Чем найм отличается от аренды

  • автор:

9 Ноября 2015

ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры, по которым жилое помещение предоставляется за плату во временное владение и пользование. Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). При этом юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней работника своей организации.

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, ст. 674 ГК РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны быть зарегистрированы и считаются заключенными с момента государственной регистрации. А договор найма не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента подписания, в данном случае при заключении договора найма на срок один год и более государственной регистрации подлежит сам найм как ограничение прав.

Еще одно отличие договора аренды и договора найма жилья в сроках договора. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Имея в собственности свободную квартиру, можно сдать её в аренду. Чтобы избежать возможных проблем с арендаторами, предварительно нужно обговорить условия, на которых вы сдадите квартиру и заключить договор. Условия договора не должны противоречить закону, иначе он не признается ни одним судом, в случае тяжбы. От того, между кем заключается договор аренды, зависит, какой нормой закона он будет регулироваться, поэтому нужно выяснить – чем отличается аренда от найма.

Какой договор заключать

Если квартира сдаётся одним человеком другому, их взаимоотношения регулируются разделом Гражданского кодекса «Наём жилого помещения», а если квартиру будет арендовать организация, например, для проживания своего сотрудника, будет действовать раздел «Аренда зданий и сооружений», т.к. квартира – это часть здания. Этого требует 671 статья Гражданского кодекса.

И в том, и в другом случае закон требует письменного заключения договора. Назвать его можно как договором найма, так и договором аренды, но регулироваться они будут именно вышеуказанными нормами. В обоих случаях объектами договора являются только пригодные для проживания жилые помещения, которые сдаются на возмездной основе.

Наем

Сдача квартиры в наем одним человеком другому регулируется целой главой Гражданского кодекса, тридцать пятой. Чтобы узаконить наем, статья 674 Гражданского кодекса требует составления и подписания договора найма, по условиям которого наймодатель за плату позволяет пользоваться своей жилплощадью нанимателю.

Сдать в наём можно квартиру, дом, часть квартиры или часть дома, которые должны быть пригодны для постоянного проживания людей и изолированы от помещений, в которых проживают другие люди.

Если договор найма заключается дольше, чем на год, его нужно регистрировать в Кадастровой палате. Чтобы избежать мороки с регистрацией, договоры заключают на 11 месяцев и периодически продлевают. Продлевать можно путём заключения дополнительного соглашения к договору или предусмотреть пункт о пролонгации в самом договоре.

Договор найма заключается не больше, чем на пять лет, и если срок, на который договор заключается, прямо не оговорен, он считается пятилетним, то есть договор нужно регистрировать.

Нанимателем может быть только один человек, а члены его семьи, которые будут проживать в съёмной квартире, вписываются в договор найма, как постоянно проживающие вместе с нанимателем. Все они отвечают за порчу имущества наймодателя солидарно, то есть поровну. Другие граждане могут быть вселены в квартиру, только если наймодатель на это согласится, исключением признаётся только вселение детей.

Договор найма расторгается:

  • если на это согласны наймодатель, наниматель и проживающие с ним члены семьи;
  • если наниматель по соглашению со всеми с ним проживающими членами семьи предупредит наймодателя за три месяца до выезда;
  • судьёй, если наймодатель обратится в суд в связи с тем, что арендная плата не вносится или наниматель портит или разрушает имущество;
  • судом в случае, если жильё перестало быть пригодным для проживания;
  • судом, когда наниматель или проживающие с ним нарушают права соседей, а предупреждение наймодателя на них не подействовало.

Часто договоры найма заключаются на одиннадцатимесячный срок для того, чтобы Управление Росреестра, где регистрируются договора, заключённые на год и дольше, не передало данные об обременениях арендой в налоговые органы. Тем самым наймодатели уходят от уплаты налога.

Аренда квартиры организацией

Перед тем, как сдать квартиру в наем организации, нужно учесть нюансы договора аренды. Так же, как и при найме, законными считаются правоотношения арендатора и арендодателя, закреплённые письменным договором.

Договор аренды, в отличие от договора найма, можно заключать на неопределённый срок. Договор, действующий дольше года, регистрируется в Кадастровой палате (статья 650 Гражданского кодекса), как и договор найма, избежать регистрации можно установив одиннадцатимесячный срок действия или меньше.

При сдаче в аренду квартиры организации, собственник должен понимать, что ответственна за выполнение условий договора именно организация, а не проживающие в квартире. Поэтому все претензии должны направляться в адрес организации-арендатора.

Расторжение договора до окончания срока его действия возможно только по обоюдному согласию или в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса) по причинам того, что арендатор:

  • нарушает условия договора;
  • портит имущество арендодателя;
  • два месяца не платил аренду.

Главное отличие аренды от найма в том, что налог с аренды за арендодателя платит организация-арендатор, поэтому арендатор получает обговорённые платежи за вычетом 13%.

Это объясняется тем, что арендатор является налоговым агентом для арендодателя, а налоговые агенты в России обязаны исчислять и перечислять в бюджет подоходный налог с граждан.

Теперь на вопрос, чем отличается аренда от найма, у вас есть ответ. Независимо от того, как вы назовёте договор – найма или аренды, как названы стороны в договоре – арендатор-арендодатель или наниматель-наймодатель, суть сделки не меняется.

Социальный найм жилого помещения представляет собой передачу в аренду недвижимости из жилищного социального фонда (далее – фонд) во временное распоряжение гражданам, нуждающимся в улучшении условий проживания, и которые при этом не могут арендовать недвижимость по причине недостаточного уровня дохода.

Согласно Закону «О жилищном фонде социального назначения», который регулирует порядок, условия получения такого жилья и прочие нюансы, связанные с этой недвижимостью, социальное жилье предоставляется бесплатно, а вот его пользование платное. При этом часть средств за аренду вносится государством в рамках госпомощи, а часть – самим нанимателем.

В 28 статье того же закона сказано, что при использовании жилья социального назначения предстоит вносить средства за аренду, оплачивать коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории. Сумма, которую должен платить арендатор за жилье, не может превышать пятой доли совокупного дохода членов семьи, проживающих с ним.

Социальное жилье: что это

Социальное жильё (англ. social housing) — способ обеспечения граждан жильем, при котором право собственности на домовладение принадлежит государству или муниципалитету. Для указания на государственную или муниципальную собственность используется более узкий термин «общественное жильё» (англ. public housing).

Законом определяется, что социальное жилье – это помещения жилого типа любой формы собственности, входящие в фонд за исключением социальных общежитий. Закон относит их к отдельной категории социального жилья, которое предоставляется гражданам, находящимся на социальном квартирном учете, что ожидают очереди на жилплощадь и в это время не имеют возможности проживать в другом месте.

Что такое муниципальное жилье

Жилищный соцфонд сформирован для реализации конституционного права лиц, не имеющих соцзащиты. В него входит недвижимость, которая предоставляется в использование по договору найма социального жилья, а также социальные общежития.

Согласно трактовкам законодательства социальные общежития входят в жилищный соцфонд, но не относятся к социальному жилью, предоставляемому по договору найма. Они представляют собой промежуточное звено, предназначенное для временного проживания людей, которые ждут своей очереди на социальную квартиру или дом.

Социальное жилье можно использовать исключительно по предусмотренному назначению. С ним запрещено проводить такие операции:

  • приватизировать;
  • сдавать в субаренду;
  • бронировать;
  • дарить;
  • продавать;
  • выкупать;
  • использовать как залог.

Кроме того, недвижимость из социального фонда нельзя переводить в какой-то иной фонд. Вопрос о предоставлении заявителю недвижимости из фонда, в том числе и о необходимости обеспечить его комнатой в социальном общежитии, решается на уровне госорганов местного самоуправления. Они же занимаются формированием фонда.

Кто может взять в распоряжение жилье по договору социального найма

Право на социальный найм жилого помещения имеют лица, находящиеся на социальном квартирном учете (далее – учет). Стать на него можно в случае соответствия таким обстоятельствам:

  • возникла необходимость в улучшении жилищных условий;
  • социальное жилье – единственный возможный вариант обеспечить себя жилплощадью;
  • совокупный доход за год меньше прожиточного минимума и средней стоимости аренды жилья в соответствующем населенном пункте;
  • отсутствие места работы не по вине заявителя;
  • утеря дееспособности (как постоянная, так и временная);
  • проживание в приюте для взрослых или потеря кормильца.

Для получения помещения социального найма заявителю предстоит дождаться своей очереди. Под исключения попадают случаи, оговоренные в законодательстве. Воспользоваться первоочередным правом могут такие категории населения:

  • семьи, имеющие более пяти детей, или родившие сразу троих малышей;
  • граждане, не имеющие в распоряжении пригодного для жизни дома или квартиры;
  • инвалиды войны и приравненные к ним лица;
  • ветераны войны;
  • семьи погибших при выполнении гражданских или служебных обязательств;
  • лица, пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС и др.

Полный перечень тех, кто имеет вправе получать социальное жилье в первоочередном порядке, указан в ст. 11 и 12 рассматриваемого закона.

Как стать на социальный квартирный учет

Если вы попадаете под рассмотренные категории граждан, подавайте заявление о постановке на учет. Обратитесь с ним в местный отдел учета и распределения жилплощади. Это можно сделать в Центре предоставления административных услуг (ЦПАУ). К заявлению, заполненному по образцу, прикладываются такие документы:

  • справка о месте проживания и составе семьи;
  • копии паспортов или свидетельств о рождении и идентификационных кодов;
  • справки членов семьи об уровне дохода за прошедший год;
  • ведомости о стоимости имущества;
  • справки из мест работы;
  • правоустанавливающие документы на занимаемую жилплощадь;
  • копия свидетельства о заключении или расторжении брака;
  • справка о регистрации места пребывания лица без определенного места жительства (при наличии);
  • справки, подтверждающие льготные условия (при наличии).

Исчерпывающий перечень бумаг устанавливают органы местного самоуправления, поэтому в разных населенных пунктах и в разных ЦПАУ они могут отличаться. Документы можно подать лично или через представителя, оформив доверенность. Услуга предоставляется бесплатно. На рассмотрение заявления и вынесение решения о постановке на учет выделен срок в 30 дней.

Что такое ордер на квартиру

По факту постановления заявителя на учет, орган местного самоуправления направляет ему в течение семи рабочих дней соответствующее уведомление. Вместе с постановкой на учет госорган предоставляет заявителю для временного проживания комнату в общежитии. Он сможет там жить, пока не наступит его очередь на жилье, использующееся в социальном найме.

Причины отказа от постановки на учет

По закону в отдельных случаях местная власть может отказать заявителю в постановке на учет. Это может произойти при следующих обстоятельствах:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • отсутствие документального подтверждения необходимости получения соцжилья;
  • наличие в документах исправлений;
  • предоставление заявителем неправдивой информации.

В остальных случаях отказ можно обжаловать через суд. Если органы власти решили не ставить заявителя на учет, они обязаны оповестить его об этом не позднее трехдневного срока после принятия решения.

Если у лица меняются обстоятельства, в связи с которыми оно теряет основания для получения социальной недвижимости, его снимают с учета.

Договор социального найма

Договор социального найма – соглашение, заключенное в письменной форме, согласно которому производится передача недвижимости из соответствующего фонда во временное использование. Документ заключается между органом местного самоуправления и лицом, социальные права которого в результате будут защищены. В договоре помимо нанимателя прописываются все лица, которые будут здесь проживать. В рамках соглашения на них распространяются те же обязанности и права, что и на нанимателя.

Обязанности и права арендатора

Законом предусмотрен перечень того, на что имеет право и что обязана делать каждая из сторон договора. Арендодатель вправе:

  • требовать от нанимателя своевременную оплату, соблюдение правил эксплуатации помещения и придомовой территории;
  • иметь доступ к помещениям для проведения осмотра, выполнения ремонта ликвидации аварий;
  • требовать от арендатора своевременно исправить поломки, возникшие по его вине.

В числе обязанностей арендодателя, которые прописываются в договоре найма, следующее:

  • предоставить незаселенное жилое помещение и проводить текущий и капитальный ремонт дома, инженерных сетей согласно нормам законодательства;
  • обеспечивать качественное предоставление коммунальных услуг;
  • предоставлять информацию по коммунальным услугам: тарифам, использованным объемам и др.;
  • возмещать убытки при несвоевременном выполнении аварийно-восстановительных работ;
  • подготавливать дом для эксплуатации в зимний период;
  • обустраивать объект средствами для беспрепятственного использования инвалидами.

Социальный найм жилья: что обязан и не обязан делать наниматель

Проанализировав перечень обязательств арендатора, который описан в законе, наниматель сможет проконтролировать, чтобы соответствующие пункты были указаны в договоре. В свою очередь арендатор также имеет ряд обязательств, в том числе:

  • использовать жилое помещение исключительно по его назначению;
  • поддерживать жилье в надлежащем состоянии, ухаживать за ним и исправлять поломки, возникшие по вине жильцов;
  • проводить текущий ремонт непосредственно жилого помещения;
  • не проводить перепланировку, не переоборудовать инженерные системы;
  • менять санитарно-техническое оборудование и прочие устройства, если они требуют замены по вине арендатора;
  • своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги;
  • соблюдать порядок;
  • информировать арендодателя по поводу изменения обстоятельств, в связи с которыми наниматель теряет право на использование социального жилья.

Кроме обязанностей законом регламентирован целый перечень прав нанимателя социальной недвижимости. В том числе:

  • меняться жильем с другим арендодателем социальной недвижимости по согласию всех проживающих вместе с ним совершеннолетних членов семьи и арендатора;
  • требовать от арендатора удерживать дом в надлежащем состоянии и качественно предоставлять коммунальные услуги;
  • получать исчерпывающую информацию о предоставляемых коммунальных услугах;
  • получать возмещение при наличии убытков из-за некачественного предоставления коммунальных услуг, а также требовать ликвидировать недостатки при реализации этих услуг в порядке, установленном законодательством;
  • требовать снизить суммы по оплате коммунальных услуг, если они предоставляются некачественно;
  • получать субсидии и льготы по нормам, регламентированным законом;
  • не оплачивать ЖКУ в период подтвержденного документально отсутствия и др.

Как платить за коммунальные услуги в съемной квартире

Жилье в социальном найме: принципы подбора недвижимости

Уполномоченные органы обязаны передавать помещения социального найма в использование, принимая во внимание права и интересы другой стороны, поэтому при их подборе они должны учитывать следующие нормы:

  • не допускается заселение в одну комнату несовершеннолетних лиц разного пола (для взрослых норма не действует, если они супруги или дали на это согласие);
  • инвалидам, пожилым и больным людям, а также многодетным семьям предоставляются квартиры на нижних этажах;
  • при заселении людей с ограниченными физическими возможностями учитываются особенности дома (наличие пандусов и др.);
  • в случае заселения граждан в однокомнатное жилье или при наличии определенных хронических заболеваний нормы жилплощади могут быть превышены.

Как и почему расторгают договор социального найма

Послужить поводом для расторжения договора может несоблюдение условий как одной, так и другой стороной. Кроме того, если арендодатель не выполняет свои обязанности, арендатор может потребовать снизить плату за жилплощадь или возместить ему ущерб, если он имеет место.

Если процедура расторжения договора проводится по инициативе нанимателя, например, в случае улучшения материального состояния, переезда в другую квартиру, достаточно его заявления. Арендодатель же может выселить арендатора из социального жилья только по решению суда.

Обратите внимание, став на социальный квартирный учет, вы имеете право одновременно быть в списках претендентов на недвижимость, как лицо, требующее улучшения условий проживания, а также регистрироваться в госпрограммах, если соответствуете их условиям.

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора найма

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

В случае отсутствия в договоре найма жилого помещения данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия договора найма жилого помещения

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах, автоматически вступающие в действие в момент заключения договора и не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относятся:

  • Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
  • Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).
  • В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
  • Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
  • Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
  • Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
  • Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Случайные условия договора найма

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор найма может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор социального найма
  • Форма договора найма
  • Стороны договора найма жилого помещения
  • Предмет договора найма жилого помещения
  • Образец договора найма жилого помещения

Популярные документы и процедуры:

  • Стороны договора поставки
  • Журнал регистрации заявлений
  • Доверенность на продажу дома с земельным участком
  • Журнал регистрации актов
  • Акт приема-передачи мусора и отходов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *