Изъятие земель

  • автор:

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд -проблемы правового регулирования

К.П. Голованов

заместитель директора по развитию бизнеса компании «ИБС Платформикс», аспирант Московского экономико-правового института (г. Москва)

Кирилл Павлович Голованов, marant_b@mail.ru

Стремление Российской Федерации принимать активное участие в международных мероприятиях обусловлено необходимостью интеграции в мировую экономику, а также необходимостью привлечения за счет этого инвестиций в национальное хозяйство.

Российская Федерация принимает участие во многих международных мероприятиях, выступая их организатором. Среди наиболее известных можно выделить следующие:

1) зимние Олимпийские игры «Сочи 2014»;

2) Чемпионат мира по футболу «FIFA 2018»;

3) форум «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество».

Для организации крупномасштабных мероприятий на территории России требуется выделение земельных ресурсов, необходимых для строительства крупных объектов. В российском законодательстве в целях обеспечения земельными ресурсами государства и муниципальных образований предусмотрен механизм изъятия земельных участков.

В научной литературе под изъятием земельных участков принято понимать «последовательно выполняемые и связанные между собой действия государственных органов исполнительной власти и органов самоуправления, физических и юридических лиц, осуществляемые в порядке, установленном государством, и направленные на

110 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

полное или частичное прекращение субъективных прав на конкретные земельные участки» .

По мнению коллектива авторов «под изъятием земельных участков за выкуп для государственных или муниципальных нужд следует понимать действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов».

Таким образом, можно заключить, что изъятие земельных участков:

• обусловлено публичными интересами государственных органов и муниципальных образований;

• направлено на принудительное прекращение права собственности на земельный участок;

• осуществляется на возмездной основе в рамках существующего законодательства;

• включает последовательные процедуры для всех субъектов.

Учитывая нормы законодательства Российской Федерации, предусматривающие порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, последовательность соответствующих действий можно описать следующим образом:

-9789, iovrf@mail.ru

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

1) принятие решения государственным органом или органом местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

2) уведомление собственника земельного участка в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка;

3) согласование условий изъятия земельного участка с собственником;

4) если условия изъятия земельного участка согласованы с собственником земельного участка, — регистрация перехода права собственности на земельный участок в государственную или муниципальную собственность с возмещением убытков.

Применение норм законодательства Российской Федерации о выкупной цене земельного участка обуславливает обращение граждан России и юридических лиц в Конституционный Суд Российской Федерации, при этом подобные дела к рассмотрению судом не принимаются.

В соответствии определением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2013 года № 819-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спецпроект» на нарушение конституционных прав и свобод статьями 281 и 282 Гражданского кодекса Российской Федерации» было отказано в принятии жалобы из-за отсутствия оснований, предусмотренных Федеральным конституционным законом «О Конституционном суде Российской Федерации».

В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 мая 2012 года № 758-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Миль Наталии Степановны на нарушение ее конституционных прав отдельными положениями Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта» и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федера-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ции» было отказано в принятии жалобы из-за отсутствия оснований, предусмотренных Федеральным конституционным законом «О Конституционном суде Российской Федерации».

Названные определения являются показателем того, что нормы, предусматривающие порядок определения выкупной цены земельного участка, требуют доработки.

Особое внимание привлекает принятый по случаю проведения XXII Олимпийских зимних игр в городе Сочи Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 310-ФЗ), который не обошли вниманием ученые-юристы.

Например, О.Г. Авдонина в статье «Принудительное изъятие земельного участка для олимпийских нужд» отмечает, что в указанном Федеральном законе «установлены исключения из общих регистрационных правил, с которыми связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимость» . При этом подобные исключения из общих правил находят свое отражение во многих статьях Закона № 310-ФЗ. Так, в пункте 18 статьи 15 предусматривается срок уведомления 7 дней, хотя в пункте 3 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен годичных срок для уведомления собственника земельного участка.

Судебная практика применения норм Закона № 310-ФЗ очевидным образом показывает, что подобный механизм правового регулирования изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд вступает в противоречие с интересами частных собственников недвижимого имущества.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 года № 15АП-12867/2011 по делу

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

№ А32-14264/2011 об изъятии земельного участка путем выкупа для федеральных нужд гражданкой Магадовой И.Н, являющейся собственником земельного участка, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 25 июня 2010 года было предусмотрено изъятие земельного участка для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.

Как следует из материалов дела, департамент направил Магадовой И.Н. почтовой связью уведомление о принятом решении об изъятии участка и подготовленный проект соглашения. Неподписание указанного проекта соглашения явилось основанием для обращения департамента в суд с иском об изъятии в собственность Российской Федерации путем выкупа земельного участка.

Впоследствии суд первой инстанции заявленные департаментом требования удовлетворил, а требования по встречному иску о пересмотре выкупной цены взял в отдельное производство.

В апелляционной жалобе Магадова И.Н. в качестве довода указала, что, обращаясь с иском в суд, департамент не доказал, что отсутствуют другие варианты размещения олимпийского объекта, минуя участок Магадовой И.Н. Предприниматель полагал, что вышка может быть установлена на земельном участке, принадлежащем землям лесного фонда, который граничит с участком Магадовой И.Н.

Впоследствии апелляционным судом в исковых требованиях гражданки Магадовой И.Н. было отказано со ссылкой на статью 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 15 части 15.1 Закона № 310-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30 июля 2010 года № 242-ФЗ).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда изъятие земельного участка для федеральных нужд у Магадовой И.Н. было признано выполнен-

ным без нарушения законодательства Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия» обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Краснодарского края о признании недействительным распоряжения главы администрации «Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения». Обращение было мотивированно тем, что образование земельного участка произведено без согласия собственника земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20 февраля 201 2 года в удовлетворении заявленных требований было отказано по основаниям, предусмотренным Законом № 310-ФЗ, согласно которому допускается образование земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских объектов без письменного согласия собственника земельного участка в случае, если на образуемом земельном участке, подлежащем изъятию, отсутствуют иные объекты недвижимого имущества, а образуемый земельный участок, не подлежащий изъятию, соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 15.1 ст. 15).

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 февраля 2012 года постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения .

Стоит отметить, что если работа по определению порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд законодателем ведется, то основания изъятия земельных участков оставлены им «на иные случаи, предусмотренные законом» . Эта отсылка порождает практику издания множества федеральных законов, имеющих высшую юридическую силу над остальными нормативными правыми актами.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Несмотря на объективную обоснованность необходимости изъятия земельных участков, сегодня в российском законодательстве все еще отсутствует единый механизм правового регулирования отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, что также обусловливает размытость норм российского законодательства.

Исходя из изложенного очевидно, что необходим единый механизм правового регулирования отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд и, как следствие, требуются разработка и принятие специального федерального закона, регулирующего рассматриваемые отношения. В целях устранения пробелов и недостатков российского законодательства в такой федеральный закон должно быть внесено следующее:

1) понятие «изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд» в связи с отсутствием такового;

2) понятие «государственные и муниципальные нужды»;

3) нормы, где предусмотрены основания изъятия земельных участков для государственных нужд. К таковым основаниям могут быть отнесены:

• проведение крупномасштабных государственных мероприятий;

• проведение международных форумов с участием глав государств и другие.

При этом необходимо отметить, что формат и точное наименование мероприятий должны утверждаться постановлением Правительства Российской Федерации во взаимосвязи с категориями, например, международный форум и Международный форум глав государств или крупномасштабные государственные мероприятия и Зимние Олимпийские игры в городе Сочи и т. д.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Крупномасштабные государственные мероприятия и международные форумы могут быть разделены на мероприятия по срокам подготовки:

• от двух до четырех лет — мероприятия, требующие срочной подготовки (в этом случае может быть установлен специальный срок уведомления об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, то есть за семь дней со дня принятия решения);

• от четырех до восьми лет — мероприятия, не требующие срочной подготовки (в этом случае срок уведомления может быть увеличен).

4) сроки уведомления собственников земельных участков об их изъятии для государственных и муниципальных нужд. При этом важен дифференцированный подход к определению сроков уведомления. В уведомлении об изъятии должны быть указаны полные сведения о том, в связи с чем изымается земельный участок, и сумма возмещения за земельный участок;

5) в качестве дополнительных гарантий собственникам земельных участков должна быть предусмотрена норма о выборе аудиторских организаций, занимающихся оценкой стоимости земельных участков. Можно предложить следующую формулировку предлагаемой нормы: «В случае проведения крупномасштабных государственных мероприятий или форумов с участием глав государств, при организации которых требуется изъятие земельных участков, выбор аудиторских организаций для оценки стоимости земельных участков, подлежащих изъятию, осуществляет исполнительный орган государственной власти Российской Федерации в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации и на основании конкурсов, порядок проведения которых регулируется законодательством Российской Федерации».

ЛИТЕРАТУРА

1. Авдонина О. Г. Принудительное изъятие земельного участка для олимпийских нужд // Юридический мир. 2011. № 12.

2. Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Сотникова М. С. Право муниципальной собствен-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

№ 10 (145) 2013

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики : монография. М. : Издательство «Новый индекс», 2010.

4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции от 5 апреля 2013 года.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 2 июля 2013 года.

6. Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262.

7. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Спецпроект» на нарушение конституционных прав и свобод статьями 281 и 282 Гражданского кодекса Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2013 года № 819-О.

8. О Конституционном суде Российской Федерации : Федеральный конституцион-

ный закон от 21 июля 1994 года № 1-ФКЗ.

9. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Миль Наталии Степановны на нарушение ее конституционных прав отдельными положениями Федерального закона «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта» и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 11 мая 2012 года № 758-О.

10. Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ : в редакции от 7 мая 2013 года (с изменениями и дополнениями).

11. По делу об изъятии земельного участка путем выкупа для федеральных нужд : постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2011 года № 15АП-12867/2011 по делу № А32-14264/2011.

12. Требование: О признании недействительным распоряжения главы администрации об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения : постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 мая 2013 года № 15АП-4499/2013 по делу № А32-30779/2012.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru

Замруководителя Росреестра Максим Смирнов рассказал «Интерфаксу» о том, как в России будут действовать новые правила изъятия земли

Москва. 16 декабря. INTERFAX.RU — С 2014 года в России заработают поправки в Земельный кодекс, позволяющие принудительно прекращать права бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками, которые используются ненадлежащим образом. О том, как это будет происходить, «Интерфаксу» рассказал заместитель главы Росреестра Максим Смирнов.

— В сентябре вступил в силу федеральный закон № 123, определяющий порядок прекращения прав на землю. Каковы первые итоги его действия? Есть ли уже примеры принудительного отъема прав?

— Закон, вступивший в силу 6 сентября, вносит изменения в Земельный кодекс и ряд других законов и предусматривает внесудебный порядок изъятия земель у определенной категории лиц. Это бюджетные государственные учреждения, унитарные предприятия, которым предоставлены (до введения в силу Земельного кодекса) участки на праве постоянного бессрочного пользования. Проще говоря, это та категория субъектов, которая на очень льготных условиях по законодательству имеет право пользоваться земельными участками.

Цель принятого закона — заставить работать более эффективно государственные земли, которые сейчас в силу разных причин используются не по назначению либо не используются вовсе.

Но, хотя формально закон вступил в силу с 6 сентября, заработает он в полной мере только с Нового года, поскольку именно с этого периода начнет действовать постановление правительства, устанавливающее порядок внесудебного изъятия земель.

Поэтому пока еще применение внесудебной процедуры не осуществлялось. Сейчас идет подготовительная работа, мы провели анализ — сколько приблизительно таких участков имеется по стране. Поставили задачи для органов.

— Каково количество субъектов, владеющих землей на льготных условиях?

— По нашим оценкам, более 300 тысяч землепользователей по всей стране сегодня используют земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования. Туда входят организации социальной сферы (школы, детские сады, больницы), унитарные предприятия, воинские части. Это юридические лица различного плана, осуществляющие деятельность некоммерческого характера. Они потенциально могут предоставлять земли для коммерческих нужд.

— То есть строить на них коттеджные поселки?

— В качестве примера: у школы есть гектар земли, который она предоставляет для строительства коттеджей. То есть школа использует ее не для своих целей. Она получила землю на льготных условиях, платит за нее только минимальный земельный налог, а арендную плату — нет. Получается, что школа занимается коммерцией, извлечением прибыли за счет государства.

— А есть ли у этой гипотетической школы основания для передачи земли под коттеджи по закону?

— Право постоянного бессрочного пользования не подразумевает возможности передачи третьим лицам. То есть возможность коттеджной застройки на таких участках законом запрещена. Когда кто-то начинал строить коттедж, он в этот момент преступил норму закона. Он не имел права этого делать.

Раньше если мы выявляли такие факты, то нам нужно было обращаться в суд. Сейчас все будет решаться по-другому. Росреестр в лице своих инспекторов выдает предписание. В предписании указывается срок, в течение которого нарушитель должен устранить это нарушение, плюс надо будет заплатить штраф.

— То есть застройщик в примере со школой должен будет снести коттеджи?

— Вариантов два. Первый — это освободить земельный участок. Второй — попытаться оформить по закону, обратившись в уполномоченный орган, и в установленном порядке выкупить этот земельный участок. Но, скажу сразу, это невероятно сложный процесс.

— Не возникнет ли коррупционная угроза, когда нужно будет официально оформить участок?

— Скажу еще раз, пользователь фактически не сможет в правовом поле оформить сделку законно. Он совершил административное правонарушение, незаконно возведя строение. Это как самовольная постройка. Но даже если он решится все это привести в законный порядок, то ему нужно будет переоформлять категорию земель, проводить общественные слушания, результат которых непредсказуем, и т. д. И после всего этого земельный участок все равно должен быть выставлен на открытые торги.

— А кто будет проводить торги?

— Орган, уполномоченный на распоряжение земельными ресурсами (власти субъектов Российской Федерации, муниципальные органы власти).

— Вот тут как раз и может возникнуть коррупционная брешь, когда организатор торгов просто выставит свои условия. И вообще в целом не слишком ли такая схема выкупа сложна?

— Поймите, мы сейчас с вами говорим о том случае, когда это не законный приобретатель, а нарушитель. Поэтому либеральничать в таком случае нельзя.

Что касается коррупции — все процессы находятся под надзором правоохранительных органов.

— Как будет происходить изъятие земель у такой огромной консервативной структуры, как Минобороны?

— Принимать решение об изъятии будет именно Минобороны. В случае если по нашему предписанию у какой-нибудь военной части или другого учреждения Минобороны будут выявлены неиспользованные земли, информация для принятия решения будет направляться именно в министерство. А уже само министерство обязано в течение двух месяцев принять решение об изъятии. Либо должно предоставить доказательства целевого использования.

Мы даем срок на то, чтобы начать использовать земельный участок по целевому назначению. Если этого сделано не будет, то это означает, что фактически правообладатель земельного участка сказал: он мне не нужен, забирайте.

Затем с земельным участком происходит следующее: либо Минобороны его передает другой своей организации, которая будет использовать его по назначению, либо отдает в казну — Росимуществу.

Цель законопроекта как раз в том, чтобы вовлечь неиспользуемые земельные участки в экономический оборот.

— То есть новый закон фактически заставит обладателей бессрочными правами на землю проверять себя самим?

— Да. Минобороны будет стимулировано для эффективного использования земли, перераспределяя ее между воинскими частями и другими подведомственными учреждениями, муниципалитет — между муниципальными унитарными предприятиями (МУПами), учреждениями социальной сферы и т. д. И, если им нужно, они сами будут заниматься изменением категории земельного участка для последующей продажи на торгах для нужд индивидуального жилищного строительства, например.

— То есть система сама себя будет регулировать и вы не будете проводить проверки?

— Почему же, в проекте плана на 2014 год у нас стоит около 42 тысячи проверок. Из этого числа 4,5 тысячи — именно те потенциальные организации, у которых земельные участки могут быть изъяты во внесудебном порядке.

— Вы говорили, что этот закон напрямую затронет исключительно государственные или окологосударственные структуры. Но сейчас в Госдуму готовятся новые поправки, касающиеся изъятия земель у всех собственников. Они будут касаться физлиц?

— Да. Эти изменения уже будут касаться всех собственников земель, которые они используют не по назначению. Особенно это касается земель сельхозназначения.

Общая площадь земель, на которых Росреестром в 2012 году выявлены факты ненадлежащего использования земель, составила более 132 тыс. га (9618 нарушений).

Наибольшее количество таких нарушений выявлено в Краснодарском и Ставропольском краях, Калининградской, Московской и Псковской областях.

При этом примерно три четверти выявляемых фактов ненадлежащего использования участков, которые являются основанием для принудительного изъятия, совершаются гражданами.

В принципе, и сейчас есть законодательная норма, позволяющая изымать у собственников земельные участки, используемые не по назначению, в судебном порядке. Эта норма прописана в Гражданском и Земельном кодексах. Но она, по сути, не работает. К примеру, за 2012 год были изъяты земли всего у 70 собственников.

— Почему норма не работает сейчас и почему она заработает после принятия поправок?

— Новый законопроект, который сейчас рассматривается, настраивает механизм изъятия, более детально прописывает процедуру.

Сейчас действия Росреестра и уполномоченных органов часто не согласованы. Также отсутствует законодательная обязанность для органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, обращаться в суд.

— А не будет ли здесь произвола, когда изымать земли будут у законопослушных граждан?

— Чтобы не было путаницы в понятиях, сразу скажу, что изъятие земель под государственные нужды — под Олимпиаду, под чемпионат мира по футболу и прочее — это отдельная тема. Тут процедура существует испокон веков. В советские времена это просто делалось при помощи административного ресурса, поскольку земельных участков в собственности не было. После того как в 1991 году ввели институт частной собственности на землю, для строительства таких значимых для государства объектов появилась необходимость изъятия земельного участка. Изъятие происходит путем денежной выплаты либо предоставления аналогичной недвижимости. Иногда эти вопросы переходят в плоскость судебного разбирательства. Но все это решается по договоренности с собственником. Это одна история.

И другая история — это изъятие земель у собственников, которые используют ее не по назначению. В этом случае добросовестные пользователи абсолютно защищены.

У Росреестра и ни у кого другого нет возможностей лишить собственника его земельного участка, который он использует по назначению.

Кроме того, изъятие земель ввиду их ненадлежащего использования у граждан и юридических лиц будет происходить, как и раньше, в судебном порядке. Процедура внесудебного изъятия земельных участков касается только государственных и муниципальных учреждений, казенных и унитарных предприятий, земельные участки которым предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса.

Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.

Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.

Компенсация за изъятое имущество

Предметно вопрос с выплатой компенсации разберем на примере земельных участков (поскольку именно этот вид имущества чаще всего изымается у собственников) с учетом положений земельного законодательства.

Статьей 57 ЗК РФ предусмотрено, что убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях их изъятия для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов (в отношении жилых помещений такая компенсация предусмотрена ст. 32 ЖК РФ). Добавим: земельное законодательство предусматривает также, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен выкуп. Однако в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения.

Кроме того, отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются положениями ст. 279 – 281 ГК РФ, из которых также следует, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю предоставляется возмещение.

Основания и порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытков, причиненных их изъятием, установлены Правилами (Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262).

В соответствии с ними плата за изымаемый участок включает убытки, а ее размер определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Итак, из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Из истории вопроса

На протяжении нескольких лет Минфин с завидной регулярностью выпускает разъяснения, в которых указывает, что в связи с изъятием земельного участка путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход.

К примеру, в Письме от 26.08.2010 № 03-11-06/2/136 на вопрос о том, является ли компенсация за изымаемое для муниципальных нужд имущество доходом, учитываемым в налоговой базе по «упрощенному» налогу, финансисты ответили следующее.

При определении объекта налогообложения «упрощенцы» согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ не должны учитывать доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Однако в данной статье установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, и в него не включены средства, которые организация получает в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Поэтому указанные средства в случае отсутствия перехода права собственности на сносимое здание следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы.

К сведению: согласно п. 3 ст. 250 НК РФ во внереализационные доходы включаются суммы санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба.

Учитывая изложенное, финансисты в Письме № 03-11-06/2/136 пришли к выводу, что денежные средства, полученные в счет компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при УСНО. Датой получения этого дохода в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Не преминули они напомнить и о том, что признание в составе налогооблагаемых доходов сумм такой компенсации в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ несет дополнительные риски утраты права на применение спецрежима.

Аналогичные по сути разъяснения были адресованы плательщикам налога на прибыль. В Письме от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 Минфин дополнительно привел еще два довода.

1. Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией участка.

2. Компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ (доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить).

Не остались в стороне и коллеги из ФНС. К примеру, в ее Письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@ сделан схожий вывод: если по соглашению сторон собственнику земельного участка компенсируются убытки, понесенные при его изъятии и сносе расположенного на нем здания, то сумма компенсации учитывается в составе доходов.

При таком подходе чиновников максимум, на который мог рассчитывать собственник (правообладатель) участка, – уменьшить налогооблагаемые, по мнению контролеров, доходы на затраты, связанные с приобретением земельного участка (или здания). Но опять же, подобная корректировка правомерна только в том случае, если изымаемое имущество изначально не было предоставлено правообладателю на безвозмездной основе.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

  • п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

  • исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

  • при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

Разворот на 180 градусов…

С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.

Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.

…но не для всех

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2018 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *