Ипотечные ценные бумаги

  • автор:

Рынок ипотечных облигаций в России превысит ₽1 трлн

Институт развития «Дом.РФ» подписал с Газпромбанком соглашение о выпуске обеспеченных ипотекой облигаций на 350 млрд руб. Общий потенциальный рынок таких бумаг превысил тем самым 1 трлн руб. Фото: Донат Сорокин / ТАСС

Руководство института развития «Дом.РФ» и Газпромбанка в рамках Петербургского международного экономического форума подписали меморандум о сотрудничестве, в рамках которого планируется выпуск обеспеченных ипотекой облигаций, говорится в сообщении «Дом.РФ». Всего в 2020–2021 годах cтороны планируют выпустить таких ценных бумаг на 350 млрд руб.

Аналогичные меморандумы «Дом.РФ» (до марта 2018 года назывался АИЖК) подписал со Сбербанком (в июле 2017 года) на сумму до 300 млрд руб. до 2020 года и с ВТБ (в ноябре 2018 года) на 500 млрд руб. на 2019–2021 годы. Таким образом, общий объем рынка ипотечных облигаций «Дом.РФ» должен к 2021 году превысить 1 трлн руб., достигнув уровня в 1,15 трлн руб. Для сравнения, весь рынок рублевых гособлигаций ОФЗ на 1 мая 2019 года составил 8 трлн руб. Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк — лидеры по выдаче ипотеки в России.

По данным Банка России, на 1 апреля 2019 года объем задолженности россиян по ипотечным кредитам достиг 6,7 трлн руб., увеличившись за год на 25%. Средневзвешенная ставка по ипотеке составила на эту дату 10,4% годовых.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), привлечение туда новых инвесторов способно в перспективе обеспечить снижение ставок по ипотеке на 1–1,5 п. п., уверен замгендиректора «Дом.РФ» Артем Федорко. Смысл секьюритизации ипотеки в том, что инвестор получает бумаги, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, а в банк, обеспечивающий эти бумаги ипотечным портфелем, возвращаются деньги, которые опять можно пустить на развитие бизнеса, в том числе на выдачу новых кредитов.

Риски по ипотечным бумагам ненамного превышают риски ОФЗ, тогда как доходность по ним выше, указывают в «Дом.РФ». Например, заявленная доходность у самого последнего выпуска, организованного 29 мая вместе с ВТБ, составляет 8,4–8,6% годовых, а у ОФЗ с аналогичным периодом обращения (десять лет, до 2029 года) она достигает 7,7%.

«Дом.РФ» выпускает и выступает поручителем по так называемым однотраншевым ИЦБ в отличие от многотраншевых ипотечных бумаг, популярных ранее в США. Они были обеспечены кредитами разного качества и структуры, а значит, разного риска. Обилие «плохих долгов» в таких бумагах способствовало развитию финансового кризиса 2008 года.

Первые однотраншевые ИЦБ на 2,1 млрд руб. были выпущены «Дом.РФ» в декабре 2016 года: по данным Cbonds, Газпромбанк был организатором их размещения. Незадолго до этого Банк России снизил коэффициент риска по планируемым к запуску бумагам со 100 до 20%. С того времени было проведено всего 12 подобных размещений на общую сумму 320 млрд руб.

Рассказываем о главных событиях и объясняем, что они значат.

Секьюритизация кредитного портфеля — на пальцах — web_dreamer — ЖЖ

Что здесь неправильно? Уважаемый Suntechnik не попытался продумать механизм, который описал – а если бы попытался, то сразу бы увидел нестыковки (которые бы исправил), и не пришел бы к тем выводам, к которым пришел .
Итак, как это должно было выглядеть?
Возьмем некий банк Х, имеющий в своем портфеле ипотечный продукт. Первый вопрос: откуда у банка деньги? Деньги банк может взять на внешнем рынке (путем эмиссии долговых обязательств), межбанке, привлечь депозиты, ну и акционерный капитал. Как правило, привлекаются короткие деньги, а размещаются — длинные. Как покрыть кассовый разрыв? Идея очень проста — перепродать выданный кредит другому банку. Для этого банк выпускает евробонды, обеспеченные ипотечными кредитами. Бонды выпускаются на срок, равный сроку кредитования и продаются на внешнем рынке. Полученные деньги банк опять продает в виде ипотеки. Упс! Вот тут у нас и получилась путаница
Пример «на пальцах»: допустим, банк привлек на 100 тугриков депозитов и выдал на такую же сумму кредитов. Баланс его выглядит так:
Активы:
Кредиты – 100
Обязательства:
Депозиты — 100
Теперь банк выпускает облигации, обеспеченные этими кредитами, после чего его баланс выглядит так:
Активы:
Денежные средства – 100
Кредиты – 100
Обязательства:
Депозиты – 100
Облигации – 100
При этом юридически облигации привязаны к кредитам, а депозиты «обеспечены» живыми деньгами. Где здесь «пирамидальность»? Обычное привлечение средств. Теперь эти деньги можно опять каким-то образом размещать (выдавать еще кредиты) – но это обычный бизнес, никакой пирамиды.
Если же банк физически продает кредитный портфель (т.е. кредиты переходят на баланс другой организации), то после этой операции баланс банка Х будет выглядеть следующим образом:
Активы:
Денежные средства – 100
Обязательства:
Депозиты – 100.
Денежные средства можно опять размещать, но где здесь пирамида?
Теперь немного о секьюритизации кредитного портфеля. Банк – это машина для управления рисками. Кроме рисков собственно финансовых операций и операционных (пардон за тавтологию), есть еще, например, риск того, что в результате каких-то внешних событий, не затрагивающих данный банк напрямую, вкладчики бросятся снимать депозиты, а кредиторы потребуют досрочного погашения кредитов. Все эти риски отражаются на ставках, по которым банк может привлечь деньги – ставках по депозитам и долговым инструментам банка. Поэтому ни о каких LIBOR+1% для банка речь не идет (если, конечно, это не Ситибанк с его ААА рейтингом). Но вот риск отдельных активов банка может быть ниже (и значительно!), чем банка вцелом, и если возможно этот риск как-то изолировать, то под это обеспечение можно будет привлечь средства значительно дешевле.
Так родилась идея секьюритизации: портфель кредитов продается на баланс «пустой» компании (или передается в траст, что опять же означает передачу в собственность постороннему лицу – но это тема отдельного разговора, если кому-то интересно), которая юридически независима от банка-первичного кредитора (ориг(дж)инатора, как его обзывают в русскоязычной литературе), а эта контора уже выпускает долговые обязательства, размещаемые на рынке. Никакого другого бизнеса эта контора не ведет (и существуют механизмы, это обеспечивающие), поэтому риски этой конторы – это риски кредитного портфеля, которым она владеет. Т.к. контора юридически независима от банка Х, а портфель был честно куплен, то возможное банкротство банка Х этой конторе (и держателям ее облигаций) ничем не грозит – риски кредитного портфеля успешно изолированы от всех остальных рисков банка. А у банка в результате этой операции на балансе вместо кредитного портфеля с каким-то средневзвешенным сроком жизни живые деньги — самый что ни на есть ликвидный актив. Т.е. происходит укорочение активов банка.
О ставках привлечения. Как правило, секьюритизационные облигации эмитируются в виде нескольких субординированных траншей. Оценка риска этих траншей – дело нетривиальное, поэтому в секьюритизации практически всегда участвуют рейтинговые агентства, которые и выносят вердикт в виде рейтинга, а инвесторы уже затем выносят свой вердикт в виде ставки (опять же как правило, размещаются облигации по номиналу, а аукцион среди инвесторов устраивается на ставку). Не получает рейтинга самый последний транш (или два – если траншей много) – потому что эти транши первыми берут на себя потери, защищая старшие транши, и их рейтинги были бы дефолтными, если бы кто-то их опубликовал. Средневзвешенная доходность эмитированных инструментов (всех) меньше средневзвешенной доходности портфеля минус примерно 1% (накладные расходы сделки). При этом доходность младшего транша, который не размещается публично – «то, что останется», и хотя она значительно выше доходности старших, она неадекватна риску этого транша.
Что в этом для банка кроме укорочения активов? Например, высвобождение капитала. Есть такое Базельское соглашение (первое принято большинством цивилизованных стран, второе внедряется сейчас. Россия, насколько я знаю, формально к нему не присоединилась, но банковское регулирование движется в этом направлении), согласно которому банковские активы должны быть обеспечены собственным капиталом в зависимости от рисковости этих активов. База – 8%, т.е. если говорят, что актив должен быть обеспечен капиталом на 100%, это значит, что на каждый $ активов должно быть 8 центов собственного капитала. Если я правильно помню (может быть, и не правильно – давно от этого отошла), обычные кредиты должны быть обеспечены капиталом на 100-150% — для простоты примем, что на 100%.
Теперь такой пример на пальцах:
Допустим, у нас есть портфель, доходность которого Либор+5%. Банк привлекает средства «извне» под Либор+3%. Доходность собственного капитала сами посчитаете?
Теперь мы этот портфель секьюритизируем. В результате эмитируем такие ноты: старший транш – номинал 85% от номинала портфеля, доходность Либор +1, мезонин – номинал 10% от номинала портфеля, доходность Либор + 3, младший транш – 5% он номинала портфеля, Либор +10. (на самом деле все это удобнее считать в фиксированных ставках – скажем, доходность портфеля 10%, ставки привлечения – 8%, купоны – 6%, 8% и 15% соотв., потому что потом это все свопится, так что особой разницы нет). Что мы здесь наблюдаем? Средневзвешенный купон меньше доходности портфеля минус 1% — у нас образуется избыточная доходность (excess spread) – посчитали? Эту избыточную доходность обычно получает банк, секьюритизировавший свои кредиты. Также банк продолжает обслуживать эти кредиты, за что получает комиссию – скажем, 0.5% из того 1% накладных расходов (для ипотечных кредитов обычно меньше, для неипотечных может быть чуть больше).
Доход от портфеля распределяется следующим образом:
1. Накладные расходы (кроме комиссии за обслуживание) и налоги, ежели таковые случатся.
2. Комиссия за обслуживание
3. Купон по старшему траншу
4. Купон по мезонину
5. Пополнение резервов (если они были использованы в предыдущие периоды)
6. Купон по младшему траншу
7. Дополнительные расходы на обслуживание (таким образом из этой «пустой» компании выводится та самая избыточная доходность – для компании это еще один расход, прибыль = 0, и никакой головной боли с налогом на прибыль, дивидендами и т.п.)
Младший транш обычно выкупает все тот же банк Х. Такой актив должен быть обеспечен капиталом 1:1, т.е. на каждый тугрик актива должен быть тугрик капитала (если этот транш выкупается сторонним банком, то обеспеченность капиталом должна быть в соответствии с риском/рейтингом, но этого практически никогда не происходит).
И что мы имеем в результате? У нас был на балансе кредитный портфель в 100 тугриков, для которого нам надо было иметь 8 тугриков собственного капитала – теперь у нас нота в 5 тугриков, для которой нам надо иметь 5 тугриков капитала и 95 тугриков живых денег, которые не требуют обеспеченя собственным капиталом – мы высвободили 3 тугрика капитала, которые можем отдать акционерам или к которым можем привлечь еще 34.5 тугрика, если мне куркулятор не врет (8:92), и опять выдать их в виде кредитов или еще как-то разместить, а на 5 тугриков капитала мы имеем доход: 0.5 тугриков комиссионных (0.5% от 100), 15% купон по ноте с номиналом в 5 тугриков и избыточная доходность от портфеля, которую посчитали двумя абзацами ранее. Какая получается доходность собственного капитала?
Это картинка на начало сделки. Портфель амортизируется – соотв., снижается комиссия за обслуживание, причем (опять же как правило) сначала амортизируется только старший транш – соотв. растет средневзвешенный купон и уменьшается избыточная доходность. А вот потери по портфелю относятся на младший транш – соотв. уменьшается его номинал и купон, причитающийся инвестору. Но все равно выгодно получается .
Вот примерно так.
Какое резюме? Тот факт, что страший транш был размещен по низкой ставке, вовсе не означает, что эта ставка и есть стоимость фондов для банка, но снижению ставки привлечения это способствует. Что же до коньюнктуры денежного рынка – аппетиты на структурированный долг очень большие, вопрос – смогут ли российские банки дать то, что хотят инвесторы – по рискам и доходности. И тут пробемы прежде всего наши российские институциональные .

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ (последняя редакция)

11 ноября 2003 года N 152-ФЗ
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГАХ Принят Государственной Думой 14 октября 2003 года Одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 года

Список изменяющих документов

(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 193-ФЗ, от 27.07.2006 N 141-ФЗ, от 09.03.2010 N 22-ФЗ, от 21.11.2011 N 327-ФЗ, от 30.11.2011 N 362-ФЗ, от 25.06.2012 N 83-ФЗ, от 29.12.2012 N 281-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ, от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 29.06.2015 N 210-ФЗ, от 30.12.2015 N 461-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ, от 01.07.2017 N 141-ФЗ, от 25.11.2017 N 328-ФЗ, от 27.12.2018 N 514-ФЗ, от 01.05.2019 N 76-ФЗ, от 02.08.2019 N 261-ФЗ, от 01.04.2020 N 97-ФЗ, от 03.04.2020 N 106-ФЗ) (см. Обзор изменений данного документа)

  • Глава 1. Общие положения
    • Статья 1. Сфера регулирования
    • Статья 2. Основные понятия
    • Статья 3. Ипотечное покрытие
    • Статья 4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия
    • Статья 5. Реестр ипотечного покрытия
    • Статья 6. Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг
  • Глава 2. Эмиссия и обращение облигаций с ипотечным покрытием
    • Статья 7. Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием
    • Статья 8. Требования к ипотечным агентам
    • Статья 9. Форма удостоверения прав, составляющих облигацию с ипотечным покрытием
    • Статья 10. Проценты по облигациям с ипотечным покрытием
    • Статья 11. Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием
    • Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием
    • Статья 13. Требования к ипотечному покрытию облигаций
    • Статья 14. Замена требований и (или) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие облигаций
    • Статья 15. Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций
    • Статья 16. Погашение облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев
    • Статья 16.1. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием
    • Статья 16.2. Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием
  • Глава 3. Выдача и обращение ипотечных сертификатов участия
    • Статья 17. Лица, имеющие право выдавать ипотечные сертификаты участия
    • Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием
    • Статья 19. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием
    • Статья 20. Ипотечный сертификат участия
    • Статья 21. Требования к ипотечному покрытию ипотечных сертификатов участия
    • Статья 22. Обособление имущества, составляющего ипотечное покрытие
    • Статья 23. Ограничения деятельности управляющего ипотечным покрытием
    • Статья 24. Ответственность управляющего ипотечным покрытием
    • Статья 25. Правила доверительного управления ипотечным покрытием
    • Статья 26. Общее собрание владельцев ипотечных сертификатов участия
    • Статья 27. Регистрация правил доверительного управления ипотечным покрытием и изменений и дополнений, вносимых в них
    • Статья 28. Вступление в силу изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием
    • Статья 29. Выдача ипотечных сертификатов участия
    • Статья 30. Вознаграждение и расходы, связанные с доверительным управлением ипотечным покрытием
    • Статья 31. Реестр владельцев ипотечных сертификатов участия
  • Глава 4. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие
    • Статья 32. Специализированный депозитарий ипотечного покрытия
    • Статья 33. Учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие
    • Статья 34. Контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие
    • Статья 35. Обязанности специализированного депозитария
    • Статья 36. Страхование ответственности эмитента облигаций с ипотечным покрытием, управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора перед владельцами ипотечных ценных бумаг
  • Глава 5. Раскрытие информации об ипотечных ценных бумагах
    • Статья 37. Раскрытие и предоставление информации об облигациях с ипотечным покрытием
    • Статья 38. Требования к содержанию распространяемой или публикуемой информации об ипотечных ценных бумагах
    • Статья 39. Информация об ипотечных ценных бумагах, предъявляемая по требованию заинтересованных лиц
    • Статья 40. Информация, подлежащая опубликованию
    • Статья 41. Отчетность, представляемая в Банк России
  • Глава 6. Полномочия Банка России на рынке ипотечных ценных бумаг
    • Статья 42. Регулирование и надзор на рынке ипотечных ценных бумаг
    • Статья 43. Права Банка России
    • Статья 44. Ответственность Банка России за соблюдение коммерческой тайны
    • Статья 45. Предписание Банка России об устранении нарушения
    • Статья 46. Меры, применяемые Банком России
  • Глава 7. Заключительные положения
    • Статья 47. Порядок вступления в силу настоящего Федерального закона

Открыть полный текст документа

Федеральный закон 152 ФЗ об ипотечных ценных бумагах: скачать последнюю редакцию, кратко содержание и основные проблемы

Давно известный за рубежом такой финансовый инструмент, как ипотечные ценные бумаги, в Россию пришел только в 2003 году. Только рынок ценных бумаг в целом в нашей стране очень скуден, а многие жители не имеют представления о подобных экономических категориях. Определение этим облигациям дано в ФЗ об ипотечных ценных бумагах, в котором законодатель называет их долговыми бумагами, рефинансирующими вложения в кредитные обязательства на недвижимость.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Федеральный закон РФ Об ипотечных ценных бумагах направлен на урегулирование спорных экономических отношений следующих лиц:

  • кредиторов;
  • займодержателей;
  • лиц, желающих инвестировать в рынок ипотечного кредитования и жилищного строительства.

Основной целью данного нормативного акта являлась разработка нового инструмента финансового рынка для крупных государственных фондов.

По федеральным правилам, ипотечные ценные бумаги подтверждают обязательства по ипотечным кредитам и выступают источником для проведения выплат по таким активам. Можно сказать, что данный инструмент является вторичным, так как с его помощью проводится рефинансирование денежных средств, инвестированных в объекты недвижимости, приобретенные в свою очередь путем оформления ипотечного кредита.

Обращение таких активов подразумевает возможность проведения нескольких форм деятельности:

  • эмиссия,
  • выдача,
  • обращение по условиям кредитных обязательств по ним.

Описание методов работы с данным видом бумаг на территории Российской Федерации содержится в нормах Федерального Закона № 152, вступившего в силу в 2003 году, последнюю редакцию которого в формате doc можно скачать здесь.

В качестве исключения из этого правила выделяется отдельная категория закладных, правовые отношения сторон которых регламентируются отдельными нормативными актами.

Все виды ипотечных ценных бумаг обладают специфическими особенностями:

  • имеют низкий уровень ликвидности;
  • отличаются прозрачностью системы реализации;
  • находятся в общем доступе;
  • характеризуются риском длительного погашения, что влечет отсутствие возможности расчетов суммы итоговых доходов;
  • демонстрируют высокий уровень правовой защиты;
  • нацелены на долгосрочное обращение.

Характеристика ипотечных документов выделяет как положительные, так и отрицательные их стороны.

Более подробно ознакомиться со спецификой активов и расширить знания о возможности инвестирования в них можно, изучив статью .

Важно. Ипотечные ценные бумаги на мировом финансовом рынке уже давно зарекомендовали себя как надежный долгосрочный инструмент, но рассматривая российскую версию активов, следует отталкиваться от современных реалий, а не опираться на зарубежный опыт.

Правила и требования, установленные нормативно-правовым актом

Федеральным законом полностью регулируется выпуск ценных бумаг. Чтобы понять нюансы обращения на территории страны данных документов, необходимо изучить сам правовой акт. Федеральный закон содержит:

  1. Основные положения. Этот раздел включает в себя основополагающую терминологию, изучение которой позволит понять условия и механизм действия бумаг.
  2. Раскрытие понятия ипотечного покрытия и требования к определению его размера. С ним могут быть отождествлены лишь те требования, направленные на возврат долга, которые обеспечены ипотекой, в том числе подлежащие удостоверению закладной или договором займа.
  3. Условия выпуска и обращения бумаг с ипотечным покрытием на территории страны. Здесь законодатель рассмотрел основные процедуры с использованием ИЦБ – предъявлены требования к организациям, желающим проводить эмиссию, определены процентные ставки по разным видам активов и условия погашения облигаций и проведения процедуры банкротства их эмитента.
  4. Правила выдачи и использования ипотечных сертификатов участия. Определен перечень лиц, наделенных правом выдачи документов, регламентированы сроки по договорам доверительного управления, его правила и обозначены обязанности сторон и пределы их ответственности по соглашению.
  5. Требования по раскрытию и предоставлению информации по долговым бумагам с ипотечным покрытием. Собраны правила, применяемые к распространяемым сведениям, приведен условный перечень информации, подлежащий публикации и требования передачи информации в Центральный Банк России.
  6. Полномочия Банка России в сфере выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Установлены границы регулирования и контроля со стороны ЦБ, приведены права Банка России и его ответственность в вопросе соблюдения коммерческой тайны, а также прописаны возможные меры воздействия со стороны надзорной инстанции в случае нарушения текущего законодательства.

Чтобы понять суть ипотечного кредитования и разобраться в положениях закона об ипотечных ценных бумагах необходимо проводить комплексный анализ законодательной базы и рассматривать нормы сопутствующих документов. Ознакомиться с основами правовой поддержки ипотеки .

Закон, не порядок: основные пробелы и проблемы нормативного акта

Новый продукт на рынке ценных бумаг ИЦБ является активом неоднозначным, а нормы, его регулирующие, неокончательно сформированными, имеющими ряд недостатков и перспективу к развитию.

На территории России, несмотря на тот факт, что немалое число паевых фондов являются участниками инвестирования в данный инструментарий, в полной мере система ипотечных облигаций пока что не функционирует. В то время как в западных государствах эта сфера является основной в числе вкладчиков в систему пенсионного обеспечения стран, в России действие рассматриваемого правового документа является ограниченным определенным кругом лиц.

Так, в законе об облигациях и ценных бумагах можно выделить несколько требующих реформирования.

  1. Ошибка в концепции правового акта. Основным принципом разработки законодательного акта выступала надежность. Законодатель рассчитывал, что основным инвестором по данным бумагам будет выступать Государственный пенсионный фонд. На деле оказалось, что подобная секьюритизация сужает потенциальные возможности рефинансирования и не способствует привлечению новых инвесторов – физических лиц.
  2. Использование модели секьюритизации без применения многоразового ипотечного агента. Одноразовый характер позволят сэкономить на издержках и операционных рисках, но в то же время не дает возможности получения информации о бумагах, так как все находящиеся в доступе сведения посвящаются конкретному выпуску без расчета на дальнейшую эмиссию.
  3. Структура российской ИЦБ. Отсутствие возможности выпускать сертификат участия с ипотечным покрытием сокращает конкурентоспособность различных видов ипотечных ценных бумаг и замедляет процесс развития трастовой секьюритизации.

Таким образом, можно сделать вывод, что в стремлении построить законодательный акт на основе только лишь зарубежного опыта государство в некоторых аспектах выбрало неверный путь. Чтобы добиться развития сферы ипотечного инвестирования необходимо проработать действующий закон и провести реформирование в его отдельных положениях.

Важно! Законодатель стремился соединить в действующем законе две мировые формы секьюритизации: германскую и американскую, но удалось это только частично, так как была упущена основная деталь – модель SPV.

Перспективы развития Федерального закона об ИЦБ

Изменение правовых норм неизбежно, поправки должны вноситься в закон регулярно по мере развития отрасли обращения ценных бумаг. В перспективе представляется рациональным провести исключение из текста закона большого числа присутствующих в нем на данный момент детализированных положений. А сам документ подвергнуть разделению на главы по принципу регулируемых ими отношений и сфер.

Представляется возможным выделение из числа ценных ипотечных бумаг отдельной структуры, позволяющей экономить на издержках, в отличие от работы с облигациями с ипотечным покрытием. Срок такого актива может быть определен на один выпуск, но при этом будут отменяться дополнительные условия:

  • наличие собственного капитала определенного объема,
  • подключение к сделкам управляющей компании,
  • обязательная обработка бухгалтерской отчетности специализированными организациями и прочее.

И, конечно, важной задачей законодательства в целом и ФЗ «об ипотечных ценных бумагах» в частности является расширение рынка обращения активов. Необходимо не только разрабатывать новые механизмы управления бумагами, но и открывать этот инвестиционный рынок для новых покупателей. Помимо пенсионных фондов, действующих на территории страны, и страховых фирм заинтересоваться новым вариантом инвестирования может большой круг физических и юридических лиц.

Рынок ценных бумаг может стать ближе к частным потребителям путем совместного взаимодействия и повышения среди граждан финансовой грамотности. Ипотечные активы отличаются своим составом, характеристиками и требованиями к обращению, в связи с чем поверхностных знаний об экономических инструментах может оказаться недостаточно.

Если у вас остались вопросы, не пытайтесь самостоятельно разобраться в этом узком направлении, напишите нашим экспертам, и вы сможете получить развернутую консультацию по данной теме с уточнениями по индивидуальным моментам.

Подробнее про ипотечные облигации и ценные бумаги с советами как в них инвестировать читайте далее.

Если статья оказалась для вас полезной, поделитесь этой информацией с близкими. Будем благодарны за лайк!

Что такое ипотечные ценные бумаги и как в них инвестировать

Развитие ипотечного жилищного субсидирования в России является одной из главных задач государства. Однако норма процента по залогу часто находится на высоком уровне, что делает невозможным многим потенциальным заемщикам взять ссуду. Выровнять образовавшийся перекос, по мнению специалистов, помогут ипотечные ценные бумаги — ИЦБ, являющиеся механизмом инвестирования денежных средств. Владельцы упомянутых документов способны получать прибыль от изменения цены на недвижимое имущество, вследствие которой были изданы настоящие ценные бумаги — ЦБ. Сложившееся положение говорит о том, что они позиционируют как самые желанные финансовые документы на рынке кредитования, ценных бумаг.

Что такое ипотечные ценные бумаги

Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем. Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику. Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.

Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом. Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм. Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными — до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.

Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.

Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:

  1. Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
  2. Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части — процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая — ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
  3. Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации — ставкой купона.
  4. Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.

Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:

  • низкий уровень реализуемости;
  • присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.

Среди преимуществ следует отметить должную ступень юридической защиты, долговременность, общедоступность.

ИЦБ в России

Отечественный рынок апробировал рассматриваемые облигации в начале нулевых годов, после вступления регламентирующего ипотечное кредитование закона. Многих предпринимателей привлекла их основательная правовая защита, легкая реализуемость. Подобные сертификаты интересуют вкладчиков, желающих инвестировать финансовые ресурсы в недвижимое имущество для получения прибыли в будущем.

Ипотечные займы получили законодательную базу и постоянно увеличивают число заемщиков. Практика потребительского субсидирования прошлых лет доказала привлекательность для населения, коммерческих финансовых институтов. Его объем значительно увеличивается с каждым годом. Это объясняется ростом доходов населения, расширением сферы деятельности банковских учреждений.

Кроме появления ипотечных свидетельств на внутреннем рынке, финансовые институты начали выпуск ипотечных еврооблигаций. Они характеризуются тремя траншами, различными по объему, присвоенному рейтингу, доходности. Старший из них имеет самый высокий показателей, присущий российским векселедателям. Период обращения документов составляет не менее 29 лет.

Главная цель выпуска ИБЦ направлена привлечь долгосрочные ресурсы на рынок капитала, которые пойдут на займы населению. Сюда же вошли и субсидии, прошедшие государственное оформление, имущественные облигации недвижимости, расположенные в залоге Внешторгбанка, застрахованные крупнейшими российскими страховыми агентствами.

Отношения, которые возникают при выпуске, обращении бумаг, их выдаче, кроме закладных документов, регулируются Федеральным законом об ипотечных ценных бумагах.

Виды ИЦБ

Многие ЦБ представлены документами, обеспеченными имуществом, различными ценностями, облигациями, закладными, кредитными свидетельствами.

Закладная

Описываемый именной документ подтверждает право своего обладателя о получении выполнений по обязательству, которое покрывается гарантией недвижимого имущества. Функция закладной предназначена для ускорения оборачиваемости заложенной недвижимости на основе передачи денежного документа. Присутствие данного сертификата подводит к заключению ипотечного соглашения, при этом закладному свидетельству прилагается свой приоритет. При несовпадении условий сделки, содержание упомянутого документа позволит его не только оптимизировать, но и внести корректировки. Иные случаи признают бумагу недействительной, как то:

  • нарушение порядка выдачи бумаги;
  • наличие существующего дубликата при утере оригинала.

Получить копию возможно только в органе регистрации соглашения по ипотеке.

Облигации с ипотечным покрытием

Упомянутые облигации обеспечены жилищным покрытием, по которым происходит исполнение договоренности эмитента. Они позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение финансовых средств ее обладателем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации бывают:

  • обычными;
  • структурированными.

Эмиссию первых проводят ипотечные кредиторы, вторых — специализированные ипотечные организации, несущие ответственность за выполнение договоренностей по этим документам.

Издание ипотечных облигаций проводится бездокументарным способом. Глобальный сертификат издания облигаций содержит их наименование, ссылки об обеспечении жилищного покрытия обязательств эмитента. Могут присутствовать другие реквизиты по требованию законодательства.

Ипотечные сертификаты

Представлены ценными сертификатами, обеспеченные активами, либо ипотекой. Могут издаваться в форме свидетельств фиксированной доходности, либо ипотечного сертификата участия. Сертификаты имеют период оборота, с фиксированной доходностью — нарицательную цену, сертификаты участия — часть общей суммы задолженности, образованной продлением срока действия займов, либо объединения ранее выпущенных в один. Причем нарицательная цена, срок их обращения документов обязаны быть одинаковыми. Цена устанавливается в национальной валюте, учитывая инфляционные предостережения. Обязательными реквизитами описываемых документов являются:

  • фраза ипотечный сертификат представлена частью его названия;
  • полное наименование, месторасположение органа производящего эмиссию;
  • указание вида — именной, либо на предъявителя;
  • номер, серия документа;
  • нарицательная стоимость ЦБ с фиксированной доходностью, либо часть консолидированной задолженности, которая приходится на документ участия, привязанного к дате регистрации издания;
  • период обращения сертификата, процедура и время выплаты платежей;
  • информация по обеспечению этого выпуска бумаг;
  • о страховании собственника сертификата от валютных, иных рисков;
  • подпись руководителя учреждения проводящего эмиссию;
  • наличие мокрой печати.

Именной документ должен содержать наименование, юридический адрес собственника — для корпоративных держателей, паспортные данные — для физических лиц.

Выдают подобные ценные бумаги структуры, работающие на коммерческом основании. Последние обязаны иметь соответственную лицензию, разрешающей управлять конструкциями инвестиционных ресурсов.

Доходность ИЦБ

Категория доходности опирается на среднюю ставку, по которой выдаются ипотечные займы. Если ставка процента достигает 15 единиц, то прибыль может варьироваться от 9 до 10%. Остальная сумма возмещает расходы посредникам.

Снижение ставки приводит и к снижению доходности. Заявители вправе перекредитоваться по более низкой ставке, либо досрочно погасить задолженность. Последнее оборачивается погашением выпущенной облигации, что влияет на снижение дохода вкладчика.

Как купить ИЦБ

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретаются на фондовой бирже. Вкладчик вправе самостоятельно совершить купчую, либо через агентов, доверительных управляющих специализированных организаций ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Советы по инвестированию в ИЦБ

Вкладчику, прежде всего, нужно определиться с инструментарием инвестирования. Рынок имущественных бумаг имеет две взаимосвязанных категории — риск и доходность. Однако при повышении доходности повышаются и рисковые ситуации, и наоборот.

Приведенные ниже понятия располагаются в убывании доходности и риска:

  • государственные облигации;
  • банковские вклады, депозитные счета, денежные обязательства;
  • корпоративные процентные облигации;
  • акции промышленных предприятий;
  • производные финансовые бумаги.

Вкладчик вправе избрать самостоятельное управление личным портфелем документов, либо передать их профессиональным партнерам рынка. Последние выражены следующими атрибутами доверительного управления вкладами:

  • паевой инвестиционный фонд;
  • доверительные управления банковских организаций;
  • соглашение о частном управлении инвестиционной компанией, располагающей советующей лицензией.

Законодательство налагает некоторые ограничения на партнеров рынка, что отражается сокращением спектра инструментов. Передача имущественных сертификатов, финансовых средств управлениям нередко оборачивается круглыми суммами. Паевые фонды взимают за свои услуги до 5% годовых от цены чистых активов, независимо от полученных результатов. Финансовые институты, инвестиционные агентства отбирают у инвестора до четверти полученного дохода. Да и решения принимает компания, но ответственность все равно возлагает на вкладчика. Исходя из сказанного, можно получить либо прибыль, либо убыток. Конечно, самостоятельное распоряжение может оказаться еще хуже.

Вкладчик может сам торговать имущественными бумагами, однако он не имеет права самовольно выйти на биржу, где находятся участники торгов. Лучшим решением для него станет хороший брокер, оценить которого помогут следующие критерии:

  • надежность, высокий профессионализм;
  • наличие необходимой лицензии;
  • членство на Российской товарной или межбанковской валютной бирже;
  • размер комиссионных;
  • наличие дистанционного доступа для клиентов.

Подспорьем начинающему инвестору станут консультации инвестиционных компаний, брокерских агентств.

Заключение

Развитие сферы ипотечного кредитования подводит вкладчиков к инвестированию в ценные бумаги жилищного заимствования. Их высокая доходность позволит владельцу получить в будущем высокие ипотечные свопы. Однако вкладчик обязан определиться, кому он доверит управление облигациями, прибегнет к услугам доверительного общества, либо брокера биржи.

Подробнее про секьюритизацию ипотеки в России вы можете узнать далее.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить возможность инвестирования в ИЦБ именно для вас. Она бесплатная.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку статьи и репост.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *