Как оценить земельный участок для продажи?

  • автор:

Статья освещает процедуру проведения оценки стоимости земельного участка перед его продажей или покупкой, описывает факторы, влияющие на земельное ценообразование.

Практически каждый человек в своей жизни сталкивается с ситуацией купли-продажи земли. Это может быть продажа старого земельного надела или покупка нового под строительство жилого дома или дачного коттеджа.

Перед продажей или покупкой земли необходимо произвести правильную оценку ее стоимости: при продаже это поможет быстро найти покупателя и не продешевить, а при покупке – сэкономить собственные средства.

Кадастровая стоимость участка

Оценить земельный участок нужно в следующих случаях: при залоге земельного надела, при покупке участка у государства, для проверки налоговых начислений.

Если вы не имеете понятия о кадастровой стоимости своего земельного участка, вам необходимо обратиться в земельный комитет, где вам выдадут справку со всеми данными для предъявления в различные инстанции по требованию.

Данный вид оценки основан на формуле умножения средней стоимости сотки земли в данном регионе на общую площадь вашего участка. Средняя стоимость высчитывается с корректировкой на разрешенный тип деятельности на земельном участке (под сады или постоянное проживание).

На основании данных о кадастровой стоимости участка налоговая инспекция начисляет ежегодные налоги на него.

Рыночная стоимость участка

Если вы планируете покупку или продажу земли, необходимо знать его точную рыночную стоимость. Получить данную информацию можно разными способами: самостоятельно изучить рынок земли в вашем регионе, обратиться к оценщику или перепоручить эту задачу риэлтерскому агентству.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости вашего отрезка земли – дело довольно хлопотное. С помощью сети интернет необходимо найти все объявления о продаже земельных участков в вашем населенном пункте или районе, выделить из них похожие на ваш вариант по типу и площади земельные наделы и затем определить цену, за которую вы готовы продать свою землю.

Вариант с оценщиком более прост в выполнении. Вам необходимо будет пригласить специалиста на участок, чтобы он визуально мог ознакомиться с полем деятельности, а также представить ему все имеющиеся информативные документы, связанные с участком (свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и т.д.).

Риэлтерское агентство оценивает участки так же, как в первом варианте – на основании сравнения с другими продаваемыми объектами в данном районе. Большой плюс данного варианта – отсутствие необходимости тратить время и деньги на проведение оценки. Однако вам придется заключать договор с агентством, частым условием которого является передача прав продажи только данной фирме, то есть если вы найдете покупателя самостоятельно, вам придется выплатить агентству неустойку.

Факторы, влияющие на стоимость участка

Земельные участки, находящиеся недалеко друг от друга, могут стоить по-разному в силу нескольких факторов.

Одной из определяющих характеристик земли является рельеф поверхности. Холмистые участки стоят дешевле пологих, так как их перед строительством придется разравнивать.

Следующая причина удорожания земли – наличие поблизости водоема. В жаркую летнюю погоду озеро неподалеку от участка обеспечит регулярное наличие водоснабжения, а также возможность отдохнуть на берегу и искупаться.

Удаленность участка от города также играет важную роль в оценке его стоимости. Участки в пределах города стоят значительно дороже тех, что расположены в окрестных деревнях.

Чтобы определить реальную рыночную стоимость земельного участка проводят оценку земли. Оценка земли часто становится необходимостью для того, чтобы принять экономически обоснованное решение в различных жизненных ситуациях. Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, в частности местоположения и характеристик земельного участка.

Среди самых распространенных подходов к оценке земельных участков выделяют следующие:
— доходный (чистая прибыль);
— затратный (земельные улучшения);
— сравнительный (статистический анализ рынка).

Оценка земли проводится с учетом соответствующих нормативных документов и становится оптимальным решением при разрешении споров, связанных с залоговым имуществом, разделом имущества супругов, и тому подобное.

Чаще всего оценка земельного участка проводится в следующих случаях:

— раздел имущества при разводе;
— аренда земельного участка;
— для бухгалтерского учета;
— при решении судебного спора.

Ориентировочная стоимость проведения оценки земельного участка будет составлять — от 3000 грн.

Корисна інформація:

Каждый земельный участок имеет два показателя, определяющих его ценность: рыночная и кадастровая стоимость. Эти два показателя не всегда совпадают по величине, и служат для разных целей:

  1. Рыночная стоимость указывает, за какую денежную сумму данный земельный участок может быть реализован на свободном рынке;
  2. Кадастровая стоимость служит для целей государственного учета и налогообложения.

Рыночная цена является более объективным и точным показателем ценности участка и, как правило, она отличается от кадастровой, поскольку при ее определении учитывается большее число факторов, касающихся непосредственно объекта.

Понятие рыночной стоимости земли

Рыночная стоимость земли – это денежная сумма, которую покупатель в обычных условиях готов уплатить за земельный участок, выставленный на продажу на свободном рынке, с указанием всех достоинств, недостатков и обременений, а продавец – принять за передачу прав покупателю.

Когда требуется рыночная оценка земли?

  1. При передаче права собственности и других вещных прав: купля-продажа, аренда, доверительное управление;
  2. При безвозмездном приобретении права собственности: получение в дар, наследование, приватизация;
  3. В случае признания права собственности по давности владения;
  4. При внесении объекта в качестве доли в уставный капитал юридического лица, постановке его на баланс;
  5. При определении размера компенсации в случае причинения ущерба участку и расположенным на нем строениям;
  6. Для залога при оформлении кредита;
  7. При страховании;
  8. При оспаривании кадастровой стоимости земли;
  9. Для целей выкупа из государственной или муниципальной собственности.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

При определении рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание назначение участка, его местоположение и перспективы развития данной местности, динамика рынка недвижимости, состояние участка, близость и наличие рядом инфраструктуры, сетей и ряд других факторов.

Методы, применяемые при оценке земельных участков следующие:

  1. Сравнительный метод, при котором анализируются аналогичные сделки за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: назначение и качество участка, местонахождение участка (удаленность от населенных пунктов, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), размеры, , наличие/отсутствие обременений.
  2. Метод выделения, применяемый для участков с постройками. Может быть использован при наличии информационной базы о проведенных за обозримый период сделках с едиными объектами недвижимости либо данных о спросе на подобные объекты на свободном рынке. Сравнение проводится по каждому элементу объекта, после чего данные суммируются и корректируются по ряду признаков.
  3. Доходный метод, используемый как для застроенных, так и для свободных от построек участков, например для сельскохозяйственных участков.
  4. Метод наилучшего предполагаемого использования с учетом перспектив использования участка по определенному назначению и планов развития территории.

Все эти методы на практике крайне сложны и требуют больших знаний и опыта. В ряде случаев для более точного определения рыночной цены используется несколько методов.

Стоимость работы оценщика

Факторы, влияющие на стоимость работ:

  • величина земельного участка;
  • наличие повода на получение скидки при обращении: первоначальное/повторное, величина заказа по количеству оцениваемых объектов в одном отчете.

Прейскурант на услуги находится на странице «Стоимость».

Правовое регулирование оценочной деятельности

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
  2. Федеральные стандарты;
  3. Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Методика оценки земель

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Основные методы, используемые для оценки земли:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения;
  • капитализации земельной ренты;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах

  • Оценка стоимости земли
  • Оценка участков
  • Оценка земли сельскохозяйственного обозначения
  • Кадастровая оценка земли населенных пунктов

Метод сравнения продаж

Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный способ оценки земли предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

  • местоположение и окружение;
  • целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
  • физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  • определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
  • определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
  • расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

  • расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
  • определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

  • расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
  • расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
  • расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Методика предполагаемого использования

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

  • определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
  • определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
  • определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
  • расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *