Договор купли продажи недвижимости особенности

  • автор:

Договор купли-продажи недвижимости — соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенные условия договора:

1) предмет договора — недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;

2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений. Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.

Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.

Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.

В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.

Цена жилого помещения — также существенное условие договора.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Когда договор зарегистрирован раньше — при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение — не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного договора.

Для регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение.

При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.

Сделка с недвижимым имуществом предполагает взаимодействие физических и/или юридических лиц, в результате которого появляются, изменяются или расторгаются какие-либо имущественные права и обязанности.
Как правило, сделка заключается на основании договора, который может быть оформлен в свободной форме, но обязательно письменно. Все сделки с недвижимостью, кроме краткосрочных договоров аренды обязательно должны быть зарегистрированы в Управлении Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Основные виды сделок с недвижимостью

Различают несколько основных видов сделок с недвижимостью.
Дарение
В ходе этой сделки недвижимое имущество безвозмездно передаётся от одной стороны к другой. Объектом дарения может выступать жильё, земельный участок и земельная доля. Сам факт дарения исключает какую-либо оплату или оказание услуг одной стороны другой. Особенностью этого вида сделки является то, что даритель имеет право беспрепятственно отозвать своё дарение вплоть до регистрации государственного права на недвижимость.
Наследование
Наследование имущества — это переход прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу. Наследование может осуществляться по закону или по завещанию. Наследование может осуществляться по закону или по завещанию Аренда
Заключение этого типа сделки предполагает передачу недвижимости от одного лица другому за определённые блага: денежную компенсацию или дополнительные услуги. Если аренда будет осуществляться без какой-либо оплаты, должен быть составлен договор безвозмездного пользования.
Купля-продажа
Наиболее популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. По договору продавец обязуется передать недвижимость в собственность покупателю, а тот — оплатить за него указанную цену. Договор купли-продажи должен обязательно регистрироваться в Росреестре.
Обмен
Сделка по обмену недвижимости заключается между собственником и нанимателем или двумя нанимателями. Мена — это разновидность обмена, который происходит между двумя собственниками недвижимого имущества.
Ипотека
Жилищная ипотека предполагает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества, находящегося в собственности владельца.
Приватизация
Приватизация — это бесплатная и добровольная передача государственной и муниципальной недвижимости в жилом фонде физическим лицам.
Специалисты Единого центра документов помогут вам с сопровождением любых сделок с недвижимостью и разрешат все спорные вопросы. 1

Напишите ваше мнение

Недвижимое имущество как товар — это:

  • o объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.)’ удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;
  • o право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;
  • o услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.) (схемы 1.10, 1.11).

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использо

Схема 1.10. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 1.11. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

вания недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соот-

Таблица 1.4. Специфические свойства земли как товара

Свойства

Характеристика

1. Назначение

Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса

2. Форма функционирования в сфере предпринимательства

Натурально-вещественная и стоимостная

3. Происхождение

Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей

4. Степень подвижности

Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения

5. Длительность хозяйственного кругооборота

Бесконечное использование в общем и частном

6. Состояние потребительской формы в процессе использования

Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования

7. Износ в процессе использования

Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании

8. Изменение стоимости во времени

Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов

9. Количество

Постоянно, не воспроизводится в натуре

10. Качество

Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.

11. Взаимозаменяемость

Не может быть заменена никаким другим ресурсом

12. Оборотоспособность на рынке

Отдельные виды земель ограничены пли исключены из хозяйственного оборота

13. Возможность сервитута

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

14. Формирование потребительной стоимости

Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала

15. Особый способ распоряжения землей

Землеустроительные действия

ветствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 1.4 и схема 1.12).

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цепа продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера се предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц].

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОЛЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц]т что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОЛЕ^,.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня — психологическими и социальными. Ведь земля — одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела — не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен — снижается (рис. 1).

Недвижимое имущество — наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости — это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику — территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие — нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора «предпочтения» цена 1 м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы. Кроме того, у каждого субъ-

Схема 1.12. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

екта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесь 1-8 — нумерация денежных потоков).

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не

Схема 1.13. Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам

защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов — уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинации нрав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие — в аренде, третьи — во временном пользовании, четвертые — в залоге, а пятые — в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости — это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино — Текстильщики достигает в среднем четырех-пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье — двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

  • o маркетинговые исследования;
  • o строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;
  • o обоснование прогнозируемой цепы и эксплуатационных расходов;
  • o анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав па него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *