Аренда в счет ремонта

  • автор:

Очень часто на рынке аренды встречаются «убитые» квартиры, ремонт в которых в лучшем случае производился в начале нулевых годов. Обои в цветочек, потертый линолеум, старая мебель и подержанная бытовая техника – аренда такого жилища относительно недорога, а соответствующих предложений достаточно. БН разбирался, как наниматель может сделать «убитую» квартиру комфортной – в счет арендной платы.

Всё, но не сразу

Предположим, вы нашли квартиру в хорошем районе, недалеко от метро. При этом стоимость ее аренды ниже среднерыночной, так как состояние этого объекта далеко от идеального. Конечно, можно выбрать более качественный вариант, но это будут уже совсем другие деньги. Но и в «убитой» квартире приятного мало – особенно, если вы планируете снимать ее несколько лет. Поэтому имеет смысл задуматься об улучшениях – в счет арендной платы.
Говорить об этом с собственником сразу, в течение первых двух-трех месяцев после заключения договора найма, не стоит. Для начала он должен убедиться, что вы – аккуратный квартиросъемщик. Прежде всего своевременно, без проволочек вносите арендную плату, а также поддерживайте порядок в доме.

Через несколько месяцев можно завести разговор о том, что, дескать, неплохо бы обновить ремонт или какой-нибудь бытовой прибор, предмет мебели. Причем хозяину не придется тратиться – просто надо будет включить соответствующие расходы в счет арендной платы.
И не пугайте квартировладельца – не нужно требовать всё и сразу. Предложение заменить протертый линолеум, старую раковину, а заодно – кухонный гарнитур и холодильник, скорее всего, не найдет понимания у собственника. Старайтесь, чтобы сумма единовременных затрат на проводимые улучшения не превышала половину ежемесячной ставки аренды. И будьте готовы самостоятельно нести часть расходов на ремонт – хотя бы по минимуму.
К примеру, вы снимаете квартиру за 20 тыс. руб. и условились с собственником о замене кафельной плитки в ванной комнате. Предположим, стоимость материалов – 10 тыс., а работы – 3 тыс. руб. Договоритесь, что затраты на материалы пойдут в счет арендной платы. И скажите собственнику, что расходы на проведение работ вы оплатите самостоятельно.

Не нужно требовать всё и сразу. Предложение о замене линолеума, сантехники, кухонного гарнитура и холодильника не найдет понимания у собственника

Владелец жилья поймет, что вы готовы частично нести затраты на ремонт и настроены на долгое и доверительное сотрудничество. Поверьте, после этого договориться о замене кухонного гарнитура, сантехники или линолеума будет гораздо проще. Главное – начать.

По соглашению сторон

Теперь выясним, как закрепить подобные отношения на бумаге. Конечно, в идеале лучше сразу договориться с собственником о возможности сделать ремонт, купить мебель или технику в счет платы за наем. И сразу прописать соответствующие условия в договоре найма, определив объем будущих работ и цену.
Но, как показывает практика, найти общий язык нанимателю удается с хозяевами лишь спустя несколько месяцев после знакомства. Поэтому придется заключать дополнительное соглашение к договору. В нем следует указать, что именно вы собираетесь ремонтировать и покупать, определив стоимость работ и товаров. А также подчеркнуть, что все расходы нанимателя на ремонт, покупку техники или мебели идут в счет арендной платы.
Зачем все это нужно фиксировать на бумаге? Дело в том, что 681-я статья Гражданского кодекса РФ обязывает нанимателей проводить ремонт в арендованном жилье за их счет, если иное не определено договором найма или дополнительным соглашением сторон. То есть, как поясняет старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова, по общему правилу наниматель должен за свой счет проводить ремонт инженерного и сантехнического оборудования квартиры, а также делать косметический ремонт.

Бывают случаи, когда собственник сдает абсолютно непригодную для проживания квартиру. Но согласен на минимальную арендную плату, а также – на полный ремонт, покупку новой мебели и техники в счет стоимости найма (автору известен случай, когда большую двухкомнатную квартиру с «бабушкиным» ремонтом около станции метро «Озерки» собственник сдавал на таких условиях всего за 15 тыс. руб.). Если вы решитесь на подобное предложение, нужно оговорить все нюансы проведения будущего ремонта и прописать их в договоре найма. Для начала нужно оценить стоимость необходимых улучшений и понять, сколько времени это займет. Разумеется, в период проведения работ вы вряд ли будете проживать в квартире. Поэтому в договоре прописываем пункт, по которому наниматель освобождается от уплаты арендной платы на срок ремонта. Для того чтобы ваши труды не пропали даром, есть смысл заключить соглашение о найме на максимально возможный срок. В противном случае, после того как квартира будет приведена в порядок, собственник может решить увеличить стоимость аренды. Или, хуже того, найти другого арендатора.

Рынок нанимателя

Конечно, собственники далеко не всегда соглашаются на ремонт в счет стоимости найма. Более того, как считает эксперт агентства недвижимости Becar Ирина Бузина, некоторые арендодатели допускают проведение разве что недорогих, локальных изменений. Понятно, что владельцу квартиры по большому счету все равно, в каких условиях живет арендатор. Ремонт в счет стоимости найма – это недополученная прибыль для собственника. С другой стороны, делая ремонт, арендаторы улучшают потребительские характеристики квартиры.
Насколько будет сговорчив собственник – зависит от ситуации на рынке. К примеру, сейчас арендодателям явно приходится идти на уступки: рынок жилой аренды затоварен. «Еще в ноябре 2012 года на каждого арендатора приходилось в среднем по пять-семь объектов. Два года спустя – порядка тридцати. У квартиросъемщиков появился большой выбор, поэтому есть возможность торговаться с собственниками сдаваемых объектов», – говорит руководитель отдела аренды агентства «АРИН» Татьяна Болбошенко.
Как отмечает руководитель проекта Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Елена Копосова, со второго квартала 2014 года число обращений от желающих арендовать жилье сократилось более чем в два раза. И почти вдвое увеличилось количество предложений. Ведь объемы вводимого в Петербурге и пригородах жилья постоянно растут, а значительная часть квартир в новостройках сдается в аренду.

Ремонт в счет стоимости найма – это недополученная прибыль для собственника. И все же арендодатели вынуждены идти на компромиссы

Понятно, что в такой ситуации конкуренция на рынке найма жилья будет только возрастать. А собственникам придется идти на компромиссы – дабы найти, а потом не потерять платежеспособного клиента.
Читатель может справедливо возразить: зачем вообще заморачиваться с ремонтом съемной, по сути, чужой квартиры, пусть даже в счет арендной платы? На это ответим так: речь идет не только о временном жилище, но и о качестве вашей жизни. «Каково на дому – таково и самому».

Предприятие в связи с расширением штата решило перевести весь админперсонал (бухгалтерия, менеджеры) в отдельное помещение. Для этого арендовали старое офисное помещение, которое систематически нуждается в проведении ремонта, чтобы поддерживать его в пригодном для комфортной работы состоянии. Как в бухгалтерском и налоговом учете отражать стоимость данных ремонтных работ?

Разделяем понятия «текущий ремонт», «капитальный ремонт» и «улучшения»

В ст. 776 ГКУ определено, что текущий ремонт вещи, переданной в аренду, проводится нанимателем (арендатором) за его счет, если иное не установлено договором или законом.

В свою очередь, капитальный ремонт осуществляется арендодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

При этом общее законодательство не содержит определения капитального и текущего ремонтов, равно как и не указывает на их различия. Поэтому на практике при заключении договора имущественного найма в нем следует определить, что именно относится к капитальному или текущему ремонту.

В относительно свежем письме Минрегионстроя «Относительно выполнения ремонтных работ собственными силами организации» от 15.05.2015 г. № 8/15-232-15 Министерство советовало для определения вида ремонтных работ (капитальный или текущий ремонт) применять Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений.

Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, строений, утвержденный приказом Госжилкоммунхоза Украины от 10.08.2004 г. № 150.

В частности, в разделе 1.2 упомянутого Перечня приведен подробный перечень работ, которые можно отнести к текущему ремонту, в разделе 2 — перечень работ, которые можно классифицировать как капитальный ремонт.

Подробнее о разницах между текущим и капитальным ремонтом — в материале «Как разграничить текущий и капитальный ремонт здания» газеты № 18/2015.

К тому же ст. 778 ГКУ выделяет такое понятие, как улучшение нанимателем вещи, переданной в аренду. Улучшить арендованное имущество арендатор имеет право только с согласия арендодателя. В целом граница между улучшением и ремонтом достаточно условная, и конкретного законодательного распределения данным понятиям нет. Ремонтом, по своей сути, является поддержание основных средств в рабочем состоянии. В свою очередь, улучшением логично считать именно «совершенствование» предмета аренды, его качества, функционала. Улучшение объекта аренды нацелено на рост будущих экономических выгод от его использования. И это является ключевым моментом для отражения улучшения в бухгалтерском учете.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете сумма ремонта арендованных основных средств учитывается в расходах предприятия (П(С)БУ 16 «Расходы»). А вот стоимость улучшений, способствующих росту будущих экономических выгод (переоборудование, модернизация, реконструкция и т.п.), подлежат амортизации в составе прочих необоротных активов (п. 6 П(С)БУ 14 «Аренда»). Учитываются улучшения арендованных объектов на субсчете 117 «Прочие необоротные активы».

Таким образом, для бухгалтерского учета следует четко разграничивать: проводились ремонты или улучшения арендованного помещения. Решение о характере работ (ремонт это или улучшение) принимает руководитель предприятия с учетом результатов анализа сложившейся ситуации и существенности данных расходов (п.п. 29–32 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 30.09.2003 г. № 561). При этом, принимая решение, руководителям все же целесообразно учитывать вышеупомянутый Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений.

Так, замену окон здания можно рассматривать как текущий ремонт, ведь здесь практически имеет место поддержание здания в пригодном для использования состоянии. А впрочем, нельзя исключать, что, например, замена кровли здания на новую и более качественную (которая, в свою очередь, очень дорогая) может рассматриваться и как улучшение здания.

Полная замена системы отопления, скорее всего, является не чем иным, как улучшением основного средства (здания). Хотя опять-таки решение касательно этого должен принять руководитель.

Следовательно, если речь идет о ремонте арендованного помещения, расходы учитываются в расходах периода. В зависимости от того, что это за помещение, ремонтные расходы пополнят:

  • счет 23, 91 — если это производственное помещение, в котором изготовляется продукция;
  • счет 92 — если здание административного назначения;
  • счет 93 — если речь идет о торговом зале, складе и т.п. То есть используется для сбытовых нужд;
  • счет 94 — если здание используется для прочих операционных целей.

Поскольку в нашем случае речь идет о ремонте офисного помещения, используемого для админцелей, целесообразно расходы на его ремонт относить на счет 92.

В случае если осуществлялись улучшения арендованного объекта, то в соответствии с п. 8 П(С)БУ 14 данные расходы арендатор отражает как капитальные инвестиции в создание (строительство) прочих необоротных материальных активов, то есть показывает по дебету субсчета 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов». В дальнейшем стоимость ремонта попадет на субсчет 117 и будет амортизироваться.

Амортизируют такой объект по прямолинейному или производственному методу (п. 27 П(С)БУ 7). Суммы амортизации отражаются на тех же расходных счетах, что и арендные платежи (Дт 23, 91, 92, 93, 94 Кт 132).

При этом начисление амортизации начинают с месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, в течение срока полезного использования. Обычно этот срок устанавливают на уровне срока действия договора аренды. Хотя ничто не запрещает определять срок полезного использования непосредственно для объекта улучшений.

Пример 1

Предприятие осуществило текущий ремонт (малярные работы) арендованного помещения, которое используется в административных целях, на сумму 6000 грн (в т.ч. НДС — 1000 грн). Кроме того, во всем офисе заменили окна (с разрешения арендодателя, без компенсации стоимости работ). Стоимость работ — 12000 грн (в т.ч. НДС — 2000 грн).

Таблица 1

Учет ремонта и улучшений арендованного помещения

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн

Дт

Кт

Ремонт арендованного помещения

Проведены ремонтные работы (малярные работы)

631 (685)

5000,00

Отражен налоговый кредит по НДС (налоговая накладная еще не зарегистрирована в ЕРНН)

6441*

631 (685)

1000,00

Подтвержден налоговый кредит по НДС (налоговая накладная зарегистрирована в ЕРНН)

641/НДС

1000,00

Оплачены ремонтные работы

631 (685)

6000,00

Улучшения арендованного помещения

Установлены металлопластиковые окна

631 (685)

10000,00

Отражен налоговый кредит по НДС (налоговая накладная еще не зарегистрирована в ЕРНН)

631 (685)

2000,00

Подтвержден налоговый кредит по НДС (налоговая накладная зарегистрирована в ЕРНН)

641/НДС

2000,00

Оплачены работы по установке окон

631 (685)

12000,00

Капитализированы расходы на улучшение арендованного офиса

10000,00

Начислена амортизация на улучшение арендованного офиса**

250,00

* Аналитический счет 6441 «Неподтвержденный налоговый кредит».

** Сумма амортизации — условная.

В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п.1 ст. 616 ГК РФ Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Исходя из текста задачи следует, что в договоре аренды обязанность по проведению капитального ремонта не была возложена на Арендатора. Действующее законодательство также не содержит положений, согласно которых обязанность по проведению капитального ремонта офисных зданий (как полностью, так и только крыши) возлагалась бы на Арендатора. Следовательно, обязанность по проведению капитального ремонта крыши лежит исключительно на Арендодателе. Доводы Арендодателя относительно того, что обязанность по проведению капитального ремонта возложена на Арендатора ввиду того, что последний принял помещение без каких-либо замечаний не состоятельны, так как законом (ст. 616 ГК РФ) определен специальный порядок возложения на Арендатора обязанностей по осуществлению капитального ремонта путем указание на это в договоре аренды.
В соответствии с абз. 4 п.1 ст. 616 ГК РФ нарушение Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает Арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Учитывая, что согласно условий задачи поломка крыши мешала осуществлению нормальной деятельности Арендатора, то можно считать, что дальнейшие действия по самостоятельному ремонту Арендатором крыши были вызваны неотложной необходимостью. Данный вывод подтверждается материалами обобщения судебной практики (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Согласно п.3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как следует из ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; в случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил; для зачета достаточно заявления одной стороны.
Из текста задачи не понятно, какие именно документы Арендатор предоставил Арендодателю.
В том случае, если Арендатор предоставил Арендодателю помимо документов, подтверждающих стоимость ремонтных работ ещё и уведомление о зачете своего требования об оплате стоимости ремонтных работ крыши к требованиям Арендодателя об оплате суммы арендной платы за спорный период, то оснований для досрочного расторжения договора нет.
Если же Арендодателю были предоставлены только документы, подтверждающие стоимость ремонтных работ крыши, тогда есть предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора аренды ввиду неоплаты более двух раз подряд суммы арендной платы. В случае расторжения договора аренды Арендатор может взыскать с Арендодателя расходы по ремонту крыши в качестве неосновательного обогащения.

Материал подготовлен специалистами Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, арендодатель вправе произвести зачет стоимости проведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы. Вправе ли он, в случае, если арендатор произвел последний в связи с неисполнением арендодателем обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, отказать в зачете стоимости этого ремонта в счет арендной платы, на том основании, что произведение зачета является правом арендодателя, а не его обязанностью?

Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете капитального ремонта.

Обоснование: В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

📌 Реклама

На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

При этом, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

📌 Реклама

Как указывает пункт 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Однако, пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Далее, в соответствии со статьей 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. При этом, для зачета достаточно заявления одной стороны.

Следовательно, арендодатель был не вправе отказать в зачете стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы.

📌 Реклама

Согласно Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005, под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Помимо этого, данное Постановление указывает, что законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

📌 Реклама

Отсюда следует, что арендатор не обязан согласовывать с арендодателем стоимость капитального ремонта, которую арендатор желает учесть в счет арендной платы.

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 N А55-5816/2006-13 указывает, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом, несогласование дополнительного соглашения и сметы с арендодателем не может лишать его права на возмещение произведенных затрат.

Исходя из всего указанного, можно сделать вывод, что даже в случае, если договором установлено право арендодателя на зачет арендатору стоимости проведенного последним капитального ремонта в счет арендной платы, это не означает, что этот зачет стоимости капремонта является правом, а не обязанностью арендодателя, поскольку такая обязанность предусмотрена статьей 616 ГК РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *