Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

  • автор:

Совершенствование алгоритма анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости Improvement of the real estate highest and best use analysis

Акулова Евгения Олеговна Аспирант

Кафедра «Оценка и управление собственностью» Финансовый университет при Правительстве РФ

akulovaevgeniya@ mail.ru

Аннотация: В статье рассматриваются проблемы актуальности принципа НЭИ в современных условиях рынка недвижимости России и доказывается необходимость дифференцированного подхода к анализу НЭИ для различных объектов недвижимости на основе введения дополнительного классификационного признака: степень детальности анализа НЭИ. Исследуются существующие методы анализа и делается заключение об ограниченной применимости их практической реализации. Для целей сокращения трудоемкости работ предлагается введение этапа качественного анализа, основанного на методе анализа иерархий. Abstract: Problems of the relevance of the highest and best use (HABU) principle in the modern market conditions are analyzed in the article. Introduced classification criterion «level of detail of the HABU analysis» which reflects the necessity of the differentiated approach to analysis for the subject properties is suggested. The conclusion about the most appropriate methods is made on the basis of modern HABU analysis methods research. Also there is analysis of need for elaboration and practical implementation of modern methods which let to qualitatively compare different ways of the subject property use. As a decision of the problems mentioned the new interpretation of the implementation of hierarchy analysis method is proposed.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, принцип наиболее эффективного использования, анализ наиболее эффективного использования, методы анализа НЭИ, метод анализа иерархий.

Современная стоимостная оценка объектов недвижимости основывается на ряде принципов, определяющих влияние различных факторов на процесс формирования рыночной стоимости. Одним из фундаментальных принципов стоимостной оценки, агрегирующих принципы остальных групп, является принцип наиболее эффективного использования (далее НЭИ), отражающий влияние рационального поведения человека на процесс формирования стоимости. В соответствии с принципом НЭИ рыночная стоимость любого объекта недвижимости должна определяться исходя из варианта использования, максимизирующего его стоимость и приносящего максимальную пользу его владельцу. Поскольку для современной стадии развития рынка характерен высокий уровень неустойчивости, повышенные риски и неопределенность, концепция оценки, основанная не на текущем, а на абстрактном, наилучшем использовании объекта, стала подвергаться критике. Последнее проявилось в возникновении дискуссий в профессиональном сообществе и обострилось ввиду отсутствия соответствующего текущим реалиям рынка теоретического аппарата, а также методического инструментария практической реализации принципа НЭИ, заключающейся в анализе НЭИ.

Проблема необходимости анализа НЭИ при оценке различных объектов недвижимости широко обсуждается в профессиональном сообществе . Тем не менее, компромиссное решение, которое должно найти свое отражение в разрабатываемом федеральном стандарте по оценке недвижимого имущества , до сих пор не достигнуто.

Проведенный анализ существующей терминологии по исследуемой проблематике выявил многообразие определений принципа НЭИ и анализа НЭИ. Однако отсутствует устоявшееся и четкое определение указанных понятий. Последнее обусловило потребность во введении двух авторских

трактовок, которые могут быть включены в разрабатываемый стандарт по оценке недвижимого имущества:

Принцип НЭИ — это базовое положение теории оценки рыночной стоимости, исходя из которого рыночная стоимость объектов недвижимости должна определяться на основании предположения об их наиболее эффективном использовании. Под наиболее эффективным использованием при этом подразумевается конкурентный, востребованный рынком и обоснованный вариант использования объекта недвижимости на дату оценки при условии соблюдения юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимально реализующий стоимостной потенциал свободного или застроенного земельного участка.

Анализ НЭИ — это процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую реализацию фундаментального принципа оценки рыночной стоимости — принципа НЭИ — и заключающаяся в исследовании эффективности варианта использования объекта недвижимости, сложившегося на дату оценки и его сопоставлении с альтернативными вариантами использования с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость земельного участка.

Современная позиция в отношении анализа НЭИ в практике стоимостной оценки указывается в наиболее авторитетных, признаваемых во всем мире стандартах — международных стандартах оценки (далее -МСО). Позиция в отношении исследуемого вопроса существенно изменилась в новых изданиях МСО . В ней говорится о том, что рыночная стоимость объектов оценки отражает их наиболее эффективное использование. Однако, как же быть в тех случаях, когда рынок является недостаточно развитым, и на нем отсутствуют объекты-аналоги с НЭИ, сопоставимым с объектом оценки, позволяющие учесть весь его стоимостной потенциал? В результате анализа рынка, а также исследования специфики различных объектов недвижимого имущества в

Российской Федерации, можно прийти к выводу, что некоторые сегменты рынка недвижимости отвечают критериям МСО с позиции развитости и способности отражать НЭИ. Однако, для ряда объектов характерна противоположная ситуация, в которой требуется идентификация НЭИ объекта для корректного учета его полезности на рынке, оказывающей непосредственное влияние на формирование рыночной стоимости.

На основании данного заключения был сделан вывод о потребности в дифференцированном подходе к анализу НЭИ для различных объектов недвижимого имущества. Для этих целей было проведено исследование существующих классификаций объектов недвижимости и выделен ряд классификационных признаков, на основании которых объекты недвижимости могут быть объединены в отдельные группы, для каждой из которых требуется различная глубина анализа НЭИ. К данным признакам были отнесены:

1. Происхождение: естественные и искусственные объекты;

2. Пригодность улучшений к эксплуатации: пригодные и непригодные;

3. Делимость: делимые и неделимые (входящие в состав единого

комплекса);

4. Физическое состояние улучшений: объекта незавершенного строительства, объекты, требующие реконструкции, капитального ремонта, иного существенного вмешательства для возможности эксплуатации;

5. Функциональное назначение объекта недвижимости: жилые объекты, коммерческие объекты, социальные объекты.

На основании выделенных классификационных признаков все объекты недвижимости могут быть разделены на 4 группы в зависимости от потребности и детальности анализа НЭИ, что графически представлено на схеме ниже.

Источник: разработка автора Рис. 1 Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Анализ НЭИ в полном объеме принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и для земельного участка с существующими улучшениями. Потребность в таком анализе актуальна для объектов, представляющих собой земельные участки с улучшениями в плохом физическом состоянии, для которых требуется определение целесообразности дальнейшей эксплуатации и сопоставлении эффективности их использования с вариантом сноса и застройки территории земельного участка новыми объектами. Анализ НЭИ для участка как условно свободного логично проводить для свободных на дату оценки участков и участков, строения которых не пригодны к эксплуатации. Ограничение анализа НЭИ только для участка с существующими улучшениями справедливо для объектов, снос которых невозможен в силу конструктивных особенностей и специфики правообладания (помещения, квартиры и т.п.), либо когда снос финансово нецелесообразен (для зданий с низким уровнем износа). Анализ НЭИ нецелесообразно проводить для новых строений, поскольку в потенциальной сделке купли-продажи они будут рассматриваться как единые объекты недвижимости, так как снос новых строений в современных условиях рынка не распространен; либо для социальных

объектов, представляющих собой инфраструктурную нагрузку, функционирование окружающих объектов без которых невозможно.

Анализ НЭИ реализуется посредством выбора альтернативных вариантов использования оцениваемого объекта и последовательного исключения из перечня вариантов, не соответствующих критериям юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимальной эффективности. Между тем, в современных научных трудах не уделяется достаточно внимания необходимости детального исследования местоположения объекта недвижимости. На наш взгляд, существующий алгоритм анализа НЭИ должен быть дополнен этапом изучения местоположения, так как он позволяет исследовать конкурентную среду, возможные ограничения использования, обусловленные окружающей застройкой (наличие санитарно-защитных зон, лесопарковых зон, ограничения высотности застройки) и сформулировать наиболее корректные выводы в отношении потенциала развития объекта.

Наиболее сложным и трудоемким этапом анализа является анализ финансовой целесообразности, в ходе которого исследуется способность объекта генерировать положительный денежный поток при выбранном варианте использования, и этап выбора максимально эффективного варианта использования.

В теории стоимостной оценки принято выделять несколько методов, относящихся к методам анализа НЭИ . Данные методы основаны на принципе остаточной продуктивности и часть из них идентична методам расчета стоимости земельных участков. Среди них можно выделить:

1. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» /

Метод остатка для земли, вариант 1.

2. «Земельный участок рассматривается как незастроенный,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» /

Метод остатка для земли, вариант 2.

3. «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и

известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого

назначения» / Метод выделения.

4. «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения

требуют проведения некоторых улучшений».

5. «Земельный участок рассматривается как застроенный, не

требующий улучшений».

6. Метод предполагаемого использования для земельного участка как

условно свободного и для участка с существующими

улучшениями.

Практическая реализация данных методов связана с рядом существенных ограничений, обусловленных ограниченностью информационной инфраструктуры рынка недвижимости России. В результате проведенного анализа можно сформулировать ряд выводов в отношении практической применимости вышеперечисленных методов:

1 Применение первого метода ограничено возможностями достоверного расчета различных коэффициентов капитализации для земельного участка и улучшений. Наиболее проблематичным представляется определение отдельного коэффициента капитализации для земли, поскольку рынок аренды земельных участков недостаточно развит, и определение коэффициента капитализации, например, методом рыночной экстракции, который наиболее достоверно отражает рыночную ситуацию, невозможен.

2. Применение метода 3 ограничено возможностью достоверного подбора сопоставимых объектов-аналогов: зданий с земельными участками с аналогичными объемно-планировочными решениями и техническими параметрами. Применение этого метода возможно только в случае достаточной развитости рынка и наличия доступной информации о предложениях сопоставимых объектов на рынке, а также возможности учета различного физического состояния улучшений объектов-аналогов.

3. Метод предполагаемого использования предполагает построение DCF-модели развития земельного участка и позволяет учесть неравномерность поступления доходов и расходов объекта недвижимости, а также корректно учесть риски, связанные как с вхождением в проект, так и со сроками его реализации, чего не позволяют реализовать другие методы анализа НЭИ. Однако, практическая реализация данного метода связанного с большой трудоемкостью работ ввиду потребности в определении большого числа исходных параметров и их прогнозировании. Таким образом, практическая применимость данного метода существенно ограничена.

Таким образом, наиболее приемлемым методом анализа НЭИ для земельного участка как условно свободного представляется метод №2, который основывается на определении стоимости единого объекта недвижимости методом прямой капитализации и последующим вычитании стоимости улучшений земельного участка. Указанный метод требует определения достоверных объемно-планировочных решений исследуемых вариантов использования, расчета единого коэффициента капитализации для земли и улучшений и определения стоимости улучшений, которая, как правило, рассчитывается методами затратного подхода.

Методы анализа НЭИ для участка с существующими улучшениями по общей концепции расчетов сопоставимы с методами анализа участка без улучшений: итоговая стоимость формируется путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости затрат, связанных с «доведением» объекта до рассматриваемого варианта использования (метод №4). Метод № 5 применяется в случае анализа объекта недвижимости в текущем состоянии, не требующем изменений.

Ключевым критерием применимости всех вышеперечисленных методов является применение одной группы методов ко всем исследуемым вариантам использования в рамках анализа НЭИ, поскольку в ином случае нарушается возможность их сопоставимости.

Однако, зачастую в распоряжении оценщика отсутствует возможность

проведения детального финансового анализа всех исследуемых вариантов использования, что приводит к потребности в разработке методов, способных на уровне качественного анализа отбросить ряд рассматриваемых концепций. В данном случае практикующие оценщики прибегают к балльным методам, позволяющим исключить те или иные варианты использования. Однако, данные методы зачастую не учитывают наиболее важные факторы анализа: насколько полно та или иная концепция раскрывает потенциал участка, отвечает критериям юридической допустимости, физической осуществимости, конкурентоспособности. Это обуславливает потребность в поиске новых методов анализа, позволяющих на качественном уровне сопоставить исследуемые альтернативы с учетом вышеперечисленных факторов.

В настоящее время в практике стоимостной оценки все большее распространение получают методы, основанные на теории принятия решений. Теория принятия решений получила особое развитие в 1960-х гг. в рамках теорий менеджмента, исследований операций и кибернетики, позволяющей с помощью специальной вычислительной техники строить сложные модели процессов принятия решений.

Основной целью анализа НЭИ является выбор наиболее эффективного варианта использования. Фактически данный процесс представляет собой задачу принятия решения, которое заключается в определении наилучшего

варианта из набора альтернатив.

В связи с этим, на наш взгляд, разумным представляется обратиться к

прикладным направлениям теории принятия решений и на основании разработанных методов попытаться решить возникающие в процессе

практической реализации принципа НЭИ проблемы.

Одним из направлений теории принятия решений является получивший

широкое распространение и практическое применение метод анализа иерархий (далее МАИ), разработанный американским математиком Томасом Саати. Данный метод позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде

иерархии, сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

вариантов решения. МАИ «широко используемый в принятии решений,

представляет собой теорию, которая базируется на экспертных оценках и

суждениях индивидуальных участников или групп». В основе

данного метода лежит холистический подход, в котором все

рассматриваемые факторы и критерии объединяются в иерархию или сеть.

Все возможные решения также входят в состав таких структур. Итоговое

решение принимается в результате последовательного анализа

относительного влияния всех элементов структуры с использованием

экспертных суждений и многокритериальной логики.

Практическая реализация МАИ заключается в моделировании

проблемы и построении иерархической структуры, содержащей все

критерии, оказывающие влияние на решение поставленной проблемы, а

также альтернативы решений, из которых делается выбор. Затем

проводится попарное сравнение всех элементов структуры и получаются

матрицы доминирования, которые являются положительными и обратно

симметричными. Из этих матриц выводятся шкалы отношений путем

вычисления главных собственных векторов или собственных функций.

Собственный вектор обеспечивает упорядочивание приоритетов, а

собственное число является мерой согласованности суждений, которая

показывает степень отклонения от согласованности. Если такие

отклонения превышают установленные пределы, то требуется

перепроверка суждений. Попарные сравнения элементов проводятся с

использованием субъективных суждений на основании фундаментальной

шкалы абсолютных значений для оценки силы суждений, приведенной в

. Важно отметить, что факторы сравниваются попарно по

отношению к их воздействию на общую для них характеристику.

При проведении попарных сравнений элементов принято ставить

следующие вопросы :

1. Какой из них важнее или оказывает большее воздействие?

2. Какой из них более вероятен?

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Какой из них предпочтительнее?

После построения иерархии устанавливаются приоритеты по каждому из критериев и затем каждая из альтернатив оценивается по этим критериям.

Подробное описание алгоритма практического применения МАИ описано в многочисленных трудах как отечественных, так и зарубежных авторов, ввиду чего оно не приводится в рамках настоящей работы.

МАИ в настоящее время активно применяется в сфере оценки, в частности, в области оценки недвижимого имущества для определения стоимости объектов в рамках сравнительного подхода или для согласования результатов, полученных в рамках нескольких подходов.

Ввиду того, что ранее вопрос применения данного метода к анализу эффективного использования не рассматривался, была разработана новая интерпретация данного метода в применении к выбору варианта НЭИ. Прежде чем перейти к этапам анализа финансовой целесообразности и максимальной эффективности из ранее приведенного общего алгоритма анализа НЭИ, предлагается проводить исследование с применением МАИ, основанное на качественной интерпретации полученных на предыдущих этапах данных путем определения их влияния на итоговый результат с применением экспертных суждений и логики. В общем виде представление структуры решения проблемы выбора варианта НЭИ на основании данных, полученных в результате анализа местоположения объекта, юридической обоснованности, физической осуществимости и анализа рынка соответствующих сегментов, представлено на рисунке ниже.

Выбора варианта НЭИ

*ГПЗУ — градостроительный план земельного участка

Рис. 1 Иерархическая структура процесса принятия решения о выборе

варианта НЭИ

Источник: разработка автора

После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ объекта недвижимости составляется матрица доминирования по критериям первого уровня. Для составления матрицы был проведен опрос экспертного мнения, в ходе которого эксперты ранжировали отобранные для анализа критерии, отвечая на вопросы, представленные ранее, и выделяли наиболее приоритетные из них. Результаты проведенного опроса, сформулированные в форме матрицы доминирования, представлены ниже. Табл. 1 Определение весов критериев первого уровня

Критерий Обозна Х2 Х3 Х4 Х5 Средн Нормализ

чение ее ованный

критер геомет вес

ия рическ критерия

ое по

строка

м

Использование потенциала местоположения К1 1 1 1 3 3 1,5 5 24,8%

Юридическая обоснованность К2 1 1 2 5 5 2,1 9 34,9%

Физическая осуществимость КЗ 1 1/2 1 5 5 1,6 6 26,5%

Потенциал развития рынка К4 1/3 1/5 1/5 1 3 0,5 3 8,4%

Привлечение финансовых ресурсов К5 1/3 1/5 1/5 1/3 1 0,3 4 5,4%

Сумма по столбцам 3,6 7 2,90 4,40 14,3 3 17,0 0 6,26 100,0%

Произведение собственного вектора на сумму по столбу 0,9 1 1,0 1 1,1 6 1,2 0 0,92

Максимальное собственное значение матрицы 5,21

Индекс согласованности оценок 0,052

Значение согласованности матрицы порядка п=5 1,12

Отношение согласованности 4,64%

Источник: опрос экспертного мнения, расчеты автора

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

На следующем этапе аналогичным способом были проранжированы критерии второго порядка. Информация о полученных весах при сопоставлении критериев второго порядка представлена ниже.

Табл. 2 Определение весов критериев второго уровня

Критерий 1 порядка Вес крите рия 1 поряд ка Критерий 2 порядка Вес критерия 2 порядка Взвешенн ый вес критерия 2 порядка

Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 24,8% Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности 33,3% 8,3%

Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 33,3% 8,3%

Конкуренция в ближайшем окружении 33,3% 8,3%

Юридическая обоснованность 34,9% Соответствие функции назначению по ГПЗУ 44,0% 15,4%

Соответствие функции назначению по Кадастровому паспорту или Свидетельству 28,3% 9,9%

Соответствие функции назначению по ПЗЗ 17,1% 6,0%

Наличие данных Заказчика о возможности изменения назначения 7,3% 2,6%

Соответствие функции назначению по Генеральному плану 3,4% 1,2%

Физическая осуществимость 26,5% Эффективность по критерию плотности застройки 42,9% 11,3%

Эффективность по критерию максимальной высотности 42,9% 11,3%

Арендопригодная площадь 14,3% 3,8%

Потенциал развития рынка 8,4% Наличие свободных ниш рынка 63,7% 5,3%

Потенциал развития сегмента рынка 25,8% 2,2%

Средний уровень доходности сегмента 10,5% 0,9%

Эффективность привлечения финансовых ресурсов 5,4% Возможность привлечения заемных средств 75,0% 4,1%

Эффективность привлечения заемных средств 25,0% 1,4%

Итог 100,0 % 100,0%

Источник: опрос экспертного мнения, расчеты автора

Для сопоставления альтернатив по каждому из критериев составляются матрицы доминирования в количестве, равном числу критериев второго порядка (16 матриц), в которых в строках на месте критериев стоят альтернативы. Пример расчета представлен в таблице ниже.

Табл. 3 Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности

Варианты Обозначе ние варианта VI V2 V3 V4 Сред нее геоме триче ское Нормализо ванный вес альтернат ивы

Альтернативное использование 1 VI 1 1/2 1 1 0,841 20,5%

Альтернативное использование 2 V2 2 1 2 1 1,414 34,5%

Альтернативное использование 3 V3 1 1/2 1 1 0,841 20,5%

Альтернативное использование 4 V4 1 1 1 1 1,000 24,4%

Сумма по столбцам 5,00 3,00 5,00 4,00 4,096 100,0%

Произведение собственного вектора 1,02 6 1,03 6 1,02 6 0,977

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

на сумму по столбу

Максимальное собственное значение матрицы 4,065

Индекс согласованности оценок 0,022

Значение согласованности матрицы порядка п=4 0,9

Отношение согласованности 2,44%

Источник: расчеты автора

Для определения совокупного влияния критериев второго порядка на каждую из альтернатив необходимо произвести перемножение матриц доминирования соответствующего критерия второго порядка на матрицы доминирования альтернатив по этому критерию. В качестве примера приводится расчет по фактору «Использование потенциала местоположения», где влияние каждого из критериев второго порядка оценено как одинаковое.

Табл. 4 Весовые коэффициенты критериев второго порядка для определения эффективности использования потенциала

местоположения

Порядковый номер Использование потенциала местоположения Нормированные значение собственное вектора

Критерий 1_1 Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности 33%

Критерий 1_2 Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока 33%

Критерий 1_3 Конкуренция в ближайшем окружении 33%

Источник: расчеты автора

Табл. 5 Анализа критерия «использования потенциала местоположения»

Вариант Критерий 1_1 Критерий 1_2 Критерий 1_3

Альтернативное использование 1 21% 11% 22%

Альтернативное использование 2 35% 43% 50%

Альтернативное использование 3 21% 7% 6%

Альтернативное использование 4 24% 38% 22%

Источник: расчеты автора

Теперь представим вышеизложенные таблицы в форме матриц и в результате стандартного действия по их перемножению получим итоговое значение весов по каждой из альтернатив, которая будет использовано в глобальной матрице доминирования.

А =

В результате перемножения весов критериев первого порядка на значения весов каждой из альтернатив получается итоговое значение веса каждой альтернативы, на основании которого можно принять решение о том, какая из них наиболее предпочтительна.

Табл. 6 Определение итоговых весовых коэффициентов по исследуемым альтернативам

‘21% 11% 22%^ ‘33%^ 1 сю с

35% 43% 50% * 33% _ 43%

21% 7% 6% 33% 11%

24% 38% 22% v / 28%

Веса Варианты

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Критерии критери Альтернат Альтернат Альтернат Альтернат

ев ива 1 ива 2 ива 3 ива 4

Использование

потенциала

местоположения 24,8% 18% 43% 11% 28%

Юридическая обоснованность 34,9% 31% 45% 11% 13%

Физическая

осуществимость 26,5% 28% 9% 30% 33%

Потенциал развития

рынка 8,4% 21% 15% 5% 60%

Эффективность

привлечения финансовых ресурсов 5,4% 39% 26% 8% 28%

Интегральные веса

качества альтернатив 26,8% 31,3% 15,5% 26,5%

Источник: расчеты автора

На основании полученных значений можно сделать вывод о том, что Альтернатива 2 наиболее предпочтительна среди всех остальных, в то время как Альтернативу 3 следует исключить из дальнейшего рассмотрения, так как в результате качественного сопоставления всех

альтернатив по отобранным критериям было выявлено, что она наименее приоритетна, т.е. менее, чем другие, отвечает требованиям поставленной задачи.

В практике стоимостной оценки недвижимого имущества на этапе анализа НЭИ в качестве постоянных предлагается использовать цель и критерии первого и второго порядка, а также определенные по ним веса. Основная задача, которая будет требовать выполнения от оценщиков на практике — это экспертное сопоставление отобранных альтернатив по каждому из этих критериев.

Предлагается дополнить существующий общий алгоритм анализа НЭИ этапом качественного анализа. Применение данного метода должно следовать за выполнением этапов исследования местоположения, юридической допустимости, физической осуществимости и анализа рынка, перед анализом финансовой целесообразности. После проведения анализа с применением МАИ отобранные в качестве наиболее приоритетных альтернативы исследуются на предмет финансовой целесообразности и максимальной эффективности.

Отобранные с применением предложенного метода альтернативные направления использования имеют рациональное обоснование, подкрепленное инструментарием математического аппарата, таким образом предоставляя веские аргументы для доказательства мнения о выборе варианта НЭИ. Применение метода позволяет оценить альтернативы с учетом рациональности суждений, а также изучить и обосновать отобранные на этапах юридической допустимости и физической осуществимости варианты с логической точки зрения, повысив таким образом доказательность вынесенных суждений.

%2F29.doc&ei=iQ2jU9vOO8e7ygPh4YGYBw&usg=AFQjCNFTTvdhha211

M26X3FwvDYmJR5m8Q&bvm=bv.69411363.d.bGE&cad=rjt (дата

обращения: 20.06.2014)

Озеров Е.С. О принципе наилучшего и наиболее эффективного

использования объекта оценки. URL:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=9&ved=0CFQQFjAI&url=http

%3A%2F%2Fwww.appraiser.ru%2FUserFiles%2FFile

%2FGuidance materials

subject property. Internet source.]

3. Проект Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО

4. International Valuation Standards 2011. Issued by International Valuation

Standards Council, 2011. — 128 pages.

5. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка

стоимости недвижимости. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

6. Саати Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратных связях:

Аналитические сети. Пер. с англ. / Науч. ред. А.В. Андрейчиков, О.Н.

Андрейчикова. -М.: Издательство ЛКИ, 2008. — 360 с. [Thomas L. Saaty.

Decision making with Dependence and feedback. The Analytic Network

Партей Надежда Станиславовна, оценщик ООО «ГЛАВЭКСПЕРТОЦЕНКА»
(часть многопрофильного холдинга «Объединенная Консалтинговая Группа»),
член Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «СИБИРЬ».

Оценка рыночной стоимости недвижимости строится на предположении о наиболее эффективном ее использовании. Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ) относится, в первую очередь, к земельному участку, на котором расположен оцениваемый объект капитального строительства (ОКС).

НЭИ представляет такой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, финансово обоснован и имеет наибольшую стоимость среди всех рассмотренных вариантов использования оцениваемой земли.

Оценщик недвижимости при анализе вариантов НЭИ должен рассмотреть две ситуации:

  1. участок рассматривается как незастроенный (условно свободный от ОКС);
  2. участок рассматривается как застроенный (с существующими ОКС).

При определении стоимости свободного или условно свободного участка оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты застройки участка новыми объектами. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этой ситуации включает методы определения полных затрат на строительство новых ОКС. Для этого, как правило, используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах 1969, 1984, 2000 и других годов. Переход к текущим ценам на дату оценки осуществляется применением соответствующих индексов. В рамках доходного подхода используется метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды создания и эксплуатации новых ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта застройки свободной земли и относится на стоимость земельного участка. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью земельного участка, соответствующий НЭИ свободной (условно свободной) земли. Если он отличается от фактического использования земельного участка, это означает наличие функционального устаревания у оцениваемого объекта недвижимости.

При определении стоимости участка как застроенного оценщик должен рассмотреть любые юридически возможные и физически осуществимые варианты использования существующих на участке ОКС: продолжение их текущего использования, либо ремонт или реконструкция, либо снос их и последующее строительство новых ОКС. Финансовая обоснованность рассматриваемых вариантов рассчитывается также с применением методов затратного и доходного подходов.

Затратный подход в этом случае включает методы определения полных затрат на ремонт или реконструкцию существующих ОКС, либо их снос и строительство новых ОКС. При этом также используются различные сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) в базовых ценах. В рамках доходного подхода может использоваться метод прямой капитализации доходов (если фактическое использование ОКС соответствует их НЭИ), а также метод дисконтирования денежных потоков в прогнозные периоды реконструкции и эксплуатации ОКС. При этом превышение доходов (от сдачи площадей ОКС в аренду) над строительными затратами свидетельствует о финансовой обеспеченности (продуктивности) рассматриваемого варианта использования имеющихся ОКС и относится на их стоимость. В противном случае вариант отбрасывается.

Среди финансово обоснованных вариантов выбирается вариант с максимальной стоимостью ОКС. Он соответствует наиболее эффективному использованию ОКС и, соответственно, наиболее эффективному использованию застроенной земли. Если он отличается от фактического использования ОКС, это означает наличие у ОКС функционального устаревания.

Рыночная стоимость единого объекта недвижимости (участка с ОКС) определяется суммированием стоимости условно свободного участка при его НЭИ и стоимости ОКС при наиболее эффективном использовании.

Понятие НЭИ недвижимости тесно связано с понятием устаревания объектов капитального строительства. С течением времени объекты не только изнашиваются физически, но и устаревают – функционально и экономически.

Функциональное устаревание определяется внутренними эксплуатационными свойствами объекта (размеры, благоустройства, надежность, эффективность застройки и т.п.).

Экономическое устаревание отражает влияние на объект факторов внешней среды (местоположение и окружение, сервитуты, рыночная ситуация, качество участка и др.).

Устаревание объектов снижает их привлекательность на рынке и, соответственно, рыночную стоимость недвижимости и арендные ставки, то есть ставит под вопрос возможность дальнейшего эффективного использования объектов.

Учет функционального устаревания в затратном подходе позволяет определить необходимые капитальные затраты на доведение объекта недвижимости до состояния НЭИ. Тем самым расчет функционального устаревания является связующим звеном между анализом НЭИ и оценочными подходами.

Более подробно с вопросами практического применения анализа НЭИ можно ознакомиться в работе , где приведены многочисленные примеры расчета функционального устаревания различных объектов недвижимости.

В связи с утверждением Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» следует также обратить внимание на следующие его положения, касающиеся анализа наиболее эффективного использования:

  1. Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов, методов оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п.15 ).
  2. Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п.17 ).
  3. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п.20 ).
  4. Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора (п.21 ).

Литература

1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611.

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование рассматриваемого имущества с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий.

На практике определение наиболее эффективной стратегии разумного инвестора относительно приобретения, преобразования, эксплуатации и возможного отчуждения объектов недвижимости проводится на этапе ведения переговоров о приобретении объекта недвижимости и направлено на его всесторонний анализ.

Специалисты Центра оценки Петербургская Недвижимость помогут Вам провести всесторонний анализ объекта недвижимости и определить наиболее эффективный и экономически целесообразный вариант развития данного объекта.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ):

  • помогает установить, может ли объект недвижимости с правовой точки зрения выступать в качестве предмета сделки (например, нет ли обременений и ограничений, способных повлиять на планируемую эксплуатацию объекта недвижимости);
  • призван подтвердить, что лица, предлагающие заключить сделку с объектом недвижимости, действительно имеют на это право;
  • выявляет риски утраты прав на объект действующими правообладателями или будущим приобретателем;
  • помогает определить круг экономически целесообразных способов использования и выявить способ, позволяющий получить максимальную отдачу на вложенный капитал.

Анализ НЭИ проводится по следующим критериям:

Правомочность

допустимость с точки зрения действующего законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника

Физическая возможность

осуществимость физически реальных способов использования объекта

Финансовая целесообразность

допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику

Максимальная продуктивность

из финансово оправданных вариантов выбирается тот, который приносит максимальную прибыль

Правомочные и физически возможные способы использования объекта анализируются с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные (эксплуатационные) расходы, финансовые издержки и амортизацию основного капитала.

Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давая положительный доход с достаточной отдачей на вложенный капитал, рассматриваются как финансово целесообразные. Критерий максимальной продуктивности подразумевает, что собственник извлекает максимальную выгоду от использования объекта оценки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *