Государственная оценка

  • автор:

© Он-лайн библиотека оценщиков LABRATE.RU, 2002-2010
Original article: http://www.labrate.ru/laws/20101022_prikaz_mert_508_fso-4_kadastrovaya.htm

к разделу «Законы и акты по оценке» к разделу «Федеральные стандарты оценки» (ФСО)

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)

П Р И К А З

22 октября 2010 года N 508

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2006, № 31, ст. 3456; 2010, № 30, ст. 3998)

приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

Министр Э.С. Набиуллина

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ

«Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости

(ФСО № 4)»

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

4. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

5. При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

6. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

7. Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:

заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;

сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;

определение ценообразующих факторов объектов оценки;

сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

группировка объектов оценки;

сбор рыночной информации;

построение модели оценки;

анализ качества модели оценки;

расчет кадастровой стоимости;

составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

II. Общие требования к определению кадастровой стоимости

8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации

11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.

12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.

15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

IV. Группировка объектов оценки

16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

V. Построение моделей оценки

18. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

20. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки

21. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

22. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

23. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

24. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Обсудить ФСО-4 в Форуме — RUSSIAN APPRAISERS not only for Russians

Сообщения в форуме — за 3 часа, за 6 часов, за день или за неделю

вернуться к разделу «Законы и акты по оценке»


Библиотека LABRATE.RU. Правила копирования и цитирования материалов сайта, форума, электронных рассылок. Размещение кнопок и баннеров.
Уменьшение кадастровой стоимости на 30-60% поможем получить через суд!

Содержание

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)» (с изменениями на 22 июня 2015 года)

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

от 22 октября 2010 года N 508

Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

(с изменениями на 22 июня 2015 года)

____________________________________________________________________
Документ с изменениями, внесенными:
приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года N 388.
____________________________________________________________________

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2006, N 31, ст.3456; 2010, N 30, ст.3998)

приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».

Министр
Э.С.Набиуллина

государственная оценка

Смотреть что такое «государственная оценка» в других словарях:

  • государственная отметка — три, экзаменатор был удовлетворен, трешка, удовлетворительно, государственная оценка, тройка, трюндель, тройбан Словарь русских синонимов. государственная отметка сущ., кол во синонимов: 8 • государств … Словарь синонимов

  • Государственная дума Российской империи III созыва — Государственная дума Российской империи III созыва … Википедия

  • ГОСУДАРСТВЕННАЯ ДУМА Российской Федерации — (полн. Государственная дума Федерального собрания Российской Федерации), законодательный орган, нижняя палата Федерального собрания (см. ФЕДЕРАЛЬНОЕ СОБРАНИЕ в России) Российской Федерации, формируется согласно Конституции Российской Федерации… … Энциклопедический словарь

  • Оценка воздействия на окружающую среду — (ОВОС, EIA, (англ. Environmental Impact Assessment) термин Международной ассоциации по оценке воздействия на окружающую среду (IAIA, International Association for Impact Assessment). Предназначена для выявления характера, интенсивности … Википедия

  • Государственная пропаганда в России — Останкинская башня в Москве. Телевидение средство массовой информации, оказывающее во всем Мире наиболее серьёзное воздействие на сознание аудитории. В данной статье рассматриваются различные аспекты пропагандистской деятельности, осуществляемой… … Википедия

  • Оценка соответствия — (conformity assessment) прямое или косвенное определение соблюдения требований, предъявляемых к объекту. В русской версии стандарта ИСО/МЭК 17000 термин «оценка соответствия» определён как «доказательство того, что заданные требования к продукции … Википедия

  • ОЦЕНКА — Государственная (международная) оценка. Жарг. студ. Шутл. ирон. Тройка, оценка «удовлетворительно». Дубровина, 97; Вахитов 2003, 97 … Большой словарь русских поговорок

  • Государственная экспертиза условий труда — оценка соответствия объекта экспертизы государственным нормативным требованиям охраны труда… Источник: Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 N 197 ФЗ (ред. от 03.12.2012) … Официальная терминология

  • Государственная кадастровая оценка земель — оценка всех категорий земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законом; Г.к.о. проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации … Экологическое право России: словарь юридических терминов

  • Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий — оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной,… … Экологическое право России: словарь юридических терминов

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

  • 1. заключение договора на проведение оценки;
  • 2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
  • 3. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
  • 4. согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
  • 5. составление отчета об оценке.

Этап 1. Заключение договора на проведение оценки.

На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

  • · цель оценки;
  • · стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
  • · правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

  • · категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;
  • · разрешенное использование земельного участка;
  • · форма собственности;
  • · кадастровый номер;
  • · сервитуты и ограничения вещных нрав на земельный участок;
  • · наличие застройки;
  • · определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком;
  • · составление договора на оценку.

Этап 2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.

Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

  • 1. Юридическое описание и регистрационные данные:
    • а) договор на передачу титула собственности;
    • б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
    • в) информация о собственнике или арендаторе;
    • г) характеристика сервитутов;
    • д) правила зонирования и функционального использования;
    • е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.)
    • ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения но теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
  • 2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района. Влияние размера и формы оцениваемого участка варьируется в зависимости от его вероятного назначения. Например, участок необычной формы может быть пригодным для дома отдыха, но непригодным для осуществления некоторых видов коммерческой или промышленной деятельности. Фронтальная граница — это измеряемая в метрах сторона участка, выходящая на улицу, железную дорогу, реку или имеющая какую- либо другую географическую особенность, признаваемую рынком.

Часто участок бывает больше или меньше соседних, что оказывает влияние на стоимость и рассматривается в анализе наиболее эффективного использования. Функциональная полезность участка часто связана с оптимальным размером и соотношением фронтальной границы и глубины. Оценщику следует учитывать это обстоятельство в ходе определения стоимости участков с необычной формой или размером. Тенденции стоимости могут быть выявлены изданных о рыночных продажах или из аренды участков различных размеров.

К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:

  • а) размер (площадь);
  • б) форма (конфигурация);
  • в) топография (рельеф);
  • г) ландшафт;
  • д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
  • е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
  • 3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
  • 4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
    • а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.н.);
    • б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
    • в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта;
    • г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество

и состояние дорог;

  • д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
  • е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
  • ж) состояние окружающей среды;
  • з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов:
    • · природные — подверженность района местоположения участка затоплениям, оползням, землетрясениям, близкое залегание грунтовых вод,
    • · экологические — изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение и пр.
    • 5. Анализ экономических факторов:
      • а) цены соседних участков;
    • б) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
    • в) данные о продажах аналогичных земельных участков;
    • г) данные о стоимости аренды земельных участков;
    • д) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
    • е) данные о доходах и затратах от использования объекта;
    • ж) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:
      • · находится в эксплуатации,
      • · временно не эксплуатируется,
      • · земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.
  • 6. Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации

  • 1. Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, ч то реально существует.
  • 2. Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб,
  • 3. Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

  • · целевое назначение и разрешенное использование;
  • · преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • · текущее использование земельного участка;
  • · перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
  • · ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется использовать метод:

сравнения продаж;

  • · выделения;
  • · распределения;
  • · капитализации земельной ренты;
  • · остатка;
  • · предполагаемого использования.

Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

На этом этапе производится согласование результатов, полученных различными подходами оценки, и обосновывается заключение об итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Окончательное заключение о стоимости объекта оценки выносится на основе обобщения, при котором проводятся:

  • · итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
  • · проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
  • · проверка правильности расчетов;
  • · согласование результатов, полученных разными подходами и единое окончательное заключение о рыночной стоимости.

В зависимости от конкретной ситуации, объема исходной информации результаты, полученные при использовании каждого из трех подходов, могут в большой или меньшей степени отличаться друг от друга. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости недвижимости на основании наиболее подходящих и надежных данных. Обычно показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, для того чтобы придать им определенные веса, и на этой основе сделать заключение об итоговой величине стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости недвижимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).

Этап 5. Составление отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке — это документ доказательного значения, предназначенный для заказчика оценочных услуг и иных заинтересованных в результатах оценки лиц, содержащий итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах.

  • 1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  • 2. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли от 20 июля 2007 г. № 254—256.
  • 3. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р.
  • 4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. № 1102-р. Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом. Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.

Состав информации, детальность и глубина выполняемых исследований и содержание отчета должны удовлетворять следующим принципам. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). В отчете должны содержаться все необходимые данные, чтобы заказчик отчета смог:

  • — понять содержание отчета и примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований, идентифицировать, источники использованной им информации и степень достоверности таковой;
  • — проверить выполненные расчеты (как промежуточные, так и конечного результата оценки) и воспроизвести их и для других комбинаций исходных данных.
  • · Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная пли полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Информация является обоснованной, если она соответствует реальной действительности и позволяет пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком в процессе оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
  • · Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). Используемые в отчете термины не должны допускать двоякого толкования. Все специальные термины, используемые в тексте отчета, должны быть разъяснены.
  • · Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести пользователя к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
  • · Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной (принцип достаточности). Информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
  • · своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
  • · в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
  • · если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
  • · отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
  • · для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы
  • · отчет об оценке должен быть пронумерован постранично и прошит. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью, если он осуществляет оценочную деятельность самостоятельно, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Задача

рыночный стоимость земельный участок

Определите рыночную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб., срок его экономической жизни 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода по инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

Дзд=Сзд*Кул

Кул= Rн+Нвк=0,18+1/25=0,22

Дзд=3000*0,22=660тыс.руб.

  • 1. Дзем=700-660=40тыс.руб
  • 2. Сзем=40/0,18=222тыс.руб.

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка составляет 222тыс.руб.

Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316
(ред. от 30.06.2010)
«Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»

<Письмо> ФНС России от 31.01.2017 N БС-4-21/1639@ «О направлении некоторых позиций высших судов по вопросам администрирования налога на имущество физических лиц, земельного налога и транспортного налога физических лиц за 2016 год» (вместе с «Обзором некоторых позиций высших судов по вопросам администрирования налога на имущество физических лиц, земельного налога и транспортного налога физических лиц за 2016 год»)

Требования Н/П не удовлетворены. Оспаривается правомерность включения в Постановления Правительства Нижегородской области N 703 от 05.09.2011 и N 870 от 11.12.2014 принадлежащих заявителю земельных участков, которые включены в Постановления как входящие в дачные объединения и дачные некоммерческие партнерства, что не соответствует действительности. Н/П считает, что оценка проведена с нарушением Правил оценки, утвержденных постановлением Пр-ва РФ N 316 и Методических указаний N 222. ЗУ учтены в ГКН с видом разрешенного использования «для дачного строительства», категория ЗУ — «земли сельхозназначения». При их оценке использовалась Методика оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утв. приказом Роскомземкадастра от 26.08.2002 N П/307), в которой не имеется указания на обязательность вхождения ЗУ в состав дачного объединения. По заключению Росреестра, Методика может использования для оценки земель садового, огородного, дачного использования в составе земель сельхозназначения, расположенных вне границ садоводческих, огороднических и дачных объединений.

<Письмо> Роснедвижимости от 30.01.2009 N МП/0188 «О полномочиях в части государственной кадастровой оценки земель»

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Разъяснение Минэкономразвития России от 27.05.2011 «Разъяснения Департамента корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости»

Вместе с тем, пунктом 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, установлено, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

Приказ Минэкономразвития РФ от 02.11.2009 N 439 О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка

В соответствии с пунктами 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744), приказываю:

Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587), приказываю:

Приказ Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3 О внесении изменений в Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов

В соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744), приказываю:

<Письмо> Роснедвижимости от 25.09.2007 N ВК/2968 «Об определении кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей перевода в другие категории»

В соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316, оценочные работы проводятся Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. В рамках исполнения государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» Роснедвижимость осуществляет проверку отчета о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, предполагаемого к переводу в состав иной категории.

Приказ Минэкономразвития РФ от 28.06.2007 N 215 Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587);

Разъяснение Минэкономразвития РФ от 15.12.2011 «Разъяснения Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости»

В соответствии с пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (далее — Правила), при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель (с изменениями на 30 июня 2010 года) (утратило силу с 01.01.2019 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 N 1622)

Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2000 года N 316
Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель

(с изменениями на 30 июня 2010 года)

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство Российской Федерации
постановляет:
Утвердить прилагаемые Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Председатель Правительства
Российской Федерации
В.Путин

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 8 апреля 2000 г. N 316

(с изменениями на 30 июня 2010 года)

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (пункт в редакции, введенной в действие с 26 апреля 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года N 206; в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 года N 767; в редакции, введенной в действие с 29 сентября 2007 года постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2007 года N 590.

2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет (пункт в редакции, введенной в действие с 26 апреля 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года N 206; в редакции, введенной в действие с 15 июля 2010 года постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 года N 478.

4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и(или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт в редакции, введенной в действие с 26 апреля 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года N 206.

11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт в редакции, введенной в действие с 26 апреля 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года N 206.

12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель (пункт дополнительно включен с 26 апреля 2006 года постановлением Правительства Российской Федерации от 11 апреля 2006 года N 206).

Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО «Кодекс»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *