопросу Вы не можете обратиться по своей инициативе. Если же администрация отрицательно отреагирует на направленное уведомление, то нужно исправить все недочеты и повторно подать его.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

    Как узаконить уже построенный дом или пристройку?

    Как пристроить комнату к частному дому?

    Должен ли я получать разрешение на пристройку к дому?

    Законодательство о самовольных постройках на земельном участке

    Многие, приобретя земельный участок начинают строить на них дачные дома и другие самовольные постройки даже не подозревая, что существует определенный порядок возведения любых построек, закрепленный законодательно.

    Законодательство не запрещает владельцу земельного участка самовольно возводить на своем земельном участке строения (дачный дом, баня, гараж и пр.), но любое из них должно соответствовать некоторым установленным законодательством требованиям:

    • разрешенное использование земельного участка должно предполагать возведение определенного типа строения,

    • наличие согласования на строительство.

    Любое строение, возведенное на земельном участке без разрешений или не соответствующее строительным нормам и правилам градостроительства, считается самовольной постройкой — самостроем.

    Если это строение не оформить в собственность, то, по нормам гражданского законодательства, его могут обязать снести. Самострой нельзя продать, подарить или оставить в наследство.

    Поэтому принимая решение о возведении на своем земельном участке какого-либо строения без разрешения, необходимо понимать, что построить окажется проще, чем зарегистрировать это самовольно построенное строение.

    Законодательство в отношении самовольно возведенных строений (самостроя) предусматривает отдельную процедуру их узаконивания.

    Как уже говорилось, все земельные участки имеют свое законодательно установленное предназначение. Отношение того или иного земельного участка к определенной категории разрешенного использования закреплено в кадастровом плане земельного участка.

    Поэтому при возведении различных построек на земельном участке, который для этого не предназначен (самовольная постройка), надо помнить, что узаконить их будет невозможно без перевода земельного участка в другую категорию. Но это довольно сложная задача, которую не всегда удается решить.

    Зачастую вопросы «узаконивания» самовольных построек решаются в судебном порядке и судьи в ряде случаев склоняются к тому, чтобы признать право собственности за гражданином в отношении такого самостроя.

    Что такое самовольная постройка (самострой)

    Нормативной базой под определением «самостроя» служит Гражданский кодекс РФ.

    В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является:

    • здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или

    • на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо

    • возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Статья 222 «Самовольная постройка» Гражданского кодекса РФ (ред. от 29.12.2017)

    В этой же статьей сказано, что:

    • лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;

    • самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана самовольная постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

    • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее самовольную постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

    • если на день обращения в суд самовольная постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

    • если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    В этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на самовольную постройку в размере, определенном судом.

    Наличие зарегистрированного права на самовольную постройку не исключает возможности ее сноса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

    Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае:

    • создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,

    • если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или

    • на территории общего пользования либо

    • в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

    В течение 7 дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение:

    • направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки,

    • который устанавливается с учетом характера самовольной постройки,

    • но не может составлять более чем 12 месяцев.

    В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение 7 дней со дня принятия такого решения обязан:

    • обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

    • обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;

    • обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

    В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено:

    • снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение,

    • не ранее чем по истечении 2-х месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

    Итак, возведенное без согласования и разрешения строение не только нельзя зарегистрировать на земельном участке, но и в судебном порядке может подлежать сносу. Однако, законодатель сделал ряд послаблений для самовольных построек на дачных земельных участках.

    Как узаконить самовольно построенный дом на собственном земельном участке без суда

    При наличии прав собственности на земельный участок остается только узаконить самовольно возведенные на нем постройки. Законодательство позволяет сделать это в упрощенном порядке в рамках, так называемой, «дачной амнистии», действие которой продлено до 2020 года.

    Правом на упрощенную регистрацию самовольных построек обладают владельцы построек, которые находятся на земельных участках под определенные цели:

    • земельные участки под индивидуальное жилищное строительство,

    • садоводство, огородничество,

    • ведение подсобного хозяйства и др.

    При этом они должны быть получены до 30 октября 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса РФ. Такое количество земельных участков являются в настоящее время подавляющим, и все самовольные постройки на них могут пройти упрощенную процедуру оформления (узаконивания).

    Дачная амнистия касается большой разновидности земельных участков и самовольных построек, расположенных на них. Это не только дачные (садовые) домики, но и жилые дома, бани, гаражи, сараи. После юридической регистрации самовольные постройки становятся объектами недвижимости, которыми их собственник сможет распоряжаться по своему усмотрению — продать, выделить доли, подарить, завещать и т.д.

    Даже в случае покупки или иного способа приобретения дома и внесения в него конструктивных изменений (достройка, перестройка) также потребуется узаконить их и оформить новые документы на строение с новыми параметрами.

    Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под ИЖС или личное подсобное хозяйство

    Регистрация права собственности на самовольную постройку, находящуюся на земельном участке с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство, заключается:

    • в подаче заявления о постановке на государственный кадастровый учет и включении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и

    • в представлении необходимых документов для государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Заявление может быть подано лично, по почте или через многофункциональный центр Госуслуг (МФЦ).

    Для регистрации самовольной постройки на земельном участке необходимо представить в Росреестр:

    • паспорт заявителя (с копией),

    • доверенность, заверенная нотариусом, если собственник действует через представителя,

    • документ, подтверждающий право заявителя на земельный участок (если процедура оформления земельного участка пройдена и данные о нем содержатся в ЕГРН, то предоставлять не нужно),

    • кадастровый паспорт на самовольную постройку,

    • документ об оплате госпошлины.

    По упрощенной регистрации объектов недвижимости в рамках «дачной амнистии» не требуется предоставление разрешения на строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок такой процедуры законодательно установлен – до 1 марта 2020 года. Что будет дальше, пока не известно.

    При узаконивании самовольной постройки на земельном участке в виде садового или дачного домика, а также иных строений на участке под садоводство или огородничество, процедура еще проще.

    На этих земельных участках разрешения на постройки не требуется. В пакет необходимых для регистрации документов будут входить:

    • правоустанавливающие документы на земельный участок и

    • декларации на постройку.

    Как узаконить самовольную постройку на земельном участке через суд

    Не всегда свое право собственности на возведенную самовольную постройку можно зарегистрировать без вмешательства судебных органов. Судебный процесс займет больше времени, документов и сил. Сбор необходимых документов может затянуться на продолжительное время, поскольку многие последующие документы выдаются на основании предыдущих.

    Перечислим только примерный пакет документов, которые понадобится предоставить в суд:

    • документы о праве собственности на земельный участок под самовольной постройкой,

    • межевой план земельного участка,

    • заключение лицензированной организации о том, что самовольная постройка отвечает строительным нормам и пригодно к эксплуатации,

    • технический паспорт самовольной постройки,

    • градостроительный план земельного участка,

    • справка об инвентаризационной стоимости объекта.

    Поскольку важным фактором является то, что самовольная постройка должна быть безопасна и ее расположение не должно нарушать права третьих лиц (например, соседей), то истцу необходимо это доказать. Поэтому заранее следует обратиться к соседям и взять их письменный ответ о том, что самовольная постройка им не мешает.

    Основным моментом признания истца собственником самовольной постройки для суда являются заключения компетентных органов о том, что оно соответствует всем строительным нормам. Такое заключение могут дать БТИ и отдел архитектуры администрации соответствующей территории.

    Для узаконивания прав на гараж, возведенный в гаражном кооперативе, потребуется представить суду следующие документы:

    • подтверждение о выделении земельного участка истцу,

    • платежные документы, что в период пользования гаражом исправно уплачивались членские взносы. Срок пользования должен быть не менее 10 лет,

    • выданный БТИ технический паспорт на гараж,

    • заявления от председателя и местной администрации об отсутствии претензий к признанию прав собственности истца.

    Для справки. Перед процедурой узаконивания самовольной постройки придется заплатить государственным налоговым органам начисленные за последние 3 года налоги и штрафы за самострой, а также пени.

    Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

    ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

    Вопрос оформления права собственности на дачные/садовые земельные участки в настоящее время стоит весьма актуально для многих дачников-садоводов, обнадеженных мощно рекламируемой «дачной амнистией» к решению своих земельных вопросов. При этом, немалый процент среди них занимают те, кому при решении данного вопроса не миновать суда. Связано это с различными причинами. Зачастую это те дачники, кто приобрел в свое время земельный участок у собственников-физических лиц без оформления сделки, а теперь не может оформить на него свои права («приватизировать» дачный/садовый земельный участок).

    Признать право собственности на земельный участок в суде нелегко, но часто это единственный выход для тех, кто являясь фактическим владельцем земельного участка, тем не менее, не оформил в свое время сделку надлежащим образом, а собственника либо не представляется возможным найти, либо он наотрез отказывается сотрудничать. Зачастую это весьма сложные судебные процессы, длящиеся долгими месяцами. Сильно различается и «тактика», которая зависит от различных фактов и вводных. «Дерево вероятностей» здесь весьма разветвлено. Так, если с момента вашей сделки прошло более пятнадцати лет, то, как один из вариантов предусмотренных законом — можно обратится в суд с исковым заявлением о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Если же вы приобрели садовый земельный участок недавно, то этот вариант вам уже однозначно не подходит, и вам следует сосредоточиться на признании сделки заключенной, но, опять же, для этого необходим заключенный договор купли-продажи в письменной форме, пусть и не нотариально оформленный, и расписка о передаче денег за участок.

    В данной статье я подробно остановлюсь именно на первом варианте, как наиболее часто встречающемся и распространенном.

    Гражданский кодекс дает возможность гражданам, которые владеют своим земельным участок добросовестно, открыто и непрерывно, как своим собственным, более пятнадцати лет, приобрести на него право собственности, путем судебного признания этого права. На первый взгляд ничего сложного. Но вся проблема заключается в том, что бы суметь грамотно и аргументировано доказать в суде наличие этих самых указанных фактов, а это уже искусство, которым владеет разумеется далеко не каждый. Простота приведенной нормы обманчива, за ней скрывается совсем не то, что вы себе можете представить. Приведу разъяснение Верховного суда РФ, который подробно объясняет, в каких именно случаях суд может признать за гражданином право собственности на имущество в силу приобретательной давности, в том числе на земельный участок.

    Итак, «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

    Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

    Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности)».

    Переведу изложенное по тезисам на «простой» язык. В смысле закона, лицом, владеющим земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, является не собственник – об этом прямо сказано в Гражданском кодексе, т.к. собственник не может приобрести свой участок по давности владения в собственность. Он и так уже собственник. Владельцем по давности является незаконный владелец, т.к. законный владелец, т.е. лицо, владеющее по воле собственника, получает земельный участок прямо от собственника и всегда знает, что не он является собственником участка. Именно по этой причине исключено приобретение по приобретательной давности земельного участка, который принадлежит владельцу, например на праве — аренды, безвозмездного пользования и т.д., и именно поэтому владение земельным участком «как своим собственным», означает владение не по договору. Незаконным владельцем является приобретатель по недействительной сделке об отчуждении земельного участка. Именно недействительное отчуждение и является тем фундаментом, на котором сформирован весь институт приобретательной давности. Судебная практика уже давно исходит из того, что требованию добросовестности может отвечать только один вариант – это сделка, причем именно купля-продажа, не оформленная надлежащим образом, когда покупатель отдал деньги продавцу, получив взамен земельный участок, и уверен, что земельный участок теперь принадлежит именно ему. То есть как раз именно ваш вариант, дорогие садоводы. Разумеется, не идет и речи о добросовестности, когда земельный участок просто захвачен и фактически используется гражданином. Добросовестность возникает только у того владельца, который приобрел земельный участок по сделке и состоит в том, что покупатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения. Во всех других случаях, владение добросовестным быть не может. Заблуждаясь, фактический владелец считает себя собственником. Только в этом случае он действительно не может относиться к вещи иначе как к своей собственной.

    Открытость означает, что владелец земельного участка не скрывает от окружающих свое владение этим участком, т.е. не совершает никаких действий, чтобы скрыть факт владения от собственника, окружающих, правоохранительных и иных органов, и, например, среди соседей, такое владение воспринимается как обычное в соответствующей обстановке, т.е. владеет открыто. Строит на участке постройки, огораживает его забором, указывая всем его границы, пользуется им, садит огород, а соседи постоянно имеют возможность беспрепятственно наблюдать это владение, хотя при этом владелец и не обязан специально информировать их о своем владении. Наблюдая это владение, окружающие и соседи сами имеют возможность установить, кто именно осуществляет владение данным земельным участком.

    Непрерывность означает, что владение, которое однажды возникло, не прекращалось и не возобновлялось в течение всего срока, т.е. владелец владел земельным участком все пятнадцать лет без перерыва. Например, не будет считаться непрерывным владением в течение пятнадцати лет, если лицо владело земельным участком в течение пяти лет, затем уехало, а потом опять вернулось и осуществляло владение еще десять лет.

    Момент начала истечения пятнадцатилетнего срока по общему правилу определяется возникновением владения, при этом есть исключение, согласно которому, если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника земельного участка к фактическому владельцу об его истребовании из чужого незаконного владения, является пропуск срока исковой давности (три года), с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества, т.е. в таком случае к пятнадцати годам плюсуем еще три года. Впрочем, такая ситуация достаточно маловероятна, так как приобретенный по недействительной сделке земельный участок (при этом продавец-собственник уверен что продал его) вряд ли может стать объектом судебных претензий со стороны собственника. При этом, иногда встречаются ситуации, когда суд заблуждаясь, без достаточных к тому оснований необоснованно исчисляет не пятнадцать а восемнадцать лет с момента возникновением владения, и мотивируя тем, что срок еще не истек, отказывает в удовлетворении исковых требований. В данном случае необходимо твердо доказывать и отстаивать свою правоту в вышестоящих судебных инстанциях, что еще раз подчеркивает всю сложность судебной работы.

    Бывает и так, что земельный участок приобрело и владеет им одно лицо, а после его смерти им фактически владеет уже его наследник. В таком случае, этот наследник также вправе требовать в суде признании уже своего права собственности на данный земельный участок в силу приобретательной давности, при этом, срок, в течение которого им владел наследодатель, плюсуется к сроку владения наследника.

    Выиграв дело, не следует забывать, что право собственности на недвижимое имущество, коим является и дачный/садовый земельный участок, требует государственной регистрации, в связи с чем, возникает у лица, приобретшего это имущество, с момента такой регистрации. Попросту говоря, судебное решение, которое вступило в законную силу, необходимо предоставить в соответствующее подразделение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, вместе с квитанцией об оплате государственной пошлины (за дачный/садовый земельный участок 200 рублей) и кадастровым паспортом земельного участка. Например в Мошковском районе Новосибирской области документы на регистрацию права собственности принимает Мошковское отделение УФРС по НСО.

    Также важно помнить, что давностный владелец земельного участка, хотя и не является собственником, но до приобретения права собственности имеет право на судебную защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками этого участка, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

    Кроме искового порядка судопроизводства, возможно добиться того же результата и в порядке особого производства — путем установления факта добросовестного, открытого и непрерывного владения земельным участком, но это возможно лишь при отсутствии спора о праве.

    Многие домовладельцы не спешат узаконить строения, возведенные ранее. Люди считают — это их земля и можно делать что угодно. Зачем разрешения и документы? А между тем, минимальный штраф за «самострой» для физических лиц составляет 20 базовых величин. К тому же местные власти вправе разрушить подобную постройку. Как же узаконить самовольное строение и возможно ли это? Корреспондент МЛЫН.BY узнала у Елены Лях, главного специалиста отдела архитектуры и строительства Вилейского райисполкома.

    Что такое «самострой»?

    Понятие о самовольном строительстве закреплено в статье 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

    Если человек что-либо построил (баня, беседка и даже вольер для собаки) без разрешения местного органа власти либо проекта, а также если эти строения возведены на самовольно занятом земельном участке или на участке, используемом не по целевому назначению (к примеру, земля предоставлялась для строительства жилого дома, а человек построил магазин) — это считается «самостроем». И судьба таких объектов может быть разной, вплоть до сноса.

    «А мы это все не строили!»

    В Вилейском районе за 2018 год за «самострои» составили 28 протоколов, из них 5 — на юрлиц. Нарушения разные.

    — Например, владелец дома решил сделать на крыльце козырек, чтобы не заливало дождем. Поставил две стойки — так уж наверняка держаться будет. А это уже навес — капитальное строение, на которое нужно разрешение. Хозяин пришел к нам за новым техпаспортом на дом½ Констатировали «самострой».

    Казалось бы, всего лишь навес, но минимальный штраф для всех одинаков — 20 базовых!

    — С подобными ситуациями к нам приходят часто. Вот один из случаев. Хозяйство пришло зарегистрировать дом. А тут на тебе: молодой специалист, которому его выделили, построил навес под дрова, гараж под трактор½ Руководство говорит: «Мы все это не строили!». Но ведь собственник — хозяйство, и оно должно было проконтролировать, что происходит. Правда, и «квартирант» обязан был уведомить «хозяина» о желании что-то изменить возле дома. Мало того, что «строитель» «попал» на хороший штраф и заставил работодателя понервничать, так еще ему пришлось эти навесы перенести. Многие думают, что возведут самовольно, а потом узаконят. Но идти на такие риски опасно: при проверке комиссия может вынести решение о сносе. Причем, на это установят сроки. Если же человек проигнорирует, то снос будет принудительным и за счет виновника незаконного строительства, — говорит Елена Лях.

    На самом деле местные власти отказывают в легализации самовольной постройки редко. Главное, чтобы соседям не мешало. А то были случаи — человек поставил беседку вплотную к соседской бане, проигнорировав правила пожарной безопасности; второй хозяин построил баню на границе земельного участка, не отступив метр, и вода с крыши заливала соседские грядки. «А кто ему разрешил построить?» — негодовали обиженные.

    — Если ближних тревожит ваше строительство и они не собирается мириться с тем, что вы нарушаете их законные интересы или несете угрозу безопасности, к вам примчится комиссия и вмешается, — констатирует специалист.

    Исход в соседских спорах, как правило, незавидный: если комиссия посчитает, что ваша постройка действительно «не в тему», а сосед ни в какую не идет на уступки, к примеру, не дает согласие на размещение пристройки ближе трех метров к своей границе — строение придется снести.

    Подобное благоустройство может не понравиться не только соседям, но и тем, кому, казалось бы, постройка не мешает.

    — Человек пожаловался, что у знакомого в хоззоне многоквартирного жилого дома в агрогородке появился еще один гараж. Не смог пройти мимо чужого «счастья». А гараж, как выяснилось, был пристроен к группе существующих без разрешения. Плачь не плачь, а понести серьезные убытки и снести пришлось, — уточняет Елена Лях.

    Если случаи незаконного строительства на приусадебном участке или в хоззонах более заметны, то незаконную перепланировку квартир вычислить сложнее. Правда, что не под силу исполкому, то под силу зоркому оку соседей.

    Вот, например, человек «нарастил» кухню за счет балкона, а у соседей из-за конденсации потолок обледенел и сосульки повисли. А все потому, что балкон — нежилое неотапливаемое помещение. При совмещении с кухней утепляются полы, стена и потолок, при этом нарушается температурный режим.

    — Если мы такое обнаружим, заставим владельца квартиры все сломать и привести балкон в первоначальный вид, — говорит Елена Лях. — И, само собой, он заплатит штраф. То же будет и за перенос инженерных систем в квартире или установку духового шкафа. Даже если очень хочется — любое вмешательство в системы без проекта запрещено.

    «Вы Иванов, а разрешение — на Петрова», оформляйте строительство на себя, иначе штраф

    — Если вы купили незавершенное капитальное строение, обязательно обратитесь за разрешением продолжить строительство, — продолжает специалист. — Казалось бы, предыдущий собственник передал вам целую папку с документацией на дом. Вы убедились, что он строил с разрешения, строго по проекту, и продолжаете строить как положено. Что может пойти не так? Дело в том, что после завершения строительства вы пойдете в БТИ, чтобы ввести дом в эксплуатацию. Первое, что у Вас попросят, это разрешение. Вы Иванов, а разрешение — на Петрова. К сожалению, это довольно частый случай, когда приходится штрафовать за то, что банально не оформили строительство на себя. А с буквы закона это звучит как «самовольно приступил к строительству после консервации».

    Однажды к нам обратилась женщина. Она вступала в права наследства и принесла ведомость с резолюцией «сарай построен не там, где положено». Но были доказательства того, что строил это умерший муж. Мы прекратили в отношении этой женщины процесс. В более сложных ситуациях дело рассмотрит суд. Однако, нужно понимать, что принятая от предыдущего собственника «самоволка» не во всех случаях может быть узаконена. Снос постройки потребуют уже с вас, а если не произведете — назначат уполномоченную организацию и выставят вам счет. Поэтому всегда, особенно перед покупкой, рекомендуется изучить технический паспорт. При любом проблемном вопросе отдел архитектуры и строительства либо сельисполком примет вас и разъяснит дальнейшие шаги.

    Как строить по закону?

    Елена Лях уверяет, что получить разрешение у местных властей на строительство, реконструкцию или перепланировку хоть и чуточку хлопотно, но так вы сохраните нервы и деньги, которые попросту ушли бы на штраф.

    — Застройщику в Вилейском районе предстоит получить заключение в местном УКСе по размещению построек на вашем участке. Его рассмотрят санстанция, экология, водоканал и другие заинтересованные службы района. В 90 процентах случаев все решается в пользу строительства. Комиссия рассматривает эти вопросы каждый понедельник.

    Далее с этим заключением нужно обратиться в службу «Одно окно» райисполкома (в сельской местности — в сельсовет) написать заявление на выдачу разрешительной документации на строительство, реконструкцию или перепланировку, предоставив перечень необходимых документов по соответствующей административной процедуре. А потом исполком вынесет решение.

    Для подтверждения прав собственности также необходимо предоставить свидетельство о госрегистрации земельного участка.

    — Если граждане хотят сделать пристройку к дому или что-то построить на своей земле: гараж, беседку, но не оформили земельный участок в установленном законодательством порядке, — разрешение они не получат. Оформить землю, даже если вы купили или построили по закону дом 30-40 лет назад, можно и сейчас. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную службу и зарегистрировать права собственности.

    Обязательно нужно взять разрешение на строительство и при переходе прав собственности. Так что, если вы купили незавершенное капитальное строительство, обязательно обратитесь за разрешением его продолжить.

    Яна Неверович

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *