Договор эскроу 2018

  • автор:

Что такое эскроу?
Эскроу — договор, в соответствии с которым стороны пользуются услугами независимой третьей стороны «эскроу агент», которому передаются ценности с целью обеспечения исполнения обязательств по сделке, заключенной между сторонами. Такие ценности хранятся на специально предусмотренном счете «эскроу счете» вплоть до исполнения обязательств по покупке и продаже товаров или услуг в соответствии с предусмотренными условиями договора.
Сторонами договора счета эскроу являются «депозитор», «эскроу агент» и «бенефициар». Данная процедура заключается в том, что депозитор предоставляет имущество или денежные средства эскроу агенту, который удерживает эскроу депозит до тех пор, пока они не будут переданы бенефициару после исполнения обязательств, предусмотренных в соглашения между депозитором и бенефициаром.
По договору купли-продажи недвижимого имущества представителю покупателя или продавца может быть передан депозит, удерживаемый в соответствии с эскроу соглашением. В таком случае покупатель является депозитором, а продавец является бенефициаром. эскроу агент обязуется хранить сумму депозита на специальном банковском счете до момента исполнения договора. После исполнения обязательств по сделке эскроу агент передает денежные средства продавцу в соответствии с договоренностями. Если стороны примут решение расторгнуть договор, эскроу агент обязан вернуть денежные средства покупателю в соответствии с условиями соглашения.
Требования, предъявляемые к Договору эскроу счета
Данный договор должен содержать следующую информацию:

  • Имена и адреса депозиторов, эскроу агента и бенефициаров;
  • Сумма, предоставляемая в качестве эскроу депозита;
  • Реквизиты банка, в который будет переведены денежные средства, предоставляемые в качестве обеспечения;
  • Если эскроу агент обязан открыть счет, предусматривающий начисление процентов, то необходимо указать условия уплаты процентов, начисленных на депозит;
  • Условия, на которых эскроу агент отпускает соответствующие денежные средства;
  • Сроки исполнения данных условий;
  • Информация о лицах, которым будут предоставлены средства в соответствии с договором счета эскроу, а также
  • Обязанности эскроу агентом при неисполнении условий, предусмотренных в договоре счета эскроу.

Также всем сторонам рекомендуется сохранять копию договора и предусмотреть обязательство эскроу агента предоставлять периодические доклады об остатке по эскроу счету.

Эскроу агент и его обязанности
Эскроу агент действует в качестве доверенного лица, который имеет обязанности перед всеми сторонами, имеющим отношение к имуществу, предоставленному по договору эскроу счета. Эскроу агент обязан действовать в интересах всех сторон, указанных в соответствующем договоре. Обязанность эскроу агента заключается в сохранении суммы депозита, предоставленного по договору эскроу счета. Данная сумма должна быть внесена на специальный банковский счет. Данный счет не может быть личным или лицевым счетом агента.
Эскроу агент обязан также предоставить сторонам квитанцию, подтверждающую получение имущества, вносимого на эскроу счет, копию договора эскроу счета, а также он обязан подготовить всю необходимую документацию.
Законодательством предусмотрены обязательства по соблюдению договора эскроу счета. Имущество, предусмотренное в договоре эскроу счета, не может быть передано третьим лицам, не предусмотренным в договоре. Данное имущество может быть передано только после исполнения условий договора.
Эскроу агент имеет право получить вознаграждение за управление эскроу счетом или имуществом. Данный сбор, а также условия возмещения расходов должны быть предусмотрены в Договоре эскроу счета. Эскроу агент не имеет право предъявлять претензии в отношении депозита, внесенного на эскроу счет, если договором не предусмотрены такие сборы и т.д. В целом эскроу агент несет ответственность за сохранность переданного имущества, передаваемого в соответствии с Договором эскроу счета.
Если не будет предусмотрено иное в договоре эскроу счета, проценты, начисляемые по эскроу счету, должны быть уплачены в соответствии с договором эскроу счета или должны быть уплачены стороне, которая внесла соответствующий депозит на эскроу счет.
Документы, необходимые для составления договора эскроу счета:

  • Нотариально заверенные и апостилированные копии оригиналов корпоративных документов.
  • Рекомендательные письма банка.
  • Копии паспортов лиц, уполномоченных подписывать договор эскроу счета.

Зачем использовать эскроу в качестве правового инструмента?
Данный инструмент минимизирует любые возможные риски, связанные со сделкой, в которой участвует эскроу агент, предусматривая конкретные инструкции и условия, которые должны быть исполнены, до осуществления обмена. Эскроу услуги обычно используются в случае, когда стороны, намеревающиеся заключить сделку, не имеют не только никакого представления о сделке, но и уверенности во вступаемые отношения. В результате эскроу агент, предоставляя свои услуги, играет важную роль в обеспечении исполнения обеими сторонами своих обязательств.

В связи с вступлением в силу с 01 июня 2018 года Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 23.05.2018 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» и Федерального закона от 23.05.2018 № 120-ФЗ «О внесении изменений в статью 327 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 и 3 Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации», регулирующих правила заключения договора публичного депозитного счета, а также деятельность нотариусов как эскроу-агентов, в целях оказания методической помощи, сообщаем следующее.

Под эскроу (условное депонирование) понимается такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента),

Необходимо отметить, что в силу, пункта 4 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) правила гражданского законодательства об эскроу-агенте подлежат распространению на нотариусов при принятии ими на депонирование движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника в части, неурегулированной Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы).

Выполняя функции эскроу-агента, нотариус выступает гарантом исполнения обязательств депонента и проведения расчетов между сторонами соглашения, однако непосредственно стороной сделки не является (изъятие из общего правила, предусмотренного пунктом 1 статьи 926.1 ГК РФ).

Частью первой статьи 88.1 Основ определено, что основанием для депонирования движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг является совместное заявление сторон обязательства, которое передается нотариусу, а в случае нотариального удостоверения сделки сторон обязательства, предусматривающей депонирование указанного имущества, такое заявление может подать должник. Следовательно, для целей передачи нотариусу имущества на депонирование договор эскроу не заключается. Объем информации, необходимой для депонирования, нотариус устанавливает из определенного частью первой статьи 88.1 Основ заявления.

В результате депонирования при наступлении условий (оснований) передачи движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг у бенефициара возникает право требования к нотариусу в отношении такого имущества. В связи с этим после получения соответствующего требования бенефициара нотариус обязан проверить наступление условий (оснований) передачи, установленных в договоре эскроу. Согласно пункту 2 статьи 926.1 ГК РФ к таким условиям (основаниям), в частности, можно отнести:

1) наступление установленного договором срока;

2) наступление установленного договором события;

3) совершение определенных действий бенефициаром;

4) совершение определенных действий третьим лицом.

Исходя из общих положений пункта 3 статьи 926.5 ГК РФ, эскроу-агент, в том числе нотариус, отвечает за утрату, недостачу или повреждение переданных ему на депонирование вещей, если не докажет, что эти обстоятельства произошли вследствие непреодолимой силы, либо из-за свойств вещей, о которых нотариус не знал и не должен был знать, либо в результате умысла или грубой неосторожности депонента. Согласно внесенным в статью 48 Основ изменениям, отсутствие возможности обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование, является основанием для отказа в совершении нотариального действия.

За принятие на депонирование нотариусом движимых вещей, безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг взимается нотариальный тариф в размере 0,5 процента принятой денежной суммы, рыночной стоимости ценных бумаг или заявленной депонентом стоимости имущества, но не менее 1000 рублей. В случае если на депонирование нотариусом приняты денежные средства в целях исполнения обязательств сторон по нотариально удостоверенной сделке, нотариальный тариф взимается в размере 1500 рублей (статья 22.1 Основ).

Частью четвертой статьи 87 Основ определена обязанность нотариуса для целей депонирования денежных средств открыть публичный депозитный счет посредством заключения между банком и нотариусом, выступающим владельцем счета, договора публичного депозитного счета (статья 860.11 ГК РФ). При этом обращаем внимание, что данный договор может также быть заключен путем присоединения к договору, разрабатываемому банком, на основании соответствующего заявления нотариуса (статья 428 ГК РФ). Зачисление собственных средств нотариуса на публичный депозитный счет не допускается.

Важно отметить, что нотариусы в срок не позднее 20 рабочих дней со дня вступления в силу Федерального закона от 23.05.2018 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» и Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» обязаны открыть публичный депозитный счет в банке, удовлетворяющем законодательно установленным требованиям (российская кредитная организация, величина собственных средств (капитала) которой должна составлять не менее двадцати миллиардов рублей (статья 860.11 ГК РФ). Данная норма является императивной и подлежит исполнению нотариусами в указанный срок вне зависимости от факта обращения заинтересованных лиц за совершением нотариального действия по депонированию имущества.

Если нотариусу стало известно или должно было стать известно о том, что величина капитала банка, в котором у него открыт публичный депозитный счет, составила менее двадцати миллиардов рублей, то он в течение месяца должен закрыть счет в таком банке и перечислить все средства с него на иной свой публичный депозитный счет в другом банке, отвечающем требованиям законодательства.

Мониторинг банков, соответствующих такому условию, осуществляется непосредственно нотариусом.

Обращаем внимание, что в силу статьи 34.1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» банки, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее двадцати миллиардов рублей, отказать нотариусу в заключении договоров публичного депозитного счета не вправе.

Денежные средства, полученные нотариусом как эскроу-агентом должны быть внесены им на свой публичный депозитный счет не позднее следующего рабочего дня после дня принятия наличных денег (статья 860.11 ГК РФ, статья 88.1 Основ). Принятие нотариусом безналичных денежных средств осуществляется путем распоряжения нотариуса о принятии денежных средств на публичный депозитный счет, выдаваемого нотариусом стороне обязательства для представления в банк, в котором открыт публичный депозитный счет нотариуса, или направляемого нотариусом в указанный банк в электронной форме. Передача нотариусом безналичных денежных средств кредитору осуществляется на основании соответствующего распоряжения нотариуса в порядке, предусмотренном частью третьей статьи 88.1 Основ.

Согласно части восьмой статьи 87 Основ, денежные средства могут храниться на публичном депозитном счете не более десяти лет, по истечении которых нотариус обязан передать их в казну Российской Федерации на основании распоряжения нотариуса.

В связи с ограниченностью законодательно установленного срока исполнения нотариусами требования по открытию публичного депозитного счета, а также принимая во внимание, что реализация возложенных на нотариусов полномочий будет осуществляться на основании соответствующего распоряжения нотариуса, Федеральной нотариальной палатой направлено обращение в Центральный банк Российской Федерации о разработке и утверждении формы указанного выше распоряжения, содержащее в себе также просьбу о доведении до сведения кредитных организаций информации о вступивших в силу новеллах законодательства (копия прилагается).

При этом обращаем внимание, что согласно пункту 1.1 Положения о правилах осуществления перевода денежных средств, утвержденного Центральным банком Российской Федерации от 19 июня 2012 № 383-П (далее — Положение) банки осуществляют перевод денежных средств по банковским счетам на основании предусмотренных пунктами 1.10 и 1.11 Положения распоряжений о переводе денежных средств. При этом распоряжения, для которых настоящим Положением не установлены перечень реквизитов и формы, составляются отправителями распоряжений с указанием установленных банком реквизитов, позволяющих банку осуществить перевод денежных средств и по формам, установленным банком или получателем средств по согласованию с банком. Также, в силу пункта 1.8. Положения, кредитные организации утверждают внутренние документы, содержащие порядок составления распоряжений, порядок выполнения процедур приема к исполнению, отзыва, возврата (аннулирования) распоряжений, порядок исполнения распоряжений.

Учитывая изложенное, отсутствие утвержденной Банком России формы распоряжения, предусмотренного статьями 87 и 88.1 Основ, не может является основанием для неисполнения своих обязанностей как банком, так и нотариусом.

Кроме того, существенным является то, что банк вправе осуществлять только операции по перечислению и выдаче депонированных денежных средств на основании распоряжения нотариуса, иные операции по публичному депозитному счету запрещены. При этом, нотариус несет ответственность перед бенефициаром и депонентом за совершение операций по такому счету с нарушением установленных законом правил о депонировании (статья 860.12 ГК РФ).

В силу положения статьи 860.14 ГК РФ особенность правового режима денежных средств, находящихся на публичном депозитном счете, состоит в том, что арест, приостановление операций, а также списание денежных средств по обязательствам как владельца счета, так и бенефициара или депонента не допускаются. Помимо этого, депонированное имущество защищено также и в рамках процедуры банкротства депонента. В такой ситуации ни внешний, ни конкурсный управляющий не могут распоряжаться депонированным имуществом. Более того, согласно статье 189.91 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» из имущества кредитной организации, которое составляет конкурсную массу, исключается имущество, переданное по договорам депозитных счетов нотариусов.

Следует иметь в виду, что в случаях исполнения депонентом обязательства перед бенефициаром посредством передачи на депонирование имущества эскроу-агенту, не являющемуся нотариусом, подлежат применению правила гражданского законодательства об эскроу-агенте. Так, для указанных целей в соответствии со статьей 926.1 ГК РФ между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом заключается договор эскроу, предметом которого в силу пункта 3 статьи 926.1 ГК РФ являются движимые вещи, включая наличные денежные средства, документарные ценные бумаги, документы, а также безналичные денежные средства и без документарные ценные бумаги.

Срок действия договора эскроу не может превышать пяти лет, по истечении которых депонированное имущество возвращается эскроу-агентом депоненту.

Важно иметь в виду, что договор эскроу подлежит обязательному нотариальному удостоверению (за исключением депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг). Нотариальный тариф за удостоверение данного договора взимается в соответствии с требованиями подпункта 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации и составляет 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

В дополнение необходимо отметить, что Федеральной нотариальной палатой систематически проводятся обучающие семинары и вебинары по новеллам законодательства, направленные на оказание методической помощи и решение актуальных вопросов, возникающих при совершении нотариальных действий. Приглашаем активно принимать участие в подобных обучающих мероприятиях.

Приложение: на 1 л.

Президент
Федеральной нотариальной палаты
К.А. Корсик

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *