Инвестиционно строительная деятельность

  • автор:

Общие понятия об инвестиционной деятельности

И ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ

Основные этапы инвестиционного проектирования в Российской Федерации

Федеральный закон»Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»от 25.02.99 № 39-ФЗопределяетинвестиции как денежные средства и имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли или социальных результатов. Инвестициями, помимо денежных средств, могут быть банковские кредиты, ценные бумаги, оборудование, патенты, лицензии и другое имущество.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения – это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиционный проект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий (бизнес-план).

Инвестиционный процесс – это процесс воспроизводства основных фондов, который охватывает период от момента принятия решения о выделении средств на проектирование и строительство объекта до полного освоения созданных мощностей.

Инвестиционный цикл – это совокупность взаимосвязанных этапов, образующих в целом единый процесс осуществления капитальных вложений. Инвестиционный цикл в себя включает:

— предпроектный этап – разработка инвестиционных намерений, анализ их вариантов и выбор приемлемого, определение источников финансирования и заключение договоров;

— проектирование;

— строительно-монтажные работы;

— ввод в эксплуатацию, освоение, включая период эксплуатации, в течение которого обеспечивается окупаемость вложенных средств.

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений, могут быть:

— органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами (государственные органы и органы местного самоуправления);

— организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

— международные организации, иностранные юридические лица;

— физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).

Источниками инвестиций могут быть:

— ассигнования из бюджетных фондов (федерального, регионального, целевого или местного);

— средства, выделяемые холдинговыми и акционерными компаниями;

— собственные финансовые средства и накопления заказчика (инвестора);

— кредиты банков, фонды поддержки предпринимательства и др.

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.

Объектами в инвестиционно-строительной деятельности выступают:

— денежные вклады;

— ценные бумаги;

— имущественные права и права интеллектуальной собственности;

— научно-техническая продукция и другие объекты собственности;

— производство различных видов продукции;

— комплексы строящихся и реконструируемых объектов;

— строящиеся здания и сооружения.

Основными участниками (субъектами) инвестиционной деятельности являются:

1) инициаторстроительства (автор главной идеи, им может быть любой участник, в том числе заказчик);

2) инвестор (вкладчик) – юридическое или физическое лицо, осуществляющее долгосрочное вложение капитала в экономику (проект, предприятие и т.п.) с использованием собственных или иных средств в соответствии с законодательством РФ, как правило, в целях получения прибыли на вложенный капитал;

3) заказчик- юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором, которое осуществляет реализацию инвестиционного проекта (планирует строительство, размещает заказы на его осуществление подрядным организациям, обеспечивает финансирование и контроль в период производства работ, а также приемку законченных зданий и сооружений). От него зависит деловая инициатива. Это может быть лицо или организация, которая в дальнейшем станет пользователем производственного объекта, будет нести за него ответственность и обеспечивать финансирование. Заказчиками могут быть промышленные предприятия, городские муниципалитеты, администрация областей, агропромышленные объединения и др. Инвестор и заказчик могут быть в одном лице;

4) застройщик– юридическое или физическое лицо, официально заявившее о намерении осуществлять строительство определенного объекта недвижимости. На основе архитектурно-планировочного задания он заказывает проектно-сметную документацию, получает разрешение на строительство и организует в период строительства все виды надзора. Застройщик проводит строительство собственными силами или с привлечением подрядчиков, а по окончании принимает объект в эксплуатацию и регистрирует право собственности в местном органе самоуправления. Согласно Градостроительному кодексу, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству;

5) пользователь– юридическое или физическое лицо, использующее объект на правах собственности или получившее право пользования от собственника;

6) эксплуатирующая организация – юридическое лицо, осуществляющее на правах собственника или по поручению собственника (чаще всего инвестора) техническую эксплуатацию объекта;

7) проектировщик – юридическое или физическое лицо, разрабатывающее по заказу и договору с заказчиком проектно-сметную документацию на новое строительство, реконструкцию или техническое перевооружение. К ним также относятся организации, проводящие инженерно-геологические, геодезические и другие изыскания для строительства;

8) подрядчик– юридическое или физическое лицо, выполняющее комплекс работ по строительству объектов различного назначения. Договор с заказчиком заключает генеральный подрядчик – центральная фигура в строительстве. При подрядном способе генподрядчик возглавляет строительство, отвечая перед заказчиком за своевременное и качественное осуществление проекта и сдачу объектов в эксплуатацию.

Для выполнения отдельных видов работ или отдельных объектов генподрядчик привлекает субподрядные организации (по строительным, монтажным, санитарно-техническим, электромонтажным работам, монтажу оборудования, строительству дорог, сетей и др.). Генподрядчик несет ответственность за выполнение не только работ, осуществляемых собственными силами (обычно общестроительных), но и за работу субподрядчиков; координирует производство работ всеми субподрядчиками, не вмешиваясь в их внутреннюю производственно-хозяйственную деятельность.

Согласно Градостроительному Кодексу, виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами (часть вторая в ред. Федерального закона от 22.07.2008 № 148-ФЗ)

Лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям (в ред. Федерального закона от 22.07.08 № 148-ФЗ);

9) поставщик – юридическое или физическое лицо, выпускающее необходимую для строительства продукцию (материалы, детали и строительные конструкции);

10) транспортирующая организация – юридическое или физическое лицо, осуществляющее по договорам с подрядчиками внешние и внутрипостроечные перевозки материально-технических ресурсов всеми видами транспорта;

11) научно-исследовательская организация – юридическое или физическое лицо, выполняющее научно-исследовательские работы по заданию Госстроя РФ, министерств и ведомств или по прямым договорам с заказчиками, проектировщиками и подрядчиками.

Субъекты инвестиционной деятельности могут совмещать несколько функций, например, заказчика и застройщика, заказчика-проектировщика – строителя-пользователя и т.д. Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.

Федеральным законом от 22.07.08 № 148-ФЗ (Градостроительный кодекс)введено понятиесаморегулируемые организации (СРО)в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. Это некоммерческие организации, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций. СРО основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.

К отношениям, связанным с приобретением, прекращением статусаСРО, определением их правового положения, осуществлением ими деятельности, установлением порядка осуществления СРО контроля за деятельностью своих членов и применением СРО мер дисциплинарного воздействия к своим членам, порядка осуществления государственного контроля (надзора) за деятельностью СРО, применяется гражданское законодательство, в том числе Федеральный закон от 1.12.07 г. № 315-ФЗ»О саморегулируемых организациях».

Статус СРО может приобрести некоммерческая организация, созданная в форме некоммерческого партнерства, при условии ее соответствия требованиям, установленным частями 1 и 2 статьи 55.4 Градостроительного Кодекса.

Для внесения в государственный реестр СРО сведений о некоммерческой организации ею представляются в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) за деятельностью СРО документы, предусмотренные пунктами 1 — 6 части 8 статьи 20 Федерального закона «О саморегулируемых организациях», а также документы, подтверждающие соблюдение установленных частями 1 и 2 статьи 55.4 Градостроительного Кодекса требований к некоммерческой организации. При этом в уставе некоммерческой организации должен быть указан вид СРО в соответствии со статьей 55.3 Градостроительного Кодекса.

Допускается приобретение некоммерческими организациями статуса СРО следующих видов:

1) выполняющих инженерные изыскания;

2) осуществляющих подготовку проектной документации;

3) осуществляющих строительство.

В соответствии с ПостановлениемПравительства РФ от 19.11.08 № 864, ведение реестра СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется Ростехнадзором. Государственный контроль (надзор) за деятельностью СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства также осуществляется Ростехнадзором.

СРО обязана разработать и утвердить требования к выдаче свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасностьобъектов капитального строительства. Свидетельство — документ, устанавливающий условия выдачи СРО свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Для решения вопросов размещения производственных объектов с учетом перспективы их развития выполняются предпроектные разработки. К ним относятся:

— схемы районной планировки;

— генеральные планы городов, поселков и населенных пунктов;

— проекты планировки промышленных зон городов;

— схемы комплексного использования и охраны вод и др.

В этих разработках на основе различных факторов рассматриваются варианты расположения объектов, намечаемых к строительству. На основе сопоставления вариантов по различным показателям определяется и утверждается наиболее рациональный из них.

Схемы районной планировки содержат принципиальные решения, касающиеся комплексного размещения основных производственных объектов, расселения жителей, энергоснабжения, транспортных связей, водоснабжения и водоотведения и т.д. Обычно они охватывают территорию области или края и основываются на тщательном изучении природных ресурсов и данных о потребностях в воде промышленности и населения, в результате чего составляются водные балансы на расчетные сроки. Районные схемы разрабатываются на перспективу 15 – 20 лет. На этот период отсутствуют достоверные исходные данные по благоустройству населенных пунктов для определения водопотребления и водоотведения по СНиП, поэтому пользуются приближенными укрупненными нормами. Потребление воды и сброс сточных вод предприятиями определяются по имеющимся проектам, по предприятиям-аналогам или по «Укрупненным нормам расхода воды и количества сточных вод на единицу продукции или сырья».

По условиям принятия решения о размещении и сооружении производственного объекта на территории РФ все объекты подразделяются на тригруппы.

1) Объектыфедеральногозначения. Они находятся в федеральной собственности, имеющей федеральное или региональное значение, размещаются и сооружаются на территории закрытых административно-федеральных образований. Решения о сооружении таких объектов принимаются совместно Правительством РФ и органами государственной власти субъектов РФ, на территории которых предполагается размещение объектов.

2) Объектырегиональногозначения. Решение о сооружении объектов принимается органами государственной власти субъектов РФ.

3) Объектыместногозначения. Решение принимается органами местного самоуправления.

Современная социально-экономическаяситуация в России потребовала нового подхода к проведению государственной политики в области строительной деятельности. Она отражается:

— в непрерывности инвестиционного процесса;

— в многообразии форм собственности;

— в необходимости охраны окружающей среды;

— в сертификации продукции (услуг);

— в лицензировании строительной и проектной деятельности;

— в совершенствовании отечественной технологии разработки проектной продукции;

— в государственной экспертизе проектной документации;

— в государственной регламентации инвестиционно-строительной деятельности;

— в обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

Строительство объекта осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшая его эксплуатация. Весь циклинвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной идее, архитектурном и строительном проекте, строительном производстве и эксплуатации объекта.

Циклинвестиционного проекта можно охарактеризовать тремяфазами:

— прединвестиционной;

— инвестиционной;

— эксплуатационной.

Четкойграницы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах.

Прединвестиционнаяфаза включает:

— определение цели инвестирования;

— разработку обоснований инвестиций;

— разработку декларации (ходатайства) о намерениях;

— формирование инвестиционного замысла.

Инвестиционнаяфаза включает:

— проведение переговоров и заключение контрактов;

— инженерные изыскания и проектирование;

— строительно-монтажные работы;

— предпроизводственный маркетинг;

— сдачу в эксплуатацию и пуск.

Эксплуатационнаяфаза включает:

— эксплуатацию;

— текущий и капитальный ремонт;

— реконструкцию, техническое перевооружение;

— расширение, инновацию;

— ликвидацию.

Основными этапамиинвестиционного проектирования в РФ являются:

— определение цели инвестирования сооружения объекта (инициирование, замысел) – формирование инвестиционного замысла и подготовка Декларации (ходатайства) о намерениях, данная стадия также называется прединвестиционной;

— обоснование инвестиций в строительство (предпроектная стадия);

— подготовка технико-экономического обоснования или разработка проектной документации, ее согласование и утверждение (проектная стадия). В составе ТЭО (проекта) выделяются этапы технического проекта и рабочих чертежей.

СубъектыРФ вправе уточнять единую общероссийскую схему.

Вопросыэкологии в инвестиционном процессе решаются по тремнаправлениям:

— экологическая проработка проектной документации на стадии ее составления;

— применение в проекте оптимальных в экологическом отношении материально-технических ресурсов;

— рациональное природопользование в процессе строительства предприятий (для защиты окружающей среды от отрицательного воздействия в процессе производства строительно-монтажных работ затрачивают дополнительные средства).

В градостроительныхпроектах предусматриваются следующие мерыпо защите окружающейсреды:

— территория города делится на функциональные зоны;

— создаются санитарно-защитные зоны на предприятиях;

— предприятия выносятся из жилых районов в функциональные промышленные зоны или за пределы города.

В предпроектной и проектной документации должны быть обоснованы следующие экологические требования:

— выбор места (площадки) размещения объекта;

— изъятие природных ресурсов;

— уровень экологической опасности производимой продукции и образующихся отходов;

— возможный экологический риск планируемой деятельности, включая оценку воздействия на окружающую среду (ОВОС) при нормальном режиме эксплуатации и возникновении аварий;

— природоохранные мероприятия.

В строительном процессе существует три этапа:

1. Подготовка строительства, включающая технико-экономи­ческое обоснование целесообразности производства строительной продукции, инженерно-строительная подготовка к строительству и технологическое проектирование объекта.

2. Собственно строительство — создание строительной продук­ции.

3. Реализация строительной продукции — ввод законченного объекта в эксплуатацию.

Инвестиции— это совокупность всех видов денежных, иму­щественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в ре­ализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода) или достиже­ния социального или экологического эффекта.

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятель­ности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являют­ся: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений, другие лица. На этапе подготов­ки производства строительства ведущая роль принадлежит проек­тировщику.

Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществля­ющее вложение собственных, привлеченных или заемных средств в создание или воспроизводство основных фондов. Инвестор передает застройщику право распоря­жаться выделенными средствами.

Заказчик— юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная со стадии технико-экономическо­го обоснования капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

Застройщик — инвестор или иное юридическое и физическое лицо, уполномоченное инвестором реализовать инвестиционный проект по капитальному строительству. Застройщик обладает пра­вами на земельный участок под застройку, он является землевла­дельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, лишь использует земельный участок под застройку на правах аренды. Застройщик на основании договора с инвестором распоряжается его денежны­ми средствами для финансирования возведения объектов.

Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию.

Подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору под­ряда строительство объекта. Генеральный подрядчик — предприятие, осуществляющее по договору подряда строительство, отвечающее перед заказчиком за возведение объекта в полном соответствии с условиями догово­ра, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Он привлекает к выполнению отдельных видов стро­ительно-монтажных работ субподрядные организации и несет ответственность за уровень и качество выполненных специализи­рованных работ — монтаж конструкций, монтаж технологического оборудования, выполнение сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ — в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию.

Пользователь объекта капитального строительства — юриди­ческое или физическое лицо, для которого строится объект.

Проектировщик — проектная, проектно-изыскательская и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработ­ку проекта объекта строительства.

Инвестиции в строительство

Одна из наиболее востребованных тем на сегодняшний день, это строительство новых зданий и переселение соотечественников с ветхих старых домов в новостройки. Вопрос остается регулярно открытым, в силу того, что это крайне затратный процесс, который окупает себя не сразу, а лишь после продажи всех квартир. Разумеется, далеко не каждый инвестор готов делать вклады в это хоть и выгодное предприятие, но имеющее определенные финансовые риски и потери, в случае недобросовестности застройщика.

Предварительно производится экономическая оценка будущего здания, как быстро оно окупится и целесообразно ли вкладываться в строительный проект. Современные инвесторы задаются, прежде всего, этими вопросами. Наряду с этим их интересует количество объектов недвижимости, на строительство которых требуются прямые вклады, а также предыдущая эффективность строительного подрядчика. Как правило, всех инвесторов в строительство интересуют следующие основные моменты:

  1. Период застройки и сдачи здания в эксплуатацию.
  2. Район расположения будущего жилого или промышленного здания.
  3. Схема инвестирования, на которую рассчитывает застройщик. Полная затрата средств на строительство, либо частичная финансовая помощь застройщику.
  4. Период окупаемости вложений, а также возможные риски относительно частичной или полной утраты средств.

Иными словами, если компания застройщик предоставит идеальный план застройки в центре крупного города с развитой инфраструктурой и быстрым сроком сдачи здания в эксплуатацию, такой вариант привлечет массу инвесторов. Если же речь идет о строительстве нового здания на окраине города или населенного пункта, где инфраструктура слабо развита, то от вложений в такой проект могут отказаться все инвесторы, либо предложить застройщику наименее выгодный для него план вложения средств.

Полезная информация! Ответ на вопрос, как привлечь инвесторов в строительство, достаточно прост, необходимо подготовить план застройки в перспективном районе города, где развитая инфраструктура и все жилье будет скуплено еще до момента сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае компания застройщик, получит массу выгодных предложений от отечественных и даже зарубежных инвесторов.

Инвестиции в жилищное строительство

На сегодняшний день самым популярным объектом инвестирования из строительных объектов является строительство многоквартирных домов и иного востребованного жилья, к примеру, коттеджей. Здесь интересы вкладчиков разделяются на два отдельных лагеря, а именно:

  • вложение средств в загородное строительство элитной жилой площади;
  • инвестиции в строительство многоэтажных многоквартирных зданий.

В первом случае затраты не столь велики, при этом приносят доход практически сразу после того, как будет выполнено инвестирование. Однако здесь вкладчики также имеют некоторые риски, связанные с последними экономическими нестабильностями в стране, что существенно повлияло на спрос дорогостоящей загородной недвижимости. В настоящее время наибольшим спросом пользуются квартиры, так как для обычных людей они могут стать потенциальным источником стабильного дохода, в силу того, что новое жилье позволить себе могут далеко не все соотечественники, вопрос аренды регулярно растет.

Что касается второго варианта инвестирования в строительство, то сюда требуются существенно большие капиталовложения, и последующая окупаемость инвестиций не всегда происходит сразу, что для инвестора является убытком. Однако наряду с этим, в конечном итоге инвестиционный вклад в строительство многоквартирных домов окупает себя целиком и приносит хорошую прибыль. Этот вариант вкладов в строительство прекрасно подходит для тех, кто готов к долгосрочному извлечению прибыли и терпению относительно длительного периода застройки и последующей продажи квартир.

Стоит отметить, что отечественные и иностранные инвесторы больше заинтересованы в инвестировании своих средств в долгосрочный проект, где в конечном итоге прибыль может превысить вложения в 1,5, а иногда даже 2 раза. Для инвесторов это крайне интересная программа, однако, прежде чем предоставить свои инвестиции, они подробно знакомятся с планом застройки и оценивают свои возможные риски.

Инвестиции в капитальное строительство

В данном случае вклады в недвижимость и ее строительство требуют сотен миллионов, а иногда даже миллиардов рублей. Соответственно застройщику для получения такой финансовой поддержки требуется предоставить массу положительной информации о себе и ближайших планах о застройке, а также убедить инвестора, что его вклад, в конечном результате принесет высокий доход. Для этого подрядчики используют предоставление следующих сведений:

  1. Уникальный план застройки целого микрорайона в городе, где развита инфраструктура и проживает население, которое нуждается в приобретении нового жилья.
  2. Каждый отдельный дом проекта должен быть проработан до мелочей.
  3. Так как к застройке готовится целый микрорайон, то требуется наличие муниципальных школ и детских садов, а также продуктовых магазинов и иных инфраструктур.
  4. Застройщик должен предоставить точный срок сдачи проекта.
  5. Предоставить информацию касательно рисков инвестора.
  6. Подготовить сведения относительно того, какие средства ему необходимы для застройки.
  7. Предоставить информацию относительно своих капиталовложений в строительство.

После презентации бизнес-проекта инвестор рассматривает этот вариант и при согласии на участие в проекте предоставляет деньги на застройку.

Важно! Прежде чем компания подрядчик получает средства под застройку, она проходит тщательную проверку на предмет выявления мошеннических действий с ее стороны. При малейшем выявлении не стыковок, деятельность компании может остаться без инвестиций.

В капитальную застройку, как правило, требуется вложение больших денежных сумм, далеко не все инвесторы могут иметь такие средства. В этом случае застройщик может обратиться одновременно за инвестициями к частному вкладчику и государству. Как правило, при государственной поддержке получить инвестирование своего проекта под застройку значительно проще. В данном случае речь идет о вложении средств в застройку трех участников сделки:

  • уполномоченных государственных представителей:
  • отечественного или иностранного инвестора;
  • компании осуществляющей застройку микрорайона.

Стоит обратить внимание, что при обращении за поддержкой к государству, застройщик пройдет более глубокую проверку в отличие от обращения к обычному инвестору. В данном случае при выявлении малейших нарушений или недомолвок, вы, как застройщик, рискуете не только не получить капитал под застройку, но и вовсе прекратить свою строительную деятельность, так как лицензия на застройку будет отозвана.

В данном случае выбор остается непосредственно за застройщиком, к какой инвестиционной помощи прибегнуть. В любом из случаев предстоит заблаговременно подготовить достойный строительный план, который будет отвечать всем требованиям безопасности и Гостам, если этого не сделать своевременно, то в разрешении на застройку, а также в предоставлении инвестиционных вкладов будет отказано.

Небольшие итоги

В настоящее время строительство, это одна из наиболее актуальных тем в развитии экономики Российской Федерации. Многие строительные компании не ищут стороннего инвестирования, а сразу обращаются за финансовой поддержкой к государству. Однако в этом случае одобрение получают лишь крупные строительные корпорации, которые присутствуют на строительном рынке коттеджей и многоквартирных домов уже продолжительный срок.

Если же ваша компания еще не имеет тесного сотрудничества с государством, то остается лишь рассчитывать на поддержку со стороны отечественных или иностранных инвесторов, однако в этом случае у них будут соответствующие запросы относительно получения прибыли и в конечном итоге застройщику останется лишь незначительная часть прибыли от продажи коттеджей или квартир.

Обо всех нюансах и плюсах инвестирования в строительство, можете узнать из видео:

Как реализуется инвестиционно-строительная деятельность?

Инвестиционно-строительная деятельность – это вид капиталовложения, основной целью которого является реконструкция старых сооружение или строительство новых объектов. Такой способ инвестирования положительно влияет на экономическое развитие государства.

Какие виды существуют?

Можно выделить следующие виды инвестиционно-строительной деятельности:

  1. Строительство производственных объектов.

Этот вид деятельности подразумевает возведение зданий, предприятий и сооружений.

  1. Строительство непроизводственных объектов.

Под этим видом деятельности имеется в виду строительство объектов аналогичной или большей мощности. По окончании строительного процесса такие объекты переходят на самостоятельный баланс.

  1. Расширение объектов строительства.

Здесь речь идет о строительстве производственных филиалов, которые не находятся на самостоятельном балансе. Строительство дополнительных объектов осуществляется на территории работающих предприятий или площадках, которые граничат с такими предприятиями.

  1. Поддержание мощностей.

Инвестиционная деятельность строительного предприятия в таком случае подразумевает строительные работы, которые связаны с возобновлением выбывающих производственных фондов и без которых не удастся удержать требуемый уровень производства.

  1. Реконструкция объектов.

Такой вид инвестиционной деятельности предусматривает строительные мероприятия и работы, которые повлекут за собой изменения главных показателей технико-экономического характера – строительной площади, пропускной способности, качества обслуживания и проживания.

  1. Модернизация строительных объектов.

Улучшаются технико-экономические характеристики строительного объекта.

  1. Перевооружение объектов строительства.

Этот вид деятельности подразумевает проведение некоторых мероприятий, которые направлены на повышение технических показателей производства благодаря внедрению новейших технологий, а также модернизации оборудования и автоматизации производственного процесса.

  1. Лизинговая деятельность.

Организация инвестиционно-строительной деятельности в этом случае направлена на покупку имущества с целью в будущем сдать в аренду юридическому или физическому лицу. Срок пользования, оплата за предоставление имущества, а также другие условия оговариваются в договоре лизинга.

Внимание! После того как настоящий договор прекратит свое действие, лизингополучатель получает возможность выкупить такое имущество.

  1. Девелоперская деятельность.

Так называют действия профессиональных предпринимателей, которые направлены на строительство или реконструкцию объектов для получения прибыли.

  1. Концессионная деятельность.

В этом случае речь идет о передаче на некоторое время соинвестору государственных объектов, например, дороги для строительства, управления или владения.

Внимание! Прибыль, которую получает соинвестор в результате такой деятельности, не разделяется с государством.

Субъекты деятельности

Инвестирование в строительные объекты – это процесс, требующий привлечения огромного количества субъектов. Каждый из таких субъектов выполняет свою собственную незаменимую роль в возведении или реконструкции здания. Но кого можно отнести в перечень субъектов?

Субъекты инвестиционно-строительной деятельности играют важную роль в реализации строительного проекта.

Субъектами этой деятельности являются:

  • Инвестор – это лицо, которое финансирует строительство или реконструкцию объектов, используя личные или заемные денежные средства. Настоящее лицо наделено определенными правами, что дают возможность решать вопросы, связанные с организацией строительства, заниматься разработкой договоров, определять диапазон капитальных вложений.

Внимание! Инвестор может исполнять роль кредитора, застройщика, заказчика или покупателя строительного объекта.

  • Застройщик – это лицо, которое располагает правами на участок, предназначенный под застройку. Другими словами, застройщиком является землевладелец. Он предоставляет свой участок заказчику на основании договора аренды.
  • Заказчик – это лицо, которое может организовывать, а также управлять реализацией строительного проекта.
  • Подрядчик – это компания, которая занимается строительством объекта согласно договору или контракта подряда. Инвестиционно-строительная деятельность отводит подрядчику роль ответственного лица за соблюдение условий договора, строительных требований и правил. Подрядчик также может выполнять лишь часть работ на строительном объекте. Он должен достичь наивысшего уровня рентабельности строительных работ, уменьшая расходы на внедрение научных достижений технического прогресса.

Принимая во внимание всю полученную выше информацию, становится понятно, что к процессу строительства нового здания привлекаются несколько организаций. Эти независимые компании должны выполнять разнообразные задачи.

Ключевые особенности деятельности

Одним из самых важных вопросов является следующий: «Как осуществляется регулирование инвестиционно-строительной деятельности?» Попробуем с ним разобраться поподробнее.

Факторы успешного управления

Инвестиционно-строительная отрасль – это открытая система, которая должна взаимодействовать с внешней средой.

Успешное управление инвестиционно-строительной деятельностью зависит от следующих факторов:

  • экономических внешних отношений;
  • взаимоотношений в социуме.

Для объединения интересов государства и частных организаций с целью формирования оптимальных соотношений в распределении бюджета, налогообложении и способах воздействия на рынок недвижимости применяется государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности.

Этот вид деятельности определяет:

  1. градостроительную документацию в качестве основы всех инвестиционных городских программ;
  2. порядок формирования каждой программы по строительному инвестированию;
  3. порядок управления процессом воплощением программ по инвестированию;
  4. порядок размещения заказов по инвестированию;
  5. механизм привлечения инвестиций немуниципального типа с целью воплощения городских программ по инвестированию.

Программы по инвестированию на год разрабатываются в форме сводных показателей ввода в эксплуатацию объектов и мощностей, титульных списков капитальных вложений по источникам финансирования.

Направления государственного регулирования

Основными направлениями реформирования инвестиционной деятельности являются:

  1. повышение конкуренции между строительными компаниями;
  2. предоставление лицензий строительным организациям;
  3. регулирование финансирования строительной деятельности;
  4. налогообложение строительных фирм;
  5. применение санкций к продолжительности строительной деятельности;
  6. контроль за надлежащим использованием денежных средств и других ресурсов;
  7. образование цены;
  8. кредитование на условиях ипотеки;
  9. диверсификация.

Регулирование инвестиций можно осуществлять путем проведения одной технической политики в области образования цены, а также усиления кредитного, бюджетного и правого воздействия.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Глава 1 организация инвестиционно-строительной деятельности

Термин «инвестиции» стал широко использоваться в Россий­ской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие «капитальные вло­жения».

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Рос­сийской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вло­жений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ определяет инвестициикак денеж­ные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе иму­щественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкла­дываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятель­ности в целях получения прибыли и (или) достижения иного пб- лезного эффекта. В Федеральном законе определены следующие понятия об инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность— вложение инвестиций и осу­ществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения— это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строитель­ство, расширение, реконструкцию и техническое перевооруже­ние действующих предприятий, приобретение машин, оборудо­вания, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские рабо­ты и другие затраты.

Инвестиционный проект— обоснование экономической целе­сообразности, объема и сроков осуществления капитальных вло­жений, в том числе необходимая проектно-сметная документа­ция, разработанная в соответствии с законодательством РФ и ут­вержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заем­ных, привлеченных средств на создание и воспроизводство ос­новных фондов в форме капитальных вложений (по Федерально­му закону), могут быть:

  • органы, уполномоченные управлять государственным и му­ниципальным имуществом или имущественными правами;

  • организации и предприятия, предпринимательские объеди­нения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

  • международные организации, иностранные юридические лица;

  • физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также

иные физические и юридические лица, уполномоченные инве­сторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования инвестиций могут быть:

  • собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные от­числения, денежные накопления и сбережения граждан и юриди­ческих лиц);

  • средства, выплачиваемые органами страхования для возме­щения потерь от аварий, стихийных бедствий;

  • заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

  • привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллек­тива, граждан, юридических лиц);

  • финансовые средства, централизуемые объединениями (со­юзами) предприятий в установленном порядке;

  • средства внебюджетных фондов;

  • средства федерального бюджета, предоставленные на безвоз­вратной и возвратной основе;

  • средства бюджетов субъектов Российской Федерации;

  • средства иностранных инвесторов.

В состав инвестиций могут включаться:

  • денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, обо­ротные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);

  • остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, ма­шины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);

  • стоимость права использования земли;

  • имущественные права, которые могут быть оценены денеж­ным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, серти­фикаты, свидетельства на модели средств труда и т.п.).

Инвестиции подразделяются:

  • на капиталлообразующие(прямыеинвестиции), обес­печивающие создание и воспроизводство основных средств в виде движимого и недвижимого имущества;

  • портфельные,т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.

Объектамив инвестиционно-строительной деятельности вы­ступают:

  • денежные вклады;

  • ценные бумаги;

  • имущественные права и права интеллектуальной собственно­сти;

  • научно-техническая продукция и другие объекты собствен­ности;

  • производство различных видов продукции без ввода в эксплу­атацию новых средств труда;

  • комплексы строящихся и реконструируемых объектов;

  • строящиеся здания и сооружения;

  • имущественная часть вновь создаваемой организации как но­вого юридического лица.

Субъектами(участниками) инвестиционно-строительной де­ятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, под­рядчик и проектировщик, банковские, страховые и посредниче­ские организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования госу­дарственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пре­делах их компетенции.

Основным правовым документом, регулирующим производ­ственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов ин­вестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. ^

Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговорен­ные договором виды работ и услуг, должны иметь лицензию или сертификат на право осуществления данного вида деятельности.

Инвестор— субъект инвестиционной деятельности, юриди­ческое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, ин­теллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории РФ и обеспечивающее их целевое исполь­зование. Инвестор имеет юридические права на полное распоря­жение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно оп­ределяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение отно­сительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансово-кре­дитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, поку­пателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет пра­

во распоряжаться выделенными государственными инвестици­ями заказчику-застройгцику, государственному заказчику, заказ­чику, или застройщику.

Заказчик-застройщикявляется юридическим лицом, зарегист­рированным в установленном порядке и осуществляющим свою деятельность на основании договора с инвестором (инвесторами). В соответствии с Общероссийским классификатором видов эко­номической деятельности деятельность заказчика-застройщика классифицируется как деятельность, связанная с консультативными услугами в области строительства. Он распоряжается бюджетными (разных уровней) денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финан­сирования строительства производственных объектов, жилых до­мов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хо­зяйства; имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием. Заказчик-застройщик несет перед инвестором иму­щественную и иную предусмотренную действующим законода­тельством ответственность за рациональное использование выде­ленных для строительства ресурсов и материальных ценностей. Основная деятельность заказчика (заказчика-застройщика) оп­ределена «Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федера­ции», утвержденным постановлением Госстроя России от 08.06.2001 № 58. Заключение и исполнение договора подряда должно соответствовать требованиям гл. 37 «Подряд» Граждан­ского кодекса РФ.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило че­рез подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвесто­ром бюджетных средств на строительство объекта (по утвержден­ной целевой программе) организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Заказчик-за­стройщик осуществляет следующие функции:

  • выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;

  • размещает заказ на разработку всей необходимой для стро­ительства объекта документации;

  • проводит ее согласование в установленном порядке;

  • осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подря­да на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;

  • осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находя­щегося на складах оборудования, изделий и материалов, переда­чу их в монтаж;

  • выполняет все необходимые работы по подготовке строитель­ной площадки;

  • осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при про­изводстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;

  • обеспечивает рациональное и экономное расходование вы­деленных на строительство средств, своевременно осуществля­ет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д.;

  • принимает меры к сокращению сроков строительства.

В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников субъектами инвестиционной деятель­ности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик-застройщик также может выполнять функции государ­ственного заказчика.

Государственный заказчик —государственный орган, облада­ющий необходимыми инвестиционными ресурсами, или органи­зация независимо от форм собственности (служба заказчика), на­деленная соответствующим государственным органом правом рас­поряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для ре­ализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта (Постановление Госстроя РФ «Поло­жение о заказчике при строительстве объектов для государствен­ных нужд на территории РФ» от 08.06.2001 № 58).

Государственным заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории РФ, или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального стро­ительства, группа технического надзора действующегсь предпри­ятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполне­ния возложенных на него функций.

В сферу деятельности государственного заказчика включаются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, тех­ническое перевооружение действующих предприятий и сооруже­ний, капитальный ремонт.

Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе догово­ра и (или) государственного контракта, заключенного между сто­ронами в соответствии с действующим законодательством.

На выполнение функций заказчика-застройщика требуется наличие у организации лицензии на осуществление строитель­ства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в случа­ях, предусмотренных законодательством РФ (постановление Пра­вительства РФ от 21.03.2002 № 174).

Лицензия— документ, подтверждающий право юридического или физического лица на определенный род деятельности или выполнение отдельных видов работ. Лицензию выдает орган, упол­номоченный на то правительством РФ.

Заказчик— субъект инвестиционной деятельности, уполномо- ченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчи­ка поручительство о своей платежеспособности. Заказчик может передать право управления договором подряда другому юриди­ческому или физическому лицу (специализирующемуся на вы­полнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его ин­тересы в течение всего инвестиционного цикла. Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику при­годной для производства работ строительной площадки, доку­ментов об отводе земельного участка под строительство, свое­временная передача проектно-сметной документации на выпол­нение работ в соответствии с требованиями технических регла­ментов, утвержденной в установленном порядке, своевремен­ная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором.

Застройщик —субъект инвестиционной деятельности, физи­ческое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежа­щем ему земельном участке строительство, реконструкцию, ка­питальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной до­кументации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ФЗ от 29.12.2004 № 190; гл. 1, ст. 1, п. 16 Градостроитель­ного кодекса РФ). Застройщик может передать подготовленный для застройки или застроенный земельный участок другим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Прин­ципиальное различие между заказчиком и застройщиком заклю­чается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно явля­ется и землевладельцем на праве личной собственности и пожиз­ненного владения.

Подрядчик(генеральный подрядчик)— физические и юридиче­ские лица (организация, фирма), которые соответствуют требо­ваниям законодательства Российской Федерации, предъявляемых к лицам, осуществляющим строительство. Лицами, осуществля­ющими строительство, могут являться застройщик либо привле­каемое застройщиком или заказчиком на основании договора фи­зическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства, предусмотренным частью 2 ст. 52 Градостро­ительного кодекса РФ.

Он выполняет по договору подряда на капитальное строитель­ство (подрядный контракт) обязательство по строительству объек­тов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подрядчик с со­гласия заказчика может привлекать к выполнению своих обяза­тельств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Ге­неральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в це­лом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:

  • выполнять все работы в объеме и сроки, предусмотренные в договоре;

  • производить работы в полном соответствии с проектом, сме­тами, рабочими чертежами и требованиями технического регла­мента;

. поставлять на строительную площадку необходимые матери­алы, оборудование, изделия, конструкции, строительную техни­ку, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;

  • возводить собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;

  • информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика;

  • нести ответственность перед заказчиком за надлежащее ис­полнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельно­сти;

  • обеспечивать на строительной площадке необходимые меро­приятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;

  • согласовывать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечивать соблюдение его на стро­ительной площадке;

  • осуществлять охрану строящегося объекта, страхование стро­ительных рисков;

  • в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывести за пределы стро­ительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, кон­струкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.

Проектировщик (генеральный проектировщик)— физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законо­дательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осу­ществляющим архитектурно-строительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проектной документации). Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства (ст. 57 Градост­роительного кодекса РФ).

Он несет полную ответственность за качество проекта, техни- ко-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений; осу­ществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.

Пользователи объектов капитальных вложений— физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государ­ственные органы, органы местного самоуправления, иностран­ные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных капиталь­ных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рен­табельных работ за счет увеличения расценок на строительно-мон­тажные работы (удорожания строительства) или за счет техни­ческого прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика. Для пре­одоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников ин­вестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (до­говоре подряда).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *