Как рассчитать доли?

  • автор:

Выход участника: расчет действительной стоимости доли

Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo — Consulting & audit

Как рассчитать действительную стоимость доли при выходе участника из общества?

Общество обязано выплатить участнику, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности (если иной срок или порядок такой выплаты не предусмотрен уставом общества).

С согласия этого участника общество вправе выдать ему в натуре имущество такой же стоимости, в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества — действительную стоимость оплаченной части доли (п.6.1 ст.23 Федерального закона от 08.02.1998 г. №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», далее по тексту – Закон №14-ФЗ).

Начиная с 01 января 2016 г., заявление участника о выходе из компании, требует нотариального удостоверения (ст.3 Федерального закона от 30.03.2015 г. №67-ФЗ).

Методика расчета действительной стоимости доли

Размер доли участника общества в уставном капитале компании определяется в процентах или в виде дроби. Действительная стоимость доли участника соответствует части стоимости чистых активов компании, пропорциональной размеру его доли (п.2 ст.14 Закона №14-ФЗ).

Действительная стоимость доли (части доли) в уставном капитале выплачивается за счет разницы между стоимостью чистых активов компании и размером ее уставного капитала. В случае если такой разницы недостаточно, компания обязана уменьшить свой уставный капитал на недостающую сумму. Компания также не вправе выплачивать действительную стоимость доли, если на момент выплаты (либо выдачи доли в натуре имущества) компания отвечает признакам банкротства (п.8 ст.23 Закона №14-ФЗ).

В том случае, если размер чистых активов компании отрицательный, действительная стоимость доли не выплачивается участнику.

Расчет действительной стоимости доли можно представить общей формулой:

Действительная стоимость доли = Размер чистых активов х Размер доли участника в уставном капитале.

В том случае, если действительная стоимость доли больше величины чистых активов, уменьшенных на минимальный размер уставного капитала, то участнику выплачивается часть действительной стоимости доли (п.8 ст. 23 Закона №14-ФЗ).

Порядок расчета стоимости чистых активов определен Приказом Минфина РФ от 28.08.2014 г. №84н. Чистые активы представляют собой разницу между активами и пассивами бухгалтерского баланса.

Наиболее острым вопросом, вызывающим многочисленные судебные споры, является оценка имущества, находящегося на балансе компании.

Как отмечено высшими судьями, действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, отраженного на балансе общества, на момент выхода (Постановления Президиума ВАС РФ от 07.06.2005 г. №15787/04, от 06.09.2005 г. №5261/05, от 29.09.2009 г. №6560/09).

Важно!

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 17.04.2012 г. №16191/11, действительная стоимость доли в уставном капитале общества при выходе его участника

определяется с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося на балансе общества. Этой позицией руководствуются и арбитражные суда (Постановление АС Центрального округа от 29.06.2016 г. №А14-11017/2014, решение АС г. Москвы от 11.08.2016 г. №А40-8084/2012).

При расчете действительной стоимости доли следует учитывать, что НДС, полученный от покупателя под предстоящую реализацию активов, не влияет на цену чистых активов. А возмещаемый НДС (т.е. 19 счет) учитывается при расчете чистых активов (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2013 г. №3744/13).

Определение отчетного периода для расчета доли

По общему правилу действительная стоимость доли определяется на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дате предъявления требования об обращении взыскания на долю участника по его долгам.

Действительная стоимость доли определяется на основании данных бухгалтерской отчетности, составленной на последнюю отчетную дату (п.29 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утв. приказом Минфина РФ от 29.07.1998 г. №34н).

Однако в судах нет единого мнения, что подразумевается под «последней отчетной датой». Так, в Постановлениях АС Северо-Кавказского округа от 03.12.2015 г. №А53-17251/2013, Московского округа от 13.08.2015 г. №А40-127386/11-137-451, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2015 г. №07АП-9339/15, решении АС Свердловской области от 30.05.2016 г. №А60-50788/2015 отмечено, что такой датой является последний календарный день месяца, предшествующего месяцу подачи (получения обществом) заявления.

Например

Кредитор предъявил требование в сентябре 2016 г., следовательно, за основу определения действительной стоимости доли берется бухгалтерская отчетность за январь – август 2016 г.

Противоположное решение вынесено в Определении АС Западно-Сибирского округа от 26.07.2016 г. №А70-10773/2015. Суд не принял доводы кассационной жалобы о том, что для участника, вышедшего 19.05.2015 г., компания обязана была рассчитать рыночную стоимость чистых активов исходя из имущественного состояния общества по состоянию на 30.04.2015 г. Судьи признали правомерным расчет действительной стоимости доли, исходя из рыночной стоимости чистых активов по состоянию на 31.03.2015 г. Аналогичную позицию (период расчета – предшествующий квартал) занимают и некоторые арбитражные суды (Постановления АС Западно-Сибирского округа от 13.11.2015 г. №Ф04-26688/15, ФАС Уральского округа от 17.03.2014 г. №Ф09-4725/12, Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.11.2015 г. №03АП-4588/15).

В другом деле суд отметил, что необходимость составления промежуточной бухгалтерской отчетности обусловлена установленной в законе обязанностью по ее представлению в контролирующий орган. На дату возникновения у компании обязанности по выплате действительной стоимости доли обязанность по составлению промежуточной бухгалтерской отчетности отсутствовала, поскольку не была обусловлена необходимостью ее представления в налоговый орган, следовательно, компания вправе была ее не составлять. А поэтому суд счел последним отчетным периодом 2013 г. (требование о выходе участника из общества заявлено 04.04.2014 г.), в связи с чем, действительная стоимость доли подлежит установлению на 31.12.2013 г. (Постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2016 г. №А51-19547/2014 и от 09.08.2016 г. №А59-5321/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 г. №А40-209925/2014).

Важно!

За несвоевременную выплату действительной стоимости доли, вышедший из ООО участник, вправе требовать от компании выплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 20.07.2016 г. №А70-7000/2015).

Статья актуальна на 29.09.2016

Онлайн калькулятор дробей позволяет производить простейшие арифметические операции с дробями: сложение дробей, вычитание дробей, умножение дробей, деление дробей. Чтобы произвести вычисления, заполните поля соответствующие числителям и знаменателям двух дробей. Если дробь имеет вид «смешанной дроби», то также заполните поле, соответствующее целой части дроби. Если у дроби нет целой части, т.е. дробь имеет вид «простой дроби», то оставьте данное поле пустым. Затем нажмите кнопку «Вычислить».

Калькулятор для расчета дробей Вид дроби: простые дроби смешанные дроби

Дробь 1 Дробь 2 Результат
=
+/− +/−

Вычислить ✖ Очистить поля с данными
Решение:

Дробью в математике называется число, представляющее часть единицы или несколько её частей. Обыкновенная дробь записывается в виде двух чисел, разделенных обычно горизонтальной чертой, обозначающей знак деления. Число, располагающееся над чертой, называется числителем. Число, располагающееся под чертой, называется знаменателем. Знаменатель дроби показывает количество равных частей, на которое разделено целое, а числитель дроби — количество взятых этих частей целого.

Дроби бывают правильными и неправильными. Правильной называется дробь, у которой числитель меньше знаменателя. Если у дроби числитель больше знаменателя, то такая дробь называется неправильной. Смешанной называется дробь, записанная в виде целого числа и правильной дроби, и понимается как сумма этого числа и дробной части. Соответственно, дробь, не имеющая целую часть,называется простой дробью. Любая смешанная дробь может быть преобразована в неправильную простую дробь (см. пример ниже).

Юридическая математика, доли, дроби, пропорции.

Давно хотел что-то написать по юридической математике. Заметил, что многие коллеги недооценивают математику, а зря. Полагаю без неё юристу просто никуда, и будь моя воля преподавал бы специальный курс юридической математики в ВУЗ-ах при обучении студентов юриспруденции.
Это, полагаю, первая статья на данную тему. По мере сил постараюсь познакомить с разными вариантами юридических расчётов в разных случаях, но сначала о дробях. Дроби – это наследство, а, как говорят «в наследственном праве, отражена вся юриспруденция подобно тому, как в капле воды отражено всё море».
Для чего юристу математика и для чего юристу знать операции с дробями?
Попробуйте решить для начала следующую задачку: Наследники А. Б. В. Г. и Д. получили в наследство каждый по завещанию: А. – 1/8 имущества наследодателя; Б. – 6/17; В. – 3/123, а наследнику Д. завещано всё остальное. Однако вмешалась гражданка И, имеющая право на обязательную долю в наследстве, при этом доля, которая ей причиталась бы по закону составляет 1/6, соответственно она получила 1/12 от этого наследства. Какие доли теперь достались каждому из наследников А. Б. В. Г. и Д. если уменьшить их на доли, отошедшие гражданке И? Для интереса сообщу, что доля последнего наследника Д. стала 7009/16728.
В русском языке есть выражение «попасть впросак», в немецком языке есть аналогичное выражение «попасть в дроби». В операциях с дробями можно запросто попасть в ситуацию очень сложную, ошибиться тут очень легко, а чего стоит ошибка юриста – мы знаем. И тут не спасёт ширмочка типа фраз «это нотариусам или гражданским правоведам нужно, а нам, уголовным правоведом это ни к чему».
Представьте, что в вышеприведённом примере одна из долей является предметом преступления и нужно, применительно к стоимости наследственного имущества определить крупный это ущерб или особокрупный? Да и стыдно как-то юристу, когда к нему обращается клиент демонстрировать полную неспособность посчитать дроби.
Дроби нужны везде и всегда, считаем ли мы проценты, рассчитываем ли вес товара, определяем ли налоги, делим ли имущество. Во многих и многих вопросах не обойтись без дробей.
Ниже приведены задачки, имеющие практическую направленность, которые как раз демонстрируют необходимость математических операций с дробями и их знания. Ответы на задачки вы найдёте по ссылкам, если ткнёте в них. Но не спешите смотреть ответы, попробуйте решить сами. Полагаю, прочтя статью, Вам будет несложно это сделать и одного раза хватит навсегда.
Действия с дробями.
Сложение и вычитание дробей. Проще всего осуществлять сложение и вычитание дробей, если они имеют одинаковый знаменатель. В этом случае числители складываются или вычитаются и дают результат с тем же низменным знаменателем.

Попробуем представить это визуально. У нас есть пирог, разрезанный на 7 частей. Маше положили на тарелку 3 части, Пете положили две части, и Вите положили тоже две части. Витя свою часть съел, а Маша и Петя оставили свои части. Сколько частей осталось?
Из этого простого примера видно, почему знаменатель остаётся неизменным.
Аналогично и с вычитанием, при одинаковом знаменателе это сделать несложно.

В общем виде:

А если знаменатели разные? Тогда, необходимо привести дроби к одинаковому знаменателю. Проще всего это сделать, умножая последовательно дроби друг на друга, начиная с дробей, в которых меньше цифровых знаков и переходя к всё большим.

Здесь дробь 2/5 пришлось преобразовать в дробь 4/10. Ничего страшного в этом нет, поскольку, если мы представим пирог, разрезанный на пять частей, возьмём из этого пирога 2 части, то заметим, что если разрезать этот же пирог на 10 частей, и взять 4 части, то по размеру 4/10 будут равны тем же 2/5. То есть, мы имеем дело с одной и той же дробью.
Бывают дроби очень большие по количеству знаков и потому, приводя их к общему знаменателю желательно найти множитель поменьше.
В нижеприведённом примере кажется, что из большей дроби вычитается меньшая, на самом деле наоборот, потому и результат выходит в виде отрицательного числа (то есть возникла недостача кусочков пирога.)

Немного усложним примеры.

Снова путём умножения числителя и знаменателя приведём дроби к одинаковым. Только, обратите внимание, из-за того, что дроби неудобные, пришлось левую дробь и числитель и знаменатель умножать на знаменатель правой, а правую дробь – на знаменатель левой.

При операциях с несколькими дробями нужно найти знаменатель, общий для всех дробей, и привести каждую дробь к этому самому знаменателю.
Если перемножить 2, 4, 8, и 16 мы получим знаменатель 1024. Можно оперировать и с ним, но можно просто обнаружить, что число 16 делится и на 2, и на 4, и на 8. А раз так, что путём умножения легко из чисел 2, 4, 8 получить число 16. Если мы при этом знаменатель 2 будем умножать на 8, то и числитель умножим на 8, чтобы общая пропорция внутри дроби сохранилась. Действительно, если мы возьмём из пирога, разрезанного на 16 частей только 8 частей, то обнаружим, что это ровно половина пирога, то есть 1/2 от него. Дробь 3/4 путём умножения на 4 приобретёт вид 12/16. Дробь 7/8 преобразуется в 14/16 через умножение на 2.
В итоге при решении этого примера должно получиться 29/16. Можно решить этот пример и со знаменателем 1024, но такое решение будет громоздким.
Умножать и делить дроби гораздо проще. Чтобы умножить дробь на дробь, нужно перемножить числители (это будет числитель результата) и знаменатели (это будет знаменатель). Общая формула такова:
Например:
На всякий случай замечу, что здесь общий знаменатель искать не нужно. Как известно, умножить, значит повторить сложение умножаемого столько раз, сколько требует своим числом множитель. Так 2 умножить на три значит 2+2+2, то есть три раза. Так и с дробями, 2/3 умножить на 3/4 значит, что две части от пирога, разрезанного на три кусочка нужно повторить несколько раз. В результате этого повторения получаем 6/12. Этот результат подлежит сокращению путём деления и знаменателя и числителя на 6, получаем в итоге 1/2. Заметили? Вроде бы умножали 2/3, которые больше половины, а получили в итоге половину! А потому, что умножение на дробь означает деление. Ведь дробь сама по себе и есть «застывшее деление».
Попробуйте умножить 2 на 1/3, что получится? Получится 2/3. И действительно 2 можно представить как дробь 2/1, тогда будет 2/1 * 1/3. Умножаем числитель на числитель, а знаменатель на знаменатель и выходит 2/3.
На самом деле мы взяли два целых пирога и от каждого из них отрезали по 1/3, вот и вышло 2/3 в итоге.
Очевидно, что умножение на дробь означает на самом деле деление.
Но нам известно, что операция деления есть операция обратная умножению. Стало быть, с дробями, осуществляя деление, мы на самом деле получим умножение?
Посмотрим, так ли это, но сперва просто нужно запомнить правило деления дроби на дробь: Чтобы разделить дробь на дробь, нужно одновременно поменять знак деления на умножение и вторую дробь «перевернуть», поставить на место знаменателя числитель, а на место числителя знаменатель.
Например:
Почему же тут получается умножение?
Представление о делении дроби на дробь человеку сложно сформулировать, видимо по этой причине в Древнем Египте математики предпочитали иметь дело с дробями в виде 1/n. Для этого все иные дроби приводили к этому виду, так например, дробь 3/4 приводили к виду 1/2 + 1/4. С такими дробями проще осуществлять действия и их проще понимать.
Дело в том, что, как указывалось выше, деление это операция обратная умножению. Так операцию 2: 2 можно записать как 2/2, или 2 * 1/2.
Операция 12: 4 может быть записана как 12/4. Но можно представить это иначе, как
12……. 4
— : —-
1……… 1
А теперь внимательнее! «Переворачиваем» вторую дробь и…!!!
Мы приходим к виду 12/4
12……. 1
— * —- = 12/4
1……… 4
По этой причине при делении дроби на дробь, та дробь, которая является делителем «переворачивается».
Заметили эту особенность не сразу. Первоначально, когда считали с помощью счёт, стремились дробь привести к целому числу, потом в интересах сложения и вычитания стали приводить дроби к общему знаменателю. В итоге пришли к выводу, что операция уравнивания дробей является излишней.
Первоначально деление осуществляли по следующей процедуре:
a/b: c/d = ad/bd: cb/bd = ad/cb.
Для примера:
2/3: 4/5 = 2*5 / 3*5: 4*3 / 5*3 = 2*5 / 15: 4*3 / 15 – в итоге знаменатель «15» можно убрать и получаем – 2*5 / 4*3 = 10/12 = 5/6
Последнее выражение » 2*5 / 4*3 » по сути, равно «2/3 * 5/4», смотрите сами:
Заметили как вторая дробь, делитель, «перевернулась»?
Отсюда, ещё в древности, стало очевидно, что приведение к единому знаменателю ничего не давало, и можно сократить вычисления, просто перевернув вторую дробь.
Предположим у нас есть половинка круглого пирога, или 1/2 от него.
Предположим, что есть тарелка, по диметру как раз под этот круглый пирог.
Но на самом деле у нас эта тарелка была распилена на 4 части и мы имеем только 2 таких четвертинки, или 2/4.
Как разделить 1/2 пирога на 2/4 от тарелки?
А никак, половинка пирога просто не уместится на 1/4. Потому придётся взять и добавить вторую четвертинку, тогда будет половина тарелки, а на ней такая же по диаметру половина пирога. В итоге 1/2 пирога ровно уложится на 2/4 тарелки.
Но ведь это же получается в диаметре целый круг! Выходит если 1/2: 2/4 = 1
Проверим, обратив вторую дробь: 1/2 * 4/2 = 4/4 = 1
Всё верно, так и есть. Числа идеальны, и нас не интересует, является ли круг либо его доли пирогом или тарелкой, важно, что в результате деления дроби на дробь получился целый, в числительном идеале, круг, так сказать в собранном виде.
К слову сказать, в древности рассуждали подобным же образом, только делили доли от барыша между людьми, при этом не стеснялись людей представлять в виде, например «три четверти человека». Но эти рассуждения сложны, приводить их не буду. Кому интересно потренировать логику – порассуждайте сами.
Интересно посмотреть на операцию деления, когда мы оперируем с десятичными дробями. Так деление 4: 0,5 означает 4/1: 5/10.
Но вторую дробь нужно обратить и получим: 4/1 * 10/5 = 40/5 = 8
Поскольку мы знаем, что 0,5 это то же самое, что 1/2 ( сокращая 5/10, числитель и знаменатель делим на 5, и получаем 1/2 ), то можно поступить просто, как только увидим
4: 0,5 сразу же просто удваиваем четвёрку = 4 * 2 = 8
А если 4: 0,3 то как умножить? Да так и умножить, если при делении на 0,5 мы получили 40/5, то тут мы получим аналогично 40/3.
При этом в числе 40 умещается 13 чисел 3 и остаётся ещё 1/3. Потому неправильную дробь приводим к нормальному виду
…… …1
13 —
…… …3
40 = 30+10 = 30 + 9 + 1 = 10*3 + 3*3 + 1 = 13 «штук» троек и цифра «1» в остатке, которая станет числителем в неправильной дроби.
А если 4: 0,03? Раз это три сотых то получим 4 сотни в числителе и тройку в знаменателе, или неправильную дробь вида 400/3.
Приведём её к нормальному виду и получим:
…… …1
133 —
…… …3
Ну и так далее, аналогично.
Кстати, десятичные дроби с сотыми долями и проценты – суть одно и то же.
Посмотрите сами:
0,5 = 0,50 = 50%
0,25 = 25%
0,8 = 0,80 = 80%
1 = 1,00 = 100%
Тут просто при необходимости добавляется нолик и передвигается на два знака запятая.
Возьмём посложнее:
0,1567 = 15,67%
То есть, как и в вышеприведённых примерах просто двигаем запятую на два знака влево.
Потому найти процент от числа крайне просто, нужно просто умножение на дробь.
Как найти 50% от числа 4 ?
А просто, ведь 50% это 0,5 или 1/2
Тогда 4 * 1/2 = 4/2 = 2
А как найти 25% от 84 ?
А тоже просто: 84/4 = 41
Пропорции.
Ну очень люблю пропорции, ими можно считать что угодно, и изменение объёма в зависимости от изменения температуры, и высоту небоскрёба по длине его тени, и многое-многое другое.
Чтобы продемонстрировать всю мощь метода пропорций приведу известный исторический пример: Древнегреческий философ, ученый и видный политический деятель Фалес Милетский (625 – 547 гг. до н.э.) одним из первых (если не считать Китайских учёных, которые всё знали о дробях и пропорциях во II в до н.э.) пришёл к выводу о пропорциональности сторон подобных треугольников.
Он умел находить какую-либо неизвестную величину по трем известным на основе пропорции a/b = c/d. Так, измерив длину тени, отбрасываемой предметами, Фалес с помощью этой пропорции нашел высоту египетской пирамиды. Измерение расстояния до корабля, находящегося далеко в море, им производилось тоже на основе этой пропорции. Выбрав на берегу моря базис A и вымерив с крайних его точек углы до корабля, он затем вычерчивал подобный треугольник небольших размеров и измерял у него две стороны, скажем, C и D. После этого ничего не стоило найти неизвестное расстояние до корабля — сторону B.
Сейчас это называется методом триангуляции, и он используется всеми кадастровыми инженерами (землемерами), когда они бегают со своими теодолитами, а потом что-то там чертят на бумаге, именуемой абрисом, это как раз треугольники. Этими треугольниками соприкасающимися друг с другом и описывается земельный участок, с их помощью находят основные расстояния и вычисляют площади.
Правило пропорции применяется, если имеется равенство двух дробей:
А………… С
—- = —-
В………… D
По правилам равенства дроби при переносе знаменателя на другую сторону за знак равенства он переходит в числитель и при наличии там другого числителя умножается на него.
Убедиться в этом легко. Допустим, у нас есть равенство дробей:
3/4 = 21/28
Тогда:
3 = 4*21/28
(чтобы увидеть, что мы сделали можно представить так: 3/нет ничего = 4*21/28)
или
21 = 3*28/4
(чтобы увидеть, что мы сделали можно представить так: 21/нет ничего = 3*28/4)
Если же мы за знак равенства переносим числитель, то он переходит в знаменатель и умножается на значение, которое уже там имеется.
нет ничего/4 = 21/28*3
Однако такое выражение недопустимо, ведь у нас получатся в левой части «ничего из четырёх долей», то есть ноль.
Тогда перенесём «4» направо, за знак равенства, а цифры из правой части налево.
28*3/21 = 4
Вот теперь всё нормально. Тогда можно и с другой частью дроби поступить так же.
3/4*21 = нет ничего/28
28 = 4*21/3
Можно оба знаменателя перенести на другую сторону, в результате получим:
3 * 28 = 21 * 4
проверим:
3*28 = 84
21*4 = 84
84 = 84
Что же у нас получилось? А получилось, что равенство дробей
А………… С
—- = —-
В………… D
Можно записать в виде:
А * D = С * В
Или в виде:
………… С*В
А = —-
………… D
………. А*D
В = —-
………. С
………… А*D
С = —-
………… В
………… В*С
D = —-
………… А
Можно просто запомнить это правило: «умножение выполняется крест-накрест»: числитель первой дроби на знаменатель второй и наоборот. То есть, если имеем
— при «А» соответствующее «С», то и
— при «В» будет соответствующее «D»
Можно представить визуально:
А – С
. \ /
. / \
В – D
Правило «крест на крест» будет показывать, что чтобы найти неизвестное А нужно «крест на крест» взять С умножить его на В и разделить на D
……… С*В
А = —-
………. D
Или, скажем, нам неизвестно D. Тогда опять «крест на крест» — берём В, умножаем его на С и делим на А.
……… В*С
D = —-
………. А
И тому подобное…
Почему так получается?
Представим, что один пирог мы разрезали на 4 равные части, а другой такой же пирог разрезали на 28 равных частей.
Теперь, если мы возьмём 1/4 от первого пирога и 7/28 от второго пирога, то мы получим равные по величине части.
Соответственно, если возьмем 2/4 от первого и 14/28 от второго – опять равенство.
Если возьмём 3/4 от первого и 21/28 от второго – вновь получим равные части.
Если же нам нужно определить какая часть второго пирога равна 3/4 от первого пирога, то как мы поступим? (Представьте себе это визуально и на всю жизнь поймёте правило пропорции.)
Верно. Мы мысленно 28 частей второго пирога делим на четыре части и обнаруживаем, что в каждой из четырёх частей у нас 7 кусочков. То есть 1/4 для пирога, разделённого на 28 частей, будет состоять из 7 кусочков, или 7/28-ых.
Дальше мы мысленно возьмём три раза по 7 кусочков, и у нас получится 21.
Что мы сделали?
Мы 28 разделили на 4 и умножили на 3.
28/4*3 = 21
На самом деле мы поступили по правилу пропорции, зная, что
— при «4-х» есть соответствующее «28», то и
— при «3-х» будет соответствующее «неизвестное число»
Потому мы «крест на крест»: 28*3/4 (и получили) = 21.
От перестановки местами цифр при умножении и делении результат не меняется:
28/4*3 = 28*3/4 = 3*28/4=3/4*28 – всё одинаково.
— 28 частей пирога представляем, как разделили на четыре и взяли 3 из них.
— от 28-ми частей пирога взяли 3 из 4-х.
— взяли 3 части пирога, когда его же разделили на 28 частей и их же поделили на 4 части.
— взяли 3 из 4-х частей пирога разделённого на 28 частей.
Всё одинаково.
Или при равенстве дробей 3/4 = 21/28 мы перенесли 28 за знак равенства и получили
28*3/4=21
Где нам пригодится правило пропорции?
А везде, где в вычислениях потребуется определить неизвестное, когда известно, что имеется равенство долей. Например, в процентных вычислениях. Ведь проценты – это та же дробь, которая в исходном состоянии имеет вид 100/100. Скажем 10% — это 10/100, а 50% — это 50/100. Когда мы говорим «50% от 1000 рублей» мы говорим о пропорции, указываем на то, что от 1000 рублей взято 50/100, или 1/2, или фактически 500 рублей.
Скажем. Нам известно, что есть 3000 рублей взятых взаймы. За пользование займом нужно платить 3% в месяц. Займом пользовались 4 месяца, то есть, должны заплатить 12% от суммы займа (4 мес. * 3% в месяц = 12 %).
Сколько это будет в деньгах?
3000 руб. соответствует 100%-там
Х руб. должно соответствовать 12%-там
«крест на крест» получаем:
3000 руб. * 12%
———————— = Х руб.
100%
Х = 3000 * 12 / 100 = 360 рублей.
Хотя, помня, что проценты и десятичные дроби – суть одно и то же, мы можем поступить проще: 3000 * 0,12 = 30 *12 = 360
А как быть в вычислениях налога на добавленную стоимость? Если, скажем, нам известно, что на цену товара, которая нам неизвестна, был начислен налог в 18% и в результате товар был продан за 5600 рублей (НДС входит в эту сумму)? Как тут найти сумму НДС?
Попробуйте вычислить сами, какова была цена товара (считайте, потом прочтёте дальше).
У Вас должно получиться: 4745,76 рублей. Получилась эта сумма?
Полагаю, не получилась.
Те, у кого получилось 4592 рубля – неправы.
Моя цифра верна. Посмотрите сами, если вычислить 18% от 4745,76 рублей, а потом сложить вычисленные проценты и первоначальную цену в 4745,76 рублей, то получим как раз 5600 рублей:
4745,76 руб. соответствует 100%-там
Х руб. должно соответствовать 18%-там НДС
Делаем «крест на крест»:
Х = 4745,76 * 18 / 100 = 854,24 руб. сумма НДС
4745,76 + 854,24 = 5600 руб. за которые и был продан товар.
Моя цифра верна, почему же Вы ошиблись?
Полагаю, Вы считали так:
5600 руб. соответствует 100%
Х руб. соответствует 18%
Х = 5600 * 18 / 100 = 1008 руб. НДС
5600 – 1008 = 4592 рубля
А это неверно! Поняли где ошибка? «На цену товара был начислен налог 18%» и… товар был продан с этим налогом, «НДС входит в эту сумму». А раз он входит, то сумму мы приняли за 100%, потом от неё начислили НДС в 18%, потом его прибавили и продали уже 118% !!!!
5600 руб. соответствуют 118%-там (а не 100%)
Х руб. соответствует 100% там
Х = 5600 * 100 / 118 = 4745,76 рублей
Получили искомый результат.
Попробуйте сами теперь «вытащить» НДС из суммы 5600 рублей.
5600 руб. соответствуют 118%-там
Х руб. соответствует 18% там
И? Что получилось?
В методической литературе часто предлагают вычленять НДС из суммы, в которую он включен путём умножения на 0,15. В принципе это близко к правде, ведь:
118% / 18% = 0,1525423728813… или округлённо 0,15. В данном случае мы вычислили коэффициент пропорциональности.
Так в нашем примере 3/4 = 21/28 = 0,75 единый коэффициент пропорциональности.
В принципе, если нам нужно узнать числитель при знаменателе 28 мы можем просто 28 умножить на этот коэффициент 0,75 и получим искомое число 21.
Но вот с вычислением НДС этот «фокус» не работает, поскольку тут вмешивается юриспруденция, и неточность вычислений порождает юридические риски.
Посмотрите сами, у нас при сумме продажи 5600 рублей НДС составляет 854,24 руб.
А если мы 5600 руб. умножим на коэффициент 0,15, у нас получится 840 рублей. То есть получается меньше, чем положено. Это произошло из-за округления коэффициента. Налоговая инспекция при проверке быстро найдёт недоначисленный НДС и оштрафует. Это в данном примере взята маленькая цифра, а в реальной работе предприятий будут миллионные суммы продаж, которые от такой маленькой неточности выльются в огромные налоговые штрафы.
Пользуясь же правилом пропорции, мы точно находим искомую сумму НДС. Пропорциями считать гораздо правильнее и точнее.
Вывод: Нужно быть внимательным, когда определяешь соответствующие друг другу части пропорции.
Особенно внимательным надо быть к сущности пропорции. Выше была рассмотрена прямая пропорция, а есть ещё и обратная.
Выше рассмотренные выражались так:
— Если при «А», которое больше есть соответствующее «С», которое больше,
— То и при «В», которое меньше будет соответствующее «D», которое меньше
Или просто «больше-больше», «меньше-меньше».
Вспомните, как считали НДС:
5600 руб. – 118%
Х руб. – 18%
В обратной пропорции всё наоборот. В ней «больше-меньше», «меньше-больше» или наоборот «меньше-больше», «больше-меньше».
Мне обратная пропорция впервые попалась, когда делал расчёты в связи с поставками зерна в вагонах хопперах по железной дороге (пришлось делать эти расчёты, так как получатель принял товара меньше, чем было отправлено).
Упрощённо те мои расчёты можно представить так:
Объём поставленного товара предполагалось перевезти партиями по 10 вагонов. Но обнаружили, что это 100 рейсов. Сколько вагонов нужно добавить в каждую партию, чтобы обойтись в 40 рейсов?
10 вагонов – 100 рейсов
Х вагонов – 40 рейсов
Х = 10*100/40 = 25 вагонов в каждой партии. То есть к 10-ти вагонам нужно добавить ещё 15 вагонов.
Заметили? Мы уже действуем не «крест на крест» а «параллельно». И почему?
А потому, что здесь, чем больше рейсов, тем меньше вагонов и наоборот: «больше-меньше», «меньше-больше». Всё просто.
10-100
25-40
А в прямой пропорции было бы
10-25
40-100
Сформулируем эту задачку иначе:
Грузоподъёмность одного вагона хоппера составляет 65 тонн. Всего нужно было перевезти 65000 тонн. Этот объём предполагалось перевезти партиями по 10 вагонов. Но обнаружили, что это 100 рейсов. Сколько вагонов нужно добавить в каждую партию, чтобы обойтись в 40 рейсов?
Тут уже, кажется, проще: 65000 тн общего веса поставок делим на 65 тн грузоподъёмности одного вагона и получаем, что это всё влезает в 1000 вагонов. Тогда для 40 рейсов нам потребуется 1000 / 40 = 25 вагонов.
Но насколько проще решается та же задачка через обратную пропорцию!
А теперь предлагаю потренировать интеллект на решении задачек.
Для начала возьмём задачки из арифметики Магницкого, так как они удивительно просто приучают к практическому мышлению при применении дробей.
Задача 1:
В жаркий день 6 косцов выпили бочонок кваса за 8 часов. Нужно узнать, сколько косцов за 3 часа выпьют такой же бочонок кваса.
Решение задачи 1
Задача 2:
Один человек выпьет кадь пития в 14 дней, а со женою выпьет ту же кадь в 10 дней, и ведательно есть, в колико дней жена его особо выпьет ту же кадь?
Решение задачи 2
Задача 3:
Вопросил некто некоего учителя, сколько имеешь учеников у себя, так как хочу отдать сына к тебе в училище. Учитель ответил: если ко мне придет учеников еще столько же, сколько имею, и пол столько и четвертая часть и твой сын, тогда будет у меня учеников 100.
Решение задачи 3
Задача 4:
В домовладении, состоящем из двух жилых домов, когда-то проживала семья, состоящая из двух родителей и трёх детей, одного сына и двух дочерей.
Первоначально домовладение состояло из одного дома площадью 62 кв.м.
В 1978-ом году супруги развелись, и право собственности на старый дом было разделено между ними, каждому из супругов стало принадлежать по 1/2 старого дома.
После этого отец, пользуясь посильной помощью детей, построил второй дом площадью 124 кв.м. Дом был построен к 1985 году и числился в собственности отца.
Затем отец подарил 1/4 этого нового дома младшей из дочерей, которая являлась инвалидом второй группы и находилась на иждивении обоих родителей, не смотря на состоявшееся расторжение брака родителей.
Сын после службы в армии уехал проживать в другой город.
Другая, старшая дочь, которая не была инвалидом, вышла за муж и её семья проживала в новом доме с отцом. У этой дочери родилось два ребёнка (внуки).
Отец скончался в 2007 году и после него заявление о вступлении в наследство никто не подавал.
Мать скончалась в 2009-ом году, и после её смерти осталась завещание, в котором она завещала всё своё имущества сыну.
Старшая дочь скончалась так же в 2009-ом году, спустя 4 месяца после смерти матери.
Приехавший из другого города сын подал заявление о вступлении в наследство, а затем обратился в суд, требуя признать за ним право собственности на 4/6 в старом доме и 1/4 в новом доме. Правомерны ли его требования и на какую максимальную долю он может претендовать? Как должны распределиться доли между наследниками.
На момент спора старый дом оценен в 585 000 рублей, а новый в 1 738 000 рублей.
Решение задачи 4
Задача 5:
В 2000 году умерла наследодательница, которой принадлежала 1/2 доли жилого дома. Другая 1/2 доля принадлежала сыну наследодательницы. Умершая имела сына и 4-х дочерей, одна из которых умерла в 1999-ом году, у умершей остались муж и двое детей. Ещё одна дочь является инвалидом, инвалидность получена в процессе работы на «вредном» производстве. Свои 1/2 доли наследодательница завещала своему сыну.
К нотариусу для вступления в наследство обратились сын наследодательницы и её дочь-инвалид.
Спустя 6 месяцев после открытия наследства нотариус выдал сыну свидетельство о праве на наследство на 13/15 долей, а 2/15 доли отошли сестре. Сын-наследник решил оспорить наследование своей сестры, так как у неё две квартиры, в доме она никогда не проживала и за матерью не ухаживала.
Каковы перспективы этого спора и что в результате должно получиться?
Решение задачи 5
Задача 6:
Налоговая инспекция в результате проверки налогоплательщика, находящегося на общей системе налогообложения, установила, что налогоплательщиком были закуплены листы г/к 08Х18Н10Т, размер одного листа 0,6х1000х2570 мм, общий вес 4,365 тн.
На закупку всей этой стали было уплачено поставщику за всю партию 401 567,72 рублей, в том числе НДС – 61 256,09 рублей.
При этом было установлено, что 156 листов указанной стали было продано, соответственно, налогоплательщик должен был уплатить НДС по ставке 18% от цены проданного.
Проданный по счетам-фактурам металл продавался по цене 1 770 рублей за лист металла, НДС в том числе (включен в указанную цену).
Налоговая инспекция при этом рассчитала, что НДС, подлежащей уплате в бюджет, составляет 45 120 рублей. Верно ли определена эта сумма?
Плотность стали в данном случае составляет 7295,7 кг/м3
Плотность рассчитывается путём деления массы на объём, что и видно из показателя «кг/м3».
Решение задачи 6

Мерчендайзинг — комплекс мер, направленных на улучшение выкладки с целью привлечение внимания покупателя и улучшения продаж.

Это базовый навык, которым должен обладать любой Селз. Критериев мерчендайзинга и правил великое множество, так как каждая мало мальски крупная компания имеет свои стандарты представленности и алгоритм работы мерчендайзера.

Здесь мы остановимся по подробнее на некоторых правилах и принципах мерчендайзинга, а также на ряде функциональных стандартов.

Основные правила и принципы мерчендайзинга:

1. Тип торговой точки — совокупность параметров и критериев, по которому определяется классификация торговой точки.

В разных компаниях есть разная классификация. Остановимся на основных. Мы не будем рассматривать такой канал как опт и ХОРЕКА.

  • Прилавочный магазин — делится на малый (до 20 м), средний (до 50) и большой (от 50 м). Формат обслуживания клиента — ща прилавком. Другими словами — это традиционный торговля.
  • Дискаунтер — торговая точка с минимальной наценкой, обычно не более 15%. Основное место продаж — чаще паллеты, реже стеллажи. Ассортимент — не более 2000 sku. Метраж чаще до 300 м. Формат обслуживания клиента — открытый (самообслуживание).
  • Минимаркет — основное место продаж — стеллажи. Ассортимент — не более 3000 sku. Метраж чаще до 300 м. Колличество касс — от 1. Формат обслуживания клиента — открытый (самообслуживание). Чаще всего находятся в шаговой доступности от дома, или формат «У дома». Наиболее растущий тип торговой точки. Пример — Магнит, Дикси, Пятерочка.
  • Супермаркет — ассортимент — не более 6000 sku. Метраж чаще до 300-1000 м. Колличество касс — от 4. Формат обслуживания клиента — открытый (самообслуживание).
  • Гипермаркет — ассортимент — порядка 15,000 sku. Метраж от 1000 м. Колличество касс — от 10. Формат обслуживания клиента — открытый (самообслуживание). Наценка — сравнительно ниже, чем в СМ и ММ.
  • Специализированные торговые точки — специализируются на продаже Детского питания, Кормов для животных, Бытовой химии (Дроггери), Мясных деликатесов, Молочной продукции.

2. MML, MHL, TOP aссортимент, Must range — минимальный обязательный ассортимент, для каждого формата торговой точки/каждого канала, являющийся наиболее интересным для производителя по критерию прибыльности/оборачиваемости/перспективности продукта, в зависимости от видения службы маркетинга, а также имеют больший спрос со стороны покупателей.

Здесь применимо «правило Паретто» 20/80, то есть 20% ассортимента дает 80% объема продаж. Большая часть TOP SKU входят в те самые 20%.

Задача мерчендайзера в торговой точке:

всегда должен быть запас TOP SKU;

расширенные face на полке;

Акцент на TOP SKU при проведении промо;

3. Правило ротации FIFO — First In First Out — первый пришел — первый ушел. Ключевое правило ротации. Это означает, что продукт с наименьшим сроком годности — в первую очередь доступен покупателю.

4. Ayтофсток, или Outofstock (OOS)- отсутствие в торговой точке заявленного на полке товара.

Причины OOS:

некорректная заявка в следствии неправильного расчета заказа;

торговая точка не была посещена;

продукт не был выставлен на полку со склада;

просроченная ДЗ;

недостаточное полочное пространство для продукта;

5. Золотая полка — полка, расположенная на основном месте продажи, обычно на уровне глаз ( или на уровне вытянутой руки, дающая максимальный оборот продукции, продающейся на ней.

Золотая полка находится в промежутке от 1,5 — 1,7 м от пола. Следующая полка по значимости находится ниже золотой.

Это «поле битвы» всех производителей, так как нет ни одной компании, не желающей занять это место. Львиная доля продаж и прибыли исходит именно от продукта, занимающего полку на уровне глаз.

6. Face — единица одного вида продукции расположенная на полке лицевой стороной к покупателю.

7. SKU (Stock Keeping Unit ) — единица складского учета, или ассортиментная единица;

Часто новички, и не только, путают два разных понятия — Face и SKU. Разница велика, как между черным и белом. 1 SKU (ассортиментная единица) может стоять в 2 Face. При этом если вы видите на полке 3 фейса, это могут быть 3 разных SKU.

8. Доля полки — процентное соотношение количества фейсов/метров/полок измеряемой продукции к общему количеству фейсов/метров/полок в этой категории. Пример — общее количество фейсов в измеряемой категории — 10. Количество фейсов измеряемой продукции — 3. Кол-во фейсов измерямой продукции/кол-во фейсов категории в общем = 3/10=30% доля полки.

Этот показатель является базовым практически во всех компаниях и определяет какую долю полки должен занимать тот или иной производитель в разных категориях.

9. POSM (POS materials, POS — point of sales — место продажи) — это рекламные материалы, способствующие продвижению бренда или товара в местах продаж, а также способствующие спонтанным покупкам. К этим материалам относятся — шелф-токеры, ценники, гофро-ленты, воблеры, дисплеи, стойки.

10. Дополнительное место продаж (ДМП) — любое оборудование, устанавливаемое в торговой точке, на котором дублируется ассортимент с основного места продаж, с целью увеличения импульсного спроса. Чаще всего находится — либо рядом с основной категорией, либо в местах наибольшего трафика, так называемые приоритетные категории— социально значимые продукты, промо аллея, продукты повседневного спроса (хлеб, молоко, мясо). К ДМП относятся — стойки, паллеты, полупаллеты, «паразиты», страйп ленты и прочее.

Оценка доли в квартире

20 156 просмотров

Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?

Когда требуется определение стоимости доли

Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.

Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.

Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.

Оценивание доли может быть проведено либо на этапе подготовке к подаче иска, либо во время непосредственного судебного процесса.

Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:

  • совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
  • разделение имущества между супругами или наследниками;
  • страхование собственности;
  • оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
  • использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.

Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры

Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.

Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости. Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости. Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.

Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.

При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:

  1. Площадь.
  2. Этажность.
  3. Количество комнат.
  4. Наличие ремонта.
  5. Месторасположение.
  6. Тип дома и год его возведения.
  7. Окружающая инфраструктура.

После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».

Пример. 4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс). Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).

Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.

Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу

При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».

Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.

Пример. После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.

Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.

Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу

Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.

Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.

Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.

Факторы, влияющие на цену положительно

Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:

Тип

Описание, выгода для покупателя

Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).

Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.

Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.

Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).

Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.

Например, идеальным вариантом для продажи считается:

  • ½ доля в 2-комнатной квартире;
  • 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.

Большой метраж квартиры (до +30% к цене).

Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.

Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.

Только 1 содольщик (до +20% к цене).

Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».

Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.

Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.

Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).

Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.

Факторы, влияющие на цену отрицательно

Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:

Тип

Описание, ущерб для покупателя

Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).

Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.

Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.

Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).

Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.

Дороговизна исходного жилья или самой доли.

Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.

Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.

В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.

Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).

Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.

Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.

Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).

Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.

Неравное соотношение долей.

Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).

Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.

Пример. Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей. Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше. Оценка стоимости доли в квартире – сложная и трудоемкая процедура. При самостоятельном ведении процесса человек может допустить неточности и огрехи, которые обернутся для него либо отсутствием заинтересованных покупателей, либо потерей средств и невыгодностью сделки. Не знаете, как провести оценку своей доли недвижимости? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (3 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *