Двойная продажа квартиры

  • автор:

Законодательство РФ и Р. Беларусь существенно отличается, поэтому особенности продажи квартир в обоих государствах совершенно разные. Наибольшее количество вопросов вызывает уплата налогов и получение налоговых вычетов. Рассмотрим все нюансы более подробно.

Содержание

Особенности продажи недвижимости гражданами РФ на территории Беларуси

Если у вас на территории Беларуси недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, дарения или в порядке наследования, вы можете в любой момент продать его – никаких ограничений на подобные сделки для мигрантов не устанавливаются.

Однако стоит знать несколько немаловажных деталей:

  • Если у вас вместо квартиры дом, вам может принадлежать только само строение. Все земельные участки на правах частной собственности оформляются только гражданами Беларуси. Мигранты же могут ими пользоваться по договорам аренды, заключенным на 99 лет. Следовательно, для продажи дома нужно оповещать муниципальный орган власти, т.к. именно с ним оформляются договоры аренды недвижимости. Вы можете продать дом, но в стоимость не включается участок земли.
  • Резиденты и нерезиденты Белоруссии уплачивают подоходные налоги при продаже недвижимости. Также они обязаны своевременно предоставлять налоговые декларации в ИФНС по месту расположения проданного жилья.

Обратите внимание! Указанные правила актуальны как для резидентов, так и для нерезидентов Белоруссии, не имеющих белорусского гражданства.

Подоходный налог с продажи квартир

Согласно НК Р. Беларусь, иностранные лица и граждане государства могут быть освобождены от уплаты налога при реализации недвижимости один раз в 5 лет. Даже если квартира находится в собственности менее указанного срока, но за последние 5 лет мигрант не совершал подобные сделки, он вправе не платить подоходный налог, при этом предоставлять декларацию все равно придется.

Указанное выше правило распространяется только на резидентов Беларуси – людей, проживающих там более 183 дней в году. Если вы за указанный срок выезжали за пределы территории государства и некоторое время жили в другой стране, при этом количества дней недостаточно, вы не можете получить статус резидента и будете считаться нерезидентом. Проживание в течение 183 дней подтверждается миграционными документами.

Нерезиденты подоходный налог уплачивают в обязательном порядке. Его размер составляет 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку жилья, и вырученной суммой при продаже.

Пример №1: расчет подоходного налога при продаже имущества в Белоруссии

Гражданин РФ купил в Минске квартиру стоимостью 20 000 долларов в 2013 году. Через несколько лет он решил ее продать, от сделки получил 30 000 долларов. Следовательно, его прибыль составляет 10 000 – именно от этой суммы производится расчет:

10 000 х 13% = 1 300 долларов – размер налога к уплате.

Важно! Для определения статуса резидента или нерезидента учитывается календарный год, который длится с 1 января по 31 декабря. Например, если вы проживали в прошлом году в Беларуси более 183 дней, но в начале года решите продать жилье, налоговый орган вас сочтет нерезидентом.

Как продать квартиру в Белоруссии гражданину России: пошаговая инструкция

Вы можете заняться продажей жилья самостоятельно или обратиться за помощью к риэлторам. Последнее существенно упростит вам жизнь и саму процедуру, но придется оплатить их услуги. Содействие риэлторов актуально, если вы не можете лично присутствовать в процессе сделки: вам достаточно оформить нотариальную доверенность, и всю работу специалисты проделают за вас.

В целом, процедура продажи любой недвижимости в Белоруссии выглядит следующим образом:

  1. Подготовка жилья. Рекомендуется привести его в порядок и сделать внешне более привлекательным, особенно если требуется ремонт – это привлечет наибольшее количество покупателей, и вы сможете продать его быстрее.
  2. Размещение объявлений. В Белоруссии, как и в России, есть множество электронных площадок, куда вы можете подать объявление о продаже дома или квартиры.
  3. Показ жилья и заключение договора купли-продажи. Если вы нашли покупателя, которого все устраивает, между ним и вами оформляется договор, согласно которому имущество переходит в его собственность после уплаты полной стоимости. Во время сделки вам нужно иметь при себе все документы на жилье, в том числе и свидетельство, подтверждающее право владения им.
  4. Оформление сделки в регистрационном органе по месту расположения недвижимости. После оформления договора вам и новому собственнику нужно явиться в госорган для переоформления права собственности. С собой нужно взять все документы на имущество, плюс договор купли-продажи.
  5. Подача налоговой декларации. Это нужно сделать до 31 марта года, следующего за датой продажи. После рассмотрения налоговый орган пришлет вам письменное уведомление с уже рассчитанной суммой подоходного налога и квитанцией для оплаты.
  6. Уплата налогов. Это делается до 1 июня года, в котором была подана декларация. Оплатить сборы можно в кассе практически любого банка или дистанционно с помощью онлайн-сервисов, используя реквизиты налогового органа, указанные в квитанции.

Важно! Даже если в результате продажи квартиры доход вами не был получен, декларация все равно должна быть предоставлена в обязательном порядке. При нарушении данного правила вас привлекут к административной ответственности и обяжут уплачивать штрафы.

Также стоит учитывать, что, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний ребенок, ее реализация возможна только при участии представителей органов опеки. Вам нужно предоставить ему равнозначное жилье, выписать ребенка в никуда и лишить его имущества не получится.

Документы

В процессе сделки вам понадобятся следующие документы:

Название Где взять Срок действия
Российский паспорт Загс в РФ До замены в связи с достижением возраста или сменой Ф.И.О.
Свидетельство о праве на собственность Выдается регистрирующим органом на территории Беларуси До перехода права собственности
Договор дарения Требуется, если недвижимость получена в дар. Оформляется в нотариальной конторе Не ограничивается
Договор купли-продажи, оформленный при приобретении вами недвижимости Заключается между сторонами самостоятельно Не устанавливается
Договор купли-продажи, оформленный между вами и покупателем
Техническая документация на объект недвижимости Местное подразделение БТИ

Если вы не можете лично присутствовать на сделке, вам понадобится нотариально заверенная доверенность на своего представителя.

Продажа через агентство недвижимости: плюсы и минусы

Многие россияне предпочитают продавать жилье в Беларуси с помощью агентств недвижимости. Рассмотрим, какие здесь есть достоинства и недостатки:

Плюсы Минусы
Вам не нужно лично присутствовать на сделке: вы в это время можете находиться в любом государстве Есть риски нарваться на мошенников. Перед подписанием обязательно внимательно ознакомьтесь с договором о предоставлении риэлторских услуг
Имущество обычно при грамотной работе риэлтора продается гораздо быстрее, чем при самостоятельной продаже: в среднем, на это уходит от 1 до 3 месяцев, но все зависит от качества, стоимости и расположения жилья Вам придется оплачивать услуги риэлторов. Средняя стоимость составляет 4-7% от цены на продаваемую недвижимость.

Услуги могут оплачиваться как по предоплате, так и после заключения сделки – все зависит от условий конкретного агентства. Рекомендуется второй вариант: при нем вы не несете никаких рисков

Если возникнут проблемы с покупателем после заключения сделки, ответственность за это возлагается на агентство. Именно его сотрудники должны проверять юридическую чистоту сделок. Вам будет проще взыскать деньги через суд с агентства, нежели с нового собственника
Меньше рисков. Риэлторы контролируют сделку на всех этапов вплоть до переоформления права собственности
Возможность продажи жилья самому агентству, если оно долго не продается. Некоторые фирмы самостоятельно выкупают его, но стоимость обычно предлагают ниже рыночной

«Сейчас в Минске действует программа по строительству жилья по выгодным ценам – рентабельность достигает всего 5%. Контролировать весь процесс должен горисполком. Однако недавно мне было доложено, что какие-то дельцы купили недвижимость по низким ценам для последующей перепродаже. На данный момент продано 54 или 56 квартир»

А. Лукашенко, Президент Белоруссии.

Особенности продажи наследственного имущества

Если вы продаете в Беларуси квартиру, полученную в наследство, платить налог в любом случае придется. Исключение – отсутствие подобных сделок у резидента за последние 5 лет: в таком случае подоходный налог не уплачивается, но декларация предоставляется в обязательном порядке.

Порядок расчета налога здесь примерно такой же, как и при реализации купленной ранее недвижимости. Однако он рассчитывается не от суммы фактической прибыли, а от оценочной стоимости жилья.

Пример №2: продажа унаследованной квартиры в Белоруссии

Гражданин РФ постоянно проживает в Гомеле. В 2010 году он получил в наследство квартиру, а в 2018м решил ее продать. Оценочная стоимость недвижимости составила 50 000 долларов – от этой суммы рассчитывается налог:

50 000 х 13% = 6 500 долларов США – сумма налога.

Юридические нюансы продажи недвижимости в Белоруссии

Налог для нерезидентов может оказаться слишком большим, но у вас есть несколько способов экономии:

  • Получить налоговый вычет. Вам будет возвращено 10% от суммы, уплаченной в качестве налога. Например, если вы заплатили 6 500 долларов, вам зачислится обратно 650 долларов в течение 30 дней с момента подачи заявления в налоговый орган.
  • Заказать в БТИ оценочную стоимость квартиры на день вступления в наследство – она будет существенно ниже стоимости, рассчитанной в году продажи. Налог уплачивается в виде разницы между указанной стоимости и фактически полученной прибыли.
  • Использовать для вычета не оценочную, а рыночную стоимость. Она существенно выше, следовательно, вам вернется больше денег.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Где можно оформить налоговый вычет после продажи имущества в Беларуси?

Вычет оформляется через налоговый орган по месту расположения недвижимости. Деньги выделяются из местного бюджета.

Вопрос №2. Требуется ли россиянину регистрация в Беларуси для продажи жилья?

Нет, наличие или отсутствие регистрации значения не имеет.

Распространенные ошибки

Ошибка №1. Налог рассчитывается от вырученной за квартиру суммы.

Нет, расчет ведется между разницей от стоимости покупки и продажной цены.

Ошибка №2. Если доход от продажи жилья не получен, декларацию предоставлять не нужно.

Нет, декларация направляется в налоговый орган в обязательном порядке.

Россияне без ограничений могут продавать имеющуюся в Белоруссии недвижимость, однако нужно учитывать нюансы, касающиеся уплаты налогов. Если не заплатить их в установленные сроки или нарушить срок подачи декларации, вас могут привлечь к ответственности и обязать уплачивать довольно крупные штрафы.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Уплата налогов при продаже недвижимости

Известная поговорка “Заплати налоги и спи спокойно” в реальности сталкивается со сложностью выяснения всех обязательных к уплате налогов. В этой статье мы попробовали разобраться с уплатой налогов при продаже недвижимости в Беларуси. Данная статья не является юридической консультацией. Перед совершением сделок с недвижимостью мы рекомендуем обращаться в налоговую инспекцию.

Продажа недвижимости в Беларуси облагается подоходным налогом с физических лиц — Глава 18 Налогового кодекса Республики Беларусь. Ставка фиксирована и равна 13%. Подоходный налог взимается только с дохода, полученного от сделки.

Один раз в 5 лет (в том числе путем продажи, мены, ренты) налоговые резиденты Республики Беларусь (пункт 44 статьи 208 НК) могут продать без уплаты подоходного налога:

  • Жилой дом;
  • Квартиру;
  • Дачу;
  • Садовый домик;
  • Гараж;
  • Машино-место;
  • Земельный участок;
  • Недостроенный дом или дачу.

В каких случаях необходимо уплатить подоходный налог с продажи недвижимости?

1. Если вы совершили вторую продажу объекта недвижимости в течение 5 лет.

2. Налогом облагается продажа нежилых помещений, принадлежащих физическим лицам на правах собственности:

  • Офисы;
  • Административные помещения;
  • Торговые помещения.

Даже с первой продажи таких объектов недвижимости придется заплатить подоходный налог.

3. Если вы являетесь иностранным гражданином и налоговым нерезидентом Республики Беларусь, то есть провели на территории нашей страны менее 183 дней в текущем календарном году. До совершения сделки в налоговом органе по месту нахождения недвижимости необходимо получить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей перед бюджетом. Для удостоверения сделки требуется предоставить такой документ, иначе ее будет невозможно провести.

Обратите внимание, что при определении резидентства учитывается текущий календарный год. Если в прошлом календарном году вы проживали более 183 дней на территории Беларуси, а в начале этого года совершили сделку по продаже объекта недвижимости, не прожив необходимое количество дней, то считается, что на момент сделки вы были нерезидентом. Так как налоговая декларация подается в следующем году, за вами признают обязанность уплатить подоходный налог с продажи, как нерезидента.

Как рассчитывается сумма налога?

Например, если вы приобрели квартиру за 60 000$ в эквиваленте, а продали за 70 000$ в эквиваленте, то налогом будут облагаться 10 000$.

Налог составит: 10 000$ (доход) * 13% (подоходный налог) = 1 300$ (подоходный налог к оплате). Оплата только в белорусских рублях.

Когда подавать декларацию по подоходному налогу?

В новой редакции Налогового кодекса Республики Беларусь, который вступил в силу 1 января 2019 года, изменен срок подачи декларации.

Ранее подать декларацию в налоговый орган нужно было не позднее 1 марта. Теперь срок увеличен — подача по 31 марта включительно. Одновременно сместился и срок уплаты — с 15 мая на 1 июня года, следующего за отчетным. Извещение физическому лицу или его представителю должны вручить не позднее 30 апреля.

То есть, если в 2019 году вы продали вторую квартиру в течение 5 лет, то налоговую декларацию вы обязаны подать до 31 марта 2020 года. При наличии дохода от продажи, оплатить подоходный налог с дохода необходимо не позднее 1 июня 2020 г.

Если после продажи квартиры вы не получили дохода, то все равно необходимо предоставить декларацию в налоговый орган в установленный срок.

Когда можно не платить налог?

1. Если в течение 5 лет вы продали одну квартиру, полученную в наследство, и одну квартиру, которую приобрели самостоятельно, то от уплаты подоходного налога с продажи последней вы будете освобождены. С продажи первой также налог не предусмотрен. Если один из продаваемых объектов недвижимости был получен в наследство, то второй продажей в течение 5 лет он не считается.

2. Если в течение 5 лет продается дом и квартира, то продажа второго объекта недвижимости не будет облагаться налогом. В данном случае дом и квартира не являются однородными объектами.

3. Если в течение 5 лет отчуждается не завершенное строительством капитальное строение (здание, сооружение), расположенного на земельном участке, предоставленном для строительства и обслуживания жилого дома, садоводства, дачного строительства, в виде служебного надела.

Указанные изменения в законодательстве действуют с 01.01.2019 и имеют обратную силу. Это значит, что если до указанной даты по такому основанию физическим лицом был уплачен налог, то он подлежит возврату из бюджета. Физлицо вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о зачете (возврате) излишне уплаченных (взысканных) сумм подоходного налога. Независимо от истечения пятилетнего срока со дня уплаты (взыскания) такого налога.

Какие льготы существуют?

Для граждан Беларуси, которые не являются налоговыми резидентами и постоянно проживают за пределами страны, предусмотрена льгота при продаже объектов недвижимости перечисленных в пункте 44 статьи 208 НК Республики Беларусь. То есть первая продажа указанной выше недвижимости не будет облагаться налогом.
До вступления новой версии НК Республики Беларусь для таких граждан не было предусмотрено подобной льготы.

Ответственность за несоблюдение закона

Встречаются случаи, когда люди прописывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость, чтобы снизить налог или вообще его не платить.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена статье 243 Уголовного кодекса Республики Беларусь.

Будьте юридически грамотны! Незнание законов не освобождает от ответственности.

Сделайте репост на стену, чтобы не потерять! Эта статья может быть полезна в будущем.

Задайте свой вопрос в нашем разделе «Вопросы и ответы» и мы постараемся ответить.

Двойные продажи квартир – как защититься Покупателю?

Последнее обновление: 07.08.2019

В сводках чрезвычайных происшествий всё ещё можно услышать такие истории: человек купил квартиру (заключил договор, заплатил деньги, взял для этого ипотеку), а потом выяснилось, что эта квартира уже продана другому (и с ним тоже заключен договор, он тоже оплатил покупку…) Фактически квартиру продали дважды. Возможно ли это? Как избежать такого поворота событий? Как быть, если это уже произошло?

Такая ситуация на рынке недвижимости называется «двойной продажей». Как правило, двойные продажи квартир происходят на первичном рынке жилья и случаются либо из-за ошибок в документах (при распределении площадей в новостройках), либо в результате мошеннических действий самого Застройщика или его соинвесторов.

На «вторичке» двойная купля-продажа квартир случается относительно редко, и стать жертвой подобного мошенничества может только очень неосмотрительный Покупатель. Если Договор купли-продажи квартиры составлен грамотно и расчеты по сделке организованы правильно, то Продавец получит свои деньги лишь после того, как в Росреестре будет зарегистрирован переход права собственности на квартиру.

А вот в новостройках двойные продажи квартир случаются гораздо чаще. Дело в том, что обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности на новую квартиру можно только после сдачи построенного дома в эксплуатацию. А деньги Застройщику (или другому Продавцу) нужно передать намного раньше (в процессе строительства). Недобросовестный Продавец может воспользоваться этим временем, и до регистрации продать недвижимость еще раз. Повторная продажа квартиры может произойти и случайно, из-за путаницы в документах о распределении построенных площадей.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Двойные продажи квартир в новостройках – как это бывает?

Риск двойной продажи может возникнуть в зависимости от того, каким образом оформляется покупка квартиры в новостройке. Что это значит?

Рассчитывая стать владельцем жилья в строящемся доме, Покупатель заключает один из следующих договоров:

  • Договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • Договор паенакопления в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК);
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) или Предварительный договор долевого участия (ПДДУ);
  • Договор уступки прав требования на квартиру.

По этим договорам (кроме предварительных) Покупатель приобретает не право собственности, которое регистрируется государством, а всего лишь право требования (подробнее о нем – см. по ссылке).

Но и право требования можно зарегистрировать в Росреестре, обезопасив себя от других претендентов на строящееся жильё. Вот только годится для этого не любое из перечисленных выше соглашений, а лишь Договор долевого участия (ДДУ) и Договор уступки права требования на основе ДДУ.

Все виды предварительных договоров, участие в ЖСК, а также договор уступки (если он заключён не по ДДУ) не регистрируются в Росреестре, и поэтому не исключают риска двойной продажи квартиры Застройщиком. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Договор с ЖСК

Привлечение средств на строительство домов через жилищно-строительные кооперативы запрещено с 1 июля 2018 г. Но использование этой формы допускается, если кооператив получил разрешение на строительство до указанной даты (пп.2, п.4, ст.8 ФЗ-175, от 01.07.2018). Так что вероятность столкнуться с таким договором всё ещё существует.

К тому же, создание ЖСК по прежнему разрешено для строительства на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности, и ЖСК дольщиков для достройки объекта застройщика-банкрота (пп.3, п.2, ст.1 ФЗ-214).

Предварительные договоры

Поскольку п.2 ст.1 ФЗ-214 разрешает привлечение денег на строительство многоквартирных домов только по ДДУ и договорам паенакопления ЖСК в перечисленных выше случаях, то все остальные виды договоров можно отнести к «серым схемам» продажи квартир в новостройках, в которых технически допустимы повторные продажи одних и тех же квартир.

В частности, речь идет о Предварительных договорах купли-продажи квартир (ПДКП) и Предварительных договорах долевого участия (ПДДУ) (подробнее о них – по ссылкам). В то же время ФЗ-214 напрямую не запрещает предварительные договоры, а Гражданский Кодекс разрешает их использование в сделках. Поэтому некоторые Застройщики, опираясь на неоднозначность законов, вполне могут «подсунуть» такое соглашение Покупателю.

Опасность Предварительного договора в том, что он является лишь соглашением о намерениях и не обязывает Застройщика в будущем передать Покупателю квартиру. В результате его подписания не возникает даже право требования квартиры. И, конечно, такие сделки не регистрируются Росреестром, а значит, двойные продажи здесь вполне допустимы.

Особенно опасен Предварительный договор долевого участия (ПДДУ), поскольку он своим названием и даже основными пунктами «маскируется» под настоящий ДДУ, в реальности не имея к нему никакого отношения.

Договор уступки прав требования

Наибольший риск стать жертвой двойной продажи недвижимости связан с заключением Договора уступки прав требования. Такие соглашения заключаются часто, а безопасность Покупателя гарантируют не во всех случаях.

Как это бывает? Приведём пример. Застройщик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а натурой. В смысле – квартирами в строящемся доме. Сделка может быть оформлена, например, договором взаимозачёта или инвестиционным договором. Подрядчик уже будет реализовывать эти квартиры по Договорам уступки прав требования. Регистрация сделки в Росреестре при этом не требуется, т.к. и основные договоры, по которым уступаются права (договор взаимозачёта, договор инвестирования) не подлежат госрегистрации. Это значит, у Продавца будет возможность заключить договор на одну квартиру несколько раз с разными Покупателями.

Также распространён вариант, когда Застройщик (для оптимизации налогообложения) сам создает аффилированное юрлицо, продает ему часть квартир, или оформляет это юрлицо соинвестором строительства. А потом уже это юрлицо продает «выданные» ему квартиры на открытый рынок – по Договорам переуступки, не подлежащим госрегистрации.

В подобных ситуациях двойные продажи квартир иногда происходят ненамеренно. В результате ошибки Застройщик, например, может одну и ту же квартиру продать прямому Покупателю и выделить по взаимозачёту подрядчику (или по инвестиционному договору соинвестору). Но если квартиру продали дважды, отсутствие злого умысла у Продавца вряд ли утешит Покупателя.

Безопаснее покупать новое жильё по переуступке только у дольщика, который ранее сам оформлял себе квартиру по ДДУ. Договор уступки прав требования на основе ДДУ обязательно регистрируется, что исключает риск двойной продажи этой квартиры. Росреестр не может два раза зарегистрировать право требования на один и тот же объект недвижимости.

Но что делать Покупателю, если он слишком поздно узнал о правилах безопасности, и обнаружил, что его квартира была продана дважды?

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Двойная продажа квартиры произошла – что делать?

Конечно же, Покупатель, узнав, что квартира продана не только ему, может обратиться в суд. Он подает иск о признании недействительной повторной продажи прав требования на квартиру, и отдельное требование о признании своих прав на нее. Все это должно подтверждаться вескими аргументами и документами. Без помощи профильного юриста здесь, конечно, не обойтись.

Кто из обманутых граждан имеет больше шансов получить заветные метры при двойной продаже квартиры? Судебная практика говорит, что преимущество на стороне того Покупателя, чей договор был зарегистрирован в Росреестре.

Если же данные о правах требования в реестр не внесены, то суд может вынести решение на основании даты заключённого (незарегистрированного) договора – с кем договор подписан раньше, того и квартира (см. пункт 4 «Обзора судебной практики…»).

Наконец, на решение суда может повлиять то, кто первый обратился с иском. Если лицо, с которым договор был заключён раньше по времени, не обращалось в суд и не интересовалось судьбой квартиры, решение может быть вынесено в пользу более заинтересованного истца (см. такой пример ).

Ну и в некоторых случаях при двойной продаже оспорить можно уже полученное (зарегистрированное) право собственности на квартиру, если есть основания предполагать факт мошенничества или допущенной технической ошибки.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Остальные Покупатели, лишившись прав на квартиру, могут рассчитывать на:

  • возмещение стоимости договора;
  • компенсацию убытков;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию упущенной выгоды.

Но, в любом случае, им «повезёт» меньше. Даже если суд вынесет решение о возмещении виновной стороной Покупателю суммы, достаточной для приобретения новой квартиры, эти деньги ещё нужно будет получить (что на практике не всегда просто), а «эпопею» с покупкой жилья придётся начинать сначала.

Как расторгнуть Договор долевого участия? Что нужно знать дольщику? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Как избежать двойной продажи квартиры?

Обезопасить Покупателя квартиры в новостройке от двойной продажи может только Договор долевого участия (ДДУ) или Договор уступки прав требования, заключённый на основе ДДУ, поскольку и первый, и второй подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Двойные продажи квартиры по ДДУ возможны только в случае неправильного заключения самой сделки купли-продажи. Оплачивать покупку можно, лишь убедившись, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре.

Покупатель также может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, как это сделать – см. по ссылке.

То же касается и оплаты Договора уступки – главным условием перевода денег Продавцу должно быть получение Покупателем экземпляра Договора уступки с печатью Росреестра и оригинала зарегистрированного ДДУ.

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Эскроу-счета – защита от риска двойных продаж

Чтобы исключить риск двойных продаж, а заодно и другие риски, связанные с приобретением квартир в новостройках, с 1 июля 2019 года всех Застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан, обязали работать через счета эскроу (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 01.07.2018).

Теперь после регистрации ДДУ Покупатель вносит деньги не на счёт Застройщика, а на специальный счёт эскроу в банке, где эти деньги будут храниться (без права доступа к ним как дольщика, так и Застройщика) до окончания строительства. Двойная продажа новостройки здесь исключена, т.к. контроль за реализацией квартир уже ведется не только Росреестром, но и банком, обслуживающим эскроу-счета.

Не попадитесь на двойную продажу жилья

Двойная продажа квартир – особый манёвр продавцов недвижимости, совершаемый зачастую непроизвольно и весьма похожий на двойной обгон автомобиля на дороге, когда одну и ту же машину одновременно обгоняют две другие. Довольно часто эти махинации проделываются и умышлено, особенно с новостройками. «Двойная продажа», или реализация объекта недвижимости сразу нескольким покупателям, может иметь место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Например, квартира одновременно продаётся продавцом-собственником одному покупателю, а агентством недвижимости – другому. Многие убеждены в том, что если совершать сделки через крупные агентства недвижимости, то этим можно полностью обезопасить себя от обмана. Как выясняется, это не всегда так. Бывают случаи, когда сделка может быть сорвана, причем не всегда по вине риэлторов.

Как происходит двойная продажа квартир

На самом деле двойная продажа – отнюдь не редкое явление, как бы запутанно и, на первый взгляд, опасно она не выглядела. В большинстве случаев в реальных ситуациях такая продажа имеет место просто по случайному стечению обстоятельств. Например, когда и собственник, и агентство одновременно находят покупателей и, боясь затянуть весь ход сделки и потерять клиента, сразу же подписывают документы и получают задаток.

Как правило, модель поведения в данной ситуации у риэлторов и агентств уже в определённой мере разработана. Многие агентства даже предусматривают подобные страховые случаи при ситуации двойной продажи, поэтому они в этом случае вообще не страдают.

Аферы с «двойной продажей квартир» совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть «концы» в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру.
Но не всегда исход таков, «добросовестным покупателем», с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

Действительно, пострадавшим может оказаться кто-то из покупателей. Особенно в тех случаях, когда продавец намеренно ведёт дело к двойной продаже. А уж тем более в тех редких случаях истинного мошенничества, когда продавец сам продаёт квартиру двум разным покупателям без ведома агентства. Подобную историю можно рассмотреть и подробно разобрать для того, чтобы познакомиться с подобными прецедентами и на крайний случай быть к ним готовыми.

История из жизни: неприкрытое мошенничество и явные ошибки покупателей

Ситуация, которую мы рассмотрим, действительно имела место. Мы только скроем фамилии персонажей для более объективного рассмотрения истории.
Изначально хозяин квартиры обратился в агентство недвижимости для предоставления ему услуг по продаже принадлежащей ему однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге. Стоит отметить, что агентство было достаточно известным, опытным, и имело хорошую репутацию.

Стоимость квартиры на тот момент – а шёл 2005 год – составила по договорённости продавца с агентством 82 тысячи долларов. Совсем скоро в агентство обратилась жительница города Новороссийска, искавшая такое жильё. Ей квартира подошла, и она заплатила агентству задаток в размере 1000 долларов.
Дальнейшие события были уже следствием то ли нелепой ошибки, то ли просто случайности. Уже после выплаты задатка к продавцу обратился покупатель, согласный заплатить за квартиру уже 85 тысяч. И история завязалась.

Казалось бы, разница в стоимости составила 3 тысячи долларов. С учётом штрафа за возвращённый задаток в размере 100% суммы задатка она и того меньше – всего две тысячи. Тем не менее, именно из-за этих двух тысяч продавец и решил вернуть задаток покупательнице из Новороссийска и продать квартиру питерской клиентке.
Всё бы могло пройти чуть более гладко, но продавец жил в квартире менее трёх лет и, соответственно, в случае продажи квартиры должен был уплатить подоходный налог. Стараясь избежать этого по совету нотариуса, он решил продать квартиру с условием, что окончательная сумма сделки будет выплачена ему через десять лет, когда продажа этой квартиры уже не будет считаться коммерческой операцией. А до этого сумма оплаты должна была находиться в банке.

Продавец поделил сумму на две части – 50 и 35 тысяч, уговорив покупательницу из Санкт-Петербурга выплатить ему первую часть при условии освобождения квартиры в течение трёх дней. Условия он выполнил, и деньги получил, а покупательница спокойно въехала в квартиру и начала обустраиваться.
Но проблемы начались тогда, когда въехавшей в уже, по сути, купленную квартиру покупательнице было отказано в регистрации права собственности. И знаете почему? Всё просто! Новороссийская клиентка агентства недвижимости успела наложить арест на квартиру при помощи риэлторов агентства, которые через ЕГРП узнали, что на эту квартиру поступили документы купли-продажи (те самые, между продавцом и «его», питерской клиенткой). Риэлторы моментально смекнули, что продавец водит их за нос, а поскольку у новороссийской клиентки был предварительный договор о продаже, она имела полное право наложить арест. Ведь перед продажей другому покупателю продавец обязан был расторгнуть с предыдущим клиентом договор, вернув задаток.

Интересно при этом, что продавец задаток действительно вернул, всё равно оставшись с прибылью. По крайней мере, на первых порах. А всё это время, пытаясь купить новую квартиру, требовал с уже въехавшей в квартиру покупательницы не 35 оставшихся тысяч, а больше – цены-то на новые квартиры постоянно растут, и 85 тысяч уже на многое не хватит!
В ответ на такую наглость его клиентка подала на него в суд за вымогательство, параллельно забрав из банка те 35 тысяч, что должна ему. И именно здесь она ошиблась больше всего. Ведь наличные под подушкой, как правило, доступнее, чем на счету в банке…

Заставить продавца через суд согласиться на 35 тысяч было не так уж и легко – он постоянно менял представителей в суде и всячески затягивал ход дела. Но параллельно он совершил ещё более низкий поступок: в отсутствие уже законной хозяйки в квартире с помощью отряда МЧС, которому для взлома квартиры было достаточно свидетельства на право собственности, что находилось на руках у продавца, он взломал замок на квартире, вынес оттуда 35 тысяч долларов и все стоящее имущество и повесил новые замки…

Через два года законной обитательнице квартиры удалось через суд отстоять своё право собственности и заново въехать в свой уже дом. Продавца судебные приставы обязали вернуть квартиру и сняться с регистрационного учёта. Покупательница же из Новороссийска получила свой задаток в двойном размере.

Ошибки и последствия

Если не рассматривать уголовное поведение самого продавца, то самые большие ошибки совершила именно питерская покупательница. Во-первых, до регистрации права собственности на квартиру абсолютно бессмысленно передавать продавцу какие бы то ни было деньги – квартира, по сути, ещё в его собственности. Во-вторых, технически оградить свои кровные деньги в однокомнатной квартире без охраны от кого бы то ни было сегодня просто невозможно, и держать их под подушкой было верхом неосторожности.
В результате этих ошибок женщина лишилась всего своего движимого имущества. Хорошо, хоть квартиру отстояла. А нервы и моральные издержки и вообще бессмысленно считать…
Покупательница же из Новороссийска не ошиблась нигде, в результате потеряв лишь время, потраченное на выплату и возврат задатка.
Продавец же поступал нечестно много раз. Главное – взяв на себя обязательства по продаже квартиры одному лицу, он заключил сделку с другим, что уже является преступлением. Да и сама попытка растянуть сделку на целых десять лет только лишь с целью избежать выплаты налога не может не рассматриваться как мошенничество.
Интересно, кстати, что в данном случае покупатель из Новороссийска могла бы отсудить у продавца право выкупа и вселения в квартиру. Но тут, видимо, двойной размер задатка сыграл определённую роль. Да и агентство недвижимости сработало эффективно, как часы.

А вот на первичном рынке большинство операций совершается не с построенными и введенными в эксплуатацию объектами, а на стадии строительства, то есть по факту приобретается не сам объект, а имущественные права на него. В таком случае покупатель может обезопасить себя тем, что настоит на совершении сделки в рамках 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Напомним, что с июля 2010 года, когда вступили в силу поправки к закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», все застройщики на территории РФ обязаны продавать квартиры в строящихся домах исключительно по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или по жилищным сертификатам. В этих условиях многочисленные альтернативные схемы в виде договоров инвестирования или соинвестирования, предварительных договоров продаж, договоров уступки права требования и иных договоров, не подлежащих государственной регистрации в Росреестре, являются незаконными.

Нередко случается так, что за право обладания одной и той же жилплощадью борются несколько незадачливых покупателей. Если мы говорим о первичном рынке недвижимости, где имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования, иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект недвижимости будет иметь то лицо, которое ранее заключило договор или оплатило указанную сумму.

В то же время если двойная продажа квартир произошла при заключении договора долевого участия в строительстве, то в данном случае неважно, кто первым подписал или оплатил договор, имеет значение лишь, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре.
На вторичном рынке недвижимости соблюдается то же правило: правообладателем является тот покупатель, договор с которым был зарегистрирован в Росреестре. Если же при наличии нескольких сделок договор купли-продажи не прошел обязательную госрегистрацию ни с одним из покупателей, то преимущество получает то лицо, которое первое подписало и оплатило договор.

Тем не менее, покупатель, столкнувшийся с двойной продажей, должен как можно скорее обратиться в суд, ведь при прочих равных условиях преимущественное право на объект недвижимости имеет то лицо, которое первым в судебном порядке признало за собой право собственности на спорный объект. Если при наличии двойных продаж покупатель не имеет информации, что в отношении осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с соответствующими требования, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось.
Что касается продавца, то покупателю стоит попытаться решить это дело сначала полюбовно. Если гражданин узнал о том, что его право нарушено, то есть на его квартиру претендует другой покупатель, прежде всего, нужно обратиться к продавцу для выяснения вопроса. Возможно, произошла техническая ошибка, которая, безусловно, должна быть немедленно устранена. Если же ошибка носит не технический характер, то продавец обязан решить эту ситуацию путем предоставления аналогичной квартиры или возврата денежных средств.

Если продавец по каким-то причинам уклоняется от исполнения своих обязанностей, то покупатель, который не может претендовать на объект недвижимости в связи с тем, что право собственности уже закреплено за другим, более удачливым покупателем, имеет право предъявить продавцу иск о возмещении убытков. Основанием для этого является ст.15 Гражданского Кодекса РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Размер убытков может быть равен цене квартиры на момент вынесения судом решения.
В соответствии с п.4 ст.165 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении регистрации, а в соответствии в п.3 ст.551 Гражданского Кодекса РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, также должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Кроме того, в седьмом абзаце п.61 Постановления Пленумов Верховного Суда №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрации перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Гарантией, что Ваша квартира не продана может быть только наличие у продавца договора долевого участия в строительстве (или договора уступки права требования (цессии)), зарегистрированного в органах федеральной регистрационной службы строго в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ (а не иным договором) и пакет документов к нему: поэтажный план с указанием квартиры, которую Вы собрались покупать, финансовый документ (кассовый чек, приходный ордер) о внесении продавцом денег в виде оплаты в кассу продавца в сроки согласно договора, письмо застройщика, что он не имеет претензий по оплате и просит зарегистрировать право собственности продавца в гос регистрации.
В ДДУ должны быть прописаны основные условия договора, а иначе он будет считаться предварительным (не ограничиваясь изложенным):

1.Четкое определение подлежащего передаче объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, ее доля в строящемся объекте строительства, кадастровый номер арендуемого (или в собственности) земельного участка, разрешение на строительство и пр.
2.Условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства.
3.Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
4.Гарантийный срок на объект долевого строительства.
5.Государственная регистрация ДДУ и уступки прав требований по ДДУ;
6.Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению.
7.Определен порядок расторжения договора компанией-застройщиком.
8.Ответственность банка и застройщика в случае, если дом находится в залоге у банка.
9.Ряд других положений, направленных на защиту граждан от двойных продаж: порядок передачи квартиры, порядок залога объекта строительства и пр.

При этом двойная продажа фактически почти невозможна, поскольку ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Все равно есть смысл самостоятельно получите Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в Управлении Федеральной регистрационной службы на указанную квартиру. В ней будет изложена вся необходимая для Вас информация о собственнике квартиры для принятия решения о покупке.
В любом случае, даже если указанные документы предоставлены, — есть смысл заключить соглашение с опытным риэлтором, а лучше всего с юристом по недвижимости имеющим опыт сопровождения сделок по покупке квартир в новостройках, а также положительные решения судов (выигрыши в пользу клиента) по данной категории дел, для проверки правомерности заключения застройщиком ДДУ, достоверности личности продавца и подлинности предоставляемых им документов, юридической чистоты квартиры, который оценит правомерность избранной застройщиком схемы привлечения денежных средств в строительство жилья и риски, которые несет дольщик.

«Вексельная схема» покупки квартиры

Последнее обновление: 06.08.2018

«Вексельная схема» покупки квартиры в новостройке представляет собой покупку у Застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Параллельно заключается соглашение о намерении Застройщика продать Покупателю в будущем построенную квартиру.

Затем, после сдачи дома, Покупатель отдает (погашает) этот вексель обратно Застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Т.е. денежный долг Застройщика по векселю, и обязанность Покупателя по оплате Договора купли-продажи квартиры – погашается взаимозачетом.

До 1 июля 2018 года такие действия явно не противоречили закону, и некоторые Застройщики (в т. ч. крупные и известные) активно применяли эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы всегда относили к «серым схемам» (т.е. спорным, полулегальным), так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и Застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214, и фиксироваться Договором долевого участия (ДДУ).

С 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании. Поэтому продажа квартир по векселю Застройщика теперь прямо запрещено законом.

А как это выглядело раньше, до этой даты?

♦ Пример векселя от Застройщика ♦

Чаще всего вексель предлагался вместе с Предварительным договором купли-продажи квартиры (ПДКП). Правда, покупка векселя и подписание ПДКП юридически никак не были связаны между собой. То есть это были два независимых друг от друга обязательства.

При такой схеме Застройщик после сдачи дома оформлял квартиры в свою собственность, а потом уже продавал их Покупателю по Договору-купли-продажи (в отличие от ДДУ, где квартиры сразу оформляются в собственность Покупателя).

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Основная проблема здесь была в том, что переданные Застройщику деньги формально никак не были связаны с обязанностью передачи конкретной квартиры в собственность Покупателя, т.к. формально он покупал именно вексель, а не квартиру. Застройщик, таким образом, принимал на себя лишь денежное обязательство перед Покупателем по оплате векселя. Сам же Покупатель, приобретая вексель (даже вкупе с ПДКП), не приобретал никаких прав (в т.ч. прав требования) на будущую квартиру.

На практике было немало случаев, когда Покупатели, купившие квартиру по «вексельной схеме», заселились в готовые дома, но много лет не могли оформить право собственности на квартиру.

Кроме того, учитывая действие закона ФЗ-214, призванного легализовать и упорядочить привлечение средств населения на строительство многоквартирного жилья, «вексельная схема» могла быть признана судом притворной сделкой, имеющей целью прикрыть долевое участие граждан в строительстве.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Фактически, Покупатель, который шел по пути «вексельной схемы» покупки квартиры в новостройке, превращался в обычного финансового кредитора Застройщика, и не имел никаких юридических прав на будущую квартиру. Причем, сумма, уплаченная за вексель, не индексировалась, в то время как инфляция съедала его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняли ту сумму, которую Застройщик обязан был вернуть Покупателю при погашении векселя (например, через 2 года).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *