Естественный износ помещения

  • автор:

После уведомления 03.12.2014 ОАО «Корпорация развития Приморского края» о досрочном расторжении Договора N 51/П-А ООО «Владстрой» 23.12.2014 заключило в отношении спорных помещений договор аренды N 54/П-А/ТДПМ 8(08-1-0002) с новым арендатором — ООО «Торговый Дом Полиметалл» (далее — договор от 23.12.2014). Однако письмом от 31.12.2014 N 112 ООО «Владстрой» сообщило ООО «Торговый Дом Полиметалл» о невозможности передать имущество по акту приема-передачи в пригодном состоянии 31.12.2014, в связи с чем 12.01.2015 дополнительным соглашением к договору от 23.12.2014 стороны данного договора изменили срок аренды с 21.01.2015, а также установили указанную дату как дату передачи объекта.
На основании акта приема передачи нежилых помещений к договору от 23.12.2014 ООО «Владстрой» 21.01.2015 передало, а ООО «Торговый Дом Полиметалл» приняло нежилые помещения.
Поскольку ОАО «Корпорация развития Приморского края» в нарушение условий договора вернуло спорное имущество арендодателю с дефектами и непригодное для дальнейшей эксплуатации по назначению, арендодатель вынужден был выполнить ремонтно-восстановительные работы и в связи с их ведением в период с 01.01.2015 по 20.01.2015 не мог сдавать помещения в аренду.
Данные обстоятельства послужили основанием для ООО «Владстрой» обратиться в суд со встречным иском к ОАО «Корпорация развития Приморского края» с требованием о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в размере 349 320 рублей, составляющие стоимость не полученной в период с 01.01.2015 по 20.01.2015 арендной платы.
Рассмотрев первоначальное и встречное исковые заявления, суд первой инстанции счел требования первоначального иска обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска отказал. Поскольку в части отказа в удовлетворении встречного иска судебный акт не обжалуется, в силу положений статьи 268 АПК РФ, его законность в этой части апелляционной коллегией не проверяется.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение в части удовлетворения первоначального иска подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении исковых заявлений, судом первой инстанции верно установлено, что требования как первоначального, так и встречного исков вытекают из договоров аренды N 33/П-А и N 51/П-А, на основании которых между сторонами спора сложились обязательственные отношения по аренде недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) об аренде.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В силу части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. При этом, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В связи с заключением ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ООО «Владстрой» 29.12.2014 соглашения о расторжении договора N 51/П-А, по условиям которого стороны договорились считать указанный договор расторгнутым с 31.12.2014, с указанной даты обязательственные отношения по аренде спорного имущества между сторонами прекратились.
Вместе с тем, согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец должен доказать как факт, так и размер неосновательного обогащения. Для подтверждения факта возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, должен доказать совокупность следующих обстоятельств: 1) возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; 2) убытки на стороне потерпевшего; 3) убытки потерпевшего являются источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего); 4) отсутствие надлежащего правового основания для наступления вышеуказанных имущественных последствий.
Таким образом, в предмет доказывания в рамках настоящего спора по требованию о взыскании неосновательного обогащения входят факт получения (удержания) ответчиком денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, составляющих неосновательное обогащение, а также его размер.
Как следует из правовой позиции ОАО «Корпорация развития Приморского края», неосновательное обогащение ООО «Владстрой» за его счет составляют денежные средства в сумме 231 566 рублей 13 копеек, превышающие стоимость восстановительных работ в размере 41 823 рубля 87 копеек, и необходимые для устранения физического износа помещений, превышающего нормальный износ, неправомерно удержанные ООО «Владстрой» из обеспечительного платежа, подлежащего, по мнению истца по первоначальному иску, возврату арендатору после расторжения договора аренды.
Из материалов дела и содержания представленных в материалы дела договоров аренды апелляционным судом установлено следующее.
В соответствии с условиями договора N 51/П-А ОАО «Корпорация развития Приморского края», с учетом перечисленного в пользу ООО «Владстрой» обеспечительного платежа на основании договора N 33/П-А, перечисленный арендодателю обеспечительный платеж по договору N 51/П-А составил 757 970 рублей, который в соответствии с пунктом 4.2 договора N 51/П-А в случае соблюдения арендатором условий настоящего договора, в том числе пунктов 5.16, 6.3.12, подлежал зачету в счет оплаты последнего месяца аренды в случае досрочного его расторжения.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, арендная плата за весь период нахождения спорного имущества в пользовании арендатора, в том числе за последний месяц аренды, внесена последним в полном объеме, в связи с чем, основания для зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы отсутствовали.
Вместе с тем, частично возвращая сумму обеспечительного платежа ООО «Владстрой» удержало из него 273 390 рублей, составляющих стоимость проведенного ремонта помещений, которые были возвращены арендодателю при расторжении договора аренды N 51/П-А с дефектами и в состоянии непригодном для их дальнейшей эксплуатации по назначению.
В соответствии с пунктами 5.16, 6.3.12 договора N 51/П-А арендатор должен вернуть арендодателю объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Указанная в пункте 5.17 Договора N 51/П-А обязанность арендатора возместить арендодателю стоимость восстановительного ремонта или возместить причиненные ему убытки наступает в случае допущенного арендатором ухудшения состояния объекта до состояния, выходящего за пределы понятия нормального износа.
Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.
Удерживая из обеспечительного платежа денежные средства в сумме 273 390 рублей, арендодатель руководствовался расчетом стоимости работ и материалов по состоянию на 31.12.2014.
Как следует из материалов дела, спорные помещения были переданы в аренду по договору N 33/П-А с 0% износа, что соответствует сведениям технического паспорта здания, в состоянии, соответствующем условиям договора и удовлетворяющем арендатора. По окончании срока аренды, установленного договором N 33/П-А, 01.11.2014 между сторонами подписан акт N 1 приема передачи нежилого помещения о возврате арендованного имущества арендодателю. Однако в этот же день, 01.11.2014, между сторонами подписан акт N 2 приема передачи нежилого помещения к договору N 51/П-А, согласно которому помещения были вновь переданы арендатору. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что фактически спорные помещения из владения арендатора, с учетом передачи их части в субаренду третьему лицу, не выбывали, указанные акты приема-передачи носили формальный характер, в действительности имело место непрерывное использование помещений арендатором и субарендатором на протяжении 13 месяцев.
Вместе с тем, при фактическом возврате арендованных помещений, актом приема-передачи от 31.12.2014 зафиксировано, что имущество осмотрено и принято арендодателем в состоянии, не соответствующем условиям договора и не удовлетворяющем арендодателя, с конкретным перечислением обнаруженных повреждений. Акт подписан представителями обеих сторон, при этом со стороны арендатора акт подписан с учетом акта осмотра помещений от 31.12.2014, в котором зафиксированы отличные в части повреждения нежилых помещений. Также 05.01.2015 обеими сторонами подписан акт осмотра нежилых помещений с указанием в нем визуальных повреждений с приложением к акту фотоматериалов.
С целью определения является ли износ арендованных помещений нормальным износом либо превышающим нормальный износ, судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза.
Заключением эксперта N 151/4-15 от 17.12.2015 установлено, что физический износ окрасочных покрытий стен в кабинетах можно считать нормальным износом, а повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете считается превышением нормального физического износа, в связи с чем стоимость работ для устранения физического износа внутренней отделки спорных помещений превышающего нормальный износ определена экспертом в размере 41 823 рубля 87 копеек. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции установив факт превышения нормального физического износа только в части повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете, пришел к выводу, что сумма неосновательного обогащения составляет 231 566 рублей 13 копеек, то есть за вычетом из удержанных арендодателем денежных средств суммы 41 823 рубля 87 копеек.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с приведенным выше выводом суда первой инстанции в виду следующего.
Коллегия критически оценивает представленное в материалы дела экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, поскольку экспертиза выполнена с нарушением норм процессуального законодательства.
Так, определением Арбитражного суда Приморского края от 18.11.2016, с учетом определения от 08.12.2015 об исправлении опечатки, суд первой инстанции назначил для проведения экспертизы одного эксперта, которого предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Однако из представленного суду экспертного заключения N 151/4-15 от 17.12.2015 следует, что фактически экспертизу выполняли два эксперта, один из которых судом не назначался, об уголовной ответственности судом не предупреждался. Кроме того, суд апелляционной инстанции также принимает во внимание то обстоятельство, что первоначально в материалы дела было представлено экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, в котором отсутствовали страницы N 5 и 6, при этом объяснить причину отсутствия указанных страниц экспертное учреждение не смогло, и направило в адрес суда экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015 в полном объеме, но без подписки обоих экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности.
Исследовав экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, суд установил, что при проведении экспертизы экспертами использовалась методика определения процента физического износа, установленная в ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», тогда как спорные помещения являются нежилыми и находятся в административно-общественном здании, на которое не распространяется указанная методика. Также в указанном заключении отсутствует информация о том, какой метод (методы) исследования были применены экспертами, что противоречит Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ и статье 86 АПК РФ.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной интонации не может принять в качестве допустимого доказательства экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015, достоверно подтверждающего факт нормального физического износа окрасочных покрытий стен в кабинетах, а повреждения дверей, ламинированного паркета, наличником, стены в коридоре (между каб. 703 и 704) и натяжного ПВХ потолка в туалете — превышением нормального физического износа, а также стоимости ремонтно-восстановительных работ для устранения физического износа внутренней отделки помещений, учитывая ответ экспертов на первый вопрос, в размере 41 823 рубля 87 копеек.
Кроме того, ООО «Владстрой» представило в материалы дела техническое заключение ООО «Приморский экспертно-криминалистический центр» от 04.04.2016 N 03/ЭН-16, согласно которому все дефекты перечисленные и описанные в подписанном арендодателем и арендатором акте осмотра от 05.01.2015 являются следствием механических повреждений или иного внешнего воздействия и не являются следствие физического износа материала. Согласно указанному техническому заключению, стоимость комплекса ремонтно-восстановительных работ, подразумевающих приведение помещений третьего и седьмого этажей в административном здании в первоначальное состояние с сохранением их единообразия, составляет 373 161 рубль 81 копейку.
Учитывая изложенное, коллегия находит убедительными доводы апеллянта о необоснованности отказа суда первой инстанции в проведении повторной экспертизы с целью установления объема и стоимости восстановительного ремонта. В связи с чем, исходя из того, что стоимость восстановительных ремонтных работ в арендованных помещениях является одним из оснований возражений ООО «Владстрой» по предъявленным к нему требованиям, и для определения характера износа арендованных помещений, стоимости ремонтных восстановительных работ арендованных помещений требуются специальные познания, по ходатайству ООО «Владствой» определением апелляционного суда от 23.08.2016 была назначена экспертиза, с постановкой перед экспертом следующих вопросов: 1. определить степень износа (нормальный износ/превышающий нормальный износ) арендованных помещений, указанных в определении от 23.08.2016, 2. определить объем и стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, 3. Отдельно определить объем и стоимость ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей. Для исследования эксперту были предоставлены в том числе, акт приема-передачи от 31.12.2014, акт осмотра помещений от 31.12.2014 и акт осмотра от 05.01.2015.
Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, составленного ООО «Приморское бюро судебных экспертиз», дефекты, перечисленные в актах в кабинетах 701-711, на стене в коридоре на 7 этаже со стороны кабинетов 703, 704, стене в коридоре напротив кабинета 707, вмятины в ГВЛ и отрыв слоя штукатурки, порыв натяжного потолка в нежилом помещении N 5, а также дефекты в кабинетах N 308, 309, 312, 313, характеризующие степень износа помещений, не являются следствием их нормального физического износа. Объем и стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный, определены экспертом на сумму 461 007 рублей 23 копейки (локальный ресурсный сметный расчет N 1), объем и стоимость ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей определены на сумму 135 928 рублей 96 копеек (локальный ресурсный сметный расчет N 2).
Таким образом, выводами эксперта подтверждается факт возврата арендованных помещений в состоянии требующем восстановительного ремонта, который не связан с нормальным физическим износом помещений. При этом, исходя из определенной экспертом стоимости ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный (461 007 рублей 23 копейки, а также 135 928 рублей 96 копеек стоимости ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей), коллегия пришла к выводу, что стоимость проведенного арендодателем ремонта возвращенных помещений в размере 273 390 рублей, подтвержденная договором подряда N 6/1 от 05.01.2015, справкой о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 12.01.2015, локальным ресурсным сметным расчетом от 05.01.2015, не является завышенной, часть обеспечительного платежа, удержанная арендодателем в сумме 273 390 рублей, была полностью направлена на оплату восстановительного ремонта помещений, возвращенных арендатором с дефектами, степень которых превышала нормальный износ.
Возражая на представленное в материалы дела заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ОАО «Наш дом Приморье» указали на неверное определение экспертом степени износа, превышающей нормальный (так, по мнению ОАО «Корпорация развития Приморского края» имевшие место загрязнения, потертости вертикальных поверхностей, необходимо относить к нормальному износу, что соответствует экспертному заключению N 151/4-15 от 17.12.2015), ссылки на нормативную и методическую литературу, которая использовалась для подготовки ответов на поставленные судом вопросы, а также составление локальных ресурсных сметных расчетов N 1 и 2 без учета документов, имеющихся в материалах дела со значительным превышением по всем позициям и применением расценок по состоянию на 3 квартал 2016 года.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции экспертом Трошиным М.В. даны пояснения относительно составленного им заключения N 190/С-16 от 28.10.2016. А именно, со ссылкой на положения статьи 258 Налогового кодекса Российской Федерации, эксперт пояснил, каким образом определен нормальный износ и степень износа, превышающая нормальный, при этом применительно к спорному объекту степень износа определялась экспертом по совокупности установленных признаков, что в свою очередь определило избранный экспертом метод исследования. Указал, что с целью определения объема ремонтных работ, необходимых для устранения износа помещений, превышающего нормальный, экспертом осуществлялся выезд на объект и его непосредственный осмотр. Согласно представленным экспертом в материалы дела копиям уведомлений, лица, участвующие в деле были надлежащим образом уведомлены о времени и месте проведения осмотра объекта экспертизы, в том числе ОАО «Корпорация развития Приморского края», что подтверждается уведомлением о вручении, согласно которому представителем ОАО «Корпорация развития Приморского края» Найденовой И.Р. 20.09.2016 было получено уведомление от 14.09.2016 N 370/С-16. При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что риск неполучения корреспонденции по юридическому адресу является риском самого юридического лица (статья 165.1 ГК РФ).
Относительно применения расценок по состоянию на 3 квартал 2016 года эксперт отметил, что согласно определению от 23.08.2016 перед экспертом была поставлена задача определения стоимости восстановительных работ на дату проведения экспертизы. На вопрос истца о значительном превышении материалов, их стоимости и работ, эксперт пояснил, что при проведении расчета в соответствии с методическими рекомендациями (МДС 81-35.2004) был применен коэффициент 2. Учитывая изложенное, и исходя из поставленных перед экспертом задач, несостоятельны возражения истца о том, что стоимость восстановительных работ, согласно заключению N 190/С-16 от 28.10.2016 значительно превышает расходы на ремонт, фактически понесенные ответчиком.
Оценив представленное в материалы дела заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016 в порядке статей 71, 86 АПК РФ, по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, принимая во внимание данные экспертом пояснения в ходе судебного заседания, суд апелляционной инстанции не установил оснований для признания его ненадлежащим доказательством по делу, поскольку заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности; выполнено экспертом, имеющим высшее профессиональное образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представлены. По указанным основаниям апелляционный суд признает заключение эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016 надлежащим доказательством по делу.
Исходя из вышеизложенного, и принимая во внимание стоимость ремонтных восстановительных работ для устранения недостатков, характеризующих степень износа, превышающего нормальный (461 007 рублей 23 копейки, а также 135 928 рублей 96 копеек стоимости ремонтных работ для устранения отверстий от выкрученных шурупов и гвоздей), и размер фактических затрат арендодателя на проведение ремонта возвращенных помещений (273 390 рублей), коллегия не усматривает в действиях ответчика по удержанию денежных средств в размере 273 390 рублей из обеспечительного платежа причин возникновения предполагаемого истцом неосновательного обогащения ответчика за его счет. Более того, учитывая, что фактически ответчиком были понесены расходы на проведение восстановительного ремонта в меньшем размере, чем обоснованно могли бы быть понесены в соответствии с заключением эксперта N 190/С-16 от 28.10.2016, возрастание или сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне ответчика в настоящем случае отсутствует.
Кроме того, в соответствии пунктом 2 статьи 616 ГК РФ и положениями договоров аренды N 33/П-А и N 51/П-А, в том числе и о возврате арендованного имущества в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, в рассматриваемом случае не имеют места убытки на стороне арендатора, являющихся одновременно источником обогащения арендодателя.
Доказательств того, что на момент возврата помещений истец был готов провести в возвращенных помещениях ремонтные восстановительные работы, стоимость которых значительно бы отличалась от удержанной ответчиком в меньшую сторону, однако вопреки готовности истца ответчик самостоятельно произвел ремонтные работы, принимая во внимание составленные сторонами акты осмотра и приема-передачи помещений, ОАО «Корпорация развития Приморского края» в материалы дела не представлено.
Таки образом, исходя из установленных по материалам дела апелляционным судом обстоятельств, предъявляя требование о неосновательном обогащении, истец не доказал факта удержания ответчиком денежных средств без установленных законом и договорами аренды оснований, составляющих неосновательное обогащение.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование ОАО «Корпорация развития Приморского края» о взыскании с ООО «Владстрой» суммы неосновательного обогащения в размере 231 566 рублей 13 копеек не подлежат удовлетворению, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований первоначального иска в полном объеме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела по правилам, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, является основанием для изменения решения арбитражного суда полностью или в части.
Таким образом, установленные арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельства являются основанием для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части в силу пункта 2 статьи 269 АПК РФ на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с тем, что решение от 03.06.2016 отменено апелляционным судом в обжалуемой части, в удовлетворении требований первоначального иска отказано, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в порядке статьи 110 АПРК РФ подлежат перераспределению с учетом изменения обжалуемого судебного акта.
Так, судебные расходы ОАО «Корпорация развития Приморского края» и ОАО «Наш дом Приморье» на оплату услуг эксперта (экспертное заключение N 151/4-15 от 17.12.2015) в размере 46 000 рублей и 35 000 рублей соответственно, подлежат отнесению на указанных лиц, в связи с отказом в удовлетворении требований первоначального иска. Судебные расходы на проведение судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции в сумме 67 250 рублей, исходя из итогов рассмотрения дела, подлежат взысканию с истца по первоначальному иску в пользу ООО «Владстрой».
В части распределения судебных расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному и встречному искам, решение изменению не подлежит, поскольку согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной госпошлины возвращается истцу. Так, с учетом уменьшения размера первоначальных исковых требований излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 837 рублей подлежит возврату ОАО «Корпорация развития Приморского края», а в связи с увеличением суммы встречных исковых требований и уплатой государственной пошлины при подаче встречного искового в меньшем, чем это предусмотрено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размере, государственная пошлина в ее недостающей части в сумме 1 518 рублей подлежит взысканию с ООО «Владстрой» в доход федерального бюджета.
В связи с удовлетворением требований апелляционной жалобы ответчика с учетом дополнений к ней, и отказом в удовлетворении требований первоначального иска в полном объеме, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца и подлежит взысканию в пользу ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2016 по делу N А51-8941/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» в пользу открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» 231 566 рублей 13 копеек неосновательного обогащения, 7 631 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 46 000 рублей судебных расходов на оплату услуг эксперта, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» в пользу открытого акционерного общества «Наш дом — Приморье» 35 000 рублей судебных расходов на оплату услуг эксперта, отменить.
В удовлетворении первоначальных исковых требований открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» 231566 рублей 13 копеек неосновательного обогащения отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Приморского края от 03.06.2016 по делу N А51-8941/2015 оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества «Корпорация развития Приморского края» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Владстрой» 67 250 (шестьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей судебных расходов на проведение судебной экспертизы, 3 000 (три тысячи) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Поручить бухгалтерии Пятого арбитражного апелляционного суда перечислить с депозитного счета Пятого арбитражного апелляционного суда на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью «Приморское бюро судебных экспертиз» (ИНН 2536240470, КПП 253601001, р/счет 40702810700050000927, банк получателя ОАО «Дальневосточный банк», БИК 040507705, к/с 30101810900000000705, назначение платежа: оплата судебной экспертизы по арбитражному делу N 2-8941/2015) денежные средства в сумме 67 250 (шестьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей, подлежащих выплате эксперту.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий Д.А. Глебов
С.М. Синицына
Судьи Н.А. Скрипка

А волшебства на свете нет, деточка. Есть только чуткость, доброта и чуткость, и ещё умение видеть насквозь (с).

Возмещение ущерба при аренде: как это делается

Участники арендных отношений очень часто сталкиваются с темой причинения ущерба квартире в процессе проживания. Ущербом может стать что угодно: разбилось зеркало, появились царапины на полу, сломалась стиральная машина. Эти споры могут быть очень серьезными и затяжными и доходить до судебного разбирательства. Для собственника важно восстановить свое поврежденное или утраченное имущество, для арендатора — вернуть платеж, внесенный для обеспечения обязательств. Что можно сделать, чтобы облегчить нелегкую процедуру по согласованию ущерба? Какова процедура определения его наличия и стоимости? Что необходимо знать арендатору и арендодателю? На все эти вопросы отвечает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Старайтесь все предвидеть

Можно сказать, что процедура согласования ущерба начинается уже при заселении в квартиру. Помимо передаточного акта, фиксирующего передачу квартиры и ключей, данные счетчиков на воду и электричество, важно приложить полное описание состояния квартиры на момент передачи арендатору. Желательно, чтобы было фотоприложение, в том числе по расстановке мебели в квартире, так как зачастую мебель закрывает существующий ущерб и мешает его увидеть.

Иметь достоверную информацию о состоянии имущества до начала действия договора аренды очень важно.

В случае обнаружения ущерба на момент выселения из квартиры, то, что не было зафиксировано при заселении, будет находиться в зоне ответственности арендатора. То есть факт наличия ущерба подтверждается актами приемки и возврата квартиры. Грамотно оформленные акты с подробным описанием и фотоприложением будут являться письменным доказательством наличия либо отсутствия ущерба.

Для оценки состояния имущества в первую очередь во внимание принимаются акты приема-передачи и возврата имущества, а уже потом учитывается характер повреждений, оценивается, не относятся ли эти повреждения к нормальному (естественному) износу. Законом закреплено, что арендатор обязан вернуть собственнику имущество в том состоянии, в котором он его получил при заселении, с учетом нормального износа. При этом законодательно это понятие четко не определено.

Что такое естественный износ?

В связи с отсутствием законодательного определения рекомендуется включать термин «нормальный износ» в условия договора, определив его как естественное ухудшение качества и внешнего вида квартиры и имущества в результате его износа при обычном режиме эксплуатации и при естественных условиях воздействия на него окружающей среды. Иными словами, нормальный износ — это естественные изменения характеристик имущества, влекущие за собой уменьшения его цены без причинения вреда, при аккуратной эксплуатации по назначению.

К естественному износу может быть отнесено следующее: потертость стен и полов, незначительные загрязнения стен, мелкие царапины на мебели, снижение работоспособности электроприборов вследствие их продолжительной эксплуатации.

А вот такие повреждения, как сколы на раковине, разбитые стекла, отсутствие керамической плитки, вздутия на мебели, глубокие царапины на поверхностях, пятна на обивке мебели, являются ущербом.

Часто возникают вопросы относительно отверстий в стенах, так как сейчас очень востребован интерьер в светлых тонах, который украшается картинами, постерами, фотографиями по вкусу арендатора. Часто собственники категорически против сверления отверстий в стенах. Поэтому этот вопрос нужно решать заранее. Сделанные без согласования с арендодателем отверстия в стенах будут отнесены к ущербу.

Пол – это еще одна огромная сфера споров и согласований по ущербу. Арендаторы-иностранцы часто ходят дома в уличной обуви. Паркет и другие натуральные материалы являются довольно уязвимыми к острым и тяжелым предметам. Если вы знаете о «хрупкости» пола в вашей квартире, рекомендуется оговорить в договоре, что «хождение в уличной обуви по паркету не допускается». Бывает, что происходит набухание досок в местах стыков, что является результатом неправильной эксплуатации – переувлажнения, то есть будет отнесено к ущербу. Чтобы свести к минимуму возможные разногласия при выселении, собственнику рекомендуется заблаговременно предупредить о правильном уходе за его имуществом.

При согласовании ущерба, причиненного бытовой технике, учитывается заключение технического специалиста по ремонту, в котором сказано о причине поломки.

Кроме того, имущество может быть полностью утрачено, например, разбиты бокалы, тогда требуется покупка нового аналогичного имущества, что порой бывает сложно.

Что нужно делать сторонам конфликта

Процедура согласования и доказывания ущерба со стороны собственника включает следующие обязательные условия. Первое. Собственник обосновывает заявленную сумму ущерба – подтверждает стоимость утраченного имущества или объем затрат на его восстановление. Для этой цели могут понадобиться документы, подтверждающие покупку имущества взамен утраченного или испорченного, квитанция на ремонт, смета на ремонтные работы.

Второе. Собственник доказывает неправомерность действий лица, причинившего вред. То есть необходимо продемонстрировать, что поврежденная (утраченная) вещь использовалась неаккуратно, неправомерно, не по назначению, не осмотрительно и т. п. Например, это будет подтверждено заключением мастера по ремонту стиральной машины, где будет указано, что поломка вызвана попаданием в нее сторонних предметов.

И наконец, необходимо установитьпричинную связь между действиями ответчика и убытками – то есть тот факт, что повреждения вызваны именно определенными условиями, из-за которых появился ущерб.

Например, полосы на полу стали следствием слишком влажной уборки: был нарушен уровень влажности, что вызвано действиями проживающего в квартире лица при уборке квартиры.

Ущерб подлежит возмещению, если он причинен по вине арендатора. Гражданским законодательством установлено две формы вины: умысел и неосторожность (простая и грубая).

Отсутствие вины при установлении ущерба доказывается арендатором, который должен обосновать, что при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, им были приняты все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств (поддержанию арендованного имущества в первоначальном состоянии).

При удержании денежных средств из обеспечительного платежа в счет возмещения ущерба собственнику не следует забывать, что это возможно только в отношении согласованного сторонами ущерба либо установленного судебным решением (если стороны не смогли договориться без суда).

5 простых шагов для эффективного согласования ущерба

  1. Рассмотреть возможность имущественного страхования. Рекомендуемый минимум страхования при арендных отношениях включает страхование от гибели, утраты, повреждения имущества и страхование риска гражданской ответственности в пользу третьих лиц, которым может быть причинен вред (соседи).
  2. Грамотно и полно составить передаточный акт и акт возврата имущества.
  3. Иметь подборку документов, подтверждающих покупку предметов мебели, бытовой техники и прочих предметов.
  4. Проанализировать наличие всех условий гражданско-правовой ответственности арендатора (противоправность действий, наличие убытков (вреда), обоснованность стоимости ущерба, причинную связь между нарушением и убытками, вину нарушителя).
  5. С учетом п. 4 составить письмо о согласовании ущерба с приложением подтверждающих документов (заключение мастера-эксперта о причине поломки, чеков на ремонт сломанного имущества, сметы на восстановление имущества в первоначальное состояние и т. п.).

Арендатор может возместить причиненный вред, оплатив расходы на восстановление имущества или заменив либо исправив поврежденную вещь.

Напомним, что размер расходов должен быть подтвержден с помощью вышеупомянутых документов.

И еще один дополнительный, но тоже важный совет. Обеим сторонам – и собственнику квартиры, и арендатору при любом развитии событий следует придерживаться общепринятой этики и вежливости в письмах и переговорах при согласовании ущерба. И, как это порой ни бывает трудно, старайтесь быть объективным при оценке вреда. Так будет лучше всем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *