Ипотека закладная

  • автор:

Содержание

Отличие закладной от договора залога

Термин «ипотечное кредитование» описывает процесс выдачи необходимой суммы для приобретения недвижимости, которая в дальнейшем будет служить гарантией погашения кредита (займа). Такое определение ипотеки сформулировано в гл.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Залог — один из самых популярных и простых по сути способов обеспечения обязательств. В самом примитивном виде договор залога имущества подразумевает следующее: кредитор дает в долг деньги, а должник обязуется в случае невозможности вернуть эти деньги передать в собственность кредитора какое-либо свое имущество. Разумеется, вместо денег кредитор может передавать должнику и иные вещи или права — недвижимость, движимое имущество, права требования и т.д.

Основания возникновения ипотеки

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

В отношении же объекта незавершенного строительства независимо от того, были ли продолжены работы на нем после заключения договора ипотеки(и если были, то были ли они завершены или нет), договор ипотеки не прекращается, а залогодатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки; при наличии у залогодателя только прав требования о предоставлении ему в собственность объекта недвижимости этот объект не находится в фактическом владении залогодателя, в то время как собственник объекта незавершенного строительства обладает правом владения этим объектом.

Соответственно в таком случае объект недвижимости должен закладываться вместе с земельным участком и должен описываться наравне с земельным участком в соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке. Следовательно, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости (в нашем случае — объекта незавершенного строительства) с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой.

Отличие залога от ипотеки: разница между договором залога и ипотеки

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

  • возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
  • уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.

Договор залога и договор ипотеки: порядок оформления, отличие

  • Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
  • Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
    • Приобретение дорогих покупок;
    • Развитие бизнеса;
    • Потребительские нужды;
    • Рефинансирование долгов.

Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.

УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРОВ ОБ ИПОТЕКЕ

По договору купли — продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель — принять и уплатить за него определенную денежную сумму. Данная норма содержит два основных его признака:

При этом необходимым условием договора с отсрочкой платежа является срок, когда покупатель должен произвести оплату. Если договор содержит лишь общее указание об этом без его уточнения конкретным временем, договор будет считаться действительным, но у продавца могут возникнуть проблемы с получением денег в будущем. Согласно ст. 488 ГК, когда срок для оплаты договором не предусмотрен, в соответствии со ст. 314 ГК оплата должна быть введена в разумный срок после возникновения обязательства, в случае неисполнения — в течение семи дней со дня предъявления требования. Продолжительность разумного срока — спорный вопрос в теории права. Поэтому нотариусу желательно предложить сторонам четко определиться с конкретной датой оплаты непосредственно в договоре.

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

Договор залога автомобиля между физическими лицами залог остается у залогодателя

Все дополнения и изменения к настоящему Договору оформляются в виде дополнительных соглашений за подписью обеих сторон и являются неотъемлемой частью настоящего Договора. 4.2. В случае недостижения сторонами соглашения по спорным вопросам, возникающим в связи с исполнением настоящего Договора, стороны обращаются в суд по месту нахождения Залогодержателя.

В случае частичного исполнения Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства. 1.5. На момент заключения настоящего Договора залоговая стоимость Предмета залога устанавливается на в размере: тысяч рублей.

Ипотека в силу закона и договора: в чем основные различия

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Что значит ипотека в силу закона и отличия от ипотеки в силу договора

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору.

24 Передача продавцом в залог недвижимого имущества, чье право собственности на приобретенное имущество не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки об ипотеке недвижимого имущества: Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27 ноября 2007 г. № 9822/07 по делу № А65-15773/2006-СГ1-17.

Отличие предприятия от сложной вещи также в том, что последняя не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия немыслима без постоянного изменения составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.) 28 .

В чём разница для заёмщика между кредитом и ипотекой

  • Срок ипотеки;
  • Наличие полиса страхования жизни;
  • Наличие специальных программ с застройщиками (для первички);
  • Размер первоначального взноса;
  • Степень готовности жилья (для первички);
  • Возможность подтвердить размер доходов;
  • Участие в федеральных программах поддержки отдельным категориям заёмщиков.
  • Наличие первоначального взноса обязательно;
  • Максимальный размер займа зависит от величины первого взноса;
  • Заёмные средства направляются напрямую продавцу недвижимости (объекта строительства) в безналичной форме;
  • Для согласования ипотеки нужно собрать предусмотренный пакет документов;
  • Процесс одобрения банком довольно длительный;
  • Срок займа любой, до достижения заёмщиком пенсионной черты;
  • Годовые ставки по ипотеке начинаются от 11-13%;
  • Объект подлежит согласованию с банком:
  1. Учитывается его ликвидность;
  2. Юридическая чистота истории;
  3. Надёжность застройщика для первички;
  4. Не кредитуются доли в квартире в основном.

Ипотечное кредитование

В настоящее время услуги риэлтерских компаний при проведении сделок с объектами недвижимости осуществляются с использованием ипотечного кредитования.

Приобретение собственного жилья это первоочередная потребность для каждой семьи, без удовлетворения которой нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Законодательной основой ипотечных операций выступают: ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее Закон №102-ФЗ); Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года №2872-1 «О залоге» (вышеназванный Закон №2872-1 применяется в части, не противоречащей Закону №102-ФЗ в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), а также в части не противоречащей статьям 334-358 ГК РФ).

Что представляет собой ипотека?

Ипотека — это договор о залоге организаций, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка (по тому же договору), на котором находится это здание или сооружение, либо части этого земельного участка, функционально обеспечивающей объект недвижимости, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Имейте в виду, что игнорирование данного положения законодательства при заключении договора ипотеки может привести к тому, что в случае возникновения спорной ситуации велик риск того, что суд признает такую сделку недействительной (на основании статьи 168 ГК РФ). Доказательством может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004 года по делу №А11-5784/2003-К1-5/262, в котором суд признал сделку ничтожной именно потому, что при заключении договора ипотеки стороны не соблюли данное требование гражданского законодательства.

При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возведенные на этом участке здания и сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 4 статьи 340 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона №102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии со статьей 2 Закона №102-ФЗ ипотекой можно обеспечить:

— кредитное обязательство;

— договоры займа;

— аренды;

— купли-продажи;

— подряда и тому подобные.

Сторонами ипотеки являются:

— залогодатель — должник по обязательству, обеспеченный ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).

— залогодержатель — кредитор по обязательству, обеспеченный ипотекой (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).

Заключенный между ними в письменной форме договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 10 Закона №102-ФЗ). Таким образом, договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При этом, в соответствии со статьей 339 ГК РФ и статьей 10 Закона №102-ФЗ с 1 января 2005 года обязательного нотариального удостоверения договора ипотеки не предусмотрено.

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 1 января 2005 года в залог можно передать и недостроенный объект, при этом объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (статья 76 Закона №102-ФЗ, статья 130 ГК РФ).

В случае, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании строительства этого объекта ипотека сохраняет силу и ее предметом уже является возведенное в результате завершения строительства здание (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее — Информационное письмо №90)).

Пунктом 2 Информационного письма №90 установлено, что:

«Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения».

Таким образом, из указанного письма следует, что часть площади обособленного помещения (этажа, кабинета) на любом объекте недвижимости предметом ипотеки быть не может.

Предметом ипотеки является недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе:

· земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь которых меньше нормативно установленной;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и строения потребительского назначения;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

· незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Учитывая положения пункта 1 статьи 338 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.

Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю.

Организации и предприятия заложить по ипотеке могут лишь то имущество, право на которое зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством (все самостоятельные активы, которые можно передать в залог), то есть имущество должно принадлежать организации-залогодателю на праве собственности.

А как поступить собственникам зданий и сооружений, которые пользуются земельным участком по договору аренды, в случае если земельные участки находятся в собственности федеральных или муниципальных властей. Возникает целый ряд проблем:

1). Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности не допускается (пункт 1 статьи 63 Закона № 102-ФЗ).

2). Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, то арендатор земельного участка имеет право отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, но только с согласия собственника земельного участка (пункт 1.1. статьи 62 Закона №102-ФЗ).

3). Ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (статья 69 Закона №102-ФЗ).

Информационное письмо №90 дает разъяснения, как поступить в такой ситуации:

«5. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке, во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.

Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется».

При определении размера платы, взимаемой за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, следует руководствоваться подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, согласно которому, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 22 — 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 500 рублей, организациями — в размере 7500 рублей. Аналогичное разъяснение изложено в Письме ФНС Российской Федерации от 1 ноября 2005 года №04-3-09/597 «О государственной пошлине».

Ставки государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке установлены подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:

«за государственную регистрацию:

договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

— физическим лицам — 500 рублей;

— организациям — 2 000 рублей;

соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

— физическим лицам — 100 рублей;

— организациям — 300 рублей».

В случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающий исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные подпунктом 22 статьи 333.33 НК РФ, взимается в размере, установленном для физических лиц.

Отличие ипотеки от залога.

Ипотека, в отличие от залога, требует соблюдения некоторых условий:

1) предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, которое должно принадлежать организации — залогодателю на праве собственности или хозяйственного ведения;

2) договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации в едином реестре прав на недвижимое имущество;

3) передача в залог недвижимости оформляется договором об ипотеке, и нередко выпиской закладной — именной ценной бумаги, удостоверяющей права ее владельца на получение денежного обязательства или обеспечивающего его имущества.

Закладная выписывается, если в договоре об ипотеке содержится положение об удостоверении данной ценной бумагой прав залогодержателя, который в этом заинтересован, так как иммобилизованные денежные средства могут понадобиться ему раньше, чем вернулись бы в соответствии с заключенной сделкой. Передав по индоссаменту закладную, он получает необходимые средства, а новый владелец ценной бумаги становится залогодержателем.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной — именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой (статья 13 Закона №102-ФЗ).

Напомним, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (пункт 1 статьи 1 Закона №102-ФЗ).

Залог является таким способом обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) этого обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества в преимущественном порядке перед другими кредиторами (статья 334 ГК РФ).

Предметом залога может быть всякое имущество, за исключением имущества и требований, приведенных в пункте 1 статьи 336 ГК РФ. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. И в соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

На основании статьи 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:

— страховать за счет залогодателя заложенный объект недвижимости в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму не ниже размера требования;

— принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного объекта недвижимости, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

— немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного объекта недвижимости.

В том случае, если залогодатель не исполняет свои обязательства, обеспеченные ипотекой, то на заложенное имущество обращается взыскание.

Общее правило, установленное пунктом 1 статьи 350 ГК РФ, состоит в том, что реализация предмета залога производится путем продажи данного имущества с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Однако при реализации предмета ипотеки необходимо проверить, какой порядок устанавливает Закон №102-ФЗ. На основании положений указанного закона, можно сделать вывод, что наложение взыскания на объект недвижимости и его реализация несколько отличаются от «обычного» залога.

По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится на основании решения суда. Однако из этого правила есть два исключения.

Одно из них касается объектов недвижимости: если возникли основания для обращения взыскания, стороны могут заключить, в присутствии нотариуса, соглашение о том, что они подтверждают факт неисполнения обязательства, обеспеченного объектом недвижимости. Это соглашение позволяет реализовать заложенное имущество без обращения в суд.

Согласно положениям статьи 56 Закона №102-ФЗ, реализация предмета залога может производиться двумя путями: путем продажи с публичных торгов или на аукционе.

Отличием аукциона от публичных торгов является тот момент, что организатором торгов является пристав-исполнитель, а организатором аукциона — специализированная организация. Стороны имеют право выбрать, каким образом будет производиться реализация предмета залога, с торгов или на аукционе.

Законом №102-ФЗ предусмотрено два варианта определения начальной цены реализации:

— первый — стороны определяют ее своим соглашением;

— второй — начальная цена устанавливается судом.

По общему правилу предмет залога не переходит в собственность залогодержателя, однако, как и при обычном залоге, Закон №102-ФЗ предусматривает для залогодержателя возможность оставить за собой объект недвижимости. В том случае, если стороны избрали, что заложенное имущество реализуется с торгов, и торги признаны несостоявшимися, то на предмет залога могут быть объявлены повторные торги, начальная цена при которых снижается на 15%.

Если и повторные торги признаются несостоявшимися, то залогодержатель вправе оставить за собой предмет залога по цене со скидкой не более 25% от начальной цены имущества на первых торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой.

Если залогодержатель не использует предоставленную ему законодательством возможность оставить за собой в течение месяца после объявления повторных торгов не состоявшимися, предмет залога, то ипотека прекращается.

Ипотека прекращается по общим правилам, предусмотренным статьей 352 ГК РФ:

«1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю».

Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета риэлтерской деятельности, Вы можете познакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Риэлтерская деятельность».

Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении Почему банки требуют оформления закладной по ипотеке при оформлении жилищного кредита, насколько важен этот документ и как правильно ее оформить – ответы на эти и другие вопросы даны в этой статье.

Что такое закладная и для чего она нужна

Закладная – очень серьезный документ при оформлении ипотеки! Хотя многие заемщики недооценивают его важность. Этот документ выступает в качестве обеспечения ипотечного кредита, «подстраховка» для банка. Чаще всего суммы в ипотечных договорах фигурируют немалые, да и срок не один год. И если у заемщика наступают определенные обстоятельства, мешающие выплате ипотеки (потеря работы, ухудшение здоровья, снижение дохода), банк может прибегнуть к закладной с целью распоряжения имуществом. Самый распространенный вариант – банковская организация продает недвижимость (объект залога) и возвращает свои денежные средства, выданные ранее по ипотечному договору.

Для чего нужна закладная на квартиру?

Заемщику оформление залога может открыть доступ к более выгодным условиям кредитования. Банк, в свою очередь, защищает себя от риска невозврата кредита. Кстати, законом не возбраняется возможность продажи закладных другим банкам – в этом случае кредитная организация не только в полной мере возвращает свои денежные средства, но и чаще всего зарабатывает дополнительные деньги.

Правила оформления

Правильно составленная закладная по ипотеке способствует защите прав заемщика, а любые неточности в формулировках текста закладной могут привести к утрате объекта недвижимости.

Поэтому к составлению и регистрации закладной нужно подойти ответственно. Регистрация закладной в Росреестре исключает возможность внесения изменений в состав документов, все исправления в бланке приведут к признанию её недействительной.

Для всех банковских учреждений действует общее требование по содержанию закладной, при этом структура самого бланка может отличаться в разных банках.

Как выглядит закладная по ипотеке?

На примере бланка закладной по ипотеке от Сбербанка, приведенной ниже, рассмотрим, какие обязательные пункты должна включать закладная:

  • информация о человеке или организации, предоставивших залог (соответственно, паспорт и все реквизиты юрлица);
  • информация о держателе залога – название, адрес, лицензия банка и т.д.;
  • полное описание объекта недвижимости, передаваемого в залог;
  • оценочная стоимость объекта и информация о лице, который произвел экспертизу;
  • сумма, процентная ставка по кредиту, размер и периодичность платежей, срок действия ипотечного договора;
  • регистрационный номер документа и дата его составления.

Для наглядности прикладываем фото закладной, а сам документ можно скачать поссылке.

Для составления закладной понадобятся документы, приведенные в таблице.

Необходимые документы

Примечания

Паспорт заемщика и поручителей

Копии первой страницы и прописки

Акт независимой оценки недвижимости – залога по ипотеке

Также необходим отчет об оценке квартиры с датой не более 6 месяцев

Копия договора с застройщиком

Либо другие договора купли-продажи или документы, подтверждающие факт права собственности на недвижимость

Договор ипотечного кредитования

Копия

Акт приема-передачи квартиры

Копия

Копии документов БТИ

Передача здания в экспликацию, кадастровый паспорт

Копия свидетельства о браке

Если заемщик находится в официальном браке

Закладная – это важно! Банковские структуры заинтересованы в составлении документа, это их гарантия возврата средств по ипотеке. Получатель кредита же должен быть предельно внимателен при составлении и подписании этого документа, ведь предметом залога чаще всего выступает единственное жилье. Кстати, в случае конфликтов и разногласий сторон, суд будет рассматривать дело на основании именно закладной, а не ипотечного договора.

Регистрация

После того, как закладная оформлена и подписана, ее вместе с договором ипотечного кредитования и документами на квартиру передают в Росреестр на регистрацию.

Сотрудниками регистрирующей инстанции проставляются отметки о приеме, присваивается номер.

По завершению процедуры регистрации залогодателю выдается свидетельство о праве собственности на недвижимость. На документ ставится отметка о наложенных обременениях – они снимаются только после полного расчета с банком по ипотеке.

Кстати, услуга платная — за регистрацию закладной придется платить заемщику (исходя из условий договора купли-продажи):

  • 1 000 руб. физическое лицо;
  • 4 000 руб. юридическое.

Оформление

Закладная составляется в единственном экземпляре! Она хранится в банковском учреждении и заемщику не выдается.

Поэтому на случай утраты документа, возникновения споров и разногласий получателю ипотеки будет полезно сохранить для себя копию. Важный момент – при оформлении закладной важно проверить соответствие указанных в ней сведений с ипотечным договором.

Хранение

Как мы уже писали, закладная оформляется в единственном экземпляре. И конечно, хранить ее банк должен бережно и аккуратно. Но на практике нередко возникают ситуации, связанные с потерей документа, или утратой его внешнего вида.

Что делать? Особенно остро такой вопрос возникает в момент полной выплаты ипотеки, когда появляется необходимость снять все наложенные обременения.

В этом случае оформляется дубликат. Он должен полностью соответствовать оригиналу и содержать все необходимые отметки.

Если кредитная организация препятствует снятию ограничений на недвижимость, необходимо направить заявление руководителю банка. А если и это не помогло – смело отправляйтесь в суд!

Владелец закладной получает вместе с документом возможность распоряжения залоговой недвижимостью, в случае неисполнения заемщиком взятых обязательств. Если в залог передается единственное жилье, заемщику следует серьезно задуматься о риске остаться без крыши над головой.

Вам может быть интересно: «Где взять ипотеку без подтверждения дохода в 2019 году»

Как может использоваться банком

Банковские организации заинтересованы в залоговых сделках. И не только потому, что вместе с закладной получают гарантию на возврат выданных кредитных средств. Этот документ позволяет банковской организации заработать дополнительные средства – и это вполне законно.

Направления использования закладной:

  • продажа залога;
  • частичная переуступка прав;
  • обмен закладными.

Помимо этого, банковские организации могут выпускать эмиссионные ценные бумаги с обеспечением в виде залога. Причем банк не обязан запрашивать разрешение заемщика, достаточно отправить ему уведомление о направлении использования.

Продажа залога (частичная и полная)

Частичная переуступка закладной.

Сторонами договора при такой сделке выступают банковские учреждения. Банк-залогодержатель, с целью привлечения финансовых средств, может продать часть долга по ипотеке другому банку. На заемщике это никак не отразится – он будет продолжать выплачивать кредит по тем же реквизитам, но деньги банк будет переводить на счет организации, перекупившей закладную.

Полная продажа закладной.

Реже банки идут на полную переуступку прав на закладную, и залог переходит в распоряжение к другому банку. Для совершения этой операции согласие заемщика так же не требуется – ему просто сообщают о перепродаже письмом или лично в офисе банка. Для ипотечных заемщиков «полная переуступка прав на закладную» звучит устрашающе – они опасаются изменений в договоре в сторону увеличения кредитного бремени. На деле опасаться не стоит. Для клиента изменятся только реквизиты счета для перевода ежемесячных платежей, и других изменений в кредитном договоре не будет.

Обмен

Законом предусмотрена возможность не только продажи закладной, но и обмена – кредитные организации обмениваются между собой залоговым имуществом. В сделке могут принимать участие и физические лица. Если требуется доплата, одна из сторон вносит ее на расчетный счет другой. Для заемщика по-прежнему ничего не меняется, как и в случае частичной продажи и переуступки прав на залог.

Действия после погашения ипотеки

Ипотека погашена? Поздравляем! Теперь нужно подумать о снятии обременения с залогового объекта недвижимости. Есть два возможных варианта:

  1. Банк после погашения кредита по запросу клиента сам снимает обременение, и, обладая правами владельца залога, подает заявление в МФЦ;

  2. Заемщик получает в банке закладную на руки, и самостоятельно обращается в МФЦ для снятия обременения, госпошлина за эту услугу не предусмотрена.

По завершении всех процедур закладная теряет свою юридическую силу, подтверждением чего служит отметка «АННУЛИРОВАНО», и сам документ передается заемщику.

После полного расчета с банком по кредиту заказать и получить в кредитной организации справку об отсутствии долга по ипотечному займу!

Восстановление закладной

Что делать, если закладная утеряна? Не паниковать. Конечно, потеря любого важного документа событие неприятное, но решаемое – его можно восстановить. При этом условия кредитования остаются неизменными, а сам объект залога – в безопасности.

Как можно восстановить закладную?

  • Банк-залогодержатель составляет и регистрирует в Росреестре дубликат документа. Сотрудники регистрирующей инстанции сверяют его с имеющейся копией оригинала, и выдают новый бланк с отметкой «Дубликат». Бремя расходов по уплате пошлине лежит при этом на банковской организации.
  • Самый быстрый вариант восстановления – представитель кредитора вместе с заемщиком отправляются в Росреестр и оформляют нужные документы.
  • Ну и самый неприятный исход – обращение в суд. Это крайняя мера, когда сотрудники Росреестра не могут выдать дубликат и отказываются снять обременение по причине утраты документа. Суд проверит выполнение заемщиком взятых обязательств по ипотеке, и вынесет судебное решение на прекращение залога.

Вам может быть интересно: «Ипотека без первоначального взноса в 2019 году»

Ответы на вопросы

У человека, впервые столкнувшегося с необходимостью оформления ипотеки и передачи недвижимости в залог, возникает масса вопросов. В таблице приведены ответы на часто задаваемые вопросы.

Что такое депозитарий закладных?

Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором.

Где хранится закладная по ипотеке?

Закладная оформляется в единственном экземпляре, и оригинал хранится в банке-залогодержателе. Реализовать свои права при помощи нее способен только банк, поэтому дополнительные экземпляры при оформлении не выдаются. Может передаваться третьим лицам на законных основаниях (о чем должен быть уведомлен залогодатель).

Что делать, если банк потерял закладную?

Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Когда банк не выдает закладную после погашения кредита

Первым делом — написать заявление на получение закладной. Если же заявление было написано и вы не получили закладную в установленный срок, пишите жалобу в банковское учреждение или обращайтесь в суд

Можно ли внести изменения в закладную

По закону, количество внесения изменений в ценные бумаги не ограничено. Поэтому изменить сведения в закладной можно при любом случае, например, смене собственников или изменениях в кредитном договоре. Для этого нужно обратиться в банк и сообщить о необходимости внесения изменений, а потом в Росреестр

Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке?

Наличие обременения на недвижимость не всегда означает, что есть и закладная. Перед покупкой квартиры нужно напомнить продавцу, что он обязан снять с жилья обременение. Если оформление закладной было, то срок снятия обременения увеличится, если не было – процедура пройдет быстро. Уточнить наличие закладной можно напрямую у продавца или, сделав запрос в банк, которому принадлежит залог.

Если ипотека погашена досрочно

После досрочного закрытия долга банк обязан передать заемщику оригинал этого документа с отметкой об исполнении всех обязательств. На оборотной стороне кредитор пишет: «Все обязательства по настоящей закладной исполнены в полном объеме. Претензии к заемщику и залогодателям отсутствуют». Там же обозначается дата внесения последнего платежа по кредиту с указанием точной суммы.

Возможна ли ипотека без закладной?

Оформление закладной не является обязательным условием для покупки недвижимости в ипотеку! Однако, как показывает практика, большинство банковских организаций требуют наличие этой ценной бумаги.

Если покупать строящееся жилье

При покупке жилья на этапе строительства залогом выступают права требования к застройщику. В этом случае гарантии залогодержателя – возможность требования от застройщика выполнения обязательств по строительству недвижимости.

Подводим итоги

Закладная – ценная бумага, подтверждающая передачу объекта недвижимости в залог в обмен на ипотечные средства. И если заемщик по каким-либо причинам не сможет своевременно расплатиться по жилищному кредиту, есть риск лишиться залоговой недвижимости – банк может распорядиться ею по своему усмотрению (продать полностью или частично, обменять).

Чтобы обезопасить себя, заемщику необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности до передачи недвижимости в залог. И если без ипотеки – никак, нужно грамотно составить закладную, зарегистрировать ее в Росреестре, ну и стараться не нарушать сроки внесения ежемесячных ипотечных платежей.

После полного расчета с банком, счастливый и свободный заемщик получает на руки единственный экземпляр закладной, и снимает в МФЦ наложенные обременения на жилье.

Рекомендуем для просмотра видео с освещением вопросов о закладной по ипотеке.

Закладная на квартиру при ипотеке

📋 Документы основания собственности. Например, таким документом может выступать договор купли-продажи жилой недвижимости.

📋 Отчет об оценке рыночной стоимости жилья. Некоторые банки формируют его самостоятельно, некоторые просят обратиться к аккредитованным оценщикам. Отчет нужен, чтобы подтвердить рыночную стоимость недвижимости. Его средняя стоимость — 2,5–5 тыс. рублей.

📋 Страховка недвижимости, заложенной в пользу банка. Она гарантирует банку выплату остатка долга по кредиту в случае потери залога — например, пожара. Если заемщик потеряет жилье по независящим от него причинам, страховая заплатит банку.

Сведения всех этих документов указывают в закладной. Обычно оформление не занимает больше получаса — банк подготавливает ценную бумагу вместе с кредитным договором, а вам остается только подписать и зарегистрировать ее.

ВАЖНО! Список документов, необходимых для оформления кредитного договора и закладной, отличается в зависимости от вашей ситуации, требований банка, региональных законов. Нет единого списка, который подходил бы под все ситуации — узнавайте о том, какие документы нужны, в банке или у риэлтора.

Шаг 2: оплатить государственную пошлину

Закладную нужно будет регистрировать вместе с правом собственности на жилье, которое вы покупаете по ипотеке. А за регистрацию права собственности нужно будет заплатить. Поэтому рекомендуем оплачивать пошлину перед регистрацией закладной, чтобы не посещать Росреестр несколько раз.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, регистрация права собственности на недвижимость облагается госпошлиной. Ее размер зависит от формы лица, которое вступает в право собственности, и составляет:

💰 для физических лиц — то есть людей — 2 000 рублей;

💰 для юридических лиц — компаний — 220 000 рублей.

Оплатить госпошлину можно в кассе Росреестра, в любом банке или в специальных терминалах. Не забудьте взять квитанцию — без нее у вас не примут документы для дальнейшей регистрации.

Фактически вы платите только за регистрацию права собственности. Если вы оформляете закладную без покупки жилья, то есть на уже имеющуюся у вас недвижимость, расходов на оформление закладной нет. Стоимость закладной по ипотеке равна нулю. Например — вы берете ипотеку на новую квартиру и оставляете банку в качестве залога старую, то есть оформляете закладную на нее. В этом случае закладную зарегистрируют бесплатно.

Шаг 3: зарегистрировать

Перечень документов для регистрации закладной, а, соответственно, и права собственности на имущество, может отличаться в зависимости от назначения участка и типа недвижимости. Обычно Росреестр требует:

📝 Паспорт собственника. Если собственников несколько — например, при покупке жилья супругами, то следует предоставить паспорта всех собственников. Если покупаете жилье на первичном рынке, понадобятся и документы застройщика — их принесет его представитель. Если на вторичном рынке — нужен будет продавец. Если один из будущих собственников несовершеннолетний, возьмите свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки.

📝 Документы, подтверждающие право собственности. К ним относится подписанный договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья и ранее оформленная в банке закладная.

📝 Подтверждение оплаты. Росреестр принимает только оригинал квитанции об оплате.

Весь пакет документов нужно передать в Росреестр, причем сделать это можно в любом его отделении согласно поправкам к №218 ФЗ. Если вас направляют в отделение по месту нахождения объекта залога, это незаконно. А вот если вы принесете помятые бумаги или документы с исправлениями и вам откажут в регистрации, это будет законно. Согласно №122 ФЗ, к рассмотрению принимаются только целые бумаги.

Важно! Подать документы для регистрации закладной и права собственности можно через МФЦ. В этом случае срок процедуры увеличится на несколько дней, а сотрудники МФЦ сами отправят документы в Росреестр.

После того, как Росреестр примет у вас документы, его сотрудник выдаст расписку — одну для вас, другую для банка. В ней будет указан перечень принятых документов, срок выдачи свидетельства и контактный номер. По нему можно узнать, сколько делается выписка, подтверждающая право собственности, и когда она будет готова. Обычно процедура занимает от 1 до 5 рабочий день.

Важно! Есть определенные сроки регистрации закладной по ипотеке в МФЦ или Росреестре. Они прописаны в кредитном договоре.

Шаг 4: получить свидетельство

Придите в Росреестр в назначенную дату. После предоставления расписки сотрудник госоргана выдаст:

📌 заемщику — выписку из ЕГРН с отметкой об обременении;

📌 банку, который выдал ипотеку на покупку жилья — оригинал закладной на квартиру.

Шаг 5: получить дубликат

Сразу попросите банк выдать вам дубликат закладной. Это нужно, чтобы у вас на руках было подтверждение условий залога — в некоторых банках закладные теряют. Дубликат оформляется бесплатно, на нем ставится соответствующая отметка. При выдаче попросите сверить сведения в дубликате с оригиналом — небольшие ошибки в дальнейшем смогут сыграть с вами злую шутку.

Например, банк выдал вам дубликат с внесенными изменениями. А оригинал потерял. Вам понадобится потратить время и деньги, чтобы доказать свою правоту, даже при условии правильно составленного кредитного договора.

Как выглядит закладная по ипотеке

Цвет, размер бланка и шрифтов на нем могут отличаться в разных банках. Зато ФЗ №102 «Об ипотеке» выдвигает требования к сведениям, которые обязательно должны содержаться в документе. Это:

✅ название документа и его идентификационный номер — место, где указывается номер закладной по ипотеке, не регламентируется, но обычно его размещают в шапке;

✅ информация о заемщике — фамилия, имя, отчество, дата рождения и данные паспорта;

✅ информация о банке — юридические данные, включая ИНН, КПП и другие сведения;

✅ номер, дата заключения и другая информация о подписанном кредитном договоре;

✅ данные о кредите: его срок, сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и другие;

✅ требования банка к погашению кредита;

✅ объект залога и сведения о нем — номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие;

✅ стоимость залога по экспертной оценке;

✅ информация о праве залогодателя на собственность — сведения о регистрации права на имущество;

✅ подписи всех участников договора, дата регистрации кредитного договора и закладной.

Обязательно проверяйте всю информацию в ней и сверяйте данные в документе со сведениями в кредитном договоре. Если в договоре будут одни условия погашения займа, а в закладной — другие, приоритет будет отдан закладной.

Что делать после погашения ипотеки

После того, как вы погасили кредит на недвижимость, закладная аннулируется, а обременение с собственности снимается. То есть после погашения ипотеки банк уже никак не сможет воспользоваться вашим имуществом. Возврат закладной после оплаты ипотеки обычно происходит в течение нескольких дней, допустимый законодательством срок — календарный месяц, если иное не указано в кредитном договоре. Некоторые банки предлагают платную услугу по ускорению выдачи закладной.

Чтобы снять обременение на недвижимость:

❗ Полностью выплачиваете кредит и берете справку о полном погашении обязательств.

❗ Подаете заявление о выдаче закладной, забираете ее в течение месяца или другого срока, указанного в договоре.

❗ Идете в Росреестр или МФЦ и подаете закладную, справку из банка, заявление о снятии обременения.

❗ Получаете выписку из ЕГРН о праве собственности без обременения и аннулированную закладную — ее лучше сохранить.

Что банк сможет сделать с закладной

Частично продать. В этом случае банк продает другой организации определенную часть залога, и перенаправляет платежи по ипотеке ей в течение определенного времени.

Переуступить права. Эта сделка считается сделкой купли-продажи. Фактически банк продает закладную, а вместе с ней — и ипотечный кредит. Новый владелец не может менять условия ранее заключенного договора, поэтому для вас ничего не поменяется.

Обменять. Банк также фактически продает закладную, но получает в обмен на нее другую. В этом случае вы тоже просто вносите ежемесячные платежи своему банку или залогодержателю напрямую, если он — МФО, физическое, юридическое лицо или кредитный кооператив. Если кредитор — не банк, он может сменить расчетный счет, и тогда придется платить кредит через другой банк.

Выпустить эмиссионные бумаги. Это — своеобразное разделение закладной на несколько частей, которые банк продает юридическим лицам. В этом случае условия договора также не меняются — вы продолжаете выплачивать ипотеку, но ежемесячный платеж будет делиться на части и уходить нескольким получателям.

Любая сделка с закладной и изменения, внесенные в нее впоследствии сделки, должны быть зарегистрированы в Росреестре. Новые владельцы закладных или их частей не могут менять условия кредитного договора — любые дополнения вносятся только двусторонним соглашением, с согласия плательщика. А вот после погашения закладной могут возникнуть сложности с ее поиском. Но вы всегда можете получить дубликат, чтобы снять обременение.

Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы

❓ Что такое депозитарий закладных

Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.

❓ Где хранится закладная по ипотеке

Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.

❓ Что делать, если банк потерял закладную

Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.

❓ Что делать, если банк не выдает закладную после погашения кредита

Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.

❓ Можно ли внести изменения в закладную

Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.

❓ Как узнать, оформлялась ли закладная по ипотеке

Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее. Уточните этот момент у продавца, а реальные сроки выдачи закладной вы можете узнать и сами, обратившись в банк-залогодержатель (он указан в справке ЕГРН по данному объекту). Все это позволит правильно определить сроки проведения сделки.

❓ Если ипотека погашена досрочно

Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.

❓ Возможна ли ипотека без закладной

Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.

❓ Если покупать строящееся жилье

Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.

Объявление

вот некоторые вопросы-ответы из журнала Бухгалтерский учет в кредитных организациях
Думаю не как обязательные к исполнению ,а как информативные их можно просмотреть
,,,,,,,,,,,,,,,,
Документ № 1288
Разделы:

Дата: 2007-01-18
Статус: Актуальный
Вопрос:
Между кредитной организацией и заемщиком заключен договор об ипотеке. Одновременно с регистрацией договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной регистрационной службы регистрируется обременение недвижимости в силу закона, что подтверждается закладной. На каком внебалансовом счете (№ 91303 «Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам» либо № 91307 «Имущество, принятое в залог по выданным кредитам, кроме ценных бумаг&raquo должно учитываться обеспечение, удостоверенное закладной, в случае если кредитная организация является первым кредитором?
Ответ:
Согласно п. 2.1.5 приложения 12 к Положению Банка России от 05.12.02 г. № 205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (в ред. Указания Банка России от 11.04.05 г. № 1571-У) бухгалтерский учет приобретенных закладных, удостоверяющих права требования по договорам на предоставление (размещение) денежных средств, осуществляется в сумме обеспечения на внебалансовом счете № 91303 «Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам».
Документ № 59
Разделы:

Дата: 2006-12-27
Статус: Актуальный
Вопрос:
Банк просит дать разъяснения по вопросу отражения в бухгалтерском учете банка операций по счетам депо при работе с закладными по договорам ипотечного кредитования.
Будет ли правомерно отражение в депозитарном учете банка закладных в следующем порядке:
– в случае если банк указан первым залогодержателем в закладной и закладная находится у банка: Дт 98000, аналитический счет кассы банка/Кт 98050, аналитический счет банка-владельца ценных бумаг. По внебалансовым счетам Дт 91303/Кт 99999.
– в случае если банк принял закладную в залог (заклад) от предыдущего залогодержателя: Дт 98000, аналитический счет кассы банка/Кт 98070, аналитический счет банка-залогодержателя. По внебалансовым счетам Дт 91303/Кт 99999.
– в случае если банк передал закладную в залог (заклад) последующему залогодержателю; закладная списывается из депозитарного учета: Дт 98050, аналитический счет банка-владельца ценных бумаг/Кт 98000, аналитический счет кассы банка. По внебалансовым счетам Дт 91401/Кт 99999?
Какие реквизиты закладной как ценной бумаги должны быть учтены в депозитарном учете, а именно в анкете ценной бумаги (номер государственной регистрации, наименование эмитента, номинал ценной бумаги и т.д.)?
Ответ:
Возможно применение в депозитарном учете порядка отражения операций с закладными, изложенного в вопросе.
Кроме того, в случае передачи кредитной организацией- первоначальным залогодержателем/владельцем (ипотечным кредитором) закладной в залог без передачи прав (требований) по ней в качестве обеспечения полученных ею от других кредитных организаций кредитов дополнительно к учету по внебалансовому счету № 91401 «Ценные бумаги, переданные в залог по полученным кредитам» в учете кредитной организации-ипотечного кредитора закладная продолжает учитываться по внебалансовому счету № 91303 «Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам» на отдельном лицевом счете «Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам и переданные в залог по полученным кредитам» (п. 2.2 официального разъяснения ЦБ РФ от 24.01.2001 г. № 8-ОР «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации от 18.06.97 г. № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными&raquo.
В соответствии с п. 5 Указания Банка России от 15.07.98 г. № 292-У «О временном порядке ведения депозитарных операций с неэмиссионными ценными бумагами» на каждую неэмиссионную ценную бумагу, принятую на депозитарный учет, заполняется инвентарная карточка (анкета), содержащая все существенные параметры данной ценной бумаги в зависимости от ее вида и конкретных особенностей. При изменении параметров данной ценной бумаги в результате проведенных с нею сделок и операций соответствующие изменения должны быть внесены в инвентарную карточку. Необходимые реквизиты и форматы инвентарных карточек для различных видов неэмиссионных ценных бумаг кредитная организация определяет самостоятельно.
Вместе с тем ст. 14 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон) определен перечень обязательных реквизитов закладной, в числе которых номинальная стоимость данной ценной бумаги не предусматривается. Одним из обязательных реквизитов закладной является информация о сумме обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты (подп. 6 п. 1 ст. 14 Закона). Размер обязательств, соответствующий фактической задолженности обязанного по закладной лица, может изменяться (уменьшаться) в течение периода обращения ценной бумаги в связи с возможностью погашения суммы обязательств по частям (п. 5 ст. 9 Закона).
Документ № 64
Разделы:



Дата: 2006-12-27
Статус: Актуальный
Вопрос:
В рамках договора о предоставлении кредита по ипотечной программе банком получены от заемщика закладные. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по указанному договору является залог недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности. Право залога банка на недвижимое имущество подтверждается закладной, по которой залогодателем выступает заемщик, а залогодержателем – банк.
Согласно Указанию ЦБ РФ от 15.07.98 г. № 292-У «О временном порядке ведения депозитарных операций с неэмиссионными ценными бумагами» кредитные организации обязаны вести депозитарный учет неэмиссионных ценных бумаг, принадлежащих им на праве собственности, а также учет неэмиссионных ценных бумаг клиентов, переданных банку на основании депозитарного договора.
Верно ли рассуждение, что описанные выше операции банка с закладными подлежат депозитарному учету, так как принадлежат ему на праве собственности (далее – собственные закладные), а закладные, переданные банку клиентом, не подлежат, так как закладная является именной ценной бумагой и права, удостоверенные ею, передаются исключительно в порядке цессии, поэтому необходимости в удостоверении банком прав на закладную клиента не возникает, потому что клиент как владелец фигурирует в самой закладной? Для фиксации наложенных обременений на закладную клиента также нет необходимости зачисления ее на счета депо ввиду того, что соответствующая залоговая надпись также делается на самой закладной.
Однако при отражении собственных закладных возникает расхождение в подходе бухгалтерского и депозитарного учета, а именно, если закладная принадлежит банку на праве собственности, то должна отражаться на счете № 98050, несмотря на то что в самой закладной банк прописан как залогодержатель, так как в данном случае банк выступает залогодержателем не самой закладной, а недвижимого имущества, которое заложено под полученный заемщиком ипотечный кредит. Но при этом в приложении 12 к Положению Банка России от 05.12.2002 г. № 205-П «О правилам ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» существует указание на то, что в бухгалтерском учете следует отражать на внебалансовом счете бумаги, принятые в залог. Хотя логичнее использовать счет № 91307 «Имущество, принятое в залог по выданным кредитам, кроме ценных бумаг», так как по факту в залог принято именно недвижимое имуществ
Когда отражать списание с учета собственной закладной в случае ее продажи банком другому лицу: когда сделка заключена в простой письменной форме (т.е. оформлен договор) и в закладной сделана запись о новом владельце или же когда произошла регистрация сделки в ЕГРП?
Также банк просит дать разъяснения в отношении реквизитов закладной, так как специфика программного продукта по депозитарному учету позволяет завести данную ценную бумагу в базу данных исключительно посредством обязательного заполнения следующих полей:
– если в Федеральном законе от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, – также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, то в случае наличия нескольких физических лиц, выдающих такую закладную, корректно ли указывать их путем перечисления и чей ИНН надо указывать в отчетности по форме № 711, если таких физических лиц больше одного;
– что считается аналогом номинальной стоимости закладной: сумма ипотечного кредита, сумма ипотечного кредита плюс проценты (но проценты заранее не рассчитываются, а указывается процентная ставка) или денежная оценка заложенного недвижимого имущества; следует ли отражать в качестве номинала закладной остаточную денежную сумму или можно отразить изначальные цифры, указанные в закладной, если ценная бумага приобретена в результате купли-продажи и на этот момент частично основной долг погашен; должен ли депозитарий отражать в учете переоценку закладной, и если да, то с какой периодичностью;
– что считается датой закладной: дата ее составления залогодателем или сведения о государственной регистрации ипотеки;
– что считается датой погашения закладной;
– что считается номером закладной: номер, указанный (или неуказанный) на бланке закладной в момент ее выдачи, или номер из сведений государственной регистрации ипотеки;
– какая дата считается датой отражения закладной в учете: дата выдачи органом государственной регистрации банку как первоначальному залогодержателю (в случае первичного приобретения), проставленная на закладной, или дата фактического получения закладной, помещенной в хранилище депозитария банка?
Ответ:
Указанные ценные бумаги, принадлежащие клиентам, следует отражать на основании договоров хранения на счете № 90803 «Ценные бумаги на хранении по договорам хранения» в соответствии с п. 9.9 главы В «Внебалансовые счета» части II Положения Банка России от 05.12.2002 г. № 205-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».
При отражении в депозитарном учете закладных, владельцем которых является сама кредитная организация, возможно применять порядок учета, в соответствии с которым депозитарный учет закладных ведется на счете депо № 98050 «Ценные бумаги, принадлежащие депозитарию», а в случаях, когда сама закладная является предметом залога, – на счете депо № 98070 «Ценные бумаги, обремененные обязательствами».
Кроме того, по нашему мнению, при отражении в бухгалтерском учете операций с закладными, по которым кредитная организация является первоначальным залогодержателем-владельцем закладной, следует руководствоваться п. 2 официального разъяснения ЦБ РФ от 24.01.2001 г. № 8-ОР «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 г. № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными».
Основанием для зачисления кредитной организацией на депозитарный учет закладной, а также основанием для ее списания с депозитарного учета будут являться документы, свидетельствующие о переходе прав по ценной бумаге к новому владельцу (например, акт приема-передачи) (п. 3.5 Положения ЦБ РФ от 25.07.96 г. № 44 «О правилах ведения депозитарных операций в Российской Федерации&raquo.
Программным обеспечением для формирования кредитными организациями отчетности по форме № 0409711 «Депозитарный отчет» предусмотрено, что в случае отсутствия данных для заполнения графы 45 («Код ИНН эмитента&raquo по неэмиссионным ценным бумагам о физических лицах-резидентах, выпустивших указанные ценные бумаги, кредитной организации не требуется в пояснительной записке указывать причину незаполнения графы.
В соответствии с п. 5 Указания Банка России от 15.07.98 г. № 292-У «О временном порядке ведения депозитарных операций с неэмиссионными ценными бумагами» на каждую неэмиссионную ценную бумагу, принятую на депозитарный учет, заполняется инвентарная карточка (анкета), содержащая все существенные параметры данной ценной бумаги в зависимости от ее вида и конкретных особенностей. При изменении параметров данной ценной бумаги в результате проведенных с нею сделок и операций соответствующие изменения должны быть внесены в инвентарную карточку.
Необходимые реквизиты и форматы инвентарных карточек для различных видов неэмиссионных ценных бумаг кредитная организация определяет самостоятельно.
Обращаем внимание, что ст. 14 Федерального закона от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон) определен перечень обязательных реквизитов закладной, в числе которых номинальная стоимость данной ценной бумаги не предусматривается. Одним из обязательных реквизитов закладной является информация о сумме обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты (подп. 6 п. 1 ст. 14 Закона). Вместе с тем размер обязательств, соответствующий фактической задолженности обязанного по закладной лица, может изменяться (уменьшаться) в течение периода обращения ценной бумаги в связи с возможностью погашения суммы обязательств по частям (п. 5 ст. 9 Закона).
Кроме того, ст. 14 Закона содержит перечень и иных обязательных реквизитов закладной, при отсутствии которых документ, названный «закладная», не является таковым и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *