ИЖС 2018

  • автор:

О новшествах по ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 340-ФЗ от 3 августа 2018 года).

Уведомления вместо разрешений

В документальной подготовке к застройке участков:

  • для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта (ЛПХ)
  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
  • для садоводства

произошли изменения:

  • исключены разрешения на строительство
  • введены новые документы:
    • уведомление о планируемом строительстве/реконструкции объекта
    • уведомление об окончании строительства/реконструкции объекта

Установлена равнозначность понятий

  • объект индивидуального жилищного строительства
  • жилой дом
  • индивидуальный жилой дом

В сответствии с Градостроительным кодексом РФ (пункт 39 статьи 1):

объект ИЖС – это отдельно стоящее здание, обладающее комплексом характеристик одновременно:

  • количество надземных этажей не более чем 3
  • высота не более 20 м
  • жилой дом:
    • состоит из комнат и вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд и связанных с проживанием граждан
    • не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Cтатьи Градостроительного кодекса РФ 51.1 и 55 установили порядок подачи уведомлений. О намерении построить дом, а потом о завершении его возведения застройщик должен сообщить администрации, направив уведомления:

  • о планируемом строительстве/реконструкции
  • об окончании строительства

Срок рассмотрения уведомления

Срок рассмотрения администрацией поступивших уведомлений – 7 дней.

В течение этого времени администрация:

  • сопоставляет параметры объекта, что застройщик указал в уведомлении, с предельными параметрами разрешённого строительства
  • делает выводы об соответствии или несоответствии параметров
  • определяет допустимость строительства объекта:
    • по виду использования земельного участка
    • по соответствию установленным ограничениям

По итогам рассмотрения, администрация направляет застройщику уведомление:

  1. о соответствии построенных/реконструированных объектов градостроительным требованиям
  2. о несоответствии объектов установленным градостроительным требованиям

Когда строительство объекта согласовано?

Строительство объекта считается согласованым, если застройщик получил уведомление администрации:

  • о соответствии параметров объекта
  • о допустимости его размещения

Оно даёт право на строительство в согласованных параметрах в течение 10 лет (пункт 13 статьи 51.1 Гр.К РФ).

Строительство началось до введения уведомлений

Уведомление о планируемом строительстве подавать не потребуется, если оно было начато по ранее полученному разрешению.

По окончании строительства в администрацию нужно подать уведомление об этом факте.

Ситуации с самовольными постройками

В случае самовольной постройки власти вправе принять одно из двух решений:

  1. привести самострой в соответствие с градостроительной документацией:
    • с материалами по планировке территории
    • с параметрами объектов, установленными федеральными законами
    • с предельными параметрами разрешённого строительства/ реконструкции ОКС, установленными в ПЗЗ
  2. о сносе самостроя

Государственный кадастровый учёт и регистрация прав

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на созданные объект ИЖС или садовый дом (пункт 1_1 части 1 статьи 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ):

  • выполняется по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления
  • проводится без участия застройщика

Застройщик может подать заявление в самостоятельном порядке в случае, когда орган местного самоуправления не направил материалы в Росреетр. К нему нужно приложить:

  • технический план
  • правоустанавливающий документ на земельный участок

Виды уведомлений

В документооборот введены несколько видов уведомлений, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации ( № 591/пр от от 19 сентября 2018 года):

Уведомления от застройщика

  • о планируемых строительстве или реконструкции
  • об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции
  • о завершении строительства

Ответные уведомления органа местного самоуправления

  • о соответствии параметров объекта установленным параметрам
  • о допустимости строительства объекта
  • о несоответствии или изменении параметров объекта тем, что были указаны в уведомлении администрации
  • о недопустимости строительста объекта
  • о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям градостроительного регламента

Уведомление о планируемом строительстве

Уведомления подаются в следующих случаях:

  • при планируемом строительстве или реконструкции
  • при определении соответствий или несоответствий установленным параметрам
  • для определения возможности строительства объекта
  • при изменениях параметров планируемого строительства/реконструкции объекта
  • после завершения строительства или реконструкции объекта
  • при установлении соответствия или несоответствия построенных или реконструированных домов требованиям градостроительного законодательства

В приложении к уведомлению указывается информация о составе сведений, документах (пункт 4 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ):

  • о застройщике

для физического лица:

  1. ФИО
  2. место жительства
  3. реквизиты документа, удостоверяющего личность

для юридического лица:

  1. наименование
  2. юридический адрес
  3. ОГРН и ИНН (для российской организации)
  4. почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи
  5. способ направления ответных уведомлений администрации
  • о земельном участке:
  1. кадастровый номер
  2. адрес или описание, по которому можно определить расположение участка
  3. сведения о праве застройщика и правах других лиц на земельный участок
  4. ВРИ участка
  5. сведения о планируемых параметрах объекта
  6. сведения об отступах от границ ЗУ
  7. правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на него не зарегистрированы в ЕГРН
  • об объекте капитального строительства:
  1. назначение объекта
  2. цель подачи уведомления
  3. кадастровый номер (при реконструкции)
  4. права других лиц
  5. планируемые параметры:
    • количество надземных этажей
    • предельная высота
    • размер отступов от всех границ земельного участка до ОКС
  6. площадь ЗУ под объектом
  7. описание внешнего облика ОКС:
    • когда строительство ведётся в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения
  8. указание о том, что ОКС не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости

Пояснение

Описание внешнего облика объекта включает разделы:

  • текстовая часть:
    • параметры объекта
    • цветовое решение внешнего облика
    • перечень стройматериаов, определяющих внешний облик объекта
    • требования к архитектурным решениям, установленные градостроительным регламентом
  • графическая часть:
    • фасады
    • конфигурация объекта

Примечание

При строительстве или реконструкции объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения застройщик должен представить типовое архитектурное решение. Это требование ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (№ 73-ФЗ).

Уведомление о планируемом строительстве направляется одним из способов:

  • лично
  • через МФЦ
  • через портал госуслуг
  • заказным письмом

При отсутствии в уведомлении каких-либо сведений или приложений документы возвращаются застройщику в течение 3 рабочих дней. В сопроводительном письме указывается причина возврата.

Если уведомление застройщика:

  • подготовлено с соблюдением всех требований
  • указанные сведения о будущем строении отвечают градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен земельный надел

заявителю будет выслано уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости его размещения на земельном участке.

Когда можно начинать строительство дома?

Приступать в строительству сразу же после подачи уведомления о планируемом строительстве нельзя. Нужно дождаться ответного уведомления от местной администрации.

Право на строительство появляется в том случае, когда администрация подтвердит соответствие указанных застройщиком параметров дома и сведений об участке.

Актуальность уведомления администрации сохраняется в течение 10 лет.

Право на строительство возникает также в случае, когда ответного уведомления администрации нет.

Запрет на строительство объекта означает информация в ответном уведомлении администрации:

  • о несоответствии параметров объекта, указанных в уведомлении о планируемом строительстве, параметрам, установленным градостроительным регламентом
  • о недопустимости строительства объекта

Копии ответного уведомления администрации высылаются одновременно в органы строительного и земельного надзора (пункт 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Основания для отказа в строительстве

Причины отказа в строительстве объекта:

  • установлено несоответствие параметров объекта и предельных параметров разрешённого строительства
  • размещение объекта не соответствуют ВРИ ЗУ
  • размещение объекта не допускается установленными ограничениями
  • уведомление подано или направлено лицом, не имеющим прав на земельный участок

В уведомлении администрации указываются:

  • причины отказа
  • предельные параметры разрешённого строительства/реконструкции объектов
  • информация о несоответствии объекта установленым предельным параметрам строительства

При недопустимости размещения объекта отражаются:

  • установленный ВРИ ЗУ
  • виды ограничений использования ЗУ
  • сведения о том, что застройщик, подавший уведомление о планируемом строительстве, не имеет прав на земельный участок
  • сведения о несоответствии требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом
  • сведения о несоответствии описания внешнего облика объекта предмету охраны исторического поселения

Уведомление о вводе объекта в эксплуатацию

Порядок ввода объекта в эксплуатацию с введением закона №340-ФЗ заметно усложнился:

  • сначала готовится технический план (без отступлений от параметров, указанных в выданном ответном уведомлением администрации о соответствии объекта параметрам разрешённого строительства)
  • направляется уведомление об окончании строительства с приложением:
    • технического плана
    • квитанции за регистрацию права собственности на построенный объект

После получения уведомления застройщика об окончании строительства администрация проводит выезд на объект. В ходе выездной проверки выполняется следующее:

  • внешний облик объекта сравнивается с его описанием и графическим изображением в приложении к уведомлению о планируемом строительстве
  • определяется соответствие:
    • параметров построенного дома сведениям, указанным застройщиком в уведомлении
    • назначению объекта и виду использования участка
    • ограничениям, установленным на дату поступления уведомления об окончании строительства
    • типовому архитектурному решению, если строительство выполнялось в границах исторического поселения федерального или регионального значения

Причины отказа на ввод объекта в эксплуатацию

Причины отказа администрации в уведомлении о вводе объекта в эксплуатацию (пункт 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ):

  • постройка НЕ соответствует:
    • ВРИ земельного участка
    • территориальной зоне
    • параметрам застройки, установленным в ПЗЗ
  • земельный участок расположен в охранной зоне:
    • рядом с ЛЭП или с газопроводом, где строительство НЕ разрешается вообще

Более «жизненные» примеры оказа во вводе объекта в эксплуатацию по причине несоответствия заявленным параметрам и ВРИ участка:

  • в уведомлении о планируемом строительстве было указано, что дом будет двухэтажным, размером 10 м х 10 м, а построен был дом:
    • с двумя надземными этажами и подвалом
    • трёхэтажный с мансардой
    • при строительстве была изменена площадь строения
  • дом построен на огородном участке, то есть назначение строения не соответствует ВРИ земельного надела

Резюме

Цель введения закона – упорядочение частного жилищного строительства:

  • установлены единые требования к строительству жилых домов на ЗУ, предоставленных:
    • для садоводства
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ в границах населённого пункта
  • определены максимальные параметры жилого дома, предотвращающие проблему возведения многоквартирных домов под видом объектов ИЖС
  • пересмотрен подход к разрешительным процедурам при возведении жилых и садовых домов
  • установлены особенности государственного кадастрового учёта и госрегистрации прав на жилые и садовые дома
  • обеспечен контроль за соблюдением параметров строительства
  • регламентированы основания и порядок сноса:
    • ОКС
    • самовольных построек
  • установлен механизм прекращения прав на земельный участок с самовольной постройкой
  • предусмотрены переходные положения

ФЗ № 340-ФЗ позволяет:

  • определить возможность строительства
  • исключить возведение ОКС при явных и грубых нарушениях законодательства

Полезная информация

  • Риски от установления красных линий на земельном участке –
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • С нормами строительства на садовых участках можно ознакомиться
  • Земельный налог для физических лиц с 2020 года –
  • Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) – читать
  • Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) –
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
  • О новом Классификаторе видов разрешённого использования земельных участков – 2019 можно узнать
  • Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков – читайте
  • С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться
  • С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться
  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться

Участки для индивидуального жилищного строительства предназначены для возведения коттеджей, частных домов, бань, хозяйственных построек. Информация о принципах строительства домов доступна владельцу участка в установленных исполнительными органами нормативных актах – СНиП. Документация указывает на границы отступов от заборов, соседних домов, расположения других объектов на участке, красной линии.

Нормы строительства имеют жесткий регламент, поэтому для получения разрешения на строительство готовится план в полном соответствии с требованиями СНиП. Несоблюдение норм расценивается в качестве административного правонарушения и влечет за собой наказание в виде различных по сумме штрафов, а также отказ во введении строения в эксплуатацию и в редких случаях снос незаконной постройки.

Расположение объектов на участке

Согласно п. 11 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, граница между частными участками и зоной общего пользования пролегает по красной линии. На ней размещается и забор, причем соблюдается это правило буквально. Створки и калитка не могут пересекать условной черты, поэтому должны открываться вовнутрь, не создавая неудобств прохожим, велосипедистам и водителям.

Регламентирует минимальное расстояние от красной линии до хозяйственных и природных объектов п. 6.6 СНиП 30-02-97. Исполнение требований является обязательным, поэтому дистанция между ними должна быть следующей:

  • до жилища – 5 м от улицы и 3 м от проезда (улица имеет название, проезд – нет);
  • до хозяйственных объектов – 5 м от улицы и проезда.

Забор обозначает границы участка, однако размещение строений и посадок также имеет некие ограничения. Кроной дерева не должен перекрываться тротуар, она не может нависать над соседскими посадками, а звуки и запахи из хозпостроек не должны создавать помехи для прохожих и соседей. Расстояние между забором и участками соседи вправе изменять по общей договоренности, документально заверенной у нотариуса.

Минимальные расстояния от соседской межи до объектов указаны в п. 6.7:

  • до жилого дома – 3,0 м;
  • до свинарника, птичника, хлева – 4,0 м;
  • до теплицы с органическими подкормками – 4,0 м;
  • до гаража и сарая – 1,0;
  • до бани, душа, туалета – 8 м (это расстояние должно соблюдаться между постройками, расположенными на смежных участках);
  • до высокорослых деревьев – 4,0 м;
  • до среднерослых деревьев – 2,0 м;
  • до кустарников – 1,0 м.

Расстояние от здания замеряется от стены либо цоколя, насаждений – от ограды до условной середины ствола. При планировке участка необходимо учитывать, что общая площадь сооружений, дорожек и площадок должно занимать не более 30% от всей территории участка. Остальное пространство отводится под зеленую зону, вымостить весь участок нельзя в соответствии с п.6.11.

Требования к инженерному оборудованию

Обустройство канализации предусматривает подключение к центральному коллектору, оборудование выгребных ям, системы фильтрации и метод чистки уборной. Расстояние до уличного туалета до дома составляет 8 м. При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м.

Вопрос отопления решается хозяином самостоятельно. В качестве отопительной системы рассматривается печь либо газовый котел, используются радиаторы и конвекторы. Норма теплового потока – мощность 10 Вт на 1 кв.м. Минимальная площадь котельной – 5 кв. м, причем не исключается вероятность подключения к центральной системе отопления. При отсутствии централизованного теплоснабжения в качестве источников тепловой энергии, работающих на газовом или жидком топливе, должны применяться автоматизированные теплогенераторы полной заводской готовности. Их следует устанавливать в вентилируемом помещении дома в первом или цокольном этаже, в подвале или на крыше. Генераторы тепловой мощностью до 60 кВт допускается устанавливать на кухне.

Газовый трубопровод прокладывается только со стороны котла или кухни – тянуть его сквозь фундамент либо через всю площадь дома к месту использования запрещено. Исключение составляет лишь случай, если на вход в комнату устанавливается запорный кран. В качестве соединения применяются сварные элементы либо резьбовые вставки. Газоснабжение домов может быть от газобаллонных установок сжиженного газа, от резервуарных установок со сжиженным газом или от газовых сетей. Если используются газовые баллоны вместимостью более 12 л, их помещают в металлические ящики вне жилого помещения не ближе 5 метров от входа в здание.

Электричество подводится посредством воздушных линий электропередачи, причем минимальная высота, на которую поднимается кабель – 2,75 м, если на улице отсутствует движение. В противном случае провод должен проходить на высоте более 6 м, чтобы не мешать оживленному движению и исключать угрозу для жизни. Опоры для линий электропередач располагаются на расстоянии 25 м, провода – через 20 см друг от друга. Электросчетчики устанавливаются в специальных коробках внутри либо снаружи дома, для монтажа проводки используются изолирующие материалы.

Требования пожарной безопасности

Требования противопожарной безопасности в СНиП не выделены отдельной главой. Они присутствуют в каждом разделе и носят комплексный характер. Основными правилами пожарной безопасности являются расположение построек на определенном расстоянии и материал жилого объекта:

  • негорючие материалы (кирпич, бетон) – дистанция 6 м;
  • горючие материалы в качестве перекрытий (металл с деревянными стропилами) – расстояние 8 м;
  • коттеджи из бруса – не менее 15 м.

Весьма суровы требования пожарной безопасности к оснащению бань, поскольку они возводятся обычно из бруса, причем внутри устанавливаются дровяные печи, что создает дополнительные риски возгорания. Дистанция от соседского дома до бани должно быть более 8 м.

При нарушении норм противопожарной безопасности существует вероятность, что ввод дома в эксплуатацию не будет разрешен либо вменится в обязанность снесение объекта.

Требования к жилому одноквартирному строительству

Нормативные акты регулируют не только размещение построек на участке относительно друг друга, но и размеры помещений в самих строениях. В СНиП 31-02-2001 подробно указан обязательный минимальный состав жилых помещений и их размеры:

  • жилые комнаты, причем величина общей комнаты (чаще гостиной) должна составлять не менее 12 кв.м, каждой спальни – от 8 кв.м;
  • кухня ниша либо кухня-столовая — от 6 кв.м;
  • ванная комната (душевая) и прихожая – каждая от 1,8 кв.м;
  • уборная – порядка 1 кв.м;
  • кладовой либо встроенных шкафов.

Согласно установленным законодательством положениям, сэкономить место в доме за счет уменьшения дополнительных помещений не удастся. С целью соблюдения санитарных норм минимальная высота равняется 2,5 м, а ширина должна быть не менее:

  • рабочей зоны в кухне – 1,7 м;
  • ванной – 1,5 м;
  • внутриквартирных коридоров – 0,9 м;
  • передней – 1,4 м;
  • уборной – 0,8 м при глубине 1,2 м при открытии наружу и 1,5 при открытии двери внутрь.

При расположении помещений на мансардном этаже допустимо уменьшение квадратуры – к примеру, спальной комнаты на 1 кв.м. Ограничения накладываются и на использование подвалов и цокольных этажей – на расположение жилых помещений ниже уровня земли налагается запрет. Подвал, предназначенный для хозяйственных целей должен иметь высоту не менее 2 м.

Нововведения в законодательстве полностью меняют оформление документов для ИЖС — индивидуальной жилой застройки и строительстве на садовой (дачной) земле.

С 2019 года вступает в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Согласно закона, все дачные земли станут садовыми с возможностью строительства дома, а на огородной земле строить нельзя. Хочу отметить, что с 2019 года можете формировать отдельно стоящий садовый земельный участок со строительством дома. А для создания СНТ — садовое некоммерческое товарищество, минимум три человека.

При выходе на земли сельхозназначения в некоторых случаях, согласно градостроительным документам, имеется возможность выделить кусочек земли под садовые земли и построить жилой дом на законном основании. Разрешение на строительство не требуется, зато теперь необходимо уведомлять в письменном виде администрацию о начале строительства дома и о завершении строительства.

Что делать?

Прежде, чем подавать уведомление, возьмите два важных документа.

  1. У архитектора района заказать градостроительный план земельного участка. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.
  2. У архитектора района заказать выписку из ПЗЗ по градостроительным регламентам по вашему участку. Услуга бесплатная, сроки исполнения 30 дней.

Разъясню, зачем у архитектора брать эти «бумажки».

Всё просто. Сведения от архитектора по вашему участку помогут грамотно заполнить уведомление о начале строительства, и оно пройдет все проверки. Все отступы в процессе строительства будут соблюдены грамотно.

Пошагово

Берете полученные у архитектора документы и идете в администрацию или через МФЦ подаете уведомление о начале строительства на своем участке. Это бланк, в котором все строчки и графы важно правильно заполнить. Не забудьте взять с собой все документы на земельный участок и паспорт или удостоверение личности.

Семь дней отводится на проверку документов, и если всё в порядке, то получаете уведомление о начале строительства.

Если по определенным причинам строить на данном участке нельзя, уведомление будет считаться не направленным и получите разъяснения и рекомендации по устранению каких-то недостатков.

Какие могут быть причины отказа?

  1. Земельный участок принадлежит не вам, а кому-то другому, а вы решили на нем строить. Сделано для того, чтобы на вашей земле никто чужой не построил дом и не оформил строение в собственность.
  2. Нет сведений в Росреестре об уточнении границ земельного участка. На кадастровой карте не отображается участок, следовательно, определить, соответствует ли строительство градостроительным регламентам, невозможно
  3. Земельный участок по градостроительным документам не относится к ИЖС или садовым землям.
  4. Реконструкция имеющегося строения невозможна из-за несоблюдений СНИПов — строительные нормы и правила.

Это основные причины отказа, на самом деле их больше.

На строительство отводится 10 лет.

Разрешение на строительство на землях для ИЖС и садовых (дачных) землях не требуется, но есть СНИПы — строительные нормы и правила, и при строительстве их важно соблюдать.

После завершения строительства подается уведомление о завершении строительства и квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права собственности построенного дома.

Снова проверка, приедут смотреть как вы построили, что построили… и если на садовой земле вместо дома вырос терем, то не будет регистрации права собственности, терем признают незаконной постройкой и предложат снести.

Если уведомление о завершении строительства будет подано по истечении 10 лет, оно будет считаться не направленным.

Если все СНИПы соблюдены и условия по ПЗЗ — правила землепользования и застройки в пределах нормы, то ваши документы будут переданы на регистрацию, вы получите право собственности — выписка из ЕГРН с вашими данными и печатью Росреестра.

Такая схема разработана, чтобы всё упорядочить и избежать ваших ошибок при строительстве, чтобы не было нарушений ПЗЗ и СНИПов. Основную часть работы проводит администрация, а вам только уведомить администрацию о начале строительства и о завершении строительства дома.

Мы с вами разобрали новую схему оформления права собственности на дом. Если не поняли, как правильно сделать, берите документы и идите в администрацию, и говорите, что вам нужно их уведомить о начале строительства. Вам дадут бланк, который заполните.

Что делать, если уже идет строительство дома.

Важный момент!

  1. Если вы подали заявление на получение разрешения на строительство объекта ИЖС до 4 августа 2018 года, то не требуется направление уведомления о начале строительства.
  2. Цитирую статью закона.

Федеральный закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Статья 16, пункт 5.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 4 августа 2018 г) начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В данной статье постаралась разложить по полочкам и дать обоснование нововведениям в законодательстве как с августа 2018 г. строить дом для ИЖС и на садовых (дачных) участках.

Незаконные постройки подлежат сносу за ваш счет, и важно не допустить такой оплошности на своей земле. Надеюсь, статья вам поможет в организации строительства и оформлении права собственности на дом. Если не будет уведомления о начале строительства и уведомления о завершении строительства, не будет получено право собственности на дом, который построите.

Верховный суд РФ пришел к выводу, что разрешение на строительство должно быть получено до начала проведения каких-либо строительных работ. В противном случае уже возведенный объект будет считаться самовольной постройкой, а попытка получить разрешение пост-фактум — легализацией такой постройки административным путем (Определение ВС РФ от 16.06.2015 по делу № А07-7616/2014, 309-КГ15-209).

Суть дела

В 2014 г. общество с ограниченной ответственностью (далее — общество, заявитель) приобрело в собственность земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Свидетельство о праве собственности было выдано 21 февраля 2014 г.

В марте 2014 г. общество обратилось за выдачей разрешения на строительство на приобретенном земельном участке, подав соответствующее заявление через многофункциональный центр госуслуг. К заявлению общество приложило положительное заключение государственной экспертизы, доверенность, копию паспорта заявителя, схему планировочной организации земельного участка, проект организации строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, архитектурные решения, а также пояснительную записку.

Однако по итогам рассмотрения представленных документов и заявления администрация городского округа (далее — Администрация, ответчик) в выдаче разрешения отказала, обосновав это тем, что на указанном земельном участке уже осуществлено строительство объекта. Данное обстоятельство исключает возможность выдачи разрешения, которая должна предшествовать началу строительных работ. При этом к представленному обществом пакету документов никаких претензий у Администрации не возникло.

Посчитав, что в выдаче разрешения на строительство отказано необоснованно, общество обратилось в суд к Администрации с требованием признать незаконным отказ и обязать Администрацию выдать разрешение на строительство.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции в удовлетворении требований общества отказал.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Суд пришел к выводу, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости. В подтверждение этого первая инстанция сослалась на постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5698/12, в котором разъяснено, что по создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Причем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства. Следовательно, Градостроительным кодексом РФ не предусмотрена выдача разрешений на строительство объектов (зданий, сооружений), строительные работы по созданию которых уже начались.

В процессе рассмотрения дела выяснилось, что строительные работы на земельном участке велись еще с 2013 г., то есть до даты регистрации права собственности на землю за обществом. К моменту обращения общества за разрешением на строительство на земельном участке уже было возведено несколько объектов капитального строительства. Суд посчитал, что факт обращения общества с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже фактически построенного объекта следует расценивать как действия, направленные на обход требований градостроительного законодательства и узаконивание самовольной постройки в административном порядке. Указанные действия запрещены гражданским законодательством как злоупотребление правом.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, согласившись с изложенными в нем выводами. Однако кассационная инстанция решение и постановление отменила и приняла новый судебный акт, удовлетворив требования общества.

Судьи подошли к рассмотрению спора более формально. Они указали, что единственным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство явился вывод заинтересованного лица — Администрации о том, что по указанному заявителем адресу без разрешения осуществляется строительство объекта капстроительства. По мнению суда, данное основание при наличии пакета документов, предоставленного обществом, не может быть расценено как соответствующее закону, поскольку не содержится в закрепленном в ГрК РФ исчерпывающем перечне оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство. При этом никаких претензий к количественному составу либо к содержанию пакета документов, предоставленных обществом, Администрация не предъявляла. Доводы ответчика о том, что строительство осуществлялось обществом самовольно и его действия по оспариванию отказа в выдаче разрешения направлены на узаконивание самовольной постройки, суд признал не имеющими правового значения для рассматриваемого спора.

Позиция Верховного Суда РФ

Не согласившись с позицией окружного арбитражного суда, Администрация обратилась в Верховный суд РФ с кассационной жалобой. Среди аргументов податель жалобы указал, что по его заявлению в арбитражном суде параллельно рассматривается дело о признании объектов, возведенных обществом без разрешения на строительство, самовольными постройками и об их сносе. Администрация настаивала на том, что попытка получить разрешение на строительство уже возведенных объектов является не чем иным, как обходом закона. Общество, по мнению ответчика, пытается таким образом избежать предусмотренной законом процедуры легализации самовольной постройки.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ посчитала жалобу обоснованной и постановление окружного кассационного суда отменила.

Получению разрешения на строительство предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ст. 48 ГрК РФ). Исходя из толкования приведенных норм, суд пришел к выводу, что застройщик вправе был приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в ст. 51 ГрК РФ документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство (ст. 55 ГрК РФ), из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

ГАРАНТ:

Решением Верховного Суда РФ от 27 августа 2019 г. N АКПИ19-492, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 3 декабря 2019 г. N АПЛ19-433, приложение 3 признано не противоречащим действующему законодательству в части, предусматривающей выдачу уведомления о несоответствии, когда несоответствие указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке является несущественным, то есть не влекущим нарушение прав других лиц, угрозу их жизни и здоровью

См. данную форму в редакторе MS-Word

Приложение N 3
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 19 сентября 2018 г. N 591/пр

Форма

_________________________________________________________________________ наименование уполномоченного на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления Кому: ____________________________ ____________________________ ____________________________ Почтовый адрес:_____________ ____________________________ ____________________________ Адрес электронной почты (при наличии):___________________ ____________________________ Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке «___»____________ 20__ г. N ______________ По результатам рассмотрения уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее — уведомление), направленного (дата направления уведомления) ________________________________ зарегистрированного (дата и номер регистрации уведомления) ________________________________ уведомляем: 1) о несоответствии параметров, указанных в уведомлении предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства по следующим основаниям: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ (сведения о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или об обязательных требованиях к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2018, N 32, ст. 5135), другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления, и которым не соответствуют параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанные в уведомлении) 2) о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ (сведения о видах разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениях, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления) 3) о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ (сведения о том, что лицо, подавшее или направившее уведомление о планируемом строительстве, не является застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок) 4) о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения по следующим основаниям: _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ (реквизиты уведомления органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *