Анализ ипотечного кредитования

  • автор:

УДК336

Зверев A.B., кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г. (Россия)

Ковалерова Л.А., кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г. (Россия)

Мишина М.Ю., кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г. (Россия)

АНАЛИЗ И ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В настоящей статье проведено исследование проблем ипотечного кредитования в России, осуществлён поиск инструментов эффективного решения жилищного вопроса.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, кредитный продукт, финансовый кризис, программы господдержки, кредитный портфель, кредитные риски.

Введенные экономические санкции оказали существенное влияние на банковский сектор нашей страны. К негативным последствиям их влияния можно отнести потерю возможности брать зарубежные кредиты («дешевые и длинные» западные деньги).

Количество зарегистрированных

Так как не для всех коммерческих банков кредиты Центрального банка РФ являются доступными — образовалась нехватка необходимых ресурсов у российских коммерческих банков. Что повлекло за собой отзыв лицензий у многих коммерческих банков (таблица 1).

Таблица 1.

Дата Количество Кредитных Организаций, шт.

Банки Небанковские КО Всего

На 01.01.2015 год 976 73 1049

На 01.01.2016 год 947 74 1021

На 01.01.2017 год 908 67 975

Таким образом, за 3 года количество коммерческих банков в России уменьшилось на 68 или на 7%, и на начало 2017 года составляло 975 кредитных организаций всего, из них: 908 коммерческие банки и 67 небанковские кредитные организации.

При этом число кредитных организаций в целом с 01.01.2015 по 01.01.2016 год снизилось на 28 (3%), на что повлияло уменьшение числа банков на 29 или на 3%, но число небанковских кредитных организаций увеличилось на 1, что не смогло повлиять на увеличение их числа в целом.

Ключевую роль в процессе стимулирования и развития банковского кредитования должно, как и прежде, играть государство. Это возможно благодаря законодательной базе финансово — кредитной системы, осуществления денежно — кредитной и налоговой политики. Особо сложное положение с вопросами ипотечного кредитования и поддержкой работающих в бюджете .

Ресурсов у государства на эти программы практически нет и надежда только на особое внимание к кредитным организациям, связанным с господдержкой.

Для более эффективного развития системы кредитования необходимо привлекать долгосрочные кредиты, утверждать субсидирование первоначального взноса заемщиков, совершенствовать нормативно-правовую базу в этой сфере, преодолевать кризис ликвидности. Нивелирование резкого ухудшения ситуации в основных сегментах российского кредитования в период с 2014 по 2016 г. в основном было реализовано Банком России и Правительством Российской Федерации в поддержку приоритетных направлений кредитования и сохранения стабильности банковского сектора.

За первые шесть месяцев 2017 г. физическим лицам в качестве кредитов было выдано 4 трлн. руб. Объемы выдачи кредитов после падения до 2,5 трлн. руб. в январе -июне 2015 г. постепенно вернулись до уровня

первого полугодия 2013 г. Динамика кредитования физических лиц в 2010-2014 гг. значительно опережала рост номинальных среднедушевых доходов населения. В период кризиса при стагнации доходов населения в номинале и сокращении доходов в реальном выражении произошло снижение кредитной активности домашних хозяйств.

Значительную роль играет жилищное

кредитование, которое в последние пять лет более чем на 97% представлено ипотечными кредитными займами, выданными под залог жилья. Доля ипотеки выросла с 5% выданных физическим лицам кредитов в первом полугодии 2009 г. до 18,5% в январе-июне 2014 г., и в период экономического кризиса с некоторыми колебаниями держится на уровне 20% (рисунок 1).

45 40 35 30 25 20 15 10 5 О

41,7 41,9

27,7 28,4 28,3 27,8 27д 26 7 ^ ?

июн. дек. 2009

июн. дек. июн. дек. июн. дек. июн. дек. июн. дек. июн. дек. июн. дек. июн.

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

-Доля ипотеки в объеме выданных физическим лицам с начала года кредитов

-Доля ипотеки в задолженности физических лиц по кредитам

Рис.1. — Доля ипотечных кредитов, выданных физическим лицам, %

В совокупной задолженности населения перед банками наблюдалась другая динамика: доля ипотечных кредитных займов с 28% в 2009 г. снизилась до 26% в 2012 г., а затем начала расти и к декабрю 2016 г. достигла 42% задолженности физических лиц по кредитам. По итогам первого полугодия 2017 г. 41,9% объема задолженности — это ипотечные кредиты .

В области ипотечного кредитования после спада в 2015 г. имеются определенные успехи. Как свидетельствуют статистические

24 22 20 -18 16 14 12 -10

данные Банка России, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, предоставленным в течение месяца, продолжила снижение и в июне 2017 г. составила 11,11% (рисунок 2).

Таким образом, она вновь опустилась до минимального значения за всю историю наблюдений. В первом полугодии 2017 г. банки выдали 423,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 773,0 млрд. рублей, из них в июне текущего года — 84,9 тыс. кредитов на сумму 157,6 млрд. рублей.

21,83

15,32

11,11

2014 2015 2016 2017

Ставки по кредитам физическим лицам е рублях на срок свыше 1 года

-по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца

Рис.2. — Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, %

На фоне продолжающегося снижения процентных ставок объем предоставленных кредитов в рублях за июнь увеличился на 9,1%. В целом портфель ипотечных жилищных кредитов увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 11,6% и на 1 июля 2017 г. составил 4670,9 млрд. рублей. Доля просроченных ипотечных жилищных кредитов продолжает держаться на низком уровне — 1,5% (71,6 млрд. рублей).

Опросы населения ФОМ5 фиксируют стабильно негативное отношение населения к кредитам. Доля респондентов, считающих текущее время неблагоприятным для крупных покупок в кредит с августа 2015 г. по октябрь 2016 г. составляла 65-68%, затем немного уменьшившись. В июне 2017 г. 63% опрошенных дали отрицательную оценку и 8% назвали текущее время благоприятным для покупок в кредит. В течение последних 2,5 лет доля оптимистов в основном составляла от 6 до 9%, ненадолго достигнув 10% весной этого года. При этом 7-9% опрошенных были намерены в ближайшее время взять кредит. Таким образом, о резком изменении настроений населения относительно кредитов говорить не приходится.

Несмотря на столь явный перевес отрицательных мнений о кредитах, практически каждое третье домашнее хозяйство в ходе упомянутых регулярных опросов ФОМ отмечало, что оно выплачивает кредиты, в том числе 5-7% опрошенных платят по ипотеке. Среди плательщиков по кредитам 40% взяли последний кредит более двух лет назад, еще около 20% — от года до двух лет назад, и по 10% — от трех месяцев до полугода и до трех месяцев назад. Годом ранее доля заемщиков, недавно взявших кредит, была в полтора раза ниже. Сумма текущей задолженности перед банками не превышает 50 тыс. руб. у 40% заемщиков, а 12% заемщиков должны еще выплатить банку 500 тыс. руб. и более — ровно такое же распределение по задолженности наблюдалось год назад .

С выплатами по кредитам ситуация в некотором смысле улучшилась. Если два года назад 60% заемщиков отмечали, что платить им стало сложнее, год назад — 50%, то во II квартале текущего года уже только 40% отмечают, что за последние два-три месяца платить по кредиту им стало тяжелее. Задержки

с выплатами, как и годом ранее, случались у 20% заемщиков.

В отличие от исследования ФОМ, данные опросов ВЦИОМ свидетельствуют о росте доверия россиян к банкам и кредитам: доля считающих время хорошим для того, чтобы взять кредит, выросла с 8-9% респондентов в июне 2015 и 2016 г. до 14% в июне 2017 г. Однако показатели 2012-2013 гг., когда 25-32% опрошенных считали время подходящим для обращения за кредитом, сегодня все еще недостижимо высоки. О росте объемов выдачи кредитов населению, как мы видели выше, свидетельствует и банковская статистика.

Для дальнейшего развития ипотечного рынка в сложных современных условиях необходимо четко определить принципы регулирования ипотечного кредитования. В свою очередь, это требует усовершенствования законодательной базы, а также повышение финансовой грамотности населения. Жилищная ипотека должна ориентироваться именно на те категории граждан, которые нуждаются даже в небольшом ипотечном кредите, это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимально возможное число заемщиков.

По данным официальной статистики, неблагоприятные экономические эффекты ощутили 64% населения, при этом 21,6% считают, что негативные явления в экономике затронули их в сильной степени. В сравнении с тем же периодом прошлого года, общая численность тех, кто причисляет себя к пострадавшим, сократилась на 10%, что свидетельствует о снижении драматизма в восприятии экономической реальности (рисунок 3).

Дальнейшее снижение ставки будет обеспечено фундаментальными факторами, при условии восстановления роста отечественной экономики и стабильности цен на нефть. При этом коммерческие банки готовы к соответствующему снижению ипотечных ставок.

Помимо корректировки ставок, эксперты ожидают существенного увеличения объемов кредитования.

Однако часть аналитиков предупреждает о возможном повышении кредитных ставок, если с 2018 года перестанет действовать программа господдержки ипотеки.

Май 2015 Июнь 2016 Май 2017 Июнь 2017

—■—Не затронули и вряд ли затронут

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Пока не затронули, но вероятно затронут в будущем

— —Затронули незначительно ^^Затронули в сильной степени

— —Затруднились ответить

Рис.3. — Оценка влияния кризисных явлений на экономическое положение домохозяйств, %

Отечественные банки продолжают наращивать объемы ипотечного кредитования. По итогам 2016 года объем ипотечных жилищных кредитов вырос до 1,5 трлн. руб. (рост на 26,7%). Однако объем рынка не дотягивает до показателей 2014 года, когда данный показатель превышал отметку 1,7 трлн. руб. При этом уровень ставки в декабре снизился до 11,55%, что является минимальным значением за предыдущие 5 лет. Годом ранее данный показатель приближался к рубежу 13%. Кроме того, спрос на рынке подогревают заявления чиновников, которые регулярно подчеркивают выгодность ипотечных кредитов . Эксперты отмечают влияние внешних факторов на динамику отечественной экономики. В том числе существенное воздействие на макроэкономические показатели оказывает колебание нефтяных котировок. Экспорт нефти обеспечивает львиную долю бюджетных поступлений, и в случае нового падения цен дальнейшее снижение ставки ЦБ окажется под угрозой.

Средние ставки на ипотечном рынке с учетом господдержки сохранятся на уровне 10%. Однако отмена госпрограммы обернется существенным ростом стоимости кредитных ресурсов.

В результате ипотечные ставки прибавят 1-1,5%. В результате под угрозой окажется восстановление спроса на рынке недвижимости, что будет препятствовать экономическому росту.

В случае ухудшения экономической ситуации и роста инфляции, власти будут вы-

нуждены пролонгировать срок действия госпрограммы. Динамика ипотечных процентов в коммерческих банках определит, до какого числа может быть продлена программа ипотеки с господдержкой. Если стоимость заемных ресурсов будет превышать 12%, то правительство будет вынуждено возобновить действие льготной программы.

Правительство не планирует пролонгировать господдержку ипотеки на 2018 год, что связано с экономическими факторами. В скором будущем ставки по кредитам будут ниже 10%, что станет абсолютным минимумом за всю историю.

Снижение стоимости ипотеки связано с действиями Центробанка, который продолжает снижать ключевую ставку. Несмотря на оптимизм чиновников, эксперты допускают увеличение ипотечных ставок до 13,5% без поддержки со стороны государства. В результате власти будут вынуждены продлить сроки действия программы .

Жилищный вопрос сегодня является одним из наиболее актуальны среди молодого поколения россиян, потому что позволить себе покупку квартиры за наличные средства и без кредитов и займов может лишь 10% населения страны.

Именно поэтому необходимо тщательно изучить условия ипотеки «Молодая семья» в Сбербанке на 2018 год, потому что на сегодняшний день ипотечное кредитование является одной из наиболее реальных возможностей стать обладателям собственного жилья.

Власти делают акцент на том, что для

принятия участия программе семья действительно должна иметь статус нуждающейся, а также все ее члены должны иметь статут граждан Российской Федерации.

В целом, условия получения ипотеки в Сбербанке в 2018 году будут такими же, как и в любой другой финансовой организации страны, но необходимо сделать акцент на том, что ипотечные деньги можно использовать не только на покупку жилья, а еще и на его постройку. Однако особое внимание сотрудники банка при оформлении ипотеки обращают на то, что супруги должны обязательно иметь общую прописку и проживать в одном регионе страны не менее 10 лет.

При этом сотрудники «Сбербанка» не особенно требуют документы, подтверждающие возможность получения ипотечного кредита, потому что им достаточно тех бумаг, которые подтверждают соответствие стандартным условиям взятия ипотечного кредита по программе «Молодая семья».

Специалисты Сбербанка считают, что особенного спроса на получение займов в 2018 году не предвидится, потому что сегодня немногие люди даже при помощи кредита могут позволить себе платить за собственное жилье (заработные платы у большинства россиян остаются по прежнему низкими, а рабочие места в государстве уменьшаются), поэтому прогноз ипотеки 2018 от Сбербанка является достаточно оптимистичным, тем более популярным данное финансовое учреждение делает тот факт, что каждый заемщик вправе самостоятельно выбирать для себя наиболее оптимальный срок кредитования (максимальный период не должен превышать 30 лет) .

Перед получением финансовых средств (субсидии) россиянину придется пройти ряд некоторых этапов, связанных с оформлением документов, потому что без них рассчитывать на получение денежных средств не придется. Изначально нужно будет подать заявление на получение займа и все документы, подтверждающие право на его получение, а после этого дождаться соответствующего ответа от банковской организации (в среднем данный процесс занимает около 10 полных дней).

Отдельное внимание необходимо уделить условиям страхования ипотеки в Сбербанке в 2018 году, потому что без оформления

страховки специалисты банковской организации просто не смогут удовлетворить просьбу клиента о займе. Страховка позволяет банку обезопасить себя от риска потери финансовых средств, и оплачивается она в отдельности (пункт об этом есть в любом стандартном договоре каждого российского банка). Стоимость страховки рассчитывается индивидуально для каждого объекта недвижимости.

В основной пакет документов, необходимых для предоставления кредита, входят оригиналы паспортов членов семьи, а также при наличии ребенка его свидетельство о рождении, которое подтверждает тот факт, что он был рожден на территории Российской Федерации.

Дополнительно предоставляется свидетельство о браке, документы, подтверждающие соответствие условиям предоставления ипотечного займа. В некоторых случаях сотрудники банка могут запрашивать дополнительные бумаги, перечень которых они предоставляют человеку самостоятельно в зависимости от ситуации.

Отдельное внимание нужно уделить тому, что существует специальный калькулятор ипотеки «Молодая семья» Сбербанка 2018, который позволяет каждому желающему самостоятельно рассчитать размер платежей по ипотеке и их необходимое количество до полного погашения кредита.

Расчеты в калькуляторе производятся на основании общей стоимости жилья и размера первоначального взноса. Первоначальный взнос в Сбербанке сегодня составляет 10% от общей суммы, хотя недавно ходили слухи о том, что они его размер может быть увеличен до 20-30%.

Однако стоит помнить о том, что чем больше будет первоначальный взнос по кредиту, тем меньшим будет процент по выплатам и тем быстрее можно будет его закрыть, поэтому лучше всего обращаться в банк при наличии на руках суммы, превышающей значение первоначального взноса.

В целом, прогноз ипотеки Сбербанка на 2018 год, можно назвать достаточно оптимистичным, но стоит понимать то, что любой ипотечный кредит сопровождается переплатами, потому что именно на процентах от суммы финансовые организации и зарабатывают свой капитал, и Сбербанк в данном слу-

чае не является исключением. Однако данный вариант все равно является более оптимальным, чем аренда съемных квартир, потому что в случае ипотеки семья будет платить за собственное жилье, а не чужое, и, по сути, делать вклад в свое будущее.

В целом, в условиях современной экономической нестабильности и системы ипотечного кредитования совершенно естественно, что могут возникать различного рода проблемы в обеспечении граждан жильем путем ипотеки, решать которые приходится быстро, но, к сожалению, не всегда качественно .

В настоящее время рост жилищной ипотеки в РФ непосредственно сдерживается такими факторами, как:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

1. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам; ипотека за рубежом больше привлекает население России.

2. Несовершенство нормативно-правового регулирования жилищного кредитования, в части: документальное оформление кредитных дел, установления, востребования задолженностей.

3. Относительная слабость российской банковской системы, ее интерес к работе с общественностью, сравнительно маленький опыт в долгосрочном кредитовании.

4. Инфляционные проблемы. Несмотря на все попытки правительства непосредственно уменьшить уровень инфляции, инфляция все равно выше, чем в развитых странах.

У банков и кредитно-финансовых организаций на фоне инфляции возникают две взаимосвязанные проблемы:

1. Граждане России бояться хранить деньги в банке на депозитах из-за нестабильной экономики.

2. Следствием этого является снижение уровня услуг по кредитованию, в том числе и по ипотечному.

На развитии сектора ипотечного кредитования это проявляется не лучшей стороной, поскольку реальные заработки обычных граждан непосредственно растут более замедленными темпами и ипотека остается «привилегией» успешных и богатых.

5. Проблемы ипотечного кредитования, которые вызваны не стабильной экономической ситуацией.

6. Проблемы ипотечного рынка, кото-

рые связаны с монополизацией рынка кредитования.

7. Проблемы, связанные с правительственными программами помощи и альтернативными вложениями ресурсов.

Государство должно быть заинтересовано в развитии ипотечного кредита. Банки основную прибыль зарабатывают за счет разницы между предложением средств и их правильным размещением. А при формировании эффективного кредитного портфеля ипотека для них наименее выгодна, так как прибыль ожидается после длительного периода времени. Банки в большей степени непосредственно заинтересованы в краткосрочных кредитах, так как затраты на них окупаются быстро и во многих случаях по большим процентным ставкам.

Большинство россиян (83%) не могут себе позволить пользоваться ипотекой, если возникает потребность улучшить свои жилищные условия .

Об этом свидетельствуют выявленные результаты всероссийских опросов, проведенных Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ) совместно с компанией Russian Realty Research.

Опросы последних лет непосредственно показывают, что главной причиной, по которой большинство россиян не готовы обратиться в банк, за ипотекой, является недостаточный уровень доходов. Таким образом, значительная разница между доходами граждан и условиями ипотечного кредита в стране продолжает оставаться сильным барьером развития отечественной ипотеки.

В настоящее время ипотечные отношения в стране не достигли такого масштаба и эффективности, какими должны быть в нашем современном мире.

Многие эксперты полагают, что проблема не сама система ипотечного кредитования, а общие экономические показатели. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте.

До тех пор, пока разница между стоимостью недвижимости и денежными ресурсами населения будет велика, ипотека не сможет иметь массовый характер.

Таким образом, для повышения эффек-

тивности функционирования и развития системы ипотечного кредитования в условиях отечественного финансового рынка необходимо реализовать систему мер в следующих направлениях:

— необходимо устранить существующие недостатки и пробелы в законодательстве Российской Федерации в части совершения сделок;

— необходимо создание условий для развития и повышения эффективности системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

— необходимо обеспечить снижение расходов на нотариальное удостоверение сделок для обеспечения более широкой доступности к ипотечным кредитным продуктам;

— следует уделить внимание в рамках реализуемой государственной денежно-кредитной политики вопросам обеспечения развития страхового и оценочного дела для целей эффективного и качественного обслуживания ипотечных кредитов;

— целесообразным, по мнению подавляющего числа экономистов, является снижение стоимости кредитных ресурсов в коммерческих банках, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов и создания привлекательных условий их доступности;

— на современном этапе развития отечественного финансового рынка, безусловно, нуждается в развитии вторичный рынок ипотечных кредитов;

— необходимо разработать механизмы и процедуры снижения рисков процентных ставок при ипотечном кредитовании;

— требуется обеспечить понижение издержек и рисков банков, которые возникают по причине отсутствия общепризнанных канонов и стандартов определения главных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов на процедуры последующей продажи закладных;

— исключить дополнительные риски банков, возникающие из-за непрозрачности кредитной истории у заемщика вследствие отсутствия унифицированной практики ипотечного кредитования и единого бюро кредитных историй .

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Подводя итог, следует сказать о том, что

ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступая одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны в целом, так как при росте спроса на ипотеку происходит рост новостроек, что оживляет некоторые отрасли промышленности, увеличивает объемы производство и дает возможности дальнейшей модернизации.

В качестве основных направлений, повышения эффективности работы ипотечного кредитования непосредственно в России могут быть:

1. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные части населения с разным уровнем дохода.

2. Укрепление законодательной и нормативной правовой базы ипотечного кредитования, устранение недостатков в законодательстве, прежде всего в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное имущество.

3. Для банков и остальных субъектов хозяйства: финансирование реального сектора экономики со стороны правительства и стимулирование инвестиционных потребностей населения; активизация государства при помощи в реализации программ ипотечного кредитования граждан.

4. Создание работающей системы обеспечения доступным по ценам жильем населения со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет своих средств, граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

5. Увеличение конкуренции строительного комплекса, в том числе со стороны иностранных подрядчиков.

Таким образом, решение проблем и выявление перспектив развития ипотечного кредитования, безусловно, позволят наиболее улучшить жилищные условия граждан и создадут эффективную банковскую систему.

Список литературы

1. Беспалов Р.А., Беспалова О.В. Финансы. Учебное пособие / Брянск, 2016. — 200 с.

3. Ковалерова Л.А., Лохвицкая С.В. Анализ динамики развития ипотечного рынка жилья с государственной поддержкой в РФ // Сборник статей Международной научно-практической конференции: Современные проблемы инновационного развития науки: г. Новосибирск, ч.1 -Уфа: МЦИИ ОМЕГА САЙНС, 2016. — С.65-68.

4. Ковалерова Л.А., Чернявская М.А. Некоторые аспекты регулирования банковской деятельности в РФ // Сборник VI международной научно-практической конференции: «Наука и образование: Сохраняя прошлое, создаем будущее» Пенза: МЦНС «Наука и просвещение», 2016. — С.109-111.

6. Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации. — Режим доступа: www.minfin.ru

7. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. . — Режим доступа: www.gks.ru

8. Официальный сайт АИЖКХ — http://aizhk.org/ofitsialnyj-sajt/

ANALYSIS AND FEATURES OF DEVELOPMENT OF HYPOTHECARY CREDITING IN RUSSIA

1. Bespalov R.A., Bespalova O.V. Finance. Tutorial/Bryansk, 2016. — 200 c.

6. Official website of the Ministry ofFinance of the Russian Federation. -access mode: www.minfin.ru

7. Official website of the Federal State statistics service. . Mode of access: www.gks.ru

8. Official website AIZhKH-http://aizhk.org/ofitsialnyj-sajt/

Об авторах

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Зверев Алексей Витальевич — кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г., E-mail: zverev28@yandex.ru

Ковалерова Людмила Анатольевна — кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г., E-mail: kovaleroval@mail.ru Мишина Мария Юрьевна — кандидат экономических наук, доцент, Брянский государственный университет имени Петровского И.Г., E-mail: mar-mish@yandex.ru

19 июня Центробанк принял решение снизить ключевую ставку на 1%, до 4,5% годовых. В последний раз на 1% регулятор сокращал ключевую ставку в 2015 году.

До сих пор ставка корректировалась постепенно. В 2019 году ЦБ снижал ставку на 0,25%, вслед за чем банки на те же 0,25% уменьшали ставки по ипотеке.

Теперь банки пересмотрят условия своих ипотечных программ, по которым кредитуют заемщиков. Часть банков действовали на опережение и уже поменяли ставки по ипотеке еще до решения регулятора.

Резкое снижение ключевой ставки потребовалось для того, чтобы стимулировать спрос на рынке жилья в момент завершения самоизоляции. Во время действия ограничений спрос на ипотеку значительно снизился. По оценкам экспертов, желающих взять кредиты стало в два раза меньше.

Специалисты объясняют это тем, что в кризис у заемщиков нет уверенности в завтрашнем дне. В ситуации неопределенности в экономике клиенты опасаются брать кредиты, платить по которым потом придется 15–20 лет.

Ставки на рынке жилья могут достигнуть рекордно низких значений. Если до сих пор в основном ставки по ипотеке банки снижали на первичном рынке жилья, то уменьшение ключевой ставки позволит банкам выдавать ипотеку по низким ставкам и на вторичном рынке.

Готовятся изменения и в действующую на рынке новостроек программу государственной ипотеки. Чтобы подстегнуть спрос, процентную ставку по льготной ипотеке собираются снизить до 5%. Такие изменения предусмотрены в разработанной правительством «Программе действий по развитию жилищного строительства и ипотечного кредитования».

Специальность «Банковское дело»

Курсовая работа

по дисциплине «Банковские операции»

на тему: «Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках»

Выполнена студенткой:

Научный руководитель:

Москва 2010

Стр.

Введение…………………………………………………………..……………………….3

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….………….….4

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования………………………………………….……..4

1.2. История ипотеки в России. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию……..……………………………..………………………………………….8

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества……………12

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ .……………………..……………………………………………………………………..15

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ…………………………………………….15

2.2. Ипотечный кредит……………………………………………………………….17

2.2.1.Условия кредитования………………………………………………………….18

2.2.2.Процентные ставки в рублях…………………..……………………………….20

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро………………………..……….22

2.2.4.Требования к заемщикам……………………….………………………………23

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки…..…………….24

2.2.6.Получение и обслуживание кредита………………………………………….24

2.2.7.Программа «Молодая семья»………………………………………………….26

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту……………………………………27

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список используемой литературы………………………………………………………31

Приложение………………………………………………………………………………32

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на­селения, банками, финансово-строитель­ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Сбербанке РФ; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

  • недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

  • недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

  • стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

  • высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.1

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наи­более представительный индикатор ро­ста, отражающий динамику развития раз­личных секторов экономики и уверен­ность населения в своем будущем, в бу­дущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ­ного кредитования:

  • приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла­ров, и создает основу формирую­щегося вторичного рынка жилья;

  • приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» и Федеральный закон » О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования сис­темы ипотечного кредитования;

  • Федеральной комиссией по рын­ку ценных бумаг с участием Гос­строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол­госрочных ипотечных ценных бу­маг;

  • законодательно оформлена де­ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце­ночных, риэлтерских, страховых компаний).2

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре­мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен­ное жилье служит в качестве обеспече­ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла­титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы — банки и другие финансовые кредитные уч­реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за­емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

  • продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

  • страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

  • оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

  • операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

  • инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

  • Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан­ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвес­тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру­ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, рейтинговые агентства и др.

Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.

Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:

– кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;

– кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;

– кредиты на приобретение загородного жилья;

– нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости;

– кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);

– кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;

– программы рефинансирования ипотеки.

Также ипотечные программы банков можно классифицировать в зависимости от категории клиента и выделить продукты для сотрудников бюджетной сферы, военных, молодых семей, работников социально-значимых профессий.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 658. Причем из них 577 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2011-м банки оформили 523 582 ипотечных жилищных кредита на общую сумму 716,9 млрд рублей. Основная их доля (520 658 займов) была предоставлена в рублях – на общую сумму 697,4 млрд. Средний размер займа составлял 1,37 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2012 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 11,9% в рублях и 9,7% в иностранной валюте. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 14,8 года для рублевых займов и 12,3 года для валютных.

На начало 2017 года, по данным Банка России, из 623 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работали 506. Причем из них 484 предоставляли займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляли только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

В 2017-м банки оформили 1,09 млн ипотечных займов на 2,02 трлн рублей. Средний размер займа составлял 1,7 млн рублей.

Средневзвешенная процентная ставка на 1 января 2017 года по ипотечным жилищным кредитам была равна 9,79% в рублях. Средневзвешенный срок их предоставления составлял 15,8 года.

Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Россельхозбанк и др.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП России не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *